中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行、某某等金融借款合同纠纷民事一审民事判决书

山东省青岛市城阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0214民初9931号 原告：中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地青岛市城阳区正阳路205号，统一社会信用代码913702148639279289。 负责人：***，系城阳支行行长。 委托诉讼代理人：万飓、***，山东***师事务所律师。 被告：***，男，汉族，1988年11月9日出生，住山东省即墨市。 被告：山东省**置业有限公司，住所地济南市历下区经十路9777号，统一社会信用代码91370100706207281W。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**、***，******事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行与被告***、被告山东省**置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行的委托诉讼代理人万飓、***，被告山东省**置业有限公司的委托诉讼代理人**、***到庭参加了诉讼，被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告偿还贷款本息307322.32元（其中本金299947元、利息7375.32元）以及自2020年9月22日至全部债务清偿完毕之日的利息和罚息；2、判令确认原告对被告抵押房产【即墨市（现青岛市即墨区）辽河一路989号26号楼2**1002户】房屋的变现价款享有优先受偿权；3、判令两被告对被告***的上述债务承担连带清偿责任；4、判令被告承担本案所有的诉讼费用（包括受理费、邮寄费、公告费等）。事实与理由：2011年6月19日，被告***与原告签订《个人购房借款／担保合同》。约定被告向原告借款42万元，借款期限20年，按月还款，被告以即墨市（现青岛市即墨区）辽河一路98号26号楼2**1002户房产为上述借款做抵押担保（预告抵押登记证明：即房地预字第2××7号）。若被告违约，原告有权宣布贷款提前到期，要求被告提前清偿全部贷款及所产生的利息、罚息及其他费用，解除合同。青岛银座地产有限公司承担阶段性连带担保责任。合同签署后，原告按合同约定提供了贷款。向被告连续多次未依约按时足额偿还贷款本息，已达到合同约定的宣告合同立即到期的条件，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请判如所请。本案审理过程中，因青岛银座地产有限公司已经注销，该公司已经被被告山东省**置业有限公司吸收，未经过清算，且被告山东省**置业有限公司为青岛银座地产有限公司的100%持股股东，原告提交变更被告申请书，要求将山东省**置业有限公司变更为本案被告。 原告为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据1、《个人购房借款／担保合同》1份，证明双方借款关系、抵押权限、担保责任、违约责任等，2011年6月19日原被告双方签订上述合同，原告向被告贷款42万元，用于购买坐落于青岛市即墨区户的房屋，房屋面积133.54平方米，贷款期限20年，年利率为同期中国人民银行基准利率上浮1%，罚息利率为年利率＊（1＋50%），以及借款人累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权提前宣告合同到期［详见合同14.1Ｌ以及14.2（4）］，贷款人为原告，借款人以及抵押人为被告***，保证人为青岛银座地产有限公司。 证据2、个人借款凭证1份，证明原告于2011年11月18日实际发放上述贷款，执行利率7.1205%，收款人青岛银座地产有限公司，还款方式等额本息，按月还款，被告***签字确认。 证据3、房地产预告抵押登记证、房地产登记信息查询各1份，证明原告的抵押权经预告登记确认效力，登记证编号为即房地预市字第2××7号，权利人为原告，义务人为被告***，房屋座落于青岛市即墨区户。 证据4、历史还款明细表1份，证明截止到2020年9月21日，被告***尚欠贷款余额299947元，利息7375.32元，被告***已累计违约六次以上，达到合同约定的提前宣告合同到期的条件。 证据5、内资企业登记信息查询结果1页、工商档案8页，证明青岛银座地产有限公司已经于2020年12月25日注销，注销后其资产、债权债务继承安排经过股东会决议由被告山东省**置业有限公司无条件承受，因此涉案合同的保证责任应当由山东省**置业有限公司来继续承担。 被告***未答辩，也没有证据向法庭提交。 被告山东省**置业有限公司答辩称，一、**置业并不是本案适格被告，不应承担相关责任，原告与***、青岛银座地产有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，与本被告无关。被告***购买的房屋的开发商是青岛银座地产有限公司，虽然被告山东省**置业有限公司将青岛银座地产有限公司进行了吸收合并，但根据吸收合并相关协议可知，被告山东省**置业有限公司应于2020年12月31日前完成合并及其他工商登记变更手续，自工商变更登记手续完成之日起，银座公司所有的财产及权利义务由被告山东省**置业有限公司承受，原告起诉的时间是2020年11月10日，该时间点产生的债务不应由被告山东省**置业有限公司承担。本案中，被告不应承担任何法律责任，且本案被告主体不适格应依法驳回原告对**置业的诉讼请求。二、退一步讲，**置业的阶段性连带担保责任已经依法免除，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应当认定抵押权自预告登记之日起设立。2014年3月27日，即墨市房产管理部门向青岛银座地产有限公司出具《房地产登记明细》（编号：青房地权备字2014第103号），根据该登记明细，涉案房屋已具备房地产登记条件，准予登记。因此，自2014年3月27日起，涉案房屋已经具备办理物权登记的条件，且与预告抵押登记的财产一致。而原告时隔七年多，至今未和***将预告抵押转为正式抵押登记的原因并非答辩人所导致，且自被告***购买的房屋达到具备办理产权证的时间，开发商就陆续通知涉案房屋小区所有业主办理房屋产权证，开发商也多次通知被告***前来办理，同时该涉案房屋小区的大部分业主也已经办理了房屋产权证，***不及时办理产权证的后果应由其自行承担，答辩人对此并无过错。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的相关规定，应视为办理正式抵押登记的条件已经成就，本案中答辩人在个人购房借款担保合同中承担的阶段性担保责任应截止至预告抵押登记之日，之后答辩人不再对***的借款承担担保责任。三、鉴于答辩人不承担阶段性连带担保责任，本案所有相关诉讼费用，包括受理费、邮寄费、公告费等均不应由答辩人承担。 被告山东省**置业有限公司向本院提交即墨市房地产管理处2014年3月27日出具的《房地产登记明细》（编号：青房地权备字2014第103号）复印件1份，证明银座地产位于即墨市（现即墨区）辽河一路98号24-27号楼、31-33号楼均具备房地产登记条件，其中包括位于即墨区的涉案房屋。 原告提交的证据来源合法，与本案具有关联性，被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果应由其自行承担，被告山东省**置业有限公司称于2022年1月12日前提交书面质证意见，逾期承担不利的法律后果，但在规定的时间内未向本院提交，应视为对原告提交的证据的认可，故本院对原告提交的证据予以确认。 原告对被告山东省**置业有限公司提交的证据的真实性予以认可，故本院予以确认。 通过对证据的分析与认定及庭审中当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 一、2011年6月19日，被告***、青岛银座地产有限公司与原告签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告***因个人购置住房向原告借款42万元，用于购买即墨市户房屋，借款期限20年，按月还款，合同第4条约定贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮1%确定，并以上述房产为借款做抵押担保。合同第5.1条约定：“贷款发放或者继续发放的前提条件是以下Ａ项：Ａ、本合同项下担保已经生效（以尚未取得产权的房屋作抵押的，已办妥预售登记本案或者预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带责任担保或借款人已经提供贷款人认可的其他阶段性担保方式）并持续有效；且借款人在本合同项下未发生任何违约情形。Ｂ、……。”合同第5.3条约定：“借款人授权贷款人按以下Ａ种方式发放贷款，贷款利息自实际放款日起计算：Ａ、将贷款一次性划入下列账户：户名青岛银座地产有限公司，账户……。”合同第9.1条约定：“借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%确定。”合同第10条约定：“保证人承担保证责任的范围按下列10.2种方式确定：……。10.2、阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列Ａ项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：Ａ、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书……。”合同第20.2条约定：“本合同签订后，抵押人应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之日前由贷款人保管；抵押登记事项发生变化依法需进行变更登记的，抵押人应及时办理变更登记；贷款人对抵押人办理有关登记事项给予必要的协助和配合。抵押人将抵押登记变更为最高额抵押登记的，须另行向贷款人提出书面申请。”合同第14.1条约定：“发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……；Ａ、借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任……；Ｌ、借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息的；……。”合同第14.2条约定：“借款人发生14.1约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……；（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；……。”原告、被告***、青岛银座方地产有限公司分别在贷款人、借款人和保证人处签字或签字。2011年10月31日，原告、被告***就涉案房屋办理了抵押预告登记，证号为即房地预字第2××7号，权利人为原告，义务人为被告***，债权数额为42万元。 二、合同签订后，2011年11月18日，原告按照合同约定将贷款42万元发放至青岛银座方地产有限公司账户。在合同履行过程中，被告***多次出现逾期且账户无钱，2020年11月23日最后一次还款，后再未还贷。截止到2021年12月30日，已还本金121824.86元，已还利息181228.78，剩余本金298175.14元，应还利息26849.80元。 三、2014年3月27日，即墨市房地产管理处出具的《房地产登记明细》（编号：青房地权备字2014第103号），载明青岛银座地产有限公司投资开发的即墨市辽河一路98号24-27号楼、31-33号楼均具备房地产登记条件，准予登记，其中包括位于即墨区的涉案房屋。 四、青岛银座地产有限公司于2004年8月11日成立，被告山东省**置业有限公司系其唯一股东，2020年10月20日，被告山东省**置业有限公司作出股东决议，同意青岛银座地产有限公司与被告山东省**置业有限公司合并，合并后两公司所有资产、债权、债务、对外投资及分公司均由被告山东省**置业有限公司**，同日，两公司签订《吸收合并协议》。2020年12月25日，青岛银座地产有限公司注销工商登记。 上述事实，有原、被告提交的证据、当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。 本院认为，原告与被告***、青岛银座地产有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定履行了其发放贷款的义务，被告***应当按照合同约定按时、足额偿还贷款本息，但其自2020年12月开始即再未偿还贷款本息，已经构成违约，应承担合同约定的违约责任。按照合同约定，原告有权提前收回贷款并要求被告***支付约定的利息，故原告要求被告***偿还借款本金及利息的诉讼请求，于法有据，应予支持。涉案的青岛市即墨区户房屋，原告与被告***已经办理抵押预告登记，在该房产已具备办理物权登记条件下，因被告***原因导致未能办理抵押权属登记，原告要求确认抵押权并对该房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，有利于保护当事人权益及保障交易安全与稳定，且不违反法律规定，故本院予以支持。借款合同中的保证人青岛银座地产有限公司已经被告山东省**置业有限公司吸收合并，根据法律规定，青岛银座地产有限公司的相关权利义务应由被告山东省**置业有限公司**。关于山东省**置业有限公司是否应承担责任的问题，本院认为，根据合同约定，保证人青岛银座地产有限公司为该合同项下借款自借款发生之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止提供阶段性连带保证责任，目的系督促开发商依约及时竣工、验收、交付涉案抵押房产，保障该房产及时具备办理正式抵押的条件，根据被告山东省**置业有限公司提交的证据，涉案房屋在2014年3月27日后即具有办理权属登记的条件，但因被告***个人原因导致无法办理正式抵押登记，应视为办理正式抵押登记的条件已经成就，青岛银座地产有限公司对未办理正式抵押登记手续无过错，阶段性保证责任应予免除，故本院对原告要求青岛银座地产有限公司的**人即被告山东省**置业有限公司承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告***经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果应由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条之规定，判决如下： 一、被告***于本判决生效后10日内偿还原告中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行借款本金298175.14元、截止至2021年12月30日的借款利息26849.80元以及自2021年12月31日起至借款实际付清之日止，按照双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定的利率计算的利息。 二、原告中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行对上述债权有权以被告***所有的位于青岛市即墨区户房屋以拍卖、变卖所得价款优先受偿。 三、驳回原告中国工商银行股份有限公司青岛城阳支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5910元，因适用简易程序，减半收取2955元、公告费600元，由被告***负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起15日内,通过山东法院网上立案诉讼服务系统提交上诉材料，并向本院递交上诉状3份，上诉于山东省青岛市中级人民法院，上诉期满后7日内仍未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员　　*** 二〇二二年二月十七日 书记员　　***