王立华、扬州市华联装璜广告有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

江苏省高邮市人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）苏1084执异52号

异议人(利害关系人)：王立华，女，1977年1月17日出生，汉族，住高邮市。

申请执行人：扬州市华联装璜广告有限公司，住所地高邮市。

法定代表人：周桂林，该公司董事长。

被执行人：扬州凯普电子有限公司，住所地高邮市。

法定代表人：徐道安，该公司总经理。

本院在执行扬州市华联装璜广告有限公司（以下简称华联公司）与扬州凯普电子有限公司（以下简称凯普公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人王立华对本院拟评估、拍卖凯普公司所有的位于高邮市戴庄路3-2号不动产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

异议人王立华向本院提出请求事项：请求法院在拍卖被执行人不动产时保留异议人的租赁权，使其继续生产。事实和理由：2020年1月6日，异议人与凯普公司签订厂房租赁合同，承租了凯普公司所有的位于高邮市××号不动产中一层约五分之四的厂房；租赁期限4年，自2020年1月6日至2024年1月6日止；租金按租赁面积乘以80元/平方计算。故请求法院支持异议人的异议。

经审查查明，2018年5月24日，华联公司与凯普公司签订建设工程施工合同，约定由华联公司承建凯普公司生产一号厂房、二号厂房土建工程。合同签订后，华联公司按约施工，2019年1月15日工程竣工，1月18日工程竣工验收合格。因凯普公司未按约给付工程款，华联公司诉至法院。本院于2019年11月19日作出（2019）苏1084民初5320号民事判决，判决凯普公司支付华联公司工程款5873034.39元，其中1883820.63元于判决生效后十日内一次性支付，并承担逾期银行利息（以1883820.63元为基数，自2019年1月19日起至实际给付之日止，按银行同期贷款基准利率计息）；1994606.88元于2020年1月18日前一次性支付；1994606.88元于2021年1月18日前一次性支付；上述工程款及利息损失对华联公司承包的工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。因凯普公司未履行判决确定义务，华联公司向本院申请强制执行。本院立案受理后，于2020年1月22日查封了凯普公司所有的位于高邮市××不动产、××镇××戴庄组不动产。依华联公司申请，本院拟对前述不动产予以评估、拍卖。案外人王立华向本院提出异议，要求法院拍卖涉案不动产时保留其租赁权。

案件审查过程中，异议人王立华向本院述称：2020年1月6日，异议人与凯普公司签订厂房租赁合同，承租凯普公司位于高邮市××号不动产中一层约五分之四面积的厂房，因其他工程原因，异议人于2020年7月18日才进场进行设备调试和装修等事宜，2020年10月份左右开始试生产；租期实际从2020年7月18日开始计算，租金从2020年9月份工人实际入驻厂房生产时计算；租金按季度缴纳，现已缴纳2020年9月至2021年2月的租金；因2020年7月18日异议人才进场进行装修、设备调试等，遂于同日双方又签订了厂房租赁合同（附议）；异议人系扬州市华圣辉电子有限公司的法定代表人，其租用涉案厂房用于扬州市华圣辉电子有限公司生产。对此，异议人王立华向本院提交了如下证据：

1、落款时间为2020年1月6日编号00001的厂房租赁合同复印件一份，内容为：出租方（甲方）凯普公司，承租方（乙方）王立华，甲方出租给乙方的厂房坐落在高邮市××号，租赁建筑面积为实用面积；厂房装修日期2个月，装修期间免收租费；厂房租赁自2020年1月6日起，至2024年1月6日止，租期4年；租金为实用面积×80元/平方等。凯普公司、徐道安、王立华均在合同上签字、盖章。

2、中国工商银行网上银行电子回单若干份，付款人扬州市华圣辉电子有限公司，收款人江苏高能容创电气有限公司，用途分别备注为房租、水费、电费等。

3、落款时间为2020年7月18日的厂房租赁合同（附议），显示：甲方凯普公司，乙方王立华，甲乙双方于2020年7月18日签订的厂房租赁合同（编号为00001）注明的年租金实际面积×80元/平方（以产品抵扣房租），经甲乙双方达成协议，乙方在承租期间，无需向甲方缴纳厂房租金。凯普公司、徐道安、王立华均在合同附议上签字、盖章。

案件审查过程中，凯普公司法定代表人徐道安向本院陈述：2020年1月6日，王立华与凯普公司签订厂房租赁合同，约5、6月份异议人进场；租赁期限从2020年9月份开始，租金亦同时开始计算；因王立华要求开票，凯普公司无法开票，故其委托江苏高能容创电气有限公司易小洪帮忙处理王立华等相关租赁事宜并告知王立华将相应租金打入江苏高能容创电气有限公司账户内以便开具发票；租赁厂房水电费亦由江苏高能容创电气有限公司代收代缴；华联公司承建的工程即是高邮市××号不动产。

另查明，扬州市华圣辉电子有限公司成立于2020年7月30日，法定代表人王立华，登记地址为高邮市××号。涉案不动产于2019年7月8日登记抵押给案外人江苏高邮农村商业银行股份有限公司武安支行。

本院认为，异议人王立华的异议申请不能成立。其理由是：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。本案中，江苏高邮农村商业银行股份有限公司武安支行与凯普公司办理涉案不动产抵押登记的时间为2019年7月8日，凯普公司与王立华签订的租赁协议落款时间为2020年1月6日，抵押权设立在先，租赁合同签订在后，租赁权不能对抗已登记的抵押权。申请执行人华联公司作为涉案厂房承包人及实际施工人，其享有的建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，王立华所主张的租赁权不能对抗已登记的抵押权，自然亦不能对抗建设工程价款优先受偿权，若租赁关系继续存在，将影响涉案财产的变现价格，进而对在先的抵押权人、建设工程价款优先权人权利的实现产生影响，故人民法院应当依法将租赁关系涤除后进行拍卖。对异议人王立华的异议，本院依法不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：

驳回异议人王立华的异议。

如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按对方当事人的人数提出副本，向江苏省扬州市中级人民法院申请复议。

审 判 长　　钱　敏

审 判 员　　王　健

审 判 员　　韩兆平

二〇二一年七月二十七日

法官助理　　卜俊霞

书 记 员　　韩英明