淮安市清江浦区住房和城乡建设局与江苏天天建设发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

淮安市清江浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）苏0812民初9201号

原告：淮安市清江浦区住房和城乡建设局。

法定代表人：姜跃。

委托诉讼代理人：陈敏亚、马泽。

被告：江苏天天建设发展有限公司。

法定代表人：王成进。

委托诉讼代理人：邓晓强。

原告淮安市清江浦区住房和城乡建设局（以下简称住建局）诉被告江苏天天建设发展有限公司（以下简称天天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告住建局委托诉讼代理人马泽，被告天天公司委托诉讼代理人邓晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告住建局向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2013年至2016年的房租8.4万元及逾期付款违约金4200元，合计88200元。2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年1月1日原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将位于淮安市的房屋（建筑面积约350平方米）出租给被告；租期三年，自2014年1月1日至2016年12月31日；租金标准为第一年26000元，第二年28000元，第三年30000元；被告延期支付租金的，应当支付相当于拖欠租金额5%的违约金；合同还就双方其他权利义务作了约定。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，但被告从未支付租金，经原告多次催要无果。被告拒不支付房租的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。

被告天天公司辩称：1、被告已经缴纳了2014年租金2.6万元和住房保证金5000元，该两笔费用应当抵扣被告欠付的租金。2、原告主张的2015年和2016年的租金已经超过了诉讼时效，不同意支付违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2010年，被告天天公司（乙方）与淮安市诚创房地产经纪有限公司（以下简称诚创公司，甲方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落在淮安市人民南路161号综合楼第三层整层出租给乙方使用（约380平方米）；房屋租赁期为3年，自2010年9月1日起至2013年9月1日止；房屋年租金为2万元，租金按12个月为一个周期支付；房屋保证金为5000元，租赁期满后，乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后将保证金无息退还乙方。

2011年，原告住建局（甲方）与被告天天公司（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于淮安市的房屋出租给乙方使用；租赁期限为3年，自2011年1月1日至2013年12月31日；年租金总额为2万元，每半年支付一次，乙方于签订租赁合同之日向甲方支付首次租金，其余租金在每个缴付期前10日内支付给甲方；租赁保证金为5000元，租赁关系终止后，租赁保证金在乙方不违约的情况下给予退还；乙方延期支付租金的，应当支付相当于拖欠租金额5%的违约金。逾期不支付租金超过三个月的，甲方向乙方在追缴所欠租金的同时可以解除租赁合同并没收全部租赁保证金。

2014年1月1日，原、被告续签涉案房屋的租赁合同，约定租赁期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日；第一年年租金为2.6万元，第二年年租金为2.8万元，第三年年租金为3万元；租金一年一付，先付后租，乙方应当于签订租赁合同之日向甲方支付第一年年租金，其余年租金在每年缴付前10日内支付给甲方；租赁保证金为6000元，租赁关系终止后，租赁保证金在乙方不违约的情况下给予退还；乙方延期支付租金的，应当支付相当于拖欠租金额5%的违约金。逾期不支付租金超过三个月的，甲方向乙方在追缴所欠租金的同时可以解除租赁合同并没收全部租赁保证金。

2011年2月10日，原告向被告出具收据载明收到被告保证金5000元（以2010年7月15日诚创公司押金收据更换）。2011年11月4日，原告向被告出具收据，载明收到被告2011年房租2万元。2012年11月20日，原告向被告出具收据，载明收到被告2012年1-12月房租2万元。2013年10月21日，被告向原告转账2万元，备注载明2014年房租费。2014年1月24日，被告向原告转账6000元，备注载明2014年房租费。2014年1月，原告向被告出具收据，载明收到被告2014年房租2.6万元。

庭审中，原、被告对2015年和2016年欠付的租金均无异议，原告表示因双方长期存在租赁关系，其同意被告在迟付租金的情况下继续使用涉案房屋。

案件审理中，本院曾向被告法定代表人王成进了解房租支付情况，王成进表示虽原、被告曾于2011年签订《房屋租赁合同》，但在实际操作中房租支付方式系按照被告与诚创公司签订的《房屋租赁协议》载明的方式支付，所有房租交付时间均是当年的9月1日至次年的8月31日，2012年缴纳的房租应为2013年8月31日前的租金，2014年缴纳的房租为2014年8月31日前的租金。故被告的房租已累计支付至2014年8月31日。对此原告予以否认，其表示被告与诚创公司签订的协议与原告无关，且原告出具给被告的收据上亦载明收取事由。

本院认为，合法的租赁关系受法律保护，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订两份租赁合同合法有效，双方均应按合同履行。

关于欠付房租数额。原告主张被告2013年、2015年及2016年的房租未付，被告辨称其房租按与诚创公司签订的《房屋租赁协议》载明的方式支付，已支付至2014年8月31日。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同中并未约定付款时间按照被告与诚创公司签订的协议内容履行，且2012年和2014年的房租收据分别载明收款事由为2012年1-12月的租金及2014年租金，故对被告辩称本院不予采信，应认定2013年房租2万元及2015年房租2.8万元和2016年房租3万元被告未付。原告还主张2014年被告欠付房租6000元，因原告出具给被告的收据上已明确载明收到被告2014年房租2.6万元，应认定2014年房租已经支付完毕，故本院对原告该主张不予支持。

关于原告主张房租是否超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。民法通则中规定，延付或者拒付租金的诉讼时效是一年。民法总则于2017年10月1日施行。本院认为，在民法总则施行前，被告2013年和2015年所欠房租已超过诉讼时效，虽原告主张其单位工作人员多次通过电话和见面方式向被告催要房租，且被告表示同意从原告欠付被告的工程款中抵扣房屋租金，被告对此予以否认，原告亦未提供证据证明存在诉讼时效中止或中断的情形。故对于被告关于抗辩原告主张超过诉讼时效的抗辩本院予以采信，依法驳回原告主张2013年-2015年租金的诉讼请求。原告还主张2016年租金3万元。本院认为，双方合同虽约定租金在每个缴付期前10日内支付，但在实际履行过程中，双方从未依合同约定履行，被告均延迟支付，原告亦自认其同意被告迟付租金的情况下继续使用承租房屋，应视为原、被告双方以实际行动对租金的支付期限进行了变更，但未就支付时间作出明确约定。根据合同法相关规定，租赁期限一年以上的，租金应当在每届满一年时支付，故2016年的租金被告最迟应在2016年12月31日租期结束前支付，至民法总则施行之日，诉讼时效尚未满民法通则规定的一年，对此应适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，故原告诉请要求被告支付2016年租金3万元于法有据，本院予以支持。

原告还主张被告延付租金应支付违约金。本院认为，合同约定被告延期支付租金的，应当支付相当于拖欠租金额5%的违约金。本案中，原告虽同意被告在迟延给付租金的情况下可以继续使用涉案房屋，但并不意味着被告可以直至今日未缴付租金，被告至今未支付2016年房租的行为应视为违约，应支付违约金1500元（3万元*5%）。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百一十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕12号）第二条、第三条之规定，判决如下：

一、被告江苏天天建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告淮安市清江浦区住房和城乡建设局2016年1月1日至2016年12月31日的租金3万元及违约金1500元。

二、驳回原告淮安市清江浦区住房和城乡建设局的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（上述款项汇至对方权利人或本院执行款账户，户名：淮安市清江浦区人民法院，开户行：江苏银行淮安清浦支行，账号：10×××08）。

案件受理费1003元（已减半收取），由被告江苏天天建设发展有限公司负担341元，原告淮安市清江浦区住房和城乡建设局负担662元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××43)。

本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

（此页无正文）

审 判 员　　张　天

二〇一八年十二月十二日

法官助理　　刘雨霖

书 记 员　　王永鑫

附：相关法律条文及司法解释

《中华人民共和国合同法》

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

《中华人民共和国民法通则》

第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：

（三）延付或者拒付租金的；

《中华人民共和国民法总则》

第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》

第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。

《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2018〕12号）

第二条民法总则施行之日，诉讼时效期限尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。

第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。