某某、定某某房地产开发有限公司等商品房预约合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省定西市安定区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）甘1102民初3225号 原告：**，男，回族，1986年1月20日出生，甘肃省定西市人，农民，住甘肃省定西市安定区。 委托诉讼代理人：***，甘肃在诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，女，回族，1987年2月11日出生，甘肃省定西市人，农民，住甘肃省定西市安定区。系**妻子。 被告：定***房地产开发有限公司，住所地：甘肃省定西市安定区。 法定代表人：***，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，***友律师事务所律师。 被告：甘肃省**县第二建筑工程有限公司，住所地：甘肃省平凉市**县。 法定代表人：***，系该公司经理。 被告：甘肃众联智恒地产咨询管理有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区。 法定代表人：***，系该公司总经理。 甘肃省**县第二建筑工程有限公司、甘肃众联智恒地产咨询管理有限公司委托诉讼代理人：***，甘肃陇达律师事务所律师。 甘肃省**县第二建筑工程有限公司、甘肃众联智恒地产咨询管理有限公司委托诉讼代理人：***，甘肃陇达律师事务所律师。 **与定***房地产开发有限公司（以下简称定***公司）、甘肃省**县第二建筑工程有限公司（以下简称**二建公司）、甘肃众联智恒地产咨询管理有限公司（以下简称甘肃众联智恒公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2022年8月2日立案受理，依法适用简易程序进行了审理，**委托诉讼代理人***、***，定***公司委托诉讼代理人***，**二建公司及甘肃众联智恒公司委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：1、依法解除**与定***公司签订的《兰雅东关城市生活广场订房协议》；2、定***公司立即向**返还双倍定金40000元，并退还已付购房款265757元，及赔偿占用款的利息13952元（利息按年利率3.5％计算自2021年2月22日起至2022年8月22日止）。以上合计319709元；3、本案诉讼费由定***公司承担。事实与理由：兰雅东关城市生活广场（以下简称兰雅生活广场）系定***公司设立的部门。2021年1月30日，**与定***公司（加盖“兰雅东关城市生活广场合同专用章”）签订了《兰雅东关城市生活广场定房协议》，约定将定***公司开发的兰雅生活广场1号楼2**1702号房屋，建筑面积127.19平方米（以产权登记部门实测面积为准），实际成交单价（优惠后）5140元／平方米出售给**，总房款为653757元；付款方式为按揭贷款等。2021年1月30日，**妻子***向定***公司支付现金70000元（其中20000元为定金，50000元为购房款）；2021年2月22日，通过中国农业银行转账支付82000元，当天又通过微信转账支付51757元，支付现金82000元。以上合计285757元（含定金20000元）。2021年4月20日定***公司通知，要求**补交70000元办按揭，贷款360000元，**认为没有能力补交，让其尽快办理按揭贷款，但多次询问、催办未果。2022年1月25日，定***公司工作人员同意向**退款，答应在10个工作日退清，但是至今分文未退。之后**了解到，在签订上述定房协议之前定***公司未如实告知涉案房屋已由定***公司顶账给了**二建公司，存在欺诈行为，导致合同无法办理按揭手续。签订定房协议、交纳房款均是在定***公司售楼部完成的，定房协议中的甲方是定***公司，加盖兰雅生活广场公章，并不知道**二建公司、甘肃众联智恒公司的相关情况，故合同的相对方是定***公司。 定***公司辩称，2019年3月20日、3月29日，定***公司与**二建公司签订《**二建公司选定房屋确认书》、《偿还借款协议书》，确定将涉案房屋向**二建公司抵偿借款。2021年12月10日，**二建公司与甘肃众联智恒公司签订《委托销售协议》，约定将涉案房屋委托甘肃众联智恒公司出售，委托销售底价为4150元／平方米等。兰雅生活广场不是定***公司设立的部门，定***公司对兰雅生活广场与**签订定房协议、支付房款事宜并不知情，与**之间不存在商品房买卖合同关系，不是本案适格被告，应驳回**要求定***公司承担责任的诉讼请求。 **二建公司、甘肃众联智恒公司辩称，在本案定房协议之间定***公司与**二建公司签订《**二建公司选定房屋确认书》、《偿还借款协议书》，将涉案房屋顶账，**二建公司又委托甘肃众联智恒公司出售涉案房屋均属实。2021年1月30日，甘肃众联智恒公司借用定***公司名义与**签订了定房协议，双方签订的协议真实、合法、有效，公司不存在违约行为，**应按约定继续履行合同，其请求解除合同、退还首付款、返还双倍定金没有法律及事实依据，应予以驳回。签订定房协议后，**未按约定在7日内履行交清首付款的义务已构成违约，且经多次催促后仍未交清首付款，公司要求其尽快补齐首付款、办理按揭贷款手续，否则由此造成的损失及违约责任均应由其承担。甘肃众联智恒公司未收到**及***支付的现金82000元，其应进一步举证证明。 **为支持其主张，向本院当庭提交以下证据： 1、《兰雅东关城市生活广场定房协议》1份、商品房预售许可证1份、定西市商品房预售资金监督公示牌1份，拟证明2021年1月30日，**与定***公司签订了定房协议，**同意定购定西兰雅生活广场1号楼2**1702室房屋，总房款为653757元，付款方式为按揭贷款。并约定**需在签订本协议后7日内交纳所认定购房按揭首付款（所交纳定金冲抵首付款），并在约定时间内携带完整按揭所需资料配合定***公司完成房屋银行按揭手续，时间由定***公司另行通知；定金20000元，作为双方签订《商品房买卖合同》的担保；兰雅生活广场系定***公司设立的部门的事实； 2、收据2张、微信转账截图2张、定西农村商业银行香泉支行客户交易明细对账单1张、提款申请书1张、甘肃农村信用社贷款发放确认单1张、中国农业银行银行卡／活期存折交易明细单1张，拟证明**向定***公司支付购房首付款及定金的情况。2021年1月30日，***支付现金70000元（其中20000元为定金）；2021年2月22日，***支付现金82000元，***昵称为“夏天”的转账51757元，现金82000元来源于***弟弟***从定西农商行香泉支行的贷款；2021年2月22日，***通过中国农业银行向定***公司指定的“***”的账户转账支付82000元。以上合计已支付购房款285757元的事实； 3、微信截图2张，拟证明定***公司以各种理由不办理按揭贷款的事实。 4、***与***手机通话录音光盘1***字说明材料3页，拟证明定***公司同意退还购房款但以资金短缺为由至今未退款的事实； 5、与***的微信截图1张，拟证明**与定***公司达成退款合议之后，定***公司向**提供退房申请模板，让**照此模板书写后提交给公司，但是该模板中的退房理由不是**的真实意思表示的事实。 经质证，定***公司对证据1定房协议中“兰雅东关城市生活广场合同专用章”有异议，公司未设立此部门，不排除销售公司私刻公章的可能性；对证据1中的2、3**实性没有异议，对证明目的有异议，不能证***广场是该公司设立的部门。对证据2付款情况定***公司均不知情，该款项均交给了甘肃众联智恒公司的员工；对收据中公章的质证意见同第一组证据。对证据3不知情，**、***并不是定***公司的员工。对证据4、5综合质证：***、***均不是定***公司员工，对上述均不知情，上述的退房申请模板也未交至定***公司，对要求定***公司承担责任的证明目的均不予认可。 经质证，**二建公司、甘肃众联智恒公司综合质证如下：对证据1中定房协议真实性没有异议，是甘肃众联智恒公司接受了**二建公司委托销售涉案房屋，并与**签订了定房协议，但因该房屋是顶账房，没有办理过户手续，所以借用了定***公司的名义及“兰雅东关城市生活广场合同专用章”。定房协议中没有明确约定首付款金额，办按揭时由银行具体确定，双方口头约定先交30％以上，即200000元以上，剩余的办理按揭贷款手续，但**没有按照协议第三条约定7日内交清首付款；对第2、3项没有异议。对证据2中的2张收据以及收据上面的金额合计203757元认可（定金20000元，其余的是首付款），但133757元收据上面的82000元是转账支付的，对现金82000元不予认可，没有实际收到。对证据2中其余证据的三性、证明目的均不予认可。对证据3的三性没有异议，对证明目的有异议，甘肃众联智恒公司要求**补交70000元的首付款，但其未补交，定房协议中没有明确约定办理按揭贷款的时间，所以公司不存在违约；自始至终，公司和**之间没有达成解除定房协议、退款的合议。对证据4的证明目的有异议，根据录音内容双方没有达成退款的一致意见，对定房协议是否解除没有提到。对证据5的证明目的有异议，存在**提交申请的事实，但系**单方面写的申请，甘肃众联智恒公司员工***只是接收并没有同意，同时申请书中明确写了是**的原因导致无法付清首付款。 定***公司为支持其辩称，向本院当庭提交以下证据： 1、《**二建公司选房确认书》1份，《偿还借款协议书》1份，拟证明定***公司与**二建公司约定用涉案房屋以价值527838.5元抵偿借款的事实； 2、《委托销售协议》1份，拟证明**二建公司与甘肃众联智恒公司约定委托销售涉案房屋的事实； 3、《证明》1份，拟证明**二建公司承诺因涉案房屋引起的纠纷均由其承担责任的事实。 上述三组证据，综合证明定***公司不是本案适格的被告主体的事实。 经质证，**对证据1的真实性有异议，没有提交原件；对证据2的真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据恰好能够证实定***公司对**销售房屋有欺诈行为；对证据3的证明目的有异议，是定***公司与**二建公司之间的内部约定，不能对抗第三人**而作为不承担法律责任的依据。 众联智恒公司、**建筑公司对三组证据均没有异议。 众联智恒公司、**建筑公司为支持其辩称，向本院当庭提交以下证据： 1、《偿还借款协议书》1份，拟证明定***公司将涉案房屋向**二建公司顶偿借款的事实； 2、《委托销售协议》1份，拟证明**二建公司委托甘肃众联智恒公司销售涉案房屋，包括客户成交、收款、退房、退款等事实； 3、《兰雅东关城市生活广场定房协议》1份，拟证明2021年1月30日，定***公司兰雅东关城市生活广场与**签订定房协议，约定购买房屋的事实。 经质证，**对证据1的真实性有异议，没有提交原件；对证据2的真实性没有异议，证明目的有异议，众联智恒公司的代销行为不符合法律规定，没有销售资质，没有权利代表定***公司处理涉案房屋的一切事宜；对证据3没有异议。 定***公司对证据1没有异议；对证据2没有异议，但其证明目的足以证明定***公司没有收取**的房款，也没有向**出售房屋的行为；对证据3中的公章不认可，质证意见与上述一致。 经本院审查认为，**提交的证据1、3、4、5具有真实性、合法性、关联性，予以确认；证据2中的2张收据、2***转账截图、1张中国农业银行银行卡／活期存折交易明细单符合证据三性，能够证明**已支付房款203757元的事实，予以确认；定西农村商业银行香泉支行客户交易明细对账单、提款申请书、甘肃农村信用社贷款发放确认单，与本案没有关联性，无法证实82000现金的事实，不予确认。定***公司与众联智恒公司、**建筑公司提交的证据相互印证，具有真实性、合法性、关联性，予以确认。 经审理查明：2021年1月30日，**与妻子***到定***公司看房，**与定***公司（加盖“兰雅东关城市生活广场合同专用章”）签订《兰雅东关城市生活广场定房协议》，约定**同意定购该公司开发的位于定西市兰雅生活广场1号楼2**1702号房屋，暂测面积127.19平方米（以产权登记部门实测面积为准），优惠后实际成交单价5402元／平方米（定购单价5402元／平方米），总价653757元；约定付款方式为按揭贷款；**同意签订本协议时，须一次性支付房屋定金20000元，作为双方签订《商品房买卖合同》的担保；签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为房款，于首付款中扣除；本协议在双方签订《商品房买卖合同》后自动作废等。同日，***在该公司售楼部向其工作人员支付现金70000元，其中20000元是定金，50000元是首付款，售楼部出具**签字的70000元收据1张，记载的收款方式为现金；2021年2月22日，***在该公司售楼部通过微信、中国农业银行账户分别向工作人员指定的私人账户转账51757元、82000元，共支付133757元，售楼部出具**签字的131757元收据1张，记载的收款方式为转账。以上两张收据均加盖“兰雅东关城市生活广场合同专用章”。以上共计已支付购房款203757元（含20000元定金）。2021年4月20日，售房部工作人员通知**补交房款70000元，可以办理按揭贷款360000元，**认为定房协议中没有约定补交首付款的事项不愿补交，双方因此产生争议，按揭贷款手续至今未办理，亦未签订商品房买卖合同。 另查明，2019年3月19日，**二建公司、定***公司、兰州兰雅实业集团有限公司（以下简称兰州兰雅公司）签订《偿还借款协议》，协议中将涉案房屋在内的7套房屋以以物抵债的方式偿还定***公司欠付**二建公司的借款本息。签订协议后至今未履行过户手续，涉案房屋一直登记在定***公司名下。2020年11月30日，**二建公司与甘肃众联智恒公司签订《房屋委托销售协议》，约定其委托甘肃众联智恒公司出售涉案房屋在内的定西的6套顶账房，委托权限为对客户的成交、收款、退房、退款及客户纠纷进行处理等。 本院认为，关于定房协议的性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，**交付了部分房款，但协议内容中对首付款比例及金额、剩余购房款的金额、房屋交付时间及交付使用条件、办证时间等影响双方权利义务的重要条款没有进行明确约定，不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，对于不确定条款双方需在签订房屋买卖合同时进一步磋商，且双方约定“本协议在双方签订《商品房买卖合同》后自动作废”，进一步说明该协议为订立商品房买卖合同之前先行订立的预约合同，而不是商品房买卖合同。由此，本案案由应为商品房预约合同纠纷。 关于定房协议的主体，兰雅生活广场不具有民事法律行为能力，不能作为适格被告。定***公司辩称出售涉案房屋前公司已经以以物抵偿借款的方式将该房屋顶账给**二建公司，是**二建公司委托甘肃众联智恒公司完成该房屋的出售行为，其对此不知情，不是本案合同相对方。根据庭审查明的情况，涉案房屋由定***公司开发且一直登记在其公司名下，售房行为、签订定房协议、支付首付款等交易行为均发生在该公司售楼部，且定房协议中的甲方为“定***房地产开发有限公司”，相对人**在签订合同的时候有理由相信出售方为该公司，且该公司对其辩称没有提供充分证据予以证明，故对其辩称不予支持，定房协议的相对方应为定***公司。 关于定房协议是否解除。定房协议是双方订立商品房买卖合同之前先行订立的预约合同，其目的是先行约定部分条款，为双方在公平、诚信的原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。本案中，定***公司隐瞒涉案房屋为顶账房的事实与**签订定房协议，在**交纳203757元首付款（含定金）后又提出双方没有约定的需要另行补交70000元房款的**无法接受的不合理条件，导致双方无法继续进行磋商以订立商品房买卖合同，该公司构成对预约合同的违约，**请求解除定房协议的诉讼请求符合法律规定，予以支持。 关于责任承担。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”本案中，因定***公司的违约导致定房协议解除，应由其承担返还购房款责任，但**主张返还82000元现金，因其未提供充分证据予以证明，不予支持；**主张支付赔偿占用款的利息，没有法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，因定***公司的原因未能订立商品房买卖合同，致使合同目的不能实现，应由其双倍返还定金，故对**要求返还双倍定金的诉讼请求予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百零九条、第五百条、第五百六十三条第四项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款之规定，判决如下： 一、解除**与定***房地产开发有限公司签订的《兰雅东关城市生活广场定房协议》； 二、定***房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还**购房款183757元及定金40000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6096元，因适用简易程序减半收取3048元，由定***房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二二年九月十三日 书记员　　***