**、东阿县劳服建安有限公司确认合同效力纠纷二审民事判决书

山东省聊城市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）鲁15民终1752号

上诉人（原审被告）：**，女，1974年9月1日出生，汉族，东阿县号。

委托诉讼代理人：谭伟，男，1972年7月17日出生，汉族，住址同上，系上诉人**之夫。

委托诉讼代理人：袁志林，山东联森律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：东阿县劳服建安有限公司，住所地东阿县工业街11号。

法定代表人：王尚明，经理。

委托诉讼代理人：周广志，山东胶城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：于登洋，山东胶城律师事务所实习律师。

被上诉人（原审被告）：山东省东阿县宾馆，住所地东阿县府前街***号。

法定代表人：陈瑞兰，经理。

上诉人**因与被上诉人东阿县劳服建安有限公司（以下简称劳服公司）、山东省东阿县宾馆（以下简称东阿宾馆）确认合同效力纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2017）鲁1524民初2396号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

**上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实及理由：一、一审法院认定自2010年涉案综合楼始终处于法院查封状态属于认定事实错误。二、**并不知道涉案房屋处于查封状态，也有理由相信该房屋在签订合同时并不处于查封状态。即使涉案综合楼处于查封状态，所有权依然归东阿县宾馆所有，其依然有权利使用该房屋，并出租该房屋。三、东阿县人民法院2010年8月份的调查笔录并无**签字认可，不能作为认定事实的依据，至于是否属于恶意串通损害劳服公司利益，应该由劳服公司举证证明。四、**与东阿宾馆成立租赁关系，本案应适用买卖不破租赁原则。本案符合租赁合同全部构成要件，**与东阿宾馆签订了租赁合同，双方的合意的基础并非抵偿债务，而是租赁房屋。合同虽然约定了用债务支付租金，但是法律并无禁止性规定不能用债务支付租金。何况双方还约定了另一种支付方式，东阿宾馆如果偿还所欠债务，**按照每年5万元支付租金。本案不属于以租赁方式抵偿债务，完全符合“买卖不破租赁”适用标准。五、“买卖不破租赁原则”立法目的在于保护租赁市场和承租方的权益，而一审法院认定买卖为私法上的自由交易行为，属于对买卖行为作缩小解释，并不符合立法目的，此处的买卖应按照法律规定理解为“所有权变更”。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。法律并未规定“买卖”为自由交易行为，仅是规定为“所有权变动”，买卖不破租赁原则最终是维护租赁市场稳定和租赁者的合法权益，如果只要法院裁定就可以推翻此民法原则，属于公法过度干预私法。六、本案案由为确认合同无效纠纷，劳服公司的诉讼请求“责令被告腾空租赁楼房并返还原告”不符合案由，不应获得支持，一审法院合并审理了全部诉讼请求，不符合法律规定，属于程序违法。七、租赁合同为双方真实意思表达，并且已经过东阿县公证处出具公证书，应认定为有效合同。

劳服公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。**的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。事实与理由：一、东阿县人民法院于2012年10月15日作出的（2012）东执字第76号民事裁定书可以证实涉案楼房始终处于查封状态。二、**与东阿宾馆签订的房屋租赁合同是双方恶意串通的结果，严重损害劳服公司利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项规定，双方签订的租赁合同应属无效合同。1.**与东阿宾馆2008年7月11日所签订的租期10年的租赁合同尚未履行过半的情况下，双方又于2012年12月31日再行签订租期20年的租赁合同，租金由原来的每年3万元提高至每年5万元，明显违背常理。2.东阿县人民法院2010年8月17日执行东阿宾馆时，对其法定代表人陈瑞兰所作的执行笔录记载截止2010年8月17日，东阿宾馆共欠**85337元，但至2012年12月31日双方所签合同，东阿宾馆共欠**579387元，短短两年多的时间，凭空多出近50万元的债务，在当时东阿宾馆债务缠身，涉诉不断的情况下，作为一个知情的、正常的理性人是不会冒着血本无归的风险而借钱给东阿宾馆的。而且，**无法提供上述债权债务的交易记录，明显是双方为达到长期侵占涉案房屋的目的，恶意串通虚构债权债务。三、退一步讲，即便**与东阿宾馆之间存在真实的债权债务关系，根据最高人民法院指导案例（2014）民申字第215号民事裁定观点，债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的买卖不破租赁原则。**与东阿宾馆签订的租赁协议，**可以无偿、无限期地使用涉案房屋，而东阿宾馆拖欠其债务却每年在增加。这与合同法中所规定的出租人将租赁物交承租人使用，依法获取收益的合同目的是相悖的，为达到长期无偿占有使用涉案房屋的非法目的而恶意串通的事实昭然若揭。

劳服公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认**与东阿宾馆于2012年12月31日签订的《楼房租赁合同》无效；2.依法判令**腾空租赁房屋并返还劳服公司。

一审法院认定事实：2008年以前，**与东阿宾馆签订一份《企业资产租赁协议》，该协议注明租赁期限为10年，租赁范围为三、四楼、登记室，租金总额每年3万元，每年的元月10号前交纳。但该协议未注明具体起始时间、合同签订时间。2008年7月间，**与东阿宾馆又签订《企业资产租赁协议》一份，该协议经营范围、租金数额、交纳时间同前一个协议相同，但该协议明确注明了租赁期限为10年，2008年7月1日起至2018年7月1日止。2010年1月间，劳服公司因与东阿宾馆的借贷纠纷诉至该院，根据劳服公司申请，该院作出（2010）东民初字第12-1号民事裁定书，查封了东阿宾馆位东阿县1间。2010年4月27日，该院作出（2010）东民初字第12号民事判决。东阿宾馆不服提起上诉，经聊城中院调解并出具（2010）聊民一终字第188号民事调解书。因东阿宾馆未履行调解书的付款义务，根据调解书的规定，劳服公司要求履行一审判决义务，并申请该院强制执行。此期间，该院执行员于2010年8月17日调查劳服公司法定代表人王尚明及东阿宾馆负责人陈瑞兰，陈瑞兰认可欠**款85337元。同日，该院亦调查**，笔录显示“单位欠我本金85337元，时间2003年12月29日至2010年8月1日止，按原始单据计算”。但该笔录**未签字确认。2012年10月15日，该院作出（2012）东执字第76号民事裁定书，查封了东阿宾馆上述综合楼及土地使用权，房产证号东阿房权证铜城字第××号号；土地证号为东国用（2004）字第0031-1号，查封期限均为2012年10月15日至2014年10月14日。2012年11月20日，该院依法解除了上述土地的查封。2012年12月31日，**与东阿宾馆在2008年所签上述《企业资产租赁协议》未到期的情况下，又签订《楼房租赁合同》一份，合同主要内容为，“甲方为山东省东阿县宾馆，乙方为**。一、甲方将其合法拥有的座落于府前街与光明街十字路口南商用楼三楼出租给乙方用于经营。二、乙方所承租的三楼房屋共计20间，另外包括一楼登记室两间。三、本合同租赁期限为20年，自2013年元月1日起至2033年12月31日止。四、乙方所承租的房屋每年租金共计伍万元…甲方共计欠乙方款项伍拾柒万玖仟叁佰捌拾柒元捌角贰分。自本合同签订后一个月内甲方应还清欠乙方所有的款项，甲方若超期无法按时归还乙方，甲方同意原欠款项按每月3分计息，乙方可用甲方原欠款项及利息抵顶房屋租赁费用，直至甲方还清所欠乙方款项为止……”。该合同**与东阿宾馆盖章或签字确认。2013年1月10日，该院又裁定查封该综合楼。此期间，因劳服公司与东阿宾馆山东省东阿县宾馆的案件始终未能执结，该院对查封的上述房产进行了评估和拍卖，经过三次拍卖无果后，劳服公司同意以物抵债。该院于2015年12月16日作出（2014）东执字第510号裁定书，将被执行人山东省东阿县宾馆临街综合楼，从南向北至隔离缝五层8间（原五楼山东省东阿县宾馆办公室）三层全部房屋共27间以流拍价134700元，交付给申请执行人东阿县劳服建安有限公司抵偿其欠款。2016年1月22日，劳服公司据此办理东阿房权证铜城字第××号号房权证书。2017年10月间，劳服公司具状起诉，请求判如所诉，东阿宾馆未提供答辩，**以辩称理由抗辩。但因双方调解意见差距过大，致调解未果。

一审法院认为，本案的争议焦点是：**与东阿宾馆于2012年12月31日所签《房屋租赁合同》的效力及该合同是否适用买卖不破租赁原则？1.自2010年起该综合楼始终处于该院查封状态，**与东阿宾馆于2012年12月31日签订《房屋租赁合同》，系该院查封在前，**与东阿宾馆签订该合同在后。**与东阿宾馆要求劳服公司履行该合同，显然无法支持。2.**与东阿宾馆明知该综合楼系法院查封房屋，现有证据看，此期间，该院仅对土地使用权解除查封过，并未解封房屋。**与东阿宾馆在2010年8月间该院执行员调查时仅存在债权债务关系8万余元，而至2012年12月31日，**与东阿宾馆签订该合同时，债权债务增加至五十余万元，且约定了超出法律规定月息三分的高息，以每年伍万元租金抵顶，足以使劳服公司房屋所有权长期无法实现，严重侵犯了劳服公司的合法权益，违反公平及诚实信用原则，也有悖于合同法的规定，属于**与东阿宾馆恶意串通损害劳服公司利益的行为，该合同应确认无效。3.从**与东阿宾馆所签合同内容看，该合同名为房屋租赁合同，实际上是以房屋租赁费抵顶**债务的合同，亦即以房屋使用权抵债的合同，不满足合同法规定的出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同定义，不能认定**与东阿宾馆之间成立租赁关系，不应适用买卖不破租赁原则。4.该综合楼系经法院强制拍卖的房产，而合同法第229条确定的买卖不破租赁原则中所指的买卖（所有权变更）应当指私法上的自由交易行为，而该房产被东阿法院查封后，经多次拍卖流拍，东阿法院裁定将房屋抵债并过户劳服公司，办理了房权变更登记手续，该所有权的变动亦不能适用买卖不破租赁原则。综上所述，**与东阿宾馆于2012年12月31日所签合同无效，不适用买卖不破租赁原则，**要求劳服公司履行该租赁合同义务，没有法律依据。劳服公司诉求确认**与东阿宾馆所签该合同无效，予以支持。但**与东阿宾馆2008年所签《企业资产租赁协议》系在该院查封房屋以前签订，尽管**与东阿宾馆已经以无效的新签订合同替代，而不再履行原合同，但因本案诉争没有涉及2008所签合同效力，且被告**经营宾馆，亦置办了相应的物品，应给其留下适当的搬离时间，故**与东阿宾馆可以按照2008年合同履行至2018年7月1日。劳服公司要求**腾空房屋交付劳服公司，该院根据2008年所签合同期限对具体时间酌情调整。为保护当事人的合法权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二项之规定，判决：一、被告山东省东阿县宾馆与被告**于2012年12月31日所签《房屋租赁合同》无效。二、被告**应于2018年7月2日前腾空房屋并返还原告东阿县劳服建安有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由东阿宾馆、**承担。

二审审理期间，**提交2012年11月20日东阿县人民法院（2012）东执字第76号民事裁定书复印件一份，拟证明东阿县人民法院于2012年11月20日依法解除涉案楼房，进而证明**与东阿宾馆签订合同时涉案楼房处于解封状态。劳服公司对该裁定书的真实性提出异议，因为其从未收到过该份裁定书。经调查核实，2012年11月20日对涉案楼房解除查封系东阿宾馆保证与劳服公司达成和解协议提出申请而解除查封的，2012年11月20日东阿县人民法院（2012）东执字第76号民事裁定书真实存在，东阿县人民法院于2012年11月20日将该裁定书送达东阿房管局。

**提交东阿宾馆2012年11月1日出具的收到条一份及部分2003年至2010年期间的收款凭条复印件（合计36805元）拟证明东阿宾馆共欠其借款451103.49元。劳服公司对收到条的真实性有异议，如欲证明借款真实性，其应当提供相应的银行交易记录。该条也与2010年8月17日东阿县人民法院执行笔录相矛盾，该笔录东阿宾馆法定代表人陈瑞兰称单位欠**85337元，两年的时间欠款增加至45万元多不可信。

东阿宾馆法定代表人陈瑞兰二审到庭陈述，自己2008年退休，2014年就不管东阿宾馆的事了，东阿宾馆向**集资3000元、2000元的，一共多少不知道。向**借款几次记不清了，只现金就有10万余元，东阿法院执行笔录所说的8万多元是指欠的**的工资。2012年欠条是欠**的集资、借款、保险、水电费等加起来共45万余元。租赁期间，**交了一年的租金3万元。

本案的争议焦点问题为：一、涉案综合楼是否自2010年一直处于查封状态；二、**与东阿宾馆2012年签订租赁合同是否存在恶意串通；三、一审程序是否违法。

关于第一个争议焦点问题，**提交2012年11月20日东阿县人民法院（2012）东执字第76号民事裁定书复印件一份，经查阅该案卷宗，对该裁定书的真实性予以确认。东阿县人民法院确于2012年11月20日对涉案楼房解除查封，后又于2013年1月10日以（2012）东执字第76－3号裁定对涉案楼房予以查封。

关于第二个争议焦点问题，涉案楼房在**与东阿宾馆签订《房屋租赁合同》时虽不处于查封状态，但是，2012年11月20日对涉案楼房解除查封系东阿宾馆保证与劳服公司达成和解协议提出申请而解除查封的，东阿宾馆对解除查封是明知的。**作为东阿宾馆的现金会计，其与东阿宾馆存在一定的利害关系。**与东阿宾馆2008年7月11日所签订的租期10年的租赁合同尚未履行过半的情况下，双方又于2012年12月31日再行签订租期20年的租赁合同，租金由原来的每年3万元提高至每年5万元，不符合正常思维逻辑。**二审提交的2003年至2010年期间的部分收款凭条复印件（合计36805元），东阿宾馆法定代表人陈瑞兰二审到庭陈述称东阿宾馆向**集资3000元、2000元的，一共多少不知道。向**借款几次记不清了，只现金就有10万余元，东阿法院执行笔录所说的8万多元是指欠的**的工资。2012年欠条是欠**的集资、借款、保险、水电费等加起来共45万余元。上述证据与陈述不能证明**与东阿宾馆之间存在债权债务45万余元，而且2010年8月东阿人民法院执行员调查时仅称存在债权债务关系8万余元，并未说明是欠的工资，而至2012年12月31日，**与东阿宾馆签订该合同时，债权债务增加至四十五万元，且明确东阿宾馆欠**2008年至2012年工资陆万余元，欠**1997年至2012年养老保险叁万余元，东阿宾馆原因造成**损失叁万元，共计欠伍拾柒万余元。综上，陈瑞兰称2010年其陈述欠款8万元余元是欠的工资款，不予采信。双方约定的债权债务45万元余元无原始证据证明，**作东阿宾馆的现金会计，其对东阿宾馆的经营负债情况应较为清楚，其陆续借给东阿宾馆45万元余元，不符合常情；其未保留全部收款凭证亦未有银行转账凭证，亦与常情不符。双方2012年签订租赁合同亦未对**前期应缴纳的租赁费予以说明，且约定月息三分也超出了法律规定，以每年伍万元租金抵顶，足以让**无偿无限期地使用涉案楼房。此合同足以使劳服公司等东阿宾馆的债权人的债权无法实现，严重侵犯了劳服公司等东阿宾馆债权人的合法权益，一审以**与东阿宾馆恶意串通损害劳服公司利益认定双方合同无效并无不当。

关于第三个争议焦点问题，涉案楼房原产权人为东阿宾馆，后法院执行因多次拍卖流拍抵债并过户劳服公司，劳服公司系涉案楼房新的产权人，劳服公司向法院起诉提出两项诉讼请求，一是依法确认**与东阿宾馆于2012年12月31日签订的《楼房租赁合同》无效；二是依法判令**腾空租赁房屋并返还劳服公司。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同被确认无效后的法律后果即为返还财产、赔偿损失或者折价补偿。一审将案由确定为双方主要争议的确认合同效力，并审理劳服公司的上述两项诉讼请求并无不当。**上诉主张一审程序违法，不予支持。

综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由**负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　张绍方

审 判 员　孔繁奎

审 判 员　郭召勇

二〇一八年九月十八日

法官助理　李国丰

书 记 员　刁元龙