赣州某某物业服务有限公司与某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

江西省赣州市章贡区人民法院

民 事 判 决 书

(2019)赣0702民初38号

原告：赣州**物业服务有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区和平路56号B栋1单元101室。

统一社会信用代码：91360700596543080Y。

法人代表：李福元，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘顺淦，男，1969年3月29日出生，该公司员工，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。

委托诉讼代理人：张竹君，女，1993年1月15日出生，该公司法务部员工，住江西省南昌市青山湖区，特别授权代理。

被告：***，男，1962年10月1日出生，住江西省赣州市章贡区。

原告赣州**物业服务有限公司（以下简称**物业公司）诉被告***物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告**物业公司的委托诉讼代理人刘顺淦、张竹君到庭参加诉讼。被告***经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原告**物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付华谊城购物广场xx栋xx室物业管理费3222元，违约金966.6元，共计4188.6元；2、被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告为华谊诚购物广场xx栋xx室的业主。原告和被告于2015年6月1日签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.2元。被告的建筑面积为113.44平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2016年6月11日起停止缴纳物业费，截止2018年5月31日，欠费月数为23.67个月，每月金额136.128元。据此，被告欠缴物业费共计3222元。同时，原告本着惩罚与教育相结合的原则，酌情要求被告承担违约金966.6元。综上，各项请求金额合计4188.6元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，原告遂诉至法院，请求依法处理。

为证明自己的主张，原告**物业向本院提交了以下证据：

证据1、《前期物业管理服务协议》复印件，证明1、原、被告的合同关系并依法提供服务的事实；2、物业费收费标准；3、违约金收取依据；

证据2、业主档案复印件，证明被告是房屋所有权人；

证据3、欠费统计表复印件，证明被告的欠缴日期及欠缴金额；

证据4、书面催缴函照片，证明原告积极催被告缴纳物业费的事实以及被告明知仍拒交。

被告***向本院提交书面答辩状辩称，一、207房擅自将自己卫生间改成门，而且是外墙承重墙，影响答辩人的生活和其他方面，答辩人打电话让被答辩人来调解，被答辩人一次都没来，故答辩人拒交物业费。二、要求被答辩人出示价格收费文件，被答辩人存在擅自扩大收费范围，提高收费标准或重复收费的违规行为，答辩人请求被答辩人退回违规收取的费用。三、答辩人请求法院免去物业费。四、被答辩人提供的物业服务不达标，小区楼道存在电动车乱停、乱放，电动车乱拉线充电等安全隐患，被答辩人未按合同约定将小区公共部分广告收益费告知业主，二次供水设备未达标，对乱搭建现象不及时制止，影响业主的生活，故答辩人拒交物业费。

为支持其答辩理由，被告***庭后向本院提供了以下证据：

证据1、照片，证据2楼xx单元电线乱拉现象；

证据2、照片，证明3栋楼顶有菜地；

证据3、照片，证明3栋xx乱搭建；

证据4、照片，证明2栋xx卫生间乱改门。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年6月1日，原告**物业公司（以下简称甲方）与被告***（以下简称乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：“甲方向乙方提供物业服务，物业管理费依据物价局最新文件规定收费：住宅：1.5元/月·平方米（含0.5元电梯运行费用）；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之三加收乙方的滞纳金……”协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，因被告居住的房屋系拆迁安置补偿所得，原告同意将物业费收取标准调整为1.2元/月·平方米，被告的住房建筑建筑面积为113.44平方米，自2016年6月11日至2018年5月31日，被告未支付物业管理费，原告催收未果，遂至诉。

另查明，原告**物业公司于2018年5月31日退出被告所居住小区华谊城购物广场，不再为该小区提供物业服务。

上述事实，有原告陈述及原告提交的《前期物业管理服务协议》、业主档案复印件、欠费统计表复印件、书面催缴函照片等证据证实，足以认定。

本院认为，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，双方形成了物业服务合同关系。原告已为被告居住的小区提供了物业服务，被告作为小区业主的一员不能独立于该小区存在，其无故拒交物业管理费无法律依据，对原告要求被告支付所欠物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方签订的《前期物业管理服务协议》约定的违约金收取标准为按日千分之三计算，现原告酌情将收取标准调整为按被告所欠物业费的30%计算，本院予以支持。被告***向本院提交书面答辩状辩称原告提供的物业服务不达标，因其提供的证据不足以证明原告管理小区时存在物业服务上的瑕疵，故本院对此不予采信。被告***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、限被告***于本判决生效之日起七日内向原告赣州**物业服务有限公司支付从2016年6月11日起至2018年5月31日止的物业管理费3222元（建筑面积为113.44㎡，按1.2元/㎡·月的标准计算）。

二、限被告***于本判决生效之日起七日内原告赣州**物业服务有限公司支付违约金966.6元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由被告***负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。

审　判　长　　李明炯

人民陪审员　　张如铂

人民陪审员　　张兆波

二〇一九年二月二十二日

法官助理 邱 琼

书记员 刘丽萍