***其他案由执行审查执行裁定书

山西省长治市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2022）晋04执复28号 复议申请人（申请保全人）：长治市元发建筑工程有限公司，住所地山西省长治市太行北路197号（山西山建科技戴在世中心××楼）。 法定代表人：***，执行董事。 被保全人：***，男，1963年7月23日出生，汉族，住山西省长治市××县户。 复议申请人长治市元发建筑工程有限公司不服山西省长治市潞州区人民法院（2022）晋0403执异5号执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 执行法院查明，长治市元发建筑工程有限公司与***建设施工合同纠纷中，长治市元发建筑工程有限公司向执行法院申请诉前保全，执行法院于2021年9月2日作出（2021）晋0403财保62-1号民事裁定书，对***名下位于山西省长治市××区故县东街62号商务办公楼价值300万元的房产采取查封措施，并进行立案，案号为（2021）晋0403执保199号。2021年9月6日执行法院查封了***名下位于长治市潞州区故县东街62号商务办公楼（6层），查封价值以300万元为限。查封后，***提出执行异议，请求解除对该查封财产保全措施，改为对该查封房屋的二层、三层的房屋等价300万元的部分采取保全措施。 执行法院又查明，***名下位于长治市潞州区故县东街62号商务办公楼共六层，每一层各自有单独产权。其提供了（2021）郊区不动产权第00014**房屋产权证书（二层）和（2021）郊区不动产权第0001498号（三层），经长治市中汇房地产评估有限公司对上述两层房屋进行评估，于2022年1月10日出具长中汇房评字［2021］第820号、［2021］第821号房地产抵押估价报告，对二层商业房估价结果为面积205.86平米，单价9120元，估价1877443元；三层商业房估价结果为面积350.85平米，单价7600元，估价2666460元。 执行法院认为，本案在对***名下位于山西省长治市××区在对***名下位于山西省长治市××区故县东街62号商务办公楼采取保全措施时，虽明确查封价值以300万元为限，但是对该房产一至六层都进行了查封，查封的房产超标，且对300万元所指向的标的不明确，鉴于被查封房产每层都有各自的产权证书，可以分别办理查封。***所提供的房产估价，客观真实，可以采信。对该楼的二、三层采取查封措施，可保障申请人保全的权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定将执行法院（2021）晋0403执保199号案件中对***名下位于山西省长治市××区故县东街62号商务办公楼（6层）的查封，查封价值以300万元为限，变更为对***名下位于山西省长治市××县位于山西省长治市××县、三层采取查封，查封价值以300万元为限。 长治市元发建筑工程有限公司向本院复议请求：撤销长治市潞州区人民法院（2022）晋0403执异5号执行裁定书，对***名下位于长治市潞州区故县东街62号商务办公楼的一、二、三层采取查封。事实与理由：一、***提供的评估报告不具备客观性、真实性，不应以此作为查封依据。1、***委托估价机构进行估价系单方委托，并未取得申请人及法院认可，不能作为定案依据。2、被查封的房产位于长治郊区故县内，当地商务性房产价值每平米最多为5000元左右，根本无法达到评估机构所称的2666460元（7600元／每平米）及1877443元（9120元／每平米）。3、评估机构用比较法进行估价显失公平，估价方法包括比较法、收益法、成本法、假设开发法，对于在建工程及新建房地产，多适用成本法及假设开发法，而评估机构选用了最有利于***的比较法，而当地的商务楼数量很少，价值参差不齐，根本无法达到比较法适用的程度，不应采用比较法评估。二、该房产一、二层系整体，二楼与一楼具有不可分割性，不应脱离一层，只保全二层。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条规定，可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。该商务楼虽然一、二层都办理有独立的房产证，但并不代表可以分开使用，根据现场图可以看出，二楼中间有大部分为挑空空间，与一楼空间遥相呼应，只能与一楼共同使用才有价值，因此，不能将二层单独作为财产进行保全，否则会损害保全人的利益。三、一审法院在本次审查中程序不合法。一审法院在审查期间，告知申请人***提出异议后，申请人提出***提供的评估报告不具客观和真实性，请求法院另行委派评估机构重新进行评估，一审法院以期限到为由拒绝了申请人的请求，申请人提出自行委托评估机机进行鉴定，也以期限将近为由遭到一审法院的拒绝，在申请人得知***提出异议后，并未有时间进行取证排异，很快就收到了法院的裁定。申请人认为一审法院虽只有书面审查的义务，但以期限为由剥夺了申请人该享有的权利。对申请人只简单地进行了询问，未要求申请人提交证据，也未做实质性的审查，因此，一审法院程序不合法。四、申请人是在案件还未起诉之前先做的财产保全，就是为了防止***恶意出售或转让财产，起诉前申请人得知***将该房产四、五、六层抵押给银行贷款350万元后，要求***清偿拖欠的工程款，遭到了***的拒绝，还恶语相加，后又得知***欲将该楼一、二层以低价出售，不得已申请人进行了财产保全，但一审法院无视复议申请人的利益，以***提供的评估报告为由作出保全二、三层的裁定，该严重侵犯了复议申请人的权利。综上所述，为保障复议申请人的权利，撤销执行法院执行裁定书，重新裁定对***名下位于长治市潞州区故县东街62号商务办公楼的一、二、三层采取查封措施。 本院查明的事实与执行法院查明的事实一致。 本院认为，本案系诉前财产保全查封财产，执行法院为保障和维护各方权益，根据申请人申请保全数额，被保全人财产状况依法进行查封，执行法院在审查处理该案过程中，根据案件实际情况，将查封被执行人***名下的位于山西省长治市××县的位于山西省长治市××县，变更为对***名下位于山西省长治市××县位于山西省长治市××县、三层房产采取查封措施并无不当。 综上，长治市元发建筑工程有限公司复议请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下： 驳回长治市元发建筑工程有限公司的复议申请，维持山西省长治市潞州区人民法院（2022）晋0403执异5号执行裁定书。 本裁定为终审裁定。 审 判 员　　路　军 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二二年三月二十八日 法官助理　　*** 书 记 员　　李　聪