广州广电计量检测股份有限公司与某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

文书内容 江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏01民终11657号 上诉人（原审被告）：广州广电计量检测股份有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西平云路163号。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男,该公司员工。 被上诉人（原审原告）：**，女，1969年7月9日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。 委托诉讼代理人：***，系**之夫。 上诉人广州广电计量检测股份有限公司（以下简称广电计量公司）因与被上诉人**房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省江宁经济技术开发区人民法院（2019）苏0191民初1679号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广电计量公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决**退还押金5300元并承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、涉案合同显然是无效的意思表示，若合同无效则违约责任当然不存在。2017年6月29日《房屋租赁合同》系***冒用他人签名，行为违法，意思表示无效。2、2017年6月29日《房屋租赁合同》第二条第4项系明确约定承租人不承担任何违约责任的通知解除，此类约定符合出租人的期待，且证人证言中明确予以证明。3、广电计量公司由于出租人的不当行为存在损失，有权主张出租人承担违约责任。广电计量公司从2015年起使用涉案房屋，而涉案房屋取得权属证书为2017年8月，承租期中存在权属不确定且合同产生重大偏离，如广电计量公司主张损失，**理应返还部分租金。2016年7月5日《房屋租赁合同》约定“重新签订租赁合同，租金涨幅不超过4%”，但2017年6月29日《房屋租赁合同》的租金标准涨幅超过4%，如广电计量公司主张损失，**理应返还部分租金。 **辩称：1、涉案合同签订时，***已经向广电计量公司提供了购房合同、结婚证及身份证等文件，另**已经连续5年将房产租赁给广电计量公司，广电计量公司一直并无异议。2、广电计量公司始终将押金和违约金混为一谈，押金是房屋及房内财产设定的一个担保，但并不因此免除广电计量公司的违约责任。3、涉案房屋虽然于2017年8月才办理了房产证，但自签订合同之日起就已经确定了权属，没有产生重大偏移。虽然涉案房屋的使用时间是从2015年8月开始，但2017年6月29日《房屋租赁合同》是一个独立的全新的合同，与前序的租赁合同没有任何关系。 **一审诉讼请求：广电计量公司支付提前解除房屋租赁合同的违约金13260元。 一审法院认定事实：2017年6月29日，**（甲方）与广电计量公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定**将其所有的涉案房屋出租给广电计量公司，租赁期限自2017年7月20日至2020年7月19日止，第一年租金为72000元/年；第二年租金为76860元/年；第三年租金为81720元/年，合同约定：“租赁期满，乙方如不再续租，甲方应在租赁期结束后2日内将押金5300元退还乙方（不计利息）。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方。如在租赁期内，因乙方原因而终止租约（不可抗力除外），需提前两个月通知甲方，甲方退还押金。……在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿”。2019年6月18日，广电计量公司向**寄送租赁合同解除通知书，**于2019年7月3日发出答复函，表示不同意广电计量公司提前解除合同，如广电计量公司执意提前解除，则应按照两个月租金标准支付违约金13620元。 一审审理中，双方当事人一致认可广电计量公司租金已支付至2019年8月19日，**认可广电计量公司于该日交还房屋，广电计量公司主张房屋交付日期为2019年8月15日左右，但无证据证明。另，**同意在其主张的违约金数额中抵扣广电计量公司支付的押金5300元。关于违约金数额，广电计量公司要求法院依法调整。 一审另查明，**与***系夫妻关系，涉案房屋系夫妻关系存续期间取得。**于2019年9月1日将涉案房屋再次出租他人，第一年租金为6300元/月，第二年租金为6550元/月。 一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，**与广电计量公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，**与***系夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产，***代签涉案房屋出租合同，并不违反法律规定，应属有效，予以确认。庭审中，**自认广电计量公司租金支付至2019年8月19日，并于该日交还房屋，故认定双方当事人双方之间的房屋租赁合同于2019年8月19日解除。另，广电计量公司因自身原因提前解除合同，虽其提前两月通知**，但**并未同意解除，双方就涉案房屋租赁合同提前解除一事并未协商一致，故广电计量公司构成违约，**有权向广电计量公司主张违约金。关于违约金的数额，根据合同约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金”，结合**的实际损失，合同约定的违约金数额过高，酌定调整违约金数额为11300元。双方当事人一致同意押金5300元在**主张的违约金款项中抵扣，为减少当事人诉累，一并处理。综上，**有权要求广电计量公司给付款项6000元（11300元违约金-5300元押金）。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、广电计量公司于判决发生法律效力之日起10日内给付**款项6000元。二、驳回**的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取71元，由**负担30元，广电计量公司负担41元。 二审中，对于一审法院认定的事实，广电计量公司提出如下异议：1、一审法院忽略了***冒用他人签名的事实；2、广电计量公司未主张酌情调整违约金，广电计量公司认为不构成违约，要求对方退还押金。**对一审法院认定的事实无异议。对于双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审中，双方当事人均无新的证据补充。 二审中，广电计量公司确认涉案房屋于2019年8月19日交还**。 另查明，一审法院开庭笔录记载，“审：被告，如法院认定你方构成违约，关于违约金的标准是否需要调整？被代：由法院审核认定。” 本院认为，2017年6月29日《房屋租赁合同》系以**的名义，由***代签。**与***系夫妻，双方于1993年11月结婚，故由***代**与广电计量公司签署《房屋租赁合同》并无不当之处。在广电计量公司提供的2016年7月5日《房屋租赁合同》中，***就作为代理人签字，广电计量公司对***的代理人身份应当明知。退一步而言，即使***签署2017年6月29日《房屋租赁合同》时代理权不明确，但**依据该《房屋租赁合同》向广电计量公司主张租金、违约金等，实际上是对***代理行为的追认，该《房屋租赁合同》对**、广电计量公司仍然产生法律效力。故对于广电计量公司认为***“冒用”**名义签署2017年6月29日《房屋租赁合同》，系无效的意思表示的上诉理由，本院不予采信。 2017年6月29日《房屋租赁合同》第二条第4项约定：“如在租赁期内，因乙方原因而终止租约（不可抗力除外），需提前两个月通知甲方，甲方退还押金。”第四条第3项约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。”第二条第4项的约定在于解决押金问题，并未对违约行为及违约金作出约定；而第四条第3项则对承租人单方违约及其法律责任作出约定，二者系相互补充关系，而非各自独立适用。一审中，广电计量公司提供了***的证言，以证明第二条第4项约定系承租人无需承担违约责任的条款，但***并未出庭作证，故一审法院并未采信该证言。二审中，***仍未出庭作证。故对于广电计量公司认为《房屋租赁合同》第二条第4项系明确约定通知解除不承担任何违约责任的条款的上诉理由，本院不予采信。 2017年6月29日《房屋租赁合同》与2016年7月5日《房屋租赁合同》虽然具有一定连续性，但仍然系各自独立的合同。虽然2016年7月5日《房屋租赁合同》约定“重新签订租赁合同，租金涨幅不超过4%”，但2017年6月29日《房屋租赁合同》重新约定了租金标准，即使涨幅超过4%，也是双方当事人意思表示一致的结果，不能认为广电计量公司多支付了租金。虽然双方当事人的租赁关系从2015年即开始，而涉案房屋取得权属证书为2017年8月，但在广电计量公司承租涉案房屋期间，并无证据证明有第三人就涉案房屋主张过权利、并无证据证明涉案房屋存在权属争议。故对于广电计量公司认为**存在不当行为的上诉理由，本院不予采信。广电计量公司如坚持认为**存在不当行为造成其损失，自可另行主张。 综上，广电计量公司在2017年6月29日《房屋租赁合同》履行期间届满前，单方提出解除合同，**发出答复函，表示不同意广电计量公司提前解除合同。但广电计量公司执意解除合同，其行为已构成违约，应当承担违约责任。一审法院根据广电计量公司的庭审陈述，调整了违约金数额，并不不当。虽然广电计量公司在二审中明确表示不主张调整违约金，但其所依据的理由系其不构成违约，不应当支付违约金，与一审法院认定的法律关系和违约责任不同；且基于上诉利益考量，本院对一审判决不做调整。 据此，广电计量公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费142元，由广州广电计量检测股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　王　　　　　　　劲　　　　　　　松 审 判 员　李　　　　　　　　　　　　　　　斐 审 判 员　王　　　　　　　　　　　　　　　路 二〇二〇年七月二十四日 法官助理　*** 书 记 员　刘　　　　　　　　　　　　　　　东