山东亨泰资产管理有限公司、山东佳士瑞空调工程有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

山东省日照市东港区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）鲁1102民初209号

原告（案外人）：山东亨泰资产管理有限公司，住所地山东省日照市东港区海滨五路20号，统一社会信用代码91371100050933271A。

法定代表人：颜伟，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：李君玮，山东平正大律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋旭阳，山东平正大律师事务所律师。

被告（申请执行人）：山东佳士瑞空调工程有限公司，住所地山东省日照市东港区北京路东(兴业王府花园003幢01单元112室)，统一社会信用代码91371100768709340U。

法定代表人：李宗国，总经理。

委托诉讼代理人：马彦飞，山东宝元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：秦婷婷，山东海洋律师事务所律师。

被告（被执行人）：日照恒福投资有限公司，住所地日照市黄海一路北侧海滨五路东段20号，统一社会代码91371102661366923R。

法定代表人：陈全然，总经理。

委托诉讼代理人：黄锡钲，山东天蓝律师事务所律师。

被告（被执行人）：日照恒福工贸有限公司，住所地日照市海滨五路20号，统一社会信用代码913711027677755306。

法定代表人：陈增磊，总经理。

被告（被执行人）：陈增磊，男，1970年3月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。

被告（被执行人）：陈全然，男，1945年2月1日出生，汉族，居民，住日照市东港区。

被告（被执行人）：***，女，1972年6月5日出生，汉族，居民，住日照市东港区。

原告山东亨泰资产管理有限公司（以下简称亨泰公司）与被告山东佳士瑞空调工程有限公司（以下简称佳士瑞公司）、日照恒福投资有限公司（以下简称恒福投资）、日照恒福工贸有限公司（以下简称恒福工贸）、陈增磊、陈全然、***案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月16日立案受理，于2020年3月6日作出（2019）鲁1102民初7070号民事判决，亨泰公司不服提出上诉，日照市中级人民法院经审理于2020年11月4日作出（2020）鲁11民终1961号民事裁定，撤销本院（2019）鲁1102民初7070号民事判决，发回本院重审。本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。亨泰公司的委托诉讼代理人李君玮、宋旭阳，佳士瑞公司的委托诉讼代理人马彦飞、秦婷婷，恒福投资的委托诉讼代理人黄锡钲到庭参加诉讼，恒福工贸、陈增磊、陈全然、***经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

亨泰公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告恒福投资承诺以其已经销售给原告的金阶广场资产中40间客房向被告佳士瑞公司提供反担保的约定无效，确认被告佳士瑞公司无权向法院申请对40间客房进行查封，采取查封措施不当；2.确认原告与被告恒福投资签订的《二手房买卖合同》合法有效，确认原告在按照被告恒福投资指示向被告恒福工贸、陈增磊支付购房款1200万元后已经履行了约定的付款义务，是金阶广场资产唯一的合法的权利人。审理过程中，亨泰公司变更诉讼请求为：1、撤销（2019）鲁1102民初3038之一号《民事裁定书》,解除对（日）房预售证第992号房产（位于日照市东港区的查封措施,并停止执行；2、撤销（2019）鲁1102民初4336号之一号《民事裁定书》，解除对（日）房预售证第992号房产（位于日照市东港区的轮候查封措施,并停止执行；3、确认申请人对（日）房预售证第992号房产（位于日照市东港区享有合法权益。事实与理由：日照市东港区法院受理的佳士瑞公司与恒福投资、恒福工贸、陈全然、陈增幅、***追偿权纠纷一案和佳士瑞公司与恒福投资、恒福金阶酒店、陈全然、陈增幅、***追偿权纠纷一案，法院分别作出（2019）鲁1102民初3038之一号和（2019）鲁1102民初4336之一号民事裁定，裁定将（2009）日执字第18号民事裁定书所确定的（日）房预售证第992号项下归恒福投资所有的位于日照市40间客房予以查封。2019年7月15日，原告向法院提交《复议申请书》，请求法院进行审核并依法撤销该裁定和解除对40间客房的查封措施。法院驳回原告的复议申请。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”申请人认为申请人对涉案房产提出的异议符合上述规定，理由如下：一、申请人在涉案房产被查封前就已经签订了合法有效的《二手房买卖合同》。涉案《二手房买卖合同》签订时间为2012年7月20日，本案争议的查封裁定（2019）鲁1102民初3038之一号、（2019）鲁1102民初4336之一号分别出具于2019年4月17日、2019年5月31日，明显晚于《二手房买卖合同》的签订时间。二、申请人在涉案房产被查封前就已经合法占有了涉案房产。申请人自2012年7月起即作为出租方将涉案房产进行出租收益，具体如下：1、2012年7月20日，申请人作为出租方与陈增磊作为承租方、恒福投资作为担保人签订了《酒店租赁合同》，并按照《酒店租赁合同》收取租金。2、2017年6月30日，申请人作为出租方与李玉光作为承租方、创泰酒店管理集团作为担保人签订了《酒店租赁合同》，并基于与李玉光签订的租赁合同在履行中形成的租赁合同纠纷，2019年5月15日曲阜市法院出具了基于该纠纷的（2019）鲁0881民初1367号《民事调解书》。三、申请人已按照《二手房买卖合同》的约定支付了价款。《二手房买卖合同》第四条“付款时间与办法”条款约定：“每月付款一期，每期付款25万元，每月25号前支付”。自2012年8月至2016年7月间，申请人已按照约定支付购房款合计1200万元。四、未办理涉案房产的过户登记并非因申请人自身原因所造成。涉案房产原属于日照福泰房地产开发有限公司（简称“福泰房地产”），福泰房地产自2009年就进入破产程序，福泰房地产开发金阶广场项目时拖欠巨额绿化费，直到日照中院破产程序中才从破产清算的资产里予以缴纳。福泰房地产公司管理混乱，导致办理变更登记所必须的资料不全，申请人在此过程中一直在努力协调各方解决，资料补齐后涉案房产是完全可以办理变更登记的。因此，涉案房产虽因福泰房地产的遗留问题存在权利登记的困难，但是未办理过户登记绝非申请人的原因。为了维护自己的合法权益，依照我国法律的有关规定和和最高人民法院的司法解释，现提起诉讼，请法院依法查明事实，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权利。

佳士瑞公司辩称：一、被答辩人诉讼请求不成立，其对（2019）鲁1102民初3038号之一《民事裁定书》、（2019）鲁1102民初4336号之一《民事裁定书》涉及查封的房产不享有物权权利。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”日照恒福投资有限公司根据日照市中级人民法院（2009）日执字第18号民事裁定书依法取得涉案房屋所有权。《物权法》第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”（2019）鲁1102民初3038号之一《民事裁定书》、（2019）鲁1102民初4336号之一《民事裁定书》在查封涉案房屋时，涉案房屋并未登记在被答辩人名下。即使被答辩人主张的和日照恒福投资有限公司《二手房买卖合同》存在，那么依据《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定，双方的买卖行为不发生物权效力，被答辩人对日照恒福投资有限公司享有的也只是一般债权请求权，并非物权权益。

二、本案为被答辩人以对涉案房屋享有物权为由提起的执行异议之诉，以排除法院对涉案房屋的执行，但是被答辩人没有证据证实其对涉案房屋享有物权。被答辩人主张其诉求适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定的第一款明确规定适用前提是“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”。但是涉案房屋并未登记在日照恒福投资有限公司名下。

再者，假设被答辩人和日照恒福投资有限公司《二手房买卖合同》成立，那么被答辩人对涉案房屋产权登记办理存在障碍是知悉的，该点在合同中也有显示，其更应知道购买没有登记在日照恒福投资有限公司名下的房屋存在风险，被答辩人对涉案房屋未办理过户登记具有过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

综上所述，被答辩人对（2019）鲁1102民初3038号之一《民事裁定书》、（2019）鲁1102民初4336号之一《民事裁定书》涉及的房屋不享有任何物权权益，其诉讼请求没有事实依据和法律依据，请依法驳回被答辩人全部诉讼请求。

恒福投资辩称：一、恒福投资以自有的房产对外提供担保，原告无权要求对涉案的房产停止执行。二、原告诉讼请求第三项，确认其享有合法权益，仍然诉讼请求不明确，原告所享有的是物权还是债权并没有确定，因此也会导致庭审审理方向不明。三、涉案房产并没有登记在恒福投资名下，原告所引用执行与复议第28条规定，没有事实及法律依据。四、恒福投资未收到任何的购房款，原告所主张的已经支付购房款，其合法占有房屋，无事实依据，因此应驳回原告诉讼请求。

案经送达，恒福工贸、陈增磊、陈全然、***未作答辩。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。亨泰公司围绕其诉讼请求，向本院提交了以下证据：

第一组证据，1.1是二手房买卖合同原件、企业名称预先核准通知书原件、还有3038和4336号两个民事裁定书复印件，这套证据我们要证明的是二手房买卖合同在涉案房产查封之前已经签订了合法有效的合同。

第二组证据，是涉案的三个法人主体的企业信息、企业变更情况，还有涉案的两个自然人陈增磊、陈全然、***的诉讼当事人户籍登记信息查询结果，原件。还有一个借款反担保合同，就是本案涉及的恒福投资为佳士瑞提供反担保的复印件，是我们在其他的案卷里复印的，剩下的这三个民事判决书是复印件。2.22018年4月19日，陈增磊所做的调查笔录，这个是另外东港区人民法院执行局卷里头调过来的，2月10日的开户许可证及招商银行交易交易流水，这是原件。要证明的目的是恒福投资、恒福工贸、恒福金阶同时是家庭经营性企业，陈全然、陈增磊是父子关系，陈增磊、***是夫妻关系，共同经营着这三家公司，陈增磊实际经营恒福投资，是其在几个案件的判决书或调查笔录中自认的，陈增磊代表日照恒福投资是一种长期存在的经营模式和商业惯例，第三方有理由相信陈增磊能够代表恒福投资。结合证据1.1，恒福投资与原告签订二手房买卖合同后，由其关联企业家庭经营企业恒福工贸和恒福金阶收取了房产转让款，合计1200万元，这1200万元都有我们的银行打款的记录。原告已经按照二手房买卖合同的约定，支付了这些款项。

第三组证据，是原告作为出租方与陈增磊作为承租方、恒福投资作为担保人，在2012年7月12日签订的酒店租赁合同，还有原告作为出租方与李玉光作为承租方、创泰酒店管理集团作为担保人签订的酒店租赁合同。3.3是亨泰资产管理有限公司的股东会决议；3.4、是我们由于和李玉光在租赁合同中形成了纠纷，在曲阜法院受理时案卷调出来的，也就是这四套都是原件。我们的证明目的是结合证据证明自2012年8月到2016年7月，陈增磊同通过其经营的恒福工贸、恒福金阶向原告支付酒店租赁款，陈增磊代表恒福投资签订了协议，是其经营和交易的惯例，即使在租赁合同中仍不例外，二手房买卖合同签订后，先后租赁给了陈增磊、李玉光等，均是由原告作为出租方来收取租金的。陈增磊对于整个租赁事宜是明知的，而且是同意的，在东港区人民法院查封前，原告已经通过这种方式合法占有了涉案房产。

第四组证据，是2009日民特字3-4号民事裁定书复印件，其它都是原件，亨泰公司办理所有的这些房产要进行登记时的所有手续原件都在我们手里，而且付款的时候都是由亨泰公司来付款的，一直截止到2019年我们一直在为办理登记手续而奔波，而花费很多精力钱财。根据东港区政府专班会议的政策文件，是2020年3月7日出的，目前这种历史遗留问题，破产企业或者是资料不全，因为我们前期为什么办不了？是因为资料上差了很多，当时福泰房地产得很多资料找不到了，验收文件也找不到，那么这种情况下是允许办理过户登记的，所以我们认为导致涉案房产未办理过户登记的原因不在于原告，福泰房地产自2009年进入破产程序，一开始是因为拖欠了巨额的绿化费，直到日照中院破产程序中才予以缴纳。涉案的二手房买卖合同签订后，原告一直在积极的协调各方解决办理房产变更登记的手续，资料补齐后涉案房产是可以办理变更登记的，未能办理变更登记，过错不在原告。4.13个证据是成交凭证，拍卖成交确认书，和日照中级法院2009年日民破字第3号的一个民事裁定书，结合第四组证据中的相关材料，因为第四组中的第一个证据，我们当时就已经举证了，福泰公司是在2009年的11月3日被立案受理破产案件的，而到了2016年6月21日，他的一部分资产才得以拍卖成功，有了这个钱才完成了我们之前提交的4.2证据中的日照中院补交了绿地代建费400多万。因为根据山东省城市绿化管理办法有明确的规定，如果绿地建设不符合设计方案的情况下，是不得颁发建设工程规划许可证的，在这种情况下，前期没有办理成功房产证的责任完全不在原告；4.14是一个2009日民破字第三号之七的民事裁定书，该裁定书显示，直至2017年7月20日，福泰公司的破产财产分配方案才执行完毕，终结了破产程序；4.15的证据是申请法院调取证据的申请书，这个申请书我们是在本案的原二审中向中院提交的，当时也没有给我们调证据，要调的证据就是我们之前在上一次开庭的时候提交的4.12，也就是东港区政府专班会议政策解读的文件，我们当时作为律师给遗留问题办公室打过电话，他们也承认在2020年做过一个关于处理国有土地上已建小区不动产登记问题专题会议纪要，但是他也提出纪要只能是由有权机构去调取，不能够发给我们，所以我们从网上当时调了一个复印件，也作为证据提交了，因为这个文件可以清楚地看出，对于这种破产企业的相关的遗留房产办理的问题，包括一些丢失证件的问题都是可以补办的，在这个上面有明确的规定，这一组是我们补充的第四组的证据来补充，整个的过程中4月16日、2016年的6月之前是因为绿化的问题没有补交，没法规划许可，没法颁发，之后我们从2016年开始就一直在跑这个手续，当时我们提交了所有手续的原件。办理提供事后提交的交费证明，所有的燕某办理人员还出庭作了证，整个的形成了一个完整的链条，可以证明在未办理房产证这方面，原告不存在任何的过失，而且在整个过程中我们还都一直在积极的办理。

第五组证据，是鲁大华价评2009字第G01002号一个评估报告，这是2009年1月20日，咱们中院委托当时的评估机构对于涉案房产进行了评估，后面还附了一个完税证明。完税证明是2009年8月份，在整个的二手房买卖合同中已经割出去的副楼，也就是刚才我们已经生效判决中，副楼第一次转手的时候，2009年转手的时候，一个交契税的完税证，可以证明当时的价款，这两个证明都是律师从咱们的房产管理中心调取的，有原件，我们现在提交的复印件原件也带过来了，也就是说从这个里头是可以看出，各个部分的房产在2009年的时候每一部分的价款，然后对应当时的总价款是完全可以对应出每一部分它本身的价值。结合上一次我们已经提交的1.1证据和1.3证据，可以换算出40套房产的面积和56套房产面积的比，那么可以证明涉案40套房产剩余未付价款仅为1737694元。

第六组证据，（2021）鲁11民终2532号民事判决书，也就是终审判决，这个证据我们可以证明，二手房买卖合同合法有效，已支付1200万，2012年起恒泰公司已经实际占有，还有5.1，5.2，我们刚才提交的计算方式都是在生效判决中已经确认了的，而且在生效判决中，原告对被告恒福投资享有了经法院生效判决确定的债权是5490917元。所以恒福投资目前没有依法履行，我们也已经申请执行了，案号已经有了，这是6.2里头的执行申请书和网上立案的截图可以证明恒福投资没有履行的生效判决的义务，远远的大于了涉案房产40套的剩余价款，可以证明生效判决确定的到期债权依法是可以与原告因向被告恒福投资支付的剩余购房价款抵消的，无需交付执行完毕。2016年6月份的时候，咱们中院处理福泰房地产的破产清算的这些资产，恒福投资当时没有人买，恒福通知恒泰公司去买，完了以后有了这些钱，中院才拿着这些钱去补交了绿地占地的罚款，从而能够实现绿化的这一块满足了规划条件。在这之前绿化的那一块根本就不符合相关法律规定，规划上是存在障碍的，这是为什么到16年一直拖着不能办证的主要原因，亨泰公司也是为了促进办证，法院在拍卖这些资产的时候，我们又去买资产，有了这些钱法院才能够去支付。

佳士瑞公司经质证认为：对证据一中的第一个二手房买卖合同，佳士瑞公司对该份合同不知情也不认可，该合同落款的时间是2012年7月20日，但是根据原告所提交第一组证据的第二份，企业名称预先核准通知书证实合同签订时原告公司尚未成立，不具有主体资格；再者合同第四项第四条付款时间约定，本合同签订后，首期付款515万元，但是在原审案件中，原告并提交支付首付款的相关证据；对于第一组证据的3038号、4336号民事裁定书真实性无异议，对核准通知书真实性无异议；二手房买卖合同中，也没有约定关于房款代收的约定，并且在合同中约定了房屋过户的相关违约责任，证实原告对于房屋产权变更登记存在障碍知悉。

对于第二组证据的真实性没有异议，但是对原告的证明目的有异议。该组证据不能证实日照恒福投资有限公司、日照恒福工贸有限公司、日照恒福金阶商务有限公司及陈全然、陈增磊构成资产混同；对原告提交的招商银行的银行流水真实性无异议，但是该组证据不能证实原告向恒福投资支付购房款，该流水中显示其主张的购房款没有一笔支付至恒福投资名下；关于购房款的支付，原告还应提供财务账册、收据等以增强其主张支付购房款的相关依据。对于酒店租赁合同，佳士瑞公司不清楚，也没有参与，对该组证据真实性也不予认可，该组证据不能证实原告对涉案房屋享有物权权益。

对于第三组证据，原告提交的曲阜市人民法院案件受理通知书、调解书、协议书、调解书真实性无异议，但是佳士瑞公司认为该案件为虚假诉讼，该案件违反了专属管辖。该股东决议佳士瑞公司不清楚，对该协议真实性也不予认可。

对第四组证据的2009日民破字第3-4号民事裁定书真实性无异议，该裁定书形成于2016年1月26日，原告主张其和恒福投资签订的房屋买卖合同，形成时间以为2012年7月12日，在该裁定作出之前，双方完全可以对涉案房屋的产权进行变更登记，但是原告并未办理。对增值税普通发票真实性无异议。对于第四组证据的真实性均无异议，但是对原告的证明目的有异议。该组证据并不能证实涉案房屋未办理产权变更登记原告不存在过错；对于原告补充提交的2016年6月21日对金阶广场综合楼拍卖成交的相关材料的真实性予以认可，但是该宗资产的拍卖资料与本案没有关联性，而且该宗资产的拍卖资料拍卖款项属于破产财产，应由破产管理人进行处置，而不应由原告持有相关款项进行缴纳相关绿地费用。而且这也说明原告在购买涉案房产时，就已经知道涉案房产不能及时办理房产证，这在二手房买卖合同中，双方对此已经确认，这说明原告在购买涉案财产时，对涉案房产不能进行产权登记所存在的障碍是明知的，而在存在障碍的前提下其仍然购买，对于后期不能办理产权登记自身存在过错，而不应以其后续积极办理相关证照就不存在相关过错，而且双方在签订二手房买卖合同时破产案件正在进行，破产案件的司法审理并不以个人意志确定的时间进行结案。从整个破产案件的申请到结案来看，历时接近8年而在二手房买卖合同签订时，双方约定两年内办理产权证，原告作为与破产房产的公司存在关联关系，以及与恒福投资存在关联关系，反而能够证明其在购买涉案房产时，对涉案房产不能办理过户登记的事实存在明知，而且即便涉案房产能够进行过户，也应首先进行登记在恒福投资的名下才能进行产权变更，变更之后才能发生物权变动效力，而涉案房产至今历时已接近12年都没有办理出来产权证，不能不说原告存在主观上的过错。对于补充提交的4.13和4.14，与本案没有关联性。

对于第五组证据房地产评价格评估报告的真实性没有异议。但正如刚才原告所陈述，该涉案房产其并没有支付全部的价款，并不符合执行异议与复议规定28条第三项的规定；对于完税证明真实性无异议，但与本案没有关联性。而且在该完税证明上，缴税人应为日照恒福投资有限公司，这也说明与涉案房产共同处置的副楼部分，实际所有人为恒福投资，而且该副楼部分也已经产权变更登记至恒福公司名下。

对第六组证据，（2021）鲁11民终2532号民事判决真实性无异议，对强制执行申请书以及网上立案平台的截图，与本案没有关联性。另外代理人需要补充一下，原告提起本案执行异议之诉的依据是执行异议与执行复议规定第28条，但在28条适用前提是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，而本案中涉案的40套客房，自始至终都没有登记在买受人恒福投资公司名下，本案并不适用该条，即便适用该条，对于后续的四个条件应同时具备，而正如刚才原告所陈述40套房产中，其并没有全部支付购房款，不满足该条第三项条件，在购买该宗财产时，其已明知该宗财产不能办理产权登记而予以购买，对于产权不能办理至原告名下，原告本身存在过错，不满足28条第四项规定，所以原告不管是按照其他的相关法律规定，还是按照28条，其均不能排除本案佳士瑞公司对涉案房产的执行查封，而且在（2019）鲁1102民初7070号判决书中，已对相关问题进行了明确的阐述。

综上，原告所提交的证据不能证实其对涉案房屋享有物权权益。根据物权法第31条规定原告和恒福投资有限公司之间的房屋买卖合同，对涉案房屋不产生物权效力。所以原告所提交证据不能够排除其主张的对涉案房屋的强制执行。

恒福投资经质证认为：对第一组证据中，二手房买卖合同公章系事后加盖，买卖合同第一次出现是在2019鲁1102民初5196号案件中，在该案件立案送达之时，买卖合同中原告的公章并没有加盖系原告后期加盖的，结合买卖合同及第一组证据中的名称预先核准通知书，被告认为二手房买卖合同并未成立生效，而且从合同中也可以看出，双方仅仅是拟制购买，并不属于正式的购买。对于第一组证据的两份裁定书，真实性没有异议。

对于第二组证据，2.1至2.4，真实性没有异议，但是该证据只能证明三个公司股东情况，并不能证实原告的主张。三个公司是独立运营的，独立承担相关的法律责任。对2.5-2.8真实性没有异议，恒福投资以自有的房产对外担保合法有效；对于2.9真实性没有异议，但是该证据形成时间为2018年4月19日，所陈述的相关情况与案涉的买卖合同签订均相差悬殊，该份证据并不能够证实原告的主张，也不能证实签订买卖合同时，恒福投资系由陈增磊实际控制；对于2.10真实性没有异议，该证据恰恰证实了原告没有将所谓的购房款支付给被告，从流水中可以看出，原告分批将1200万元款项分别支付给恒福工贸和恒福金阶酒店，同时两公司在每月收到25万元款项后，会立即将15.83万元的款项返还给原告，这种情况更类似于民间借贷。针对于原告主张已经支付了购房款，理由不成立。

对于第三组证据中的租赁合同真实性不认可，涉案房产并不属于原告，因此原告也无权签订酒店租赁合同，同时相关酒店租赁合同中的原告盖章也系事后进行加盖的；对于股东会决议真实性不认可，无法确定签字人的主体身份，对于案件受理通知书、调解协议及调解书真实性予以认可，但被告认为涉案的案件应当由日照地区的法院进行管辖，而不应由曲阜法院进行审理，原告故意在曲阜地区进行调解涉案案件，涉嫌虚假诉讼。

对于第四组证据中民事裁定书真实性予以认可，但该份证据与本案无关联，对于第四组证据中4.2—4.10真实性没有异议，但是该证据并不能够证实原告的主张，上述证据主要系关于涉案房产建造审批的相关手续问题；对于4.11身份证、结婚证，真实性予以认可，但该组证据本质属于证人证言，证人未到庭，不符合法律规定的要件，另外根据证人所书写的情况说明，燕某系2016年入职，其自称办理了金阶广场综合楼项目房产证的相关手续，其自称办理了金阶广场的相关手续工作，但是金阶广场并不属于原告公司，其无权办理相关的手续，并且证人的主体身份被告并不知情；对于4.12系打印件真实性请求法庭核实，但是该政策解读文件与本案没有相关的关联性。对拍卖成交凭证，成交确认书，以及2009日民破字第三号民事裁定书，真实性无异议，该证据只能证实本案原告通过破产程序取得金阶广场的部分资产，与本案没有直接的关联性。那么通过该证据也可以体现出整个金阶广场的资产，并不全部属于原告所有。原告庭审中一直所主张的绿化费，属于是整个金阶广场应支付的绿化费，那么原告是无权进行支付的，如果原告强行支付是否与福泰房产公司及其股东存在一定的关联性，法庭应当予以调查。对于2009日民破字第三号之七民事裁定书，以及调取证据申请书，与本案没有关联，原告所提及的日照市政府2020第四号文件，会议纪要的内容与案涉的房产毫无关系。该会议纪要仅仅针对的是已建成的居民小区，并不包括写字楼。

对于第五组证据2009年8月18日的契税完税证，以及房地产价格评估报告，真实性没有异议，但通过该证据不能证实原告的主张。

对于第六组证据2021鲁11民终2532号民事判决书的真实性没有异议，但对于该份判决书所认定的事实，被告不予认可，并也就相关事实申请了再审，对于强制申请书以及立案信息打印件真实性无异议，但是与本案无关联性，那么也不能证实原告的主张。

审理过程中，亨泰公司申请证人燕某出庭作证，燕某陈述：我是亨泰公司的职员，与其他当事人没有关系；2016年入职以后一直受亨泰公司的要求在办理涉案房产就是福泰的金阶酒店的相关的证件是为了把证件办下来，为了把不动产证办下来；办理过程中的费用都是由亨泰公司支付的；证人在山东君泰房地产开发有限公司那里做兼职，办不动产证，跑手续；山东君泰房地产开发有限公司和山东亨泰资产管理有限公司是什么关系不知道，我只负责跑手续，整个金阶的手续，包括海滨五路20号，综合楼主体、附楼所有的手续；金阶广场综合楼包含主楼、附楼，金阶广场是一个整体；关于金阶广场的情况不清楚；2016年亨泰公司出资交了一笔绿化费420万元，关于绿化费的问题是参与这个工作以后，2016年入职以后知道的，这个问题一直存在着，这是一个历史遗留问题；在入职亨泰公司之前，在山东君泰房地产开发有限公司工作，我在君泰是兼职，我的劳保、社保是在孔子旅游集团缴纳，我在亨泰是员工，孔子旅游集团是我的原单位，现在我停薪留职；金阶广场办理产权证，原公司是福泰公司，产权证我们想直接办理到亨泰名下，现在已经档案归档了，现在还有零零碎碎的手续，与恒福公司没有关系，直接办到亨泰名下；办理不动产证书手续过程中，没有接触过日照恒福公司。

经质证，亨泰公司认为，证人已经如实回答了相关问题，证人作为事业单位的员工，停薪留职后在其他企业兼职，并不影响其能代表原告参与相关的民事行为，而我们提交的第四组证据中不光有燕某在工作过程中留下自己联系号码的内容，也包括他工作所对应的需要交款时亨泰交款的发票，完全可以证明整个的事实；佳士瑞公司认为，证人向某陈述证实涉案房屋产权登记存在障碍，是一直存在的，也就是绿化费的问题，该问题为历史遗留问题，也就是说原告在和恒福公司签订二手房买卖合同时，知悉房屋产权登记的变更存在障碍，再者其主张的办理金阶广场综合楼主楼、附楼等产权登记与房屋的实际情况是不符的，金阶广场综合楼、附楼1-4层已经被日照市东港区法院于2018年5月18日裁定转让给山东结晶集团有限公司，所得款项用于偿还日照恒福投资有限公司所欠日照市东港区洁鑫小额贷款有限公司，再者证人陈述其办理金阶广场产权登记直接登记于亨泰资产公司是不对的，日照恒福投资有限公司通过法院执行裁定，确认取得房屋所有权，根据物权法第31条规定，如果说恒福投资要处置涉案房产，该房屋登记必须在登记于恒福投资有限公司之后才能办理不动产变更登记，基于证人对办证过程中所了解的办证障碍，可以证实原告在购买房产时，明知产权变更登记存在障碍，也明知其买卖合同存在风险，其应当承担风险责任。对证人证言无异议；恒福投资认为，对证人证言真实性无异议，但是其证明的内容有异议，证人系在恒泰资产公司及君泰房产公司兼职办理相关房产手续，其本身存在利害关系，其相关的证明不能进行采纳，即便涉案房产相关的手续是由证人进行跑的，但也不能证实原告享有排除执行的权利。

佳士瑞公司向本院提交如下证据：

证据一、日照市中级人民法院2009日执字第18号民事裁定书，证实日照恒福投资有限公司通过法院以物抵债裁定取得涉案房产的所有权，山东佳士瑞公司工程有限公司申请保全，属于日照恒福投资投资有限公司的财产符合规定。

证据二、日照市东港区人民法院2018鲁1102执1499号民事裁定书，证实该裁定载明的所有权证号为2××2号房产，即为证据一中房产证为2××7号房产，日照恒福投资有限公司在2009年也就是完成了该部分房产变更登记，但该部分房产在原告签订所谓的二手房买卖合同长达6年的时间里，并没有进行变更登记至原告名下，且在该部分房产被查封至转让期间，原告作为买受人均未提出异议，加上二手房买卖合同中原告付款的反常情形，该二手房买卖合同并不真实。

证据三、2019鲁102执异170号民事裁定书和2019鲁11执复52号执行裁定书，证实原告对2019鲁1102民初4336号之一民事裁定书申请了复议，经东港区法院审查驳回复议，原告不服向中级法院提出复议，2019鲁1102执异170号民事裁定书，驳回了原告的复议申请。基于为便于法庭了解涉案房屋的相关情况，向某提交了二套房买卖合同标的物构成及现状，金阶广场共有三部分构成，其中一部分综合楼、附楼1-4层已经东港人民法院2018年5月18日作出的2018鲁1102民初1499号民事裁定转让给山东金晶集团有限公司，所得价款用于偿还日照恒福投资有限公司所欠东港区洁鑫小额贷款有限公司款项，但是原告山东恒泰资产有限管理公司在签订所谓2号买卖合同后，对于该能过户的房产并未进行过户，且在2018年5月7日东港区人民法院查封该房产时，直至该财产被处置完毕，均未提出任何异议，由此看出二手房买卖合同系虚假的并不真实。涉案房产争议部分为图Ｃ部分，经日照市中级人民法院2008日执字第18号民事裁定书裁定抵偿给恒福投资有限公司用于偿还福泰房地产开发限公司的欠款，恒福投资有限公司享有物权，佳士瑞公司查封涉案四套房产符合法律规定。原告山东亨泰资产管理有限公司适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第28条提出异议，但是该案并不符合28条适用的前提条件，即涉案房屋是40套房产并未登记至被执行人名下，也就是涉案房产并未登记至日照恒福投资有限公司名下。金阶广场第三部分钢结构部分是经日照中级人民法院2008日执字第18号裁定书抵偿给了日照恒福资产有限公司用于偿还福泰公司的欠款，至今房产产权未登记至恒福公司名下，恒福公司对该资产的处分不发生物权效力。佳士瑞公司向某提交第二份图分析，该分析主要是理解不动产物权确认的问题。向某说明山东恒泰资产管理有限公司与山东佳士瑞空调工程有限公司等案外人执行异议之诉中二手房买卖合同虚假的一些情况，我们认为是虚假的二手房买卖合同。向某提交类似案件的检测报告，证实关于适用最高人民法院案外人执行异议之诉第28条的相关案例。

亨泰公司经质证认为，对四份法院的裁定书真实性予以认可，但是我们认为证明目的不予认可：首先，裁定书可以证明山东恒福投资享有了本案涉及房产的物权，根据物权法第28条，这种裁定等同于登记的法律效力；2、附楼的特殊性我要说一下，因为附楼没有单独的出入门，必须通过主楼才能够进出，这就是为什么亨泰公司一直没有单独去办理房产证，而是待所有的这些房产一并具备条件办理的原因，这是对他第二个驳斥；第三个，对于4336号的答复同法院对于诉讼请求的提问。对于这个饼图，我们的质证意见是，佳士瑞不是二手房买卖合同的当事人，无权对其是否虚假发表任何意见。从提供的这些资料可以看出，亨泰公司支付了1200万以后，目前什么也没有得到；对于不动产物权的情形图可以看出，既然恒福投资对房产处分，如果是如被告所述不发生物权效力，那么担保物权是怎么来的，不能够一方面认可他是归恒福投资所有，又不允许他处分，这个是证明目的错误。检索报告和本案无关联性，不能证明其证明目的。

恒福工贸、陈增磊、陈全然、***未到庭质证。

对当事人对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认，对证明的内容及当事人有异议的证据，本院综合进行认定。

根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：

佳士瑞公司与恒福投资、恒福工贸、陈全然、陈增幅、***追偿权纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理。2019年4月17日，佳士瑞公司向本院提出财产保全申请，要求将恒福投资名下的（日）房预售证第992号房产予以查封（位于日照市东港区，保全金额为800万元。本院于2019年4月17日作出（2019）鲁1102民初3038之一号民事裁定，裁定将（2009）日执字第18号民事裁定书所确定的（日）房预售证第992号项下归恒福投资所有的位于日照市的40间客房予以查封（房号：7011、8002、8005、8007、8009、8010、8013、8021、9001、9002、9008、9009、9011、9015、9017、9018、9021、9022、9026、1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1017、1018、1019、1023、1106、1107、1109、1112、1113、1117、1118、1119、1120、1121）。本院经审理于2019年7月9日出（2019）鲁1102民初3038号民事判决，判决：一、恒福工贸于本判决生效后七日内偿还佳士瑞公司代偿款3563265.23元及利息（以3563265.23元为基数，自2019年4月9日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、恒福投资对上述第一项欠款本息承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向恒福工贸追偿；三、陈增磊、陈全然、***分别对恒福工贸上述第一项给付义务不能清偿部分的七分之一承担连带还款责任；陈增磊、***、陈全然承担保证责任后，有权向恒福工贸追偿；四、恒福工贸、恒福投资本判决生效后七日内共同支付佳士瑞公司律师费80000元；五、恒福工贸、恒福投资于本判决生效后七日内共同支付佳士瑞公司保全担保费8000元；六、驳回佳士瑞公司本案其他诉讼请求。该判决现已生效。

佳士瑞公司与恒福投资、恒福金阶酒店、陈全然、陈增幅、***追偿权纠纷一案，本院于2019年5月29日立案受理。佳士瑞公司于2019年5月31日向本院提出财产保全申请，要求将恒福投资名下的（日）房预售证第992号房产予以查封（位于日照市东港区，保全金额为400万元。本院于2019年5月31日作出（2019）鲁1102民初4336号之一民事裁定书，裁定将（2009）日执字第18号民事裁定书所确定的（日）房预售证第992号项下归恒福投资所有的位于日照市的40间客房予以查封（房号：7011、8002、8005、8007、8009、8010、8013、8021、9001、9002、9008、9009、9011、9015、9017、9018、9021、9022、9026、1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1017、1018、1019、1023、1106、1107、1109、1112、1113、1117、1118、1119、1120、1121）。本院经审理于2019年7月8日作出（2019）鲁1102民初4336号民事判决，判决：一、恒福金阶酒店于本判决生效后七日内偿还佳士瑞公司代偿款3157596.46元及利息（利息以3157596.46元为基数，自2019年4月9日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、恒福投资对上述第一项欠款本息承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被申请人恒福金阶酒店追偿；三、陈增磊、陈全然、***对恒福金阶酒店上述第一项给付义务不能清偿部分的七分之一承担连带还款责任；陈增磊、***、陈全然承担保证责任后，有权向恒福金阶酒店追偿；四、恒福金阶酒店、恒福投资本判决生效后七日内共同支付佳士瑞公司律师费70000元；五、驳回佳士瑞公司本案其他诉讼请求。该判决现已生效。

亨泰公司针对本院(2019)鲁1102民初3038之一号民事裁定向本院提出复议申请，要求撤销上述裁定，解除对40间客房的查封，本院经审查于2019年8月29日作出（2019）鲁1102执异169号民事裁定，驳回亨泰公司的复议申请。亨泰公司向本院提起案外人执行异议之诉。

亨泰公司针对本院（2019）鲁1102民初4336号之一民事裁定向本院提出复议申请要求撤销上述裁定，解除对40间客房的查封，本院经审查于2019年8月29日作出（2019）鲁1102执异169号民事裁定，驳回亨泰公司的复议申请。亨泰公司向日照市中级人民法院申请复议，日照市中级人民法院经审理于2019年11月8日作出（2019）鲁11执复52号执行裁定，裁定驳回亨泰公司的复议申请。

案涉争议房产系日照福泰房地产开发有限公司（以下简称福泰公司）建设。恒福投资与福泰公司借款合同纠纷一案，日照市中级人民法院于2008年9月3日立案受理，经审理于2008年11月17日作出（2008）日商初字第57号民事判决，判决：一、福泰公司于本判决生效后十日内给付恒福投资借款本金8979521元；二、福泰公司于本判决生效后十日内给付恒福投资借款利息（其中，借款金额为1592120元的借款利息按照借款协议约定的利息自2008年3月1日起计算，借款金额分别为1468391元及5919010元的借款利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍自2008年3月1日起计算，息随本清）。2009年5月18日，日照市中级人民法院作出（2009）日执字第18号民事裁定书，裁定如下：一、将福泰公司所有的在2××7号房产证项下的房产、（日）房预售证第992号项下的56套房产（房间号清单附后）、“金阶广场”钢结构三层附楼、地下负一层停车场和日国用（2005）字第0409号项下的土地使用权5405平方米其中的4667.40平方米以第二次拍卖保留价15841770元交付恒福投资抵偿债务。二、本案借款本金8979521元、诉讼费84237元、保全费5000元、执行费72943、评估费80000元，截止2009年5月18日本案利息3108655.72元，以上共12330356.72元，与上述房地产第二次拍卖的保留价15841770元相抵，抵债余款3511413.28元由恒福投资于本裁定送达之日起三日内交付福泰公司。三、恒福投资可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。日照市中级人民法院曾委托山东大华诚信不动产经济咨询有限公司（以下简称大华公司）对上述房产进行价格评估，大华公司于2009年1月23日作出评估报告，评估认定评估价格为1478.32万元，其中，钢结构地下停车场价格为132.75万元，钢结构房产价格为116.02万元，2××7号房产证项下的房产与（日）房预售证第992号项下的56套房产价格为1229.57万元。案涉争议的40套房产包含在上述56套房产之内。

2012年7月20日，亨泰公司与恒福投资签订《二手房买卖合同》一份，卖方为恒福投资（甲方），买方为亨泰公司（乙方），合同载明：“鉴于1、甲方于2009年5月18日根据山东省日照市中级人民法院（2009）日执字第18号执行裁定书获得了日照市海滨五路金阶广场日照福泰房地产开发有限公司名下的房产（后附表一裁定书内容：商铺、写字楼、客房、钢结构、地下室，此内容以下简称金阶广场资产）。2、乙方山东亨泰资产管理有限公司拟购买甲方上述金阶广场资产(颜伟占亨泰公司70%股权，陈增磊占亨泰公司30%股权)。3、由于日照福泰房地产开发有限公司正在破产清算中，上述资产暂时无法办理产权过户登记。甲方承诺本合同签订2年内可以办理房产权证及国有土地使用证。因原日照福泰房地产开发有限公司手续、司法等原因造成的，责任不在甲方。经甲、乙双方在平等、自愿的原则上协商一致同意，由亨泰公司收购甲方所有的上述金阶广场资产，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，由乙方与甲方就购买上述资产特签定本合同，以资共同信守执行。第一条：乙方同意购买甲方拥有的坐落在日照市东港区海滨五路20号的金阶广场资产，建筑面积7312.79平方米。第二条：上述金阶广场资产的交易总价格为：人民币1715万元整。第三条：资产交接：本协议签订后5日内，甲方将上述金阶广场资产全部交接给乙方使用。第四条：付款时间与办法：甲乙双方同意以分期形式支付房款，本合同签订后首期付款515万元，余款1200万元共分48期，每月付款一期，每期付款25万元，每月25号前支付，累计付款即连并首期付款合计支付至1115万元时，甲方将上述金阶广场资产房屋产权及国土使用证过户至乙方名下。（乙方如资金充足，可以随时连并首期付款一次性合计支付至1115万元时，甲方必须随时配合乙方立即将上述金阶广场资产房屋产权及国土使用权过户至乙方名下）。第五条：税费负担：甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由乙方承担。第六条：特别约定事项：甲方保证并承诺在上述转让资产移交乙方前，解除与转让资产有关的一切租约、协议、合同等权利负担，包括但不限于与金阶商务酒店租赁合同。解除上述合同、协议所产生的一切违约责任，均由甲方承担。乙方若因此遭受经济损失，甲方应向乙方承担全部赔偿责任。第七条：违约责任：1、甲方未按本合同第四条约定期限移交转让资产的，每逾期一日按合同总价1%赔偿乙方经济损失。2、如乙方按照合同第四条约定按期给甲方付款，且累计付款即连并首期付款合计支付至1115万元时，甲方未按本合同第四条约定，逾期办理过户登记的，每逾期一日按合同总价1%赔偿乙方经济损失。甲方未按约定给乙方办理产权过户延迟超过30日，则甲方应立即补偿乙方的经济损失600万元（即本合同约定的乙方应向甲方支付的剩余购房款无需再支付），乙方可以立即申请法院提请对上述金阶广场资产进行产权过户（如因原金阶广场开发商福泰房地产公司手续、司法等原因而造成延期，责任不在甲方，由甲乙双方协商共同解决）。3、根据上述第四条约定，甲方将上述金阶广场资产过户至乙方名下后，乙方逾期支付剩余购房款每逾期一日按合同总价1%赔偿甲方经济损失，如乙方逾期支付超过30日，则乙方应赔偿甲方经济损失600万元（即甲方可以没收乙方根据本合同约定的已交纳房款），且甲方可以立即提请法院将上述金阶广场资产追回……”合同尾部出卖方（甲方）处有恒福投资的盖章及陈增磊的签字捺印，购买方（乙方）处有亨泰公司的盖章及颜伟的签字。合同后附表一（3），载明：“日照恒福投资公司名下资产：1、56套房产（详见明细表）2313.42平方米；2、钢结构（3层）2148.48平方米；3、综合楼付楼（老楼1-4层）1742.28平方米；4、地下停车场1108.61平方米。共计7312.79平方米”。

亨泰公司主张上述合同签订后，按照陈增磊的指示每月将购房款25万元打入恒福工贸、日照恒福金阶商务酒店有限公司（以下简称恒福金阶）的账户。亨泰公司提交的银行流水显示：亨泰公司自2012年9月至2016年7月，每月向恒福工贸或恒福金阶公司转账付款25万元，备注均为“购房款”，共计打款48笔1200万元。

上述《二手房买卖合同》签订的当天，亨泰公司（出租方）还与陈增磊（承租方）、恒福投资（担保人）签订了《酒店租赁合同》，将包括本案争议房产在内的金阶广场资产出租给陈增磊。合同第一条载明：“本酒店座落在山东省日照市金阶商务酒店部分固定资产，具体出租资产包括：1、客房127套，餐饮3890平方米（详见后附资产表）；2、各类酒店附属的配套餐饮用房及酒店建筑所在地的地下室、洗衣房及地上空地、绿地等；3、提供后勤服务的办公室及职工宿舍等；4、酒店经营所需的供水、电力、电讯、煤气、排水、消防等附属设施及空调、电梯、卫生设备、冷藏等设备；5、全部家具、装置”，第三条载明：“承租方租赁用途仅限于酒店经营”，第五条载明：“租赁期共四年，从二〇一二年八月一日至二〇一六年八月一日止”，第六条载明：“酒店总租赁费为每年190万元，承租人应每月25号前向出租方支付当月的租赁费用，即15.83万元。逾期不付，每逾期一天出租方将收取承租方日万分之五的滞纳金，逾期超过20天，出租方有权解除本合同”。颜伟在出租方处签名捺印，陈增磊在承租方处签名捺印，恒福投资在担保人处盖章，陈增磊在担保人委托代理人处签名捺印。自2012年8月至2016年7月，恒福工贸或恒福金阶公司每月向亨泰公司转账付款158300元，共计付款7281800元，亨泰公司主张该款系陈增磊向亨泰公司支付的租金。

2017年6月30日，亨泰公司召开股东会并形成股东会决议一份，载明：“2017年6月30日，山东亨泰资产管理有限公司于公司办公室召开股东会。股东应到2人，实到2人，上述股东持公司100%股权。本次会议由公司颜伟主持，公司全体股东一致通过下列内容，并形成本决议：1、同意山东亨泰资产管理有限公司与李玉光签订《金阶商务酒店租赁协议》。2、全权授权孔令代签订上述协议和函件”。同日，原告（甲方、出租方）与李玉光（乙方、承租方）、创泰酒店管理集团（丙方、担保人）签订《酒店租赁合同》一份，将包括涉案付楼在内的座落于山东省日照市金阶商务酒店部分固定资产出租给李玉光，租赁期共2年，从2017年7月1日至2019年6月30日止。后因李玉光拖欠原告租赁费，原告于2019年4月3日诉至曲阜市人民法院，2019年5月15日经曲阜市人民法院调解结案。

因恒福投资欠案外人日照市东港区洁鑫小额贷款公司（以下简称洁鑫小额贷款公司）借款未还，案外人洁鑫小额贷款公司依据山东省日照市德信公证处于2018年3月12日作出的（2018）德信证经字第26号执行证书向本院申请强制执行，本院在执行过程中，恒福投资公司与洁鑫小额贷款公司达成和解协议，本院于2018年5月8日作出（2018）鲁1102执1499号执行裁定，裁定：“日照恒福投资公司将其所有的位于日照市（所有权证号××）房产一处转让给山东洁晶集团股份有限公司，转让价款包括被执行人应偿还给申请执行人的借款债务共计7455129元、应由被执行人负担的执行费，房产过户登记产生的税费等，以上转让价款由山东洁晶集团股份有限公司直接支付给申请执行人，用于清偿本案债务。上述所有权证号××的房产即日照市中级人民法院（2009）日执字第18号民事裁定中2××7号房产证项下的房产（也即当事人所述“付楼”）。现已过户登记至山东结晶集团股份有限公司名下，办理上述过户登记共交纳税费228532.26元，付楼过户价格为5282070.28元。亨泰公司以恒福投资为被告、以恒福工贸、日照恒福金阶商务酒店有限公司（以下简称恒福金阶）、陈全然、陈增磊、***为第三人向本院提起诉讼，亨泰公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《二手房买卖合同》中有关付楼的部分；2、判令被告向原告返还付楼购买款项并赔偿损失1000万元。本院经审理于2021年7月5日作出（2020）鲁1102民初5339号民事判决，判决：一、解除亨泰公司与恒福公司于2012年7月20日签订的《二手房买卖合同》中有关付楼的部分；二、恒福投资于本判决生效之日起十日内向亨泰公司返还付楼购房款4287600元；三、恒福投资于本判决生效之日起十日内向亨泰公司赔偿损失1134102.63元；四、驳回亨泰公司的本案其他诉讼请求。恒福投资不服提出上诉，日照市中级人民法院经审理于2021年11月17日作出（2021）鲁11民终2532号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。

亨泰公司的法定代表人为颜伟，股东为颜伟（持股比例70%）、陈增磊（持股比例30%）；恒福投资的法定代表人为陈全然，股东为陈全然（持股比例60%）、陈增磊（持股比例40%）；恒福工贸的法人为陈增磊，股东为陈增磊（持股比例80%）、陈铭芬（20%）；恒福金阶的法定代表人为陈增磊，股东为陈增磊（持股比例50%）、陈铭芬(持股比例50%)；陈全然和陈增磊系父子关系，陈铭芬系陈增磊的侄女。

日照市中级人民法院（2009）日执字第18号民事裁定中的（日）房预售证第992号项下的56套房产及“金阶广场”钢结构三层附楼、地下负一层停车场未完成初始登记。亨泰公司主张是因该项目欠交绿化费导致相关审批未完成，恒福投资认可福泰公司欠交绿化费。亨泰公司的职员燕某自2016年以来根据受亨泰公司的要求在办理涉案房产的不动产权登记手续。

亨泰公司同意将案涉40套房产未付清的购房款交付法院执行，于2021年12月30日向本院交款1745234元。

本院认为，本案当事人争议的焦点问题是亨泰公司对案涉40套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，本案能否适用《最高人法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定判断亨泰公司对争议房产是否享有民事权益；如适用该规定，亨泰公司主张对争议房产享有民事权益是否满足上述规定的四个要件。分析认定如下：

一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定中对买受人提出异议的对象规定为“登记在被执行人名下的不动产”，佳士瑞公司、恒福投资主张案涉争议房产尚未登记在恒福投资名下，本案争议不能适用上述规定判断。争议房产由福泰公司建设，日照市中级人民法院在执行恒福投资与福泰公司借款合同纠纷一案过程中作出(2009)日执字第18号民事裁定，裁定将包含争议房产在内的房产交付恒福投资抵偿债务。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（（法释[2016]）5号）第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有的不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”根据上述规定，日照市中级人民法院(2009)日执字第18号民事裁定生效后，案涉房产物权已发生变动，归恒福投资所有，该物权亦属法律认可并予以保护的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定是在执行程序中对不动产受让人物权期待权保护的具体规定，基于现实中不动产买受人在签订买卖合同、支付购房款、占有房产后，取得法律意义上的所有权之前，为避免因出售人的债权人执行该房产导致买受人可能遭遇的风险而规定，“登记在被执行人名下的不动产”与被“执行人享有物权的不动产”在解决买受人与申请执行人对执行标的物的争议方面并无区别。因此，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的立法本意，争议房产虽尚未登记在恒福投资名下，仍可适用该规定判断亨泰公司对争议房产是否享有民事权益。

关于适用该规定判断亨泰公司是否享有民事权益是否与《中华人民共和国物权法》第三十一条规定冲突的问题。恒福投资取得争议房产物权后未依照法律规定办理登记即与亨泰公司签订《二手房买卖合同》，协议将房产转让给亨泰公司。《中华人民共和国物权法》第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该不动产时，依照法律规定需要办理登记的未经登记，不发生物权效力。”本条规定所要求的登记本身并不具有产生物权变动的效力，根据物权法第二十八条的规定恒福投资已经取得物权，本条所要求的登记是对物权人进一步处分不动产物权的要求，目的是保护善意交易第三人的利益，维护交易秩序；该规定中的“处分”系指对不动产物权的处分，不限制基于买卖不动产签订合同的行为。恒福投资未将其根据以物抵债裁定取得的房产进行登记即转让给亨泰公司，根据物权法三十一条该转让不发生物权效力，亨泰公司不能取得争议房产的物权。办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条是保护买受人的物权期待权，也即买受人请求出售人变更登记转移物权的请求权，并非以该规定确认买受人的物权。恒福投资未将房产进行登记即转让给亨泰公司，亦不影响亨泰公司对恒福投资享有的物权期待权。因此，适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定判断亨泰公司对争议房产是否享有足以排除强制执行的民事权益与《中华人民共和国物权法》第三十一条并不存在冲突。故佳士瑞公司的辩解意见不成立。

二、关于亨泰公司主张对争议房产享有民事权益是否满足办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条规定的四个要件，分析认定如下：

关于亨泰公司与恒福投资签订的《二手房买卖合同》的效力。《二手房买卖合同》签订时亨泰公司尚未成立，但该合同系由该亨泰公司发起人颜伟以设立中的公司名义与恒福投资所签订，亨泰公司设立完成后在该合同上加盖了公章，对该合同予以确认，故合同相关权利义务应由亨泰公司、恒福投资承受。佳士瑞公司、恒福投资主张合同不成立的意见缺乏法律依据，不予采纳；从《二手房买卖合同》的内容来看，其具备了房屋买卖合同的主要内容，买卖双方权利、义务具体明确，其目的就是买卖涉案房屋，故案涉《二手房买卖合同》的性质应为本约而非预约，故恒福投资主张涉案房屋买卖合同是拟购买而非正式购买的抗辩意见不成立，不予采纳。因此，案涉《二手房买卖合同》系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立且合法有效，故应认定亨泰公司与恒福投资在本院查封争议房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。

关于亨泰公司在本院查封之前是否已合法占有该不动产。案涉《二手房买卖合同》签订的当天，亨泰公司（出租方）还与陈增磊（承租方）、恒福投资（担保人）签订了《酒店租赁合同》，亨泰公司将包括本案争议房产在内的金阶广场资产出租给陈增磊。陈增磊自2012年8月至2016年7月按约定向亨泰公司支付租赁费。亨泰公司于2017年6月30日召开股东会决议形成决议：同意与山东亨泰资产管理有限公司与李玉光签订《金阶商务酒店租赁协议》。同日，亨泰公司与案外人李玉光、创泰酒店管理集团签订了《酒店租赁合同》一份。亨泰公司作为出租人将包括争议房产在内的房产对外出租并收取租金的事实可以证明原告已实际取得了涉案房屋的占有、使用权。

关于亨泰公司是否已向恒福投资支付购房款。根据恒福投资公司、恒福金阶公司、恒福工贸公司工商登记信息，可以认定该三公司系关联企业、家族企业。亨泰公司自2012年9月至2016年7月每月向恒福金阶公司、恒福工贸公司打款25万元，共计1200万元。亨泰公司支付上述款备注均为“购房款”，结合亨泰公司先后与陈增磊、李玉光签订租赁合同并收取租赁的事实，能够认定亨泰公司支付的上述1200万元系购房款。根据案涉《二手房买卖合同》的约定，包含案涉争议房产在内的房产转让总价款为1715万元。尚欠付购房款515万元，根据办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条第三项的规定，亨泰公司将案涉40套房产剩余价款交付执行可符合本项规定。亨泰公司与恒福投资在《二手房买卖合同》未对每部分房产的价格予以明确，在本案中进行价格评估将造成诉讼的延迟及评估费的支出。大华公司受日照市中级人民法院委托于2009年1月23日作出的评估报告可作为对案涉房产价格确定的参考。评估报告认定评全部房产的价格为1478.32万元，其中，钢结构地下停车场价格为132.75万元，钢结构房产价格为116.02万元，2××7号房产证项下的房产与（日）房预售证第992号项下的56套房产价格为1229.57万元。酌定按如下方式计算：2××7号房产证项下的房产以5282070.28元的价格已转让，可以该价格确定该部分房产价格，（日）房预售证第992号项下的56套房产价格：楼房总价12295700元－付楼价格5282070.28元＝7013629.72元；40套房产价格为：7013629.72元／56＊40＝5009735.51元；40套房产未付清款项为：5009735.51元／14783200＝40套房产在总价格中的比例＊欠付款515万元＝1745234元。亨泰公司主张以本院（2020）鲁1102民初5339号民事判决确定的恒福投资应向亨泰公司支付的款项抵销未付清的40套房产的购房款，办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条第三项规定的剩余的购房款实际为所查封的不动产的折价，不同于普通债权，亨泰公司主张的该债权产生于查封之后，准许抵销将造成转移法院查封标的物的后果，且上述规定亦未规定可适用抵销，亨泰公司将剩余购房款交付执行也是达到其排除强制执行要求的条件，故其主张抵销的意见不成立。亨泰公司同意将案涉40套房产剩余的购房款1745234元交付本院执行，应予准许。

关于案涉争议房产未办理过户登记是否系亨泰公司自身原因。争议房产的开发建设方福泰公司因相关审批事项的障碍未完成初始登记，日照市中级人民法院(2009)日执字第18号民事裁定第三项裁定恒福投资可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。恒福投资取得房产的事实物权之后，可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续，因审批手续的障碍尚未完成登记。亨泰公司与恒福投资签订的《二手房买卖合同》中有“由于日照福泰房地产开发有限公司正在破产清算中，上述资产暂时无法办理产权过户登记。甲方承诺本合同签订2年内可以办理房产权证及国有土地使用证。因原日照福泰房地产开发有限公司手续、司法等原因造成的，责任不在甲方”的内容。显然，双方清楚不动产权证暂时不能办理的原因，并对办理的时间进行了约定。基于对市场交易正常结果的判断，对产权暂时不能办理的房产仍签订合同进行交易是当事人对房产现状的接受，不能视为亨泰公司的过错。根据法律规定恒福投资作为出售方依法有义务协助亨泰公司办理不动产，且亨泰公司亦安排人员办理不动产登记事务，其为完成不动产的过户登记积极作为，故亨泰公司对未完成争议房产的过户登记没有过错。

综上，亨泰公司与恒福投资在本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有争议房产，已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按本院要求交付执行，争议房产未办理过户登记的原因不在亨泰公司。亨泰公司对争议房产享有足以排除强制执行的民事权益，故对其要求停止对争议房产执行的诉讼请求予以支持。

本院(2019)鲁1102民初3038之一号民事裁定是首次查封，亨泰公司基于该裁定对争议房产提出的不得执行的诉讼请求是本案审理范围，本院(2019)鲁1102民初4336号之一号民事裁定是轮候查封，在(2019)鲁1102民初3038之一号民事裁定解除查封之前，轮候查封尚不能发生查封的效力，故亨泰公司基于本院(2019)鲁1102民初4336号之一号民事裁定提出案外人执行异议之诉不符合法律规定，本案不予处理；亨泰公司要求的撤销民事裁定、解除查封的诉讼请求不是执行异议之诉的审理范围，本案不予处理；亨泰公司要求确认其对争议房产享有合法权益，其对合法权益的表述不明确，如前述，亨泰公司对争议房产尚未取得物权，其仅享有排除强制执行的民事权益，本案判决不得执行争议房产即已确认其享有的民事权益，无需单独进行确认。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（（法释[2016]）5号）第七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：

一、不得执行位于（日）房预售证第992号项下的位于日照市的40间客房（房号：7011、8002、8005、8007、8009、8010、8013、8021、9001、9002、9008、9009、9011、9015、9017、9018、9021、9022、9026、1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1017、1018、1019、1023、1106、1107、1109、1112、1113、1117、1118、1119、1120、1121）；

二、驳回山东亨泰资产管理有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费20438元，由山东佳士瑞空调工程有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。

本院（2019）鲁1102执异169号民事裁定于本判决生效时自动失效。

审　判　长　　秦国栋

人民陪审员　　孟祥芳

人民陪审员　　肖玉霞

二〇二一年十二月三十日

法官　助理　　魏　萍

书　记　员　　徐　晶