王宝平、扬州市华联装璜广告有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省高邮市人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏1084执异51号

异议人(利害关系人)：王宝平，男，1976年2月2日出生，汉族，住高邮市。

申请执行人：扬州市华联装璜广告有限公司，住所地高邮市。

法定代表人：周桂林，该公司董事长。

被执行人：扬州凯普电子有限公司，住所地高邮市。

法定代表人：徐道安，该公司总经理。

本院在执行扬州市华联装璜广告有限公司（以下简称华联公司）与扬州凯普电子有限公司（以下简称凯普公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人王宝平对本院拟评估、拍卖凯普公司所有的位于高邮市戴庄路3-2号不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人王宝平向本院提出请求事项：请求在拍卖被执行人不动产时保留异议人的租赁权。事实和理由：2019年12月份，异议人和凯普公司签订租赁协议，承租凯普公司所有的位于高邮市××号不动产的空地一块，面积3800平方米；租期自2019年12月15日至2025年12月15日止；其已经实际使用涉案空地至今，并缴纳第一年租金152000元。故请求法院支持异议人的异议。

经审查查明，2018年5月24日，华联公司与凯普公司签订建设工程施工合同，约定由华联公司承建凯普公司生产一号厂房、二号厂房土建工程。合同签订后，华联公司按约施工，2019年1月15日工程竣工，1月18日工程竣工验收合格。因凯普公司未按约给付工程款，华联公司诉至本院。本院于2019年11月19日作出（2019）苏1084民初5320号民事判决，判决凯普公司支付华联公司工程款5873034.39元，其中1883820.63元于判决生效后十日内一次性支付，并承担逾期银行利息（以1883820.63元为基数，自2019年1月19日起至实际给付之日止，按银行同期贷款基准利率计息）；1994606.88元于2020年1月18日前一次性支付；1994606.88元于2021年1月18日前一次性支付；上述工程款及利息损失对华联公司承包的工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。因凯普公司未履行判决确定义务，华联公司向本院申请强制执行。本院立案受理后，于2020年1月22日查封了凯普公司所有的位于高邮市××不动产、××镇××戴庄组不动产。依华联公司申请，本院拟对上述不动产予以评估、拍卖。案外人王宝平向本院提出异议，要求法院拍卖涉案不动产时保留其租赁权。

案件审查过程中，异议人王宝平向本院述称：2019年12月，其与凯普公司签订租赁协议，承租凯普公司所有的位于戴庄路3-2号不动产的空地；因疫情原因租赁协议并未实际履行，直至2020年8月其开始进场，平整土地、架设行吊等，2020年12月陆续搬进租赁场地；租金从2021年1月1日起算，其通过家属强志云分别于2020年9月8日、2020年12月9日预缴2021年租金15.2万元至徐道安、易小洪账户内；水电费亦交给易小洪。对此，异议人王宝平向本院提交了如下证据：

1、落款时间为2019年12月15日的空地租赁合同复印件一份，内容为出租方（甲方）凯普公司，承租方（乙方）王宝平，甲方出租给乙方的空地坐落在高邮市××号，租赁建筑面积3800平方米，类型为空地结构；空地租赁自2019年12月15日起至2025年12月15日止，租期6年；年租金40元/㎡(前三年)、45元/㎡（后三年）等。凯普公司、徐道安、王宝平均在合同上签字、盖章。

2、凯普电子出具的收据一份，显示收到王宝平定金1万元。

3、中国农业银行交易明细清单，显示强志云分别于2020年9月8日、2020年12月9日汇款2万元、13.2万元至徐道安、易小洪银行账户。

4、微信截图及转账详情。

案件审查过程中，凯普公司法定代表人徐道安向本院陈述：2019年年底，凯普公司员工易小洪与王宝平商谈空地租赁事宜；约2019年12月份，王宝平缴纳1万元现金为定金；2020年7、8月份，王宝平进场时转账2万元；2020年年底再次转账13.2万元，两次转账合计15.2万元作为预缴的2021年租金；因疫情原因，原定的租赁期限延期一年，自2021年1月份实际缴纳年租金起算；因凯普公司账户被法院查封，其告知王宝平将租金汇款至易小洪账户。

另查明，涉案不动产于2019年7月8日登记抵押给案外人江苏高邮农村商业银行股份有限公司武安支行。

本院认为，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，江苏高邮农村商业银行股份有限公司武安支行对涉案不动产抵押权登记在先，异议人与被执行人签订的涉案土地租赁协议形成在后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，若租赁关系继续存在，将影响涉案财产的变现价格，进而对在先的抵押权人、建设工程价款优先权人权利的实现产生影响，故人民法院应当依法将租赁关系除去后进行拍卖。对异议人王宝平的异议，本院依法不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：

驳回异议人王宝平的异议。

如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省扬州市中级人民法院申请复议。

审 判 长　　钱　敏

审 判 员　　王　健

审 判 员　　韩兆平

二〇二一年七月二十六日

法官助理　　卜俊霞

书 记 员　　韩英明