山东佳士瑞空调工程有限公司、山东亨泰资产管理有限公司等案外人执行异议之诉民事二审民事判决书

山东省日照市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁11民终653号

上诉人（原审被告）：山东佳士瑞空调工程有限公司，住所地日照市东港区北京路东(兴业王府花园003幢01单元112室)，统一社会信用代码91371100768709340U。

法定代表人：李宗国，董事长。

委托诉讼代理人：孙绪平，山东海洋律师事务所律师。

委托诉讼代理人：秦婷婷，山东海洋律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：山东亨泰资产管理有限公司，住所地日照市东港区××路××号，统一社会信用代码91371100050933271Ａ。

法定代表人：颜伟，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：李君玮，山东舜天律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周小玉，山东舜天律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：日照恒福投资有限公司，住所地日照市黄海一路北侧海滨五路东段20号，统一社会代码91371102661366923R。

法定代表人：陈全然，总经理。

委托诉讼代理人：黄锡钲，山东天蓝律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：日照恒福工贸有限公司，住所地日照市海滨五路20号，统一社会信用代码913711027677755306。

法定代表人：陈增磊，总经理。

被上诉人（原审被告）：陈增磊，男，1970年3月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。

被上诉人（原审被告）：陈全然，男，1945年2月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。

被上诉人（原审被告）：于文桂，女，1972年6月5日出生，汉族，居民，住日照市东港区。

上诉人山东佳士瑞空调工程有限公司（以下简称佳士瑞公司）因与被上诉人山东亨泰资产管理有限公司（以下简称亨泰公司）、日照恒福投资有限公司（以下简称恒福投资公司）、日照恒福工贸有限公司（以下简称恒福工贸公司）、陈增磊、陈全然、于文桂案外人执行异议之诉一案，不服日照市东港区人民法院（2021）鲁1102民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

佳士瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回亨泰公司诉讼请求；2.一审、二审全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定判断亨泰公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，属于适用法律错误。1.《执行异议和复议规定》第二十八条的前提条件是所争议的不动产登记在被执行人名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定，不动产物权采登记生效主义，不动产物权登记是物权公示的法定形式；第二十八条至第三十条对非经登记即享有不动产物权的特殊情况进行了规定，是物权公示原则的例外。根据上述规定，享有不动产物权分为完成物权登记而享有物权和非经登记即享有物权两种情形。而《执行异议和复议规定》第二十八条仅适用于依法定公示的形式完成物权登记的情形，因非经登记即享有的物权并未完成法定的登记公示程序，并不适用《执行异议和复议规定》第二十八条。本案中涉案的40套房产未登记至恒福投资公司名下，尚未完成物权登记的公示程序，并不能适用《执行异议和复议规定》第二十八条。2.关于《执行异议和复议规定》第二十八条和《中华人民共和国物权法》第三十一条是否存在冲突的问题。《中华人民共和国物权法》第三十一条规定，非经登记即享有物权的物权人在处分物权时，应先完成物权登记的法定公示程序，该登记虽然不具有创设物权的效力，但其促使物权公示原则在该种物权变动中及时回归，以充分贯彻不动产物权以登记为公示方法的原则。所以，在非经登记即享有物权的情形下处分物权时，该条对物权人须完成物权登记进行了明确规定。恒福投资公司在处分涉案房产时，并未完成涉案房产的登记。而《执行异议和复议规定》第二十八条适用的前提必须是“登记在被执行人名下”，该前提与《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定相符合。因此，《中华人民共和国物权法》第三十一条是适用《执行异议和复议规定》第二十八条的前提。一审法院认为适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定判断亨泰公司是否享有足以排除强制执行的民事权益与《中华人民共和国物权法》第三十一条并不存在冲突，显然是本末倒置。3.亨泰公司对涉案房屋并非合法占有。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用第127条的解读，占有与合法占有是两个不同的概念，只有合法占有才能达到排除执行的效果。根据建筑法和《建设工程质量管理条例》的规定，房屋只有经过竣工验收合格才能交付使用，交付未经竣工验收合格的房屋属于违法交付，基于违法交付所为占有，不是合法占有。本案中涉案房屋存在规划、资料丢失等问题，并未进行竣工验收，亨泰公司所谓的占有并非合法占有。4.根据《执行异议和复议规定》理解与适用的解读，该规定第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。亨泰公司在签订《二手房买卖合同》时，涉案房产未登记至恒福投资公司名下，且基于亨泰公司与日照福泰房地产开发有限公司（涉案房产的开发商）的特殊关系，亨泰公司明知涉案房产因规划存在问题、资料丢失、验收文件丢失等，根本无法办理产权登记，且涉案房屋存在的问题并不在亨泰公司或恒福投资公司、陈增磊能够控制解决的范围之内。在此情况下，《二手房买卖合同》约定的过户时间并非是合理期限。因此，亨泰公司对购买涉案房屋在内的资产自身具有严重过错，其并非无过错买受人。而一审法院认为亨泰公司购买不能办理产权登记的房产是对房屋现状的接受，不能视为亨泰公司的过错，显然不符合立法本意。综上，一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定判断称亨泰公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，属于适用法律错误。亨泰公司对涉案房产不享有物权，其无权排除对涉案房产的强制执行。

亨泰公司辩称，一、佳士瑞公司认为《执行异议和复议规定》仅适用于依法定公示形式完成物权登记的情形是片面的、错误的。1.根据法律规定，法律文书生效即产生物权登记同等的法律效力，发生物权变动的法律后果。佳士瑞公司一审时提交的日照市中级人民法院（2009）日执字第18号民事裁定，证明涉案房产的物权由日照福泰房地产开发有限公司转移至恒福投资公司。2.佳士瑞公司的行为与其主张自相矛盾，不能成立。2018年12月20日，恒福工贸公司和日照恒福金阶商务酒店有限公司作为借款人，佳士瑞公司作为担保人，恒福投资公司作为反担保人签订的《借款反担保合同》，明确以涉案的40套房产为佳士瑞公司提供反担保。在日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初3038号之一民事裁定中明确写明，佳士瑞公司向一审法院提出财产保全申请，将恒福投资公司名下（日）房预售证第992号房产予以查封（位于日照市东区××路××号××楼××楼××房）。可见佳士瑞公司认可未登记在恒福投资公司名下的房产产生登记于其名下同等的法律效力。涉案房产虽未登记在恒福投资公司名下，一审法院按照《执行异议和复议规定》第二十八条规定判断亨泰公司对争议房产是否享有民事权益是完全正确的。二、佳士瑞公司认为“《中华人民共和国物权法》第三十一条是适用《执行异议和复议规定》第二十八条的前提”是对法律基本概念的混淆和误解。1.《中华人民共和国物权法》第三十一条是对未经登记取得的不动产物权进行处分的限制性规定。处分不动产物权时未登记的，仅是不发生物权效力，并不影响不动产处分的合同效力。本案中，亨泰公司主张的是物权期待权，且该权利足以排除强制执行。2.2012年7月20日，亨泰公司与恒福投资公司签订的《二手房买卖合同》已经生效的（2021）鲁11民终2532号民事判决认定为合法有效。亨泰公司正是基于该合同享有对涉案房产的权利。三、佳士瑞公司认为“亨泰公司对涉案房屋并非合法占有”是对基本事实的忽视和法律适用的错误认知，且与其自身诉求相矛盾。现有证据证明2012年7月20日后亨泰公司实际取得对涉案房产的占有使用权。未竣工验收不能阻却亨泰公司基于《二手房买卖合同》占有涉案房屋的合法性，不能推翻亨泰公司实际占有使用涉案房屋的事实。四、佳士瑞公司认为“亨泰公司对购买涉案房屋在内的资产自身具有严重过错，其并非无过错买受人”是对过错归责原则的错误理解。佳士瑞公司认定“涉案房产根本无法办理产权登记”无事实和法律依据。涉案房产存在拖欠绿地代建费和资料不全的问题，现已在解决过程中。同时，不存在因亨泰公司自身原因未办理过户登记的任何情形。

恒福投资公司辩称，一、涉案房产属于恒福投资公司所有，与亨泰公司没有任何关联，且涉案房产在建成后没有经过任何的评估验收，原因主要是存在规划及资料丢失且无法找回问题。二、《中华人民共和国物权法》第三十一条规定表明我国不动产登记条件已十分完善，房屋买卖双方应在不动产登记完成后再进行交易。一审判决认定登记在被执行人名下与被执行人享有物权理解上没有差别，那么物权法也就没必要规定第三十一条，至于第二十八条需要适用的一个大前提，就是要将不动产登记在被执行人名下。这种登记是一种行政行为，并不因物权法第二十八条所规定的因为法律文书创设导致物权变动而产生任何影响。该条是因司法行为所导致的物权变动，而《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的不动产登记行为是行政行为，两者完全不同。三、涉案房屋亨泰公司从未合法占有，自始至终均非亨泰公司对外经营管理，其在答辩状中所称，因房屋一直作为酒店使用表明房产是具备使用条件的，恒福投资公司认为虽然目前房产是作为酒店经营但并不代表涉案房产具备符合法律规定的使用条件，因此一审判决没有事实依据，应当驳回亨泰公司诉讼请求。

恒福工贸公司、陈增磊、陈全然、于文桂未答辩。

亨泰公司向一审法院起诉请求：1.确认恒福投资公司承诺以其已经销售给亨泰公司的金阶广场资产中40间客房向佳士瑞公司提供反担保的约定无效，确认佳士瑞公司无权向法院申请对40间客房进行查封，采取查封措施不当；2.确认亨泰公司与恒福投资公司签订的《二手房买卖合同》合法有效，确认亨泰公司在按照恒福投资公司指示向恒福工贸公司、陈增磊支付购房款1200万元后已经履行了约定的付款义务，是金阶广场资产唯一合法的权利人。审理过程中，亨泰公司变更诉讼请求为：1、撤销（2019）鲁1102民初3038之一号《民事裁定书》，解除对（日）房预售证第992号房产（位于日照市东港区××路××号××楼××楼层××房）的查封措施，并停止执行；2、撤销（2019）鲁1102民初4336号之一号《民事裁定书》，解除对（日）房预售证第992号房产（位于日照市东港区××路××号××楼××楼层××房）的轮候查封措施，并停止执行；3、确认亨泰公司对（日）房预售证第992号房产（位于日照市东港区××路××号××楼××楼层××房）享有合法权益。

一审法院认定事实：佳士瑞公司与恒福投资公司、恒福工贸公司、陈全然、陈增幅、于文桂追偿权纠纷一案，一审法院于2019年4月15日立案受理。2019年4月17日，佳士瑞公司向一审法院提出财产保全申请，要求将恒福投资公司名下的（日）房预售证第992号房产予以查封（位于日照市东港区××路××号××楼××楼层××房），保全金额为800万元。一审法院于2019年4月17日作出（2019）鲁1102民初3038之一号民事裁定，裁定将（2009）日执字第18号民事裁定书所确定的（日）房预售证第992号项下归恒福投资所有的位于日照市××路××号××楼××楼的40间客房予以查封（房号：7011、8002、8005、8007、8009、8010、8013、8021、9001、9002、9008、9009、9011、9015、9017、9018、9021、9022、9026、1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1017、1018、1019、1023、1106、1107、1109、1112、1113、1117、1118、1119、1120、1121）。一审法院经审理于2019年7月9日作出（2019）鲁1102民初3038号民事判决，判决：一、恒福工贸公司于判决生效后七日内偿还佳士瑞公司代偿款3563265.23元及利息（以3563265.23元为基数，自2019年4月9日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、恒福投资公司对上述第一项欠款本息承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向恒福工贸公司追偿；三、陈增磊、陈全然、于文桂分别对恒福工贸公司上述第一项给付义务不能清偿部分的七分之一承担连带还款责任；陈增磊、陈全然、于文桂承担保证责任后，有权向恒福工贸公司追偿；四、恒福工贸公司、恒福投资公司于判决生效后七日内共同支付佳士瑞公司律师费80000元；五、恒福工贸公司、恒福投资公司于判决生效后七日内共同支付佳士瑞公司保全担保费8000元；六、驳回佳士瑞公司其他诉讼请求。该判决现已生效。

佳士瑞公司与恒福投资公司、恒福金阶酒店有限公司（以下简称恒福金阶公司）、陈全然、陈增磊、于文桂追偿权纠纷一案，一审法院于2019年5月29日立案受理。佳士瑞公司于2019年5月31日向一审法院提出财产保全申请，要求将恒福投资名下的（日）房预售证第992号房产予以查封（位于日照市东港区××路××号××楼××楼层××房），保全金额为400万元。一审法院于2019年5月31日作出（2019）鲁1102民初4336号之一民事裁定书，裁定将（2009）日执字第18号民事裁定书所确定的（日）房预售证第992号项下归恒福投资所有的位于日照市××路××号××楼××楼的40间客房予以查封（房号：7011、8002、8005、8007、8009、8010、8013、8021、9001、9002、9008、9009、9011、9015、9017、9018、9021、9022、9026、1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1017、1018、1019、1023、1106、1107、1109、1112、1113、1117、1118、1119、1120、1121）。一审法院经审理于2019年7月8日作出（2019）鲁1102民初4336号民事判决，判决：一、恒福金阶公司于判决生效后七日内偿还佳士瑞公司代偿款3157596.46元及利息（利息以3157596.46元为基数，自2019年4月9日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、恒福投资公司对上述第一项欠款本息承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向恒福金阶公司追偿；三、陈增磊、陈全然、于文桂对恒福金阶公司上述第一项给付义务不能清偿部分的七分之一承担连带还款责任；陈增磊、于文桂、陈全然承担保证责任后，有权向恒福金阶公司追偿；四、恒福金阶公司、恒福投资公司于判决生效后七日内共同支付佳士瑞公司律师费70000元；五、驳回佳士瑞公司其他诉讼请求。该判决现已生效。

亨泰公司针对(2019)鲁1102民初3038之一号民事裁定向一审法院提出复议申请，要求撤销上述裁定，解除对40间客房的查封，一审法院经审查于2019年8月29日作出(2019)鲁1102执异169号民事裁定，驳回亨泰公司的复议申请。亨泰公司向一审法院提起案外人执行异议之诉。

亨泰公司针对(2019)鲁1102民初4336号之一民事裁定向一审法院提出复议申请要求撤销上述裁定，解除对40间客房的查封，一审法院经审查于2019年8月29日作出(2019)鲁1102执异170号民事裁定，驳回亨泰公司的复议申请。亨泰公司向日照市中级人民法院申请复议，日照市中级人民法院经审理于2019年11月8日作出(2019)鲁11执复52号执行裁定，裁定驳回亨泰公司的复议申请。

案涉争议房产系日照福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）建设。恒福投资公司与福泰公司借款合同纠纷一案，日照市中级人民法院于2008年9月3日立案受理，经审理于2008年11月17日作出（2008）日商初字第57号民事判决，判决：一、福泰公司于判决生效后十日内给付恒福投资公司借款本金8979521元；二、福泰公司于判决生效后十日内给付恒福投资公司借款利息（其中，借款金额为1592120元的借款利息按照借款协议约定的利息自2008年3月1日起计算，借款金额分别为1468391元及5919010元的借款利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍自2008年3月1日起计算，息随本清）。2009年5月18日，日照市中级人民法院作出（2009）日执字第18号民事裁定书，裁定：一、将福泰公司所有的在2××7号房产证项下的房产、（日）房预售证第992号项下的56套房产（房间号清单附后）、“金阶广场”钢结构三层附楼、地下负一层停车场和日国用（2005）字第0409号项下的土地使用权5405平方米其中的4667.40平方米以第二次拍卖保留价15841770元交付恒福投资公司抵偿债务。二、本案借款本金8979521元、诉讼费84237元、保全费5000元、执行费72943元、评估费80000元，截止2009年5月18日本案利息3108655.72元，以上共12330356.72元，与上述房地产第二次拍卖的保留价15841770元相抵，抵债余款3511413.28元由恒福投资公司于裁定送达之日起三日内交付福泰公司。三、恒福投资公司可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。日照市中级人民法院曾委托山东大华诚信不动产经济咨询有限公司（以下简称大华公司）对上述房产进行价格评估，大华公司于2009年1月23日作出评估报告，评估认定评估价格为1478.32万元，其中，钢结构地下停车场价格为132.75万元，钢结构房产价格为116.02万元，2××7号房产证项下的房产与（日）房预售证第992号项下的56套房产价格为1229.57万元。案涉争议的40套房产包含在上述56套房产之内。

2012年7月20日，亨泰公司与恒福投资公司签订《二手房买卖合同》一份，卖方为恒福投资公司（甲方），买方为亨泰公司（乙方），合同载明：“鉴于1.甲方于2009年5月18日根据山东省日照市中级人民法院（2009）日执字第18号执行裁定书获得了日照市海滨五路金阶广场福泰公司名下的房产（后附表一裁定书内容：商铺、写字楼、客房、钢结构、地下室，此内容以下简称金阶广场资产）。2.乙方亨泰公司拟购买甲方上述金阶广场资产（颜伟占亨泰公司70%股权，陈增磊占亨泰公司30%股权）。3.由于福泰公司正在破产清算中，上述资产暂时无法办理产权过户登记。甲方承诺本合同签订2年内可以办理房产权证及国有土地使用证。因原福泰公司手续、司法等原因造成的，责任不在甲方。经甲、乙双方在平等、自愿的原则上协商一致同意，由亨泰公司收购甲方所有的上述金阶广场资产，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，由乙方与甲方就购买上述资产特签定本合同，以资共同信守执行。第一条：乙方同意购买甲方拥有的坐落在日照市东港区××路××号的金阶广场资产，建筑面积7312.79平方米。第二条：上述金阶广场资产的交易总价格为：人民币1715万元整。第三条：资产交接：本协议签订后5日内，甲方将上述金阶广场资产全部交接给乙方使用。第四条：付款时间与办法：甲乙双方同意以分期形式支付房款，本合同签订后首期付款515万元，余款1200万元共分48期，每月付款一期，每期付款25万元，每月25号前支付，累计付款即连并首期付款合计支付至1115万元时，甲方将上述金阶广场资产房屋产权及国土使用证过户至乙方名下。（乙方如资金充足，可以随时连并首期付款一次性合计支付至1115万元时，甲方必须随时配合乙方立即将上述金阶广场资产房屋产权及国土使用权过户至乙方名下）。第五条：税费负担：甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担。第六条：特别约定事项：甲方保证并承诺在上述转让资产移交乙方前，解除与转让资产有关的一切租约、协议、合同等权利负担，包括但不限于与金阶商务酒店租赁合同。解除上述合同、协议所产生的一切违约责任，均由甲方承担。乙方若因此遭受经济损失，甲方应向乙方承担全部赔偿责任。第七条：违约责任：1.甲方未按本合同第四条约定期限移交转让资产的，每逾期一日按合同总价1%赔偿乙方经济损失。2.如乙方按照合同第四条约定按期给甲方付款，且累计付款即连并首期付款合计支付至1115万元时，甲方未按本合同第四条约定，逾期办理过户登记的，每逾期一日按合同总价1%赔偿乙方经济损失。甲方未按约定给乙方办理产权过户延迟超过30日，则甲方应立即补偿乙方的经济损失600万元（即本合同约定的乙方应向甲方支付的剩余购房款无需再支付），乙方可以立即申请法院提请对上述金阶广场资产进行产权过户（如因原金阶广场开发商福泰房地产公司手续、司法等原因而造成延期，责任不在甲方，由甲乙双方协商共同解决）。3.根据上述第四条约定，甲方将上述金阶广场资产过户至乙方名下后，乙方逾期支付剩余购房款每逾期一日按合同总价1%赔偿甲方经济损失，如乙方逾期支付超过30日，则乙方应赔偿甲方经济损失600万元（即甲方可以没收乙方根据本合同约定的已交纳房款），且甲方可以立即提请法院将上述金阶广场资产追回……”合同尾部出卖方（甲方）处有恒福投资的盖章及陈增磊的签字捺印，购买方（乙方）处有亨泰公司的盖章及颜伟的签字。合同后附表一（3），载明：“恒福投资公司名下资产：1.56套房产（详见明细表）2313.42平方米；2.钢结构（3层）2148.48平方米；3、综合楼付楼（老楼1-4层）1742.28平方米；4、地下停车场1108.61平方米。共计7312.79平方米”。

亨泰公司主张上述合同签订后，按照陈增磊的指示每月将购房款25万元打入恒福工贸公司、恒福金阶公司的账户。亨泰公司提交的银行流水显示：亨泰公司自2012年9月至2016年7月，每月向恒福工贸公司或恒福金阶公司转账付款25万元，备注均为“购房款”，共计打款48笔1200万元。

上述《二手房买卖合同》签订的当天，亨泰公司（出租方）还与陈增磊（承租方）、恒福投资公司（担保人）签订了《酒店租赁合同》，将包括本案争议房产在内的金阶广场资产出租给陈增磊。合同第一条载明：“本酒店坐落在山东省日照市××路××号金阶商务酒店部分固定资产，具体出租资产包括：1、客房127套，餐饮3890平方米（详见后附资产表）；2、各类酒店附属的配套餐饮用房及酒店建筑所在地的地下室、洗衣房及地上空地、绿地等；3、提供后勤服务的办公室及职工宿舍等；4、酒店经营所需的供水、电力、电讯、煤气、排水、消防等附属设施及空调、电梯、卫生设备、冷藏等设备；5、全部家具、装置”，第三条载明：“承租方租赁用途仅限于酒店经营”，第五条载明：“租赁期共四年，从二○一二年八月一日至二○一六年八月一日止”第六条载明：“酒店总租赁费为每年190万元，承租人应每月25号前向出租方支付当月的租赁费用，即15.83万元。逾期不付，每逾期一天出租方将收取承租方日万分之五的滞纳金，逾期超过20天，出租方有权解除本合同”。颜伟在出租方处签名捺印，陈增磊在承租方处签名捺印，恒福投资公司在担保人处盖章，陈增磊在担保人委托代理人处签名捺印。自2012年8月至2016年7月，恒福工贸公司或恒福金阶公司每月向亨泰公司转账付款158300元，共计付款7281800元，亨泰公司主张该款系陈增磊向亨泰公司支付的租金。

2017年6月30日，亨泰公司召开股东会并形成股东会决议一份，载明：2017年6月30日，亨泰公司于公司办公室召开股东会。股东应到2人，实到2人，上述股东持公司100%股权。会议由公司颜伟主持，公司全体股东一致通过下列内容，并形成本决议：1、同意亨泰公司与李玉光签订《金阶商务酒店租赁协议》。2、全权授权孔令代签订上述协议和函件。同日，亨泰公司（甲方、出租方）与李玉光（乙方、承租方）、创泰酒店管理集团（丙方、担保人）签订《酒店租赁合同》一份，将包括涉案付楼在内的坐落于山东省日照市××路××号金阶商务酒店部分固定资产出租给李玉光，租赁期共2年，从2017年7月1日至2019年6月30日止。后因李玉光拖欠租赁费，亨泰公司于2019年4月3日诉至曲阜市人民法院，2019年5月15日经曲阜市人民法院调解结案。

因恒福投资公司欠案外人日照市东港区洁鑫小额贷款公司（以下简称洁鑫小额贷款公司）借款未还，洁鑫小额贷款公司依据山东省日照市德信公证处于2018年3月12日作出的（2018）德信证经字第26号执行证书向一审法院申请强制执行，在执行过程中，恒福投资公司与洁鑫小额贷款公司达成和解协议，一审法院于2018年5月8日作出（2018）鲁1102执1499号执行裁定，裁定：“恒福投资公司将其所有的位于日照市黄海一路北海××路××东侧001幢101号（所有权证号××）房产一处转让给山东洁晶集团股份有限公司，转让价款包括被执行人应偿还给申请执行人的借款债务共计7455129元、应由被执行人负担的执行费，房产过户登记产生的税费等，以上转让价款由山东洁晶集团股份有限公司直接支付给申请执行人，用于清偿本案债务。上述所有权证号××的房产即日照市中级人民法院（2009）日执字第18号民事裁定中2××7号房产证项下的房产（也即当事人所述“付楼”）。现已过户登记至山东结晶集团股份有限公司名下，办理过户登记共交纳税费228532.26元，付楼过户价格为5282070.28元。

亨泰公司以恒福投资公司为被告、以恒福工贸公司、恒福金阶公司、陈全然、陈增磊、于文桂为第三人向一审法院提起诉讼，提出如下诉讼请求：1.判令解除亨泰公司与恒福投资公司签订的《二手房买卖合同》中有关付楼的部分；2.判令恒福投资公司向亨泰公司返还付楼购买款项并赔偿损失1000万元。一审法院经审理于2021年7月5日作出(2020)鲁1102民初5339号民事判决，判决：一、解除亨泰公司与恒福投资公司于2012年7月20日签订的《二手房买卖合同》中有关付楼的部分；二、恒福投资公司于判决生效之日起十日内向亨泰公司返还付楼购房款4287600元；三、恒福投资公司于判决生效之日起十日内向亨泰公司赔偿损失1134102.63元；四、驳回亨泰公司的其他诉讼请求。恒福投资公司不服提出上诉，日照市中级人民法院经审理于2021年11月17日作出(2021)鲁11民终2532号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

亨泰公司的法定代表人为颜伟，股东为颜伟(持股比例70%)、陈增磊(持股比例30%)；恒福投资公司的法定代表人为陈全然，股东为陈全然(持股比例60%)、陈增磊(持股比例40%)；恒福工贸公司的法定代表人为陈增磊，股东为陈增磊(持股比例80%)、陈铭芬(20%)；恒福金阶公司的法定代表人为陈增磊，股东为陈增磊(持股比例50%)、陈铭芬(持股比例50%)；陈全然和陈增磊系父子关系，陈铭芬系陈增磊的侄女。

日照市中级人民法院(2009)日执字第18号民事裁定中的(日)房预售证第992号项下的56套房产及“金阶广场”钢结构三层附楼、地下负一层停车场未完成初始登记。亨泰公司主张是因该项目欠交绿化费导致相关审批未完成，恒福投资公司认可福泰公司欠交绿化费。亨泰公司的职员燕翼自2016年以来根据亨泰公司的要求在办理涉案房产的不动产权登记手续。

亨泰公司同意将涉案40套房产未付清的购房款交付法院执行，并于2021年12月30日向一审法院交款1745234元。

一审法院认为，本案争议的焦点问题是亨泰公司对案涉40套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定判断亨泰公司对争议房产是否享有民事权益；如适用该规定，亨泰公司主张对争议房产享有民事权益是否满足上述规定的四个要件。分析认定如下：

一、《执行异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定中对买受人提出异议的对象规定为“登记在被执行人名下的不动产”，佳士瑞公司、恒福投资主张案涉争议房产尚未登记在恒福投资名下，本案争议不能适用上述规定判断。争议房产由福泰公司建设，日照市中级人民法院在执行恒福投资与福泰公司借款合同纠纷一案过程中作出(2009)日执字第18号民事裁定，裁定将包含争议房产在内的房产交付恒福投资抵偿债务。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用(中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(法释[2016]5号)第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有的不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”根据上述规定，日照市中级人民法院(2009)日执字第18号民事裁定生效后，案涉房产物权已发生变动，归恒福投资公司所有，该物权亦属法律认可并予以保护的权利。《执行异议和复议规定》第二十八条规定是在执行程序中对不动产受让人物权期待权保护的具体规定，基于现实中不动产买受人在签订买卖合同、支付购房款、占有房产后，取得法律意义上的所有权之前，为避免因出售人的债权人执行该房产导致买受人可能遭遇的风险而规定，“登记在被执行人名下的不动产”与被“执行人享有物权的不动产”在解决买受人与申请执行人对执行标的物的争议方面并无区别。因此，按照《执行异议和复议规定》第二十八条规定的立法本意，争议房产虽尚未登记在恒福投资公司名下，仍可适用该规定判断亨泰公司对争议房产是否享有民事权益。

关于适用该规定判断亨泰公司是否享有民事权益是否与《中华人民共和国物权法》第三十一条规定冲突的问题。恒福投资公司取得争议房产物权后未依照法律规定办理登记即与亨泰公司签订《二手房买卖合同》，协议将房产转让给亨泰公司。《中华人民共和国物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该不动产时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”本条规定所要求的登记本身并不具有产生物权变动的效力，根据物权法第二十八条的规定恒福投资公司已经取得物权，本条所要求的登记是对物权人进一步处分不动产物权的要求，目的是保护善意交易第三人的利益，维护交易秩序；该规定中的“处分”系指对不动产物权的处分，不限制基于买卖不动产签订合同的行为。恒福投资公司未将其根据以物抵债裁定取得的房产进行登记即转让给亨泰公司，根据物权法三十一条该转让不发生物权效力，亨泰公司不能取得争议房产的物权。《执行异议和复议规定》第二十八条是保护买受人的物权期待权，也即买受人请求出售人变更登记转移物权的请求权，并非以该规定确认买受人的物权。恒福投资公司未将房产进行登记即转让给亨泰公司，亦不影响亨泰公司对恒福投资享有的物权期待权。因此，适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定判断亨泰公司对争议房产是否享有足以排除强制执行的民事权益与《中华人民共和国物权法》第三十一条并不存在冲突。故佳士瑞公司的辩解意见不成立。

二、关于亨泰公司主张对争议房产享有民事权益是否满足《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个要件，分析认定如下：

关于亨泰公司与恒福投资公司签订的《二手房买卖合同》的效力。《二手房买卖合同》签订时亨泰公司尚未成立，但该合同系由该亨泰公司发起人颜伟以设立中的公司名义与恒福投资公司所签订，亨泰公司设立完成后在该合同上加盖了公章，对该合同予以确认，故合同相关权利义务应由亨泰公司、恒福投资公司承受。佳士瑞公司、恒福投资公司主张合同不成立的意见缺乏法律依据，不予采纳；从《二手房买卖合同》的内容来看，其具备了房屋买卖合同的主要内容，买卖双方权利、义务具体明确，其目的就是买卖涉案房屋，故案涉《二手房买卖合同》的性质应为本约而非预约，故恒福投资公司主张涉案房屋买卖合同是拟购买而非正式购买的抗辩意见不成立，不予采纳。因此，案涉《二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立且合法有效，故应认定亨泰公司与恒福投资公司在一审法院查封争议房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。

关于亨泰公司在一审法院查封之前是否已合法占有该不动产。案涉《二手房买卖合同》签订的当天，亨泰公司(出租方)还与陈增磊(承租方)、恒福投资公司(担保人)签订了《酒店租赁合同》，亨泰公司将包括本案争议房产在内的金阶广场资产出租给陈增磊。陈增磊自2012年8月至2016年7月按约定向亨泰公司支付租赁费。亨泰公司于2017年6月30日召开股东会决议形成决议：同意与亨泰公司与李玉光签订《金阶商务酒店租赁协议》。同日，亨泰公司与案外人李玉光、创泰酒店管理集团签订了《酒店租赁合同》一份。亨泰公司作为出租人将包括争议房产在内的房产对外出租并收取租金的事实可以证明原告已实际取得了涉案房屋的占有、使用权。

关于亨泰公司是否已向恒福投资支付购房款。根据恒福投资公司、恒福金阶公司、恒福工贸公司工商登记信息，可以认定该三公司系关联企业、家族企业。亨泰公司自2012年9月至2016年7月每月向恒福金阶公司、恒福工贸公司打款25万元，共计1200万元。亨泰公司支付上述款备注均为“购房款”，结合亨泰公司先后与陈增磊、李玉光签订租赁合同并收取租赁的事实，能够认定亨泰公司支付的上述1200万元系购房款。根据案涉《二手房买卖合同》的约定，包含案涉争议房产在内的房产转让总价款为1715万元。尚欠付购房款515万元，根据《执行异议和复议规定》第二十八条第三项的规定，亨泰公司将案涉40套房产剩余价款交付执行可符合本项规定。亨泰公司与恒福投资公司在《二手房买卖合同》未对每部分房产的价格予以明确，在本案中进行价格评估将造成诉讼的延迟及评估费的支出。大华公司受日照市中级人民法院委托于2009年1月23日作出的评估报告可作为对案涉房产价格确定的参考。评估报告认定评全部房产的价格为1478.32万元，其中，钢结构地下停车场价格为132.75万元，钢结构房产价格为116.02万元，2××7号房产证项下的房产与（日）房预售证第992号项下的56套房产价格为1229.57万元。酌定按如下方式计算：2××7号房产证项下的房产以5282070.28元的价格已转让，可以该价格确定该部分房产价格，（日）房预售证第992号项下的56套房产价格：楼房总价12295700元-付楼价格5282070.28元＝7013629.72元；40套房产价格为：7013629.72元／56＊40＝5009735.51元；40套房产未付清款项为：5009735.51元／14783200＝40套房产在总价格中的比例＊欠付款515万元＝1745234元。亨泰公司主张以一审法院（2020）鲁1102民初5339号民事判决确定的恒福投资公司应向亨泰公司支付的款项抵销未付清的40套房产的购房款，《执行异议和复议规定》第二十八条第三项规定的剩余的购房款实际为所查封的不动产的折价，不同于普通债权，亨泰公司主张的该债权产生于查封之后，准许抵销将造成转移法院查封标的物的后果，且上述规定亦未规定可适用抵销，亨泰公司将剩余购房款交付执行也是达到其排除强制执行要求的条件，故其主张抵销的意见不成立。亨泰公司同意将案涉40套房产剩余的购房款1745234元交付一审法院执行，应予准许。

关于案涉争议房产未办理过户登记是否系亨泰公司自身原因。争议房产的开发建设方福泰公司因相关审批事项的障碍未完成初始登记，日照市中级人民法院(2009)日执字第18号民事裁定，裁定恒福投资公司可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。恒福投资公司取得房产的事实物权之后，可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，因审批手续的障碍尚未完成登记。亨泰公司与恒福投资公司签订的《二手房买卖合同》中有“由于日照福泰房地产开发有限公司正在破产清算中，上述资产暂时无法办理产权过户登记。甲方承诺本合同签订2年内可以办理房产权证及国有土地使用证。因福泰公司手续、司法等原因造成的，责任不在甲方”的内容。显然，双方清楚不动产权证暂时不能办理的原因，并对办理时间进行了约定。基于对市场交易正常结果的判断，对产权暂时不能办理的房产仍签订合同进行交易是当事人对房产现状的接受，不能视为亨泰公司的过错。根据法律规定恒福投资公司作为出售方依法有义务协助亨泰公司办理不动产，且亨泰公司亦安排人员办理不动产登记事务，其为完成不动产的过户登记积极作为，故亨泰公司对未完成争议房产的过户登记没有过错。

综上，亨泰公司与恒福投资公司在一审法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有争议房产，已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按本院要求交付执行，争议房产未办理过户登记的原因不在亨泰公司。亨泰公司对争议房产享有足以排除强制执行的民事权益，故对其要求停止对争议房产执行的诉讼请求予以支持。一审法院（2019）鲁1102民初3038之一号民事裁定是首次查封，亨泰公司基于该裁定对争议房产提出的不得执行的诉讼请求是本案审理范围，（2019）鲁1102民初4336号之一号民事裁定是轮候查封，在（2019）鲁1102民初3038之一号民事裁定解除查封之前，轮候查封尚不能发生查封的效力，故亨泰公司基于（2019）鲁1102民初4336号之一号民事裁定提出案外人执行异议之诉不符合法律规定，本案不予处理；亨泰公司要求的撤销民事裁定、解除查封的诉讼请求不是案外人执行异议之诉的审理范围，本案不予处理；亨泰公司要求确认其对争议房产享有合法权益，其对合法权益的表述不明确，如前述，亨泰公司对争议房产尚未取得物权，其仅享有排除强制执行的民事权益，本案判决不得执行争议房产即已确认其享有的民事权益，无需单独进行确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，《最高人民法院关于适用

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案争议的焦点问题是亨泰公司对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，恒福投资公司对涉案房产依法享有物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据查明的事实，本院在执行恒福投资公司与福泰公司借款合同纠纷一案中，于2009年5月18日作出(2009)日执字第18号民事裁定书，将原福泰公司所有的涉案房产交付恒福投资公司抵偿债务。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》[法释(2016)5号]第七条规定，确认涉案房产物权已发生变动，归恒福投资公司所有正确。另外，根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部〈关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函〉的通知》，涉案房产因福泰公司原因未完成初始登记，尚不具备办理过户登记条件，本院依现状进行处置，恒福投资公司按照房屋的权利现状取得房屋所有权，待条件具备时可以自行办理后续的产权登记事项。

其次，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权采用登记生效主义，但同时也规定了例外情形，即因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或征收决定生效时发生效力。依据本院以物抵债裁定，恒福投资公司对涉案房产依法享有不动产物权，虽尚未完成登记，但其有权处分其依法享有物权的涉案房产。恒福投资公司在另案执行中作为被执行人，其涉案房产被查封，作为买受人的亨泰公司要求排除执行，一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条予以审查，并无不当。

第三，亨泰公司对涉案房产享有排除执行的权利。亨泰公司与恒福投资公司在一审法院查封前已签订《二手房买卖合同》，该买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定该书面买卖合同合法有效正确。在合同签订后，亨泰公司先后将涉案房产出租给陈增磊、李玉光，并收取租金，一审法院认定亨泰公司合法占有涉案房产并无不当。一审已查明亨泰公司支付了大部分购房款，且按照一审法院要求将剩余款项交付该院执行。涉案房产因暂不具备登记条件未登记至恒福投资公司名下。亨泰公司购买涉案房产后，未办理房产过户手续并非因为亨泰公司自身的原因。故，一审法院确认亨泰公司对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。亨泰公司自愿购买涉案房产，支付购房款并已占有使用。佳士瑞公司主张亨泰公司购买无法办理产权登记的案涉房产，其自身存在严重过错的上诉理由不能成立，本院不予采信。

综上所述，佳士瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费20438元，由上诉人山东佳士瑞空调工程有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张卫华

审判员　　杨荣国

审判员　　李　红

二〇二二年五月二十三日

书记员　　王　琦