淮安市清江浦区住房和城乡建设局、江苏天天建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省淮安市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)苏08民终446号

上诉人（原审原告）：淮安市清江浦区住房和城乡建设局。

法定代表人：姜跃。

委托诉讼代理人：陈敏亚。

委托诉讼代理人：马泽。

上诉人（原审被告）：江苏天天建设发展有限公司。

法定代表人：王成进。

委托诉讼代理人：邓晓强。

上诉人淮安市清江浦区住房和城乡建设局（以下简称住建局）因与上诉人江苏天天建设发展有限公司（以下简称天天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院作出的（2018）苏0812民初9201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

天天公司提起上诉，请求改判驳回被上诉人全部的诉讼请求。事实和理由：1、《合同》第四条明确约定：“租金一年一付，先付后租，乙方于签订合同之口支付第一年租金，其余在每年缴付期前10日内支付给甲方”；《合同》第八条还约定了如果延期支付租金，应当支付违约金。据此，第三年租金应当于2015年12月21日到31日内支付，被上诉人2018年才主张，当然超过诉讼时效。2、被上诉人如果认可双方对租金的支付期限进行了变更，则不会认为上诉人的行为构成违约，不会主张违约金。但是被上诉人在诉讼请求中除了主张租金以外，还有逾期付款违约金，这可以证明，被上诉人对上诉人逾期付款仍然是看做违约行为的，并没有认可对付款时间进行了变更；3、《合同法》226条是针对租赁双方对租金的支付没有约定或者约定不明的情形。而本案对租金支付的约定是非常明确的，因此并不适用在租赁期限届满前支付的规定。综上，被上诉人所有的诉讼请求都超出了诉讼时效，且不存在诉讼时效中止中断的情形，原审“合同在实际履行中，双方没有依照合同履行，上诉人均迟延支付，被上诉人也认可，应当视为双方以实际行动对租金的支付期限进行了变更，被上诉人主张的第三年租金没有超过时效”观点是错误的，请求依法改判。

住建局答辩称：住建局主张租金没有超过诉讼时效，双方当事人之间长期存在业务往来，对于租金以及其他业务款项的结算均是正常的业务往来过程中办理，所以在上诉状中主张欠付租金和工程款抵销，并未超过诉讼时效。

住建局提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求并由天天公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：住建局与天天公司之间的租赁合同履行期间，住建局一直向其催要其未支付的租金。因天天公司自2011年开始就承租住建局的房屋，双方存在长期租赁关系。此外，还由住建局曾发包工程给天天公司施工，住建局工作人员经常与天天公司法定代表人王成进电话联系，就欠付租金问题向其提出给付主张。而天天公司曾将其对住建局享有的工程款债权转让给案外人仲跻嵛，仲跻嵛向淮安仲裁委申请仲裁要求住建局支付工程款时，住建局还提出以欠付房租予以抵销，也能证明住建局向天天公司主张过房租；二、住建局主张房租并未超过诉讼时效。本案为租赁合同纠纷，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。而在最高院就该条司法解释的理解与适用中，认为诉讼时效的立法根本目的在于维护社会交易秩序稳定、保护社会公共利益。针对符合同一债务特征的债务，按照最后一期履行期限届满之日计算符合诉讼时效制度的立法目的，权利人没有在每一期履行期限届满后即主张权利，并非怠于行使权利，而系基于对同一债务具有整体性以及不同期债务具有关联性的合理依赖。同时该条规定也有利于减少诉累、提高诉讼效率。而在最高院（2011)民提字第304号公报案例中，最高院就认为租赁合同中租金分期支付的，各期租金虽然具有一定独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂租赁关系的整体性，还将导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信。因此最高院认为存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应当从最后一期租金履行期限届满之日开始计算。本案中，上诉人与被上诉人之间租赁关系也是如此。一审法院已经认定，上诉人住建局最后一期租金并未超过诉讼时效，因此，上诉人主张的前两期诉讼时效应当按照最后一期诉讼租金履行期限届满之日计算，也未超过诉讼时效。

天天公司答辩称:所有租金均超过诉讼时效，住建局也没提供证据证明诉讼时效中断的情形，请求驳回其上诉请求。

住建局提起一审诉讼，请求：1、判决被告向原告支付2013年至2016年的房租8.4万元及逾期付款违约金4200元，合计88200元。2、被告承担本案诉讼费用。

原审认定事实为：2010年，被告天天公司（乙方）与淮安市诚创房地产经纪有限公司（以下简称诚创公司，甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落在淮安市人民南路161号综合楼第三层整层出租给乙方使用（约380平方米）；房屋租赁期为3年，自2010年9月1日起至2013年9月1日止；房屋年租金为2万元，租金按12个月为一个周期支付；房屋保证金为5000元，租赁期满后，乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所应付费用，经甲方确认后将保证金无息退还乙方。

2011年，原告住建局（甲方）与被告天天公司（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于淮安市人民南路161号综合楼3楼的房屋出租给乙方使用；租赁期限为3年，自2011年1月1日至2013年12月31日；年租金总额为2万元，每半年支付一次，乙方于签订租赁合同之日向甲方支付首次租金，其余租金在每个缴付期前10日内支付给甲方；租赁保证金为5000元，租赁关系终止后，租赁保证金在乙方不违约的情况下给予退还；乙方延期支付租金的，应当支付相当于拖欠租金额5%的违约金。逾期不支付租金超过三个月的，甲方向乙方在追缴所欠租金的同时可以解除租赁合同并没收全部租赁保证金。

2014年1月1日，原、被告续签租赁合同，约定租赁期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日；第一年年租金为2.6万元，第二年年租金为2.8万元，第三年年租金为3万元；租金一年一付，先付后租，乙方应当于签订租赁合同之日向甲方支付第一年租金，其余租金在每年缴付前10日内支付给甲方；租赁保证金为6000元，租赁关系终止后，租赁保证金在乙方不违约的情况下给予退还；乙方延期支付租金的，应当支付相当于拖欠租金额5%的违约金。逾期不支付租金超过三个月的，甲方向乙方在追缴所欠租金的同时可以解除租赁合同并没收全部租赁保证金。

2011年2月10日，原告向被告出具收据载明收到被告保证金5000元（以2010年7月15日诚创公司押金收据更换）。2011年11月4日，原告向被告出具收据，载明收到被告2011年房租2万元。2012年11月20日，原告向被告出具收据，载明收到被告2012年1-12月房租2万元。2013年10月21日，被告向原告转账2万元，备注载明2014年房租费。2014年1月24日，被告向原告转账6000元，备注载明2014年房租费。2014年1月，原告向被告出具收据，载明收到被告2014年房租2.6万元。

庭审中，原、被告对2015年和2016年欠付的租金均无异议，原告表示因双方长期存在租赁关系，其同意被告在迟付租金的情况下继续使用涉案房屋。

案件审理中，一审法院曾向被告法定代表人王成进了解房租支付情况，王成进表示虽然原、被告曾于2011年签订《房屋租赁合同》，但在实际操作中房租支付方式系按照被告与诚创公司签订的《房屋租赁协议》载明的方式支付，所有房租交付时间均是当年的9月1日至次年的8月31日，2012年缴纳的房租应为2013年8月31日前的租金，2014年缴纳的房租为2014年8月31日前的租金。故被告的房租已累计支付至2014年8月31日。对此原告予以否认，其表示被告与诚创公司签订的协议与原告无关，且原告出具给被告的收据上亦载明收取事由。

原审认为，合法的租赁关系受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订两份租赁合同合法有效，双方均应按合同履行。

关于欠付房租数额。原告主张被告2013年、2015年及2016年的房租未付，被告辨称其房租按与诚创公司签订的《房屋租赁协议》载明的方式支付，已支付至2014年8月31日。原审认为，原、被告签订的房屋租赁合同中并未约定付款时间按照被告与诚创公司签订的协议内容履行，且2012年和2014年的房租收据分别载明收款事由为2012年1-12月的租金及2014年租金，故对被告辩称不予采信，应认定2013年房租2万元及2015年房租2.8万元和2016年房租3万元被告未付。原告还主张2014年被告欠付房租6000元，因原告出具给被告的收据上已明确载明收到被告2014年房租2.6万元，应认定2014年房租已经支付完毕，故对原告该主张不予支持。

关于原告主张房租是否超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。民法通则中规定，延付或者拒付租金的诉讼时效是一年。民法总则于2017年10月1日施行。原审认为，在民法总则施行前，被告2013年和2015年所欠房租已超过诉讼时效，虽原告主张其单位工作人员多次通过电话和见面方式向被告催要房租，且被告表示同意从原告欠付被告的工程款中抵扣房屋租金，被告对此予以否认，原告亦未提供证据证明存在诉讼时效中止或中断的情形。故对于被告关于原告主张超过诉讼时效的抗辩予以采信，驳回原告主张2013年-2015年租金的诉讼请求。原告还主张2016年租金3万元。原审认为，双方合同虽约定租金在每个缴付期前10日内支付，但在实际履行过程中，双方从未依合同约定履行，被告均延迟支付，原告亦自认其同意被告迟付租金的情况下继续使用承租房屋，应视为原、被告双方以实际行动对租金的支付期限进行了变更，但未就支付时间作出明确约定。根据合同法相关规定，租赁期限一年以上的，租金应当在每届满一年时支付，故2016年的租金被告最迟应在2016年12月31日租期结束前支付，至民法总则施行之日，诉讼时效尚未满民法通则规定的一年，对此应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故原告诉请要求被告支付2016年租金3万元于法有据，对此予以支持。

原告还主张被告延付租金应支付违约金。原审认为，合同约定被告延期支付租金的，应当支付相当于拖欠租金额5%的违约金。本案中，原告虽同意被告在迟延给付租金的情况下可以继续使用涉案房屋，但并不意味着被告可以直至今日未缴付租金，被告至今未支付2016年房租的行为应视为违约，应支付违约金1500元（3万元*5%）。

依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕12号）第二条、第三条之规定，判决：一、被告江苏天天建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告淮安市清江浦区住房和城乡建设局2016年1月1日至2016年12月31日的租金3万元及违约金1500元。二、驳回原告淮安市清江浦区住房和城乡建设局的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1003元（已减半收取），由被告江苏天天建设发展有限公司负担341元，原告淮安市清江浦区住房和城乡建设局负担662元。

二审期间，住建局向本院提交淮安仲裁委员会（2018）淮仲裁字第0195号仲裁裁决书，用于证明天天公司对住建局债权的受让人提起仲裁，住建局于2018年4月27日仲裁案件受理以后，在仲裁过程中提出以天天公司欠付住建局租金予以抵销。

天天公司质证称：对仲裁裁决书真实性没有异议，但是住建局在2018年6月7日该案开庭审理时才提出抵销，时间已经超过诉讼时效。

经审理查明，原审认定事实无误，本院予以确认。

经双方当事人一致确认，本案二审争议焦点为:住建局主张给付租金是否超过法定诉讼时效。

本院认为:双方当事人于2011年和2014年1月1日两次订立合同，分别建立期限各为三年的租赁合同关系。于2008年9月1日颁布实施的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，对案涉租金的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因本案所涉先后两份合同均为各自独立的合同，前一份合同约定履行期限为2011年1月1日至2013年12月31日，后一份合同约定履行期限为2014年1月1日至2016年12月31日，因而依照上述规定，两份合同应分别计算诉讼时效期限。上诉人住建局在本案诉讼中对包含了2013年租金的给付主张，因该年度租赁包含在前一份合同的约定范围之内，而该合同于2013年12月31日即履行期限届满，依照当时生效施行的《中华人民共和国民法通则》规定，其应于1年诉讼时效期间内提出租金给付主张。其于2018年9月28日才提起本案诉讼提出给付主张，而又未提交证明存在时效中止或中断情形的任何证据，故其该部分主张超过了法定诉讼时效，原审对此未予支持并无不当，本院对其该部分主张，亦不予支持。后一份合同中，对2014年1月1日至2016年12月31日期间的租金，虽然约定一年支付一次，但合同明确约定了三年的租赁期限，依照上述司法解释的规定，应一体计算诉讼时效。鉴于双方当事人在合同履行过程中，存在实际变更了合同约定的租金支付日期而又并非同一个日期的事实，故本案所涉诉讼时效应从合同约定的履行期届满后起算，即对后一份合同的诉讼时效从2017年1月1日起计算。依据当时生效施行的民法通则的规定，就该合同争议的诉讼时效期间应于2017年12月31日届满。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，此时后一份合同产生的争议尚未达到民法通则规定的一年诉讼时效。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，对住建局就该部分租金适用三年诉讼时效的主张，本院予以支持。其于2018年9月28日提起本案诉讼，提出的对后一份合同欠付租金的给付主张，并未超出法定诉讼时效，依法应予支持。诚如一审判决的分析认定，天天公司已经给付了2014年的租金2.6万元，仅欠付2015年房租2.8万元和2016年房租3万元及相应的违约金，对此应当给付。原审关于2015年的租金已经超过法定诉讼时效的观点，不符合法律规定，本院予以纠正。

综上所述，原审判决认定事实清楚，但适用法律不当，导致判决结果错误，本院予以纠正。住建局提出的上诉主张部分成立，本院予以支持；天天公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销淮安市清江浦区人民法院作出的（2018）苏0812民初9201号民事判决；

二、上诉人江苏天天建设发展有限公司于本判决生效后10日内向上诉人淮安市清江浦区住房和城乡建设局支付2015年租金2.8万元及违约金1400元和2016年租金3万元及违约金1500元；

三、驳回上诉人淮安市清江浦区住房和城乡建设局的其它诉讼请求；

四、驳回上诉人江苏天天建设发展有限公司的上诉请求。

一审案件受理费1003元（已减半收取），由上诉人江苏天天建设发展有限公司交纳的二审案件受理费588元，由上诉人淮安市清江浦区住房和城乡建设局交纳的二审案件受理费1220元，合计2811元，由上诉人淮安市清江浦区住房和城乡建设局负担811元，由上诉人江苏天天建设发展有限公司负担2000元。

本判决为终审判决。

审 判 长　蒋同宝

审 判 员　张桂林

审 判 员　孙　艳

二〇一九年四月十六日

法官助理　李　萍

书 记 员　徐　丹