喀左县恒泰建筑工程有限公司与朝阳市坤合房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

辽宁省凌源市人民法院

民 事 判 决 书

（2018）辽1382民初893号

原告：喀左县恒泰建筑工程有限公司，住所地喀左县大城子镇胜利路**。（以下简称“恒泰建筑公司”）

法定代表人：郭凤山，总经理。

委托诉讼代理人：周铁军，辽宁思达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王海林，辽宁思达律师事务所律师。

被告：朝阳市坤合房地产开发有限公司，，住所地朝阳市龙城区大平房镇黄花滩村（以下简称“坤合房地产公司”）

法定代表人：王国元，总经理。

委托诉讼代理人：王文旭，辽宁森盛律师事务所律师。

原告恒泰建筑公司与被告坤合房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒泰建筑公司法定代表人的委托诉讼代理人周铁军、王海林，被告坤合房地产公司法定代表人的委托诉讼代理人王文旭到庭参加诉讼。本案现已审理完结。

原告恒泰建筑公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行2014年8月10日、13日与原告签订的两份《凌源天元小区工程施工合同补充协议书》及于2016年12月16日签订的《协议书》中未履行的义务，即对58套抵账房办理法定的销售手续；协助抵账房购买人办理所需的贷款手续；按约定及时向原告给付购买58套抵账房的价款及其义务。涉及楼房总价款为5,628,152.8元。2、判令被告赔偿因其停止给原告办理抵账房的法定销售手续，致使原告未收到售楼款2,928,553.6元，被告应赔偿此款自2017年6月1日至全部支付给原告为止的（按中国人民银行同期同类贷款利率计算的）利息损失。3、判令被告立即向原告给付楼房贷款600,000元，并赔偿此款按每日1.0%计算，自2017年9月13日起至此款全部支付给原告止的违约金。4、判令被告立即给付原告工程款569,891.84元，并赔偿此款自2017年1月1日至全部支付给原告为止的（按中国人民银行同期同类贷款利率计算的）利息损失。5、由被告承担本案的诉讼费及保全费用。事实和理由：2014年8月10日，原告与被告签订了一份《凌源天元小区工程施工合同补充协议书》，由原告承建了被告开发的地处凌源市“天元小区”的2、6、7、8号楼工程。同年8月13日，双方又签订了一份《凌源天元小区工程施工合同补充协议书》，约定被告以现金方式给付原告工程总造价款的20%工程款，其余工程款用该工程小区的房屋抵顶。双方虽于2014年9月18日通过凌源市招标办招标，签订了《建筑工程施工合同》，但双方实际履行的是前两份《凌源天元小区工程施工合同补充协议书》的内容。2016年12月16日，双方又签订了一份《协议书》，约定由被告用未销售的楼房抵付所欠原告的9,648,385.3元工程款，确定用现金支付工程款569,891.84元。目前，原告已联系销售了部分抵账房，但被告公司于2017年5月因内部发生纠纷，于同年5月22日将其企业名称由原来的朝阳市远达房地产开发有限公司（以下简称“远达房地产公司”）更名为现被告坤合房地产公司，并宣布其公司原有公章一律作废，造成原告联系售出的5套楼房的贷款600,000元虽进入被告账户，被告并没有按照约定的七个工作日内支付给原告，同时造成原告联系好的16套购房人的楼房无法办理法定的销售手续，剩余的42套楼房也无法继续销售。原告认为，合同已经生效，双方均应全面履行。而被告因为其公司内部纠纷，即中止与原告的合同履行，从而给原告造成严重损失，是被告违反合同约定，拖欠原告的工程款，被告应当承担继续履行合同，使原告能够继续销售抵账房，并以现金方式向原告支付工程款，赔偿因其违约而给原告造成的经济损失的责任。

被告坤合房地产公司辩称：1、由于法院冻结了我公司账户，使得我公司不能办理正常的楼房销售贷款手续，且补充协议中并没有向原告给付58套楼房款的时间的约定，为此，我公司只待法院解除冻结，才能给原告办理贷款手续。2、原告所称的未收到的2,928,553.6元售楼款之事不存在，我公司也不知道此事，为此，谈不上赔偿其利息的问题。3、原告所称的600,000元贷款进入我公司账户，我公司没有及时向其支付的问题，一是因为原告未按双方的约定提供40%的足额工程款发票，二是我公司账户被法院冻结，不能支付不是我公司故意所为。4、原告有关由我公司向其支付569,891.84元工程款的要求是无理的，因为按照双方2016年12月16日协议书第五条明确约定，此款是由我公司代交给凌源市工程质量监督站，不足部分由我公司垫付，垫付部分分期扣回。综上，请法院依法判决。

原告恒泰建筑公司为支持其诉请，向本院提交了2014年8月10日工程施工合同补充协议书：凌源天元小区工程施工合同，2014年8月13日补充协议书：凌源天元小区工程施工合同补充协议书，建筑工程施工合同示范文本，2016年12月14日建筑工程价款结算单，2016年12月14日协议书，2016年12月14日结算协议书，2016年12月16日签订的协议书，房屋建筑工程竣工报告书四份，房屋建筑工程竣工验收报告书4份，竣工验收备案书4份，被告工商档案，2017年1月14日证明、承诺书，通知、收款收据，五个购房人的系列材料，工程质量保证金返还申请表，凌源天元小区质量保证金分配明细等证据，被告坤合房地产公司向本院提交了2014年8月10日补充协议书，催告函，2016年12月14日协议书。上述证据已经庭审示证和本院审查，予以确认在卷佐证，可以采信。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

被告坤合房地产公司的企业名称原为远达房地产公司，于2017年5月22日变更为现名。2014年，被告公司取得位于凌源市原凌源市钢管厂院内地域开发建设“天元小区”工程的项目。2014年8月10日，原告（甲方）、被告（乙方）就上述开发项目签订了一份《凌源天元小区工程施工合同补充协议书》，主要约定内容为：工程名称为凌源市天元小区2号楼、6号楼、7号楼、8号楼；建筑总面积29269.9平方米；框架结构形式；开竣工时间为2014年8月25日至2015年6月30日；乙方自合同签订之日一次性向甲方交纳20万元履约保证金，该保证金在施工完成后退还乙方；工程承包为一次性死包，工程造价2号楼、6号楼、7号楼、8号楼每平方米1,050元。本标段总价款30,733,395元，总价款中的确定以最终实际竣工面积为准进行计算。乙方提供前述总价款的正规工程发票，在未提交正规工程发票前，甲方有权扣取相应税点，待发票提交后一并付清；工程款的给付以甲方开发的房屋抵顶全部工程款，其中网点房占承包总价款额的5%-6%，其余为住宅、车库、仓房（附各类型房单价）。甲方按工程形象进度拨付房屋，乙方售出的房屋必须到甲方办理相关手续，否则甲方不承担任何责任；乙方对交付给甲方的工程在质量保修期内承担保修责任，甲方按总造价的3%扣留质保金，保修期满一次性付清（扣留的质保金不计利息）。保修范围及质保期按《建筑质量管理条例》第六章执行。同时约定：协议签订后，双方均不得违约。如甲方违约，按照银行同期存款利率支付乙方已投入款项的利息；如乙方违约，所交纳的履约保证金不予返还。2014年8月13日，双方又签订了一份《凌源天元小区工程施工合同补充协议书》，主要约定内容为：甲方给付乙方工程总造价的20%工程款，其余工程款用甲方开发建设的天元小区房屋抵顶（详见2014年8月10日双方签订的天元小区2号楼、6号楼、7号楼、8号楼施工合同补充协议书），其中20%工程款按施工形象进度分三次拨付，第一次拨付时间：三层楼板施工完毕。第二次拨付时间：主体竣工前。第三次拨付时间：工程竣工后。上述两份合同均由原、被告双方负责人签名，并由双方加盖企业公章确认而生效。合同生效后，原告组织人员开始了具体的施工工作。2016年12月14日，原、被告双方补签了一份相关上述工程施工的《建设工程施工合同》，虽然合同载明了十三条条款，但双方对实际施工并没有按照该施工合同执行，而仍然执行的是上述两份补充协议的内容。

合同约定的工程，在由原告具体施工后，于2016年8月10日完工。2016年12月14日，原、被告双方针对上述完工的工程进行了结算，双方共同制作了《建筑工程价款结算单》，其中载明：工程建筑面积为2号楼、8号楼17038.1平方米，6号楼、7号楼12721.84平方米；结构形式为框架、六层；承包单价为每平方米1,050元；结算总金额为32,415,463.6元（其中2号楼、8号楼17,890,005元，6号楼、7号楼13,357,932元；2号楼、8号楼变更调增价款为605,107.44元，6号楼、7号楼变更调增价款为562,419.16元）；外委工程款为2号楼、8号楼1,972,714.3元，6号楼、7号楼1,356,140元。对该结算，分别由原、被告双方的负责人签名，并加盖了各企业的公章。同日，双方还分别签订了三份协议书，其中的一份《协议书》载明的主要内容为：一、甲方按双方2016年12月14日核准变更调增价款结算结果结算，其中2号楼、8号楼项目部605,107.44元；6号楼、7号楼项目部562,419.16元。二、乙方在2016年12月15日前将2号楼、6号楼、7号楼、8号楼楼房钥匙交给甲方，同时在2016年12月31日前完成上述工程的全部竣工验收手续，否则，甲方将按结算结果扣除2号楼、8号楼工程款276,973.8元，6号楼、7号楼工程款166,307.93元。三、本协议不影响双方签订的工程承包合同和补充协议的正常履行。本协议自双方签字盖章且乙方在前述约定时间内交付甲方上述工程钥匙后生效，否则此协议作废无效。在另一份《结算协议书》中，双方针对工程价款结算约定事宜，主要载明：外委工程的价款2号楼、8号楼1,972,714.3元，6号楼、7号楼1,356,140元所涉及的企业所得税，税务代收的养老保险如果需要乙方出具工程款发票，甲方按开票时现行税、费率，以现金形式给付乙方等条款。2016年12月16日签订的第三份《协议书》主要载明：甲方开发的上述楼房项目，乙方施工的工程总造价32,415,463.6元，扣除甲方外委工程的工程款3,328,854.3元，乙方实际施工的工程总价款为29,086,609.3元。上述工程款按照双方约定，用甲方开发建设的楼房抵顶23,269,287.4元，用现金支付5,817,321元。甲方下欠乙方工程款如下：1、应用未售楼房抵付下欠工程款9,648,385.3元。2、应用现金支付下欠工程款569,891.84元。上述剩余抵付房源明细见附表。一、乙方所销售抵付楼房，购买人做按揭贷款入甲方账户后七个工作日内甲方保证及时给付乙方，不得占用，否则按日计算，每迟延一日，甲方付给乙方所占金额1.0%的违约金；二、双方约定所抵付的楼房房号不准调换，若甲方不通过乙方同意将所抵付楼房销售给他人，甲方按销售给他人对应上述表中楼房价款双倍赔付乙方；三、所抵付楼房甲方保证未进行抵押、未销售他人，否则一切法律责任由甲方承担；四、乙方销售的抵付楼房钥匙必须交由甲方交付给购房者，否则若造成甲方对所销售房屋不能及时准确的收入后期费用，甲方有权在乙方工程款中扣除；五、关于质量保证金交纳和返还，约定：乙方结算（2016年12月15日）后剩余的20%现金部分由甲方代交给凌源市工程质量监督站，不足部分由甲方负责垫付，垫付部分由甲方按比例分期扣回，质量保证金返还按《辽宁省建设工程质量保证金管理暂行办法》执行。六、关于工程款税务发票一事约定：1、乙方从2016年12月15日后，每售出一户楼房，必须给甲方开具售楼每户总价款40%税金的工程款发票，至补足已付工程款所欠发票为止，再售出楼房，出具对应楼款全额发票，否则甲方不予办理乙方的抵顶房屋的销售手续；2、乙方需在两年内出具全额工程款发票，如超过两年不能提供全额工程款发票，甲方有权处理乙方未售抵账房屋交纳工程税款。（附上述4栋楼房的“以房抵付工程款明细”表）。

2016年8月10日，原告针对自己所施工的本案2号楼、8号楼、6号楼、7号楼竣工事宜，分别出具了《房屋建筑工程竣工报告书》，并由被告出具了相应的《房屋建筑工程竣工验收报告书》，确认了原告施工的上述房屋的质量为合格。前述报告书经凌源市住建局“工程竣工验收备案办公室”审核后，认定工程符合竣工验收备案规定，予以备案，并于2017年12月19日对涉案的4栋楼房分别出具了《竣工验收备案书》，其中所确认载明的开工时间为2014年10月30日，竣工验收时间为2016年12月29日。虽然原告方开展了正常的建筑施工，但因被告公司内部事宜，2017年5月2日，被告向所开发的“天元小区”业主张贴“通知”，载明：该小区的前期项目经理王某某因在管理中严重失职，公司决定撤销其职务，即日起该项目经理管理的工作归其公司。同时声明：所有购房户必须索要正规发票，否则无法办理房照。2017年5月22日，被告公司发出“公告”，载明其公司名称由远达房地产公司更名为坤合房地产公司。原“天元小区”项目部使用的远达房地产公司的公章作废，项目部的工作收归坤合房地产公司继续进行，并载明从公告之日起，使用远达房地产公司公章签订的合同无效。被告针对其企业的更名事宜，于2017年7月4日向工商行政管理机构提出申请，并获得批准。自此，被告公司的名称为现在的被告坤合房地产公司。

2018年1月14日，在凌源市住宅小区物业管理办公室向凌源市不动产登记中心出具的“证明”，显示的被告公司名称为远达房地产公司，该证明载明该公司的天元小区项目已将住宅专项维修资金缴齐，可以办理其他手续。2018年1月15日，被告以远达房地产公司名义，在向凌源市不动产登记中心出具的“承诺书”时载明：我公司（朝阳市远达房地产开发有限公司）在凌源市房产处申请办理凌源天元小区初始登记事宜，因我公司营业执照和资质证书已过期，我公司承诺因此产生的一切纠纷由我公司承担。落款的企业名称及其公章均为远达房地产公司。

2017年3月14日，原告曾派员向远达房地产公司发出相关抵账房出售需要过户的书面通知单，其载明的内容主要提示远达房地产公司针对自己出售以房抵账的房屋，涉及购房户所需要的贷款，在经过远达房地产公司后，转入原告公司账户。虽然使用了远达房地产公司名称，但被告接收后，没有提出异议，且得到被告法定代表人在相应的“工程款拨付申请表”上签名确认。此后，由于原告在出售以房抵账的房屋时，没有得到被告方办理售楼手续的配合、所售出房屋的回款进入被告账户后，被告没有给付原告、以及被告没有支付约定的工程款等问题，与被告产生争议，导致原告诉至本院。

诉讼过程中，2018年1月11日，原告申请对被告开发建设的涉案房屋采取诉前保全措施，本院作出了（2018）辽1382财保3号民事裁定书，依法查封了被告开发的涉案房屋58套。原告撤回了要求被告赔偿因其停止给原告办理抵账房的法定销售手续，致使原告未收到售楼款2,928,553.6元，被告应赔偿此款自2017年6月1日至全部支付给原告为止的（按中国人民银行同期同类贷款利率计算的）利息损失的请求。原告将要求被告立即给付其工程款569,891.84元的数额变更为169,891.84元。原告将诉请中的第一诉请明确为判令被告在原告提出办理58套抵账楼房中任意一套楼房销售手续、提出协助楼房购买人办理需要的贷款手续时，即时办理上述手续；被告按双方约定向原告及时支付收到的楼房贷款。

另查，原告自行联系了购房人刘艳、于斌、栾庆伟、吴春辉、张金宝，该五位购房人购买了被告向原告抵顶工程款的房屋，被告向购房人刘艳、于斌、栾庆伟、吴春辉、张金宝分别就其购买的房屋出具了商品房买卖的相关手续。五位购房人因购买上述房屋分别向中国建设银行股份有限公司凌源支行进行了贷款，刘艳贷款金额140,000元、于滨贷款金额120,000元、栾庆伟贷款金额100,000元、吴春辉贷款金额80,000元、张金宝贷款金额160,000元，贷款人将款项一次性划入了被告的账户，收款人账号为21×××47，收款人开户行为中国建设银行股份有限公司凌源支行。2017年9月4日，中国建设股份有限公司凌源支行分别将上述贷款打入了被告在该行的收款账户。被告至今为止，未将上述款项向原告给付。

再查，被告于2017年4月20日代原告向凌源市工程质量监督站缴纳了涉案工程的质量保证金合计346,000元。

本院认为，原、被告双方及涉案工程分别于2014年8月10日、8月13日签订了《凌源天元小区工程施工合同补充协议书》、《凌源天元小区工程施工合同补充协议书》，后双方又于2016年12月14日，补签了一份相关上述工程施工的《建设工程施工合同》，虽然该施工合同载明了十三条条款，但双方对实际施工并没有按照该施工合同执行，而仍然执行的是上述两份补充协议的内容，原、被告双方对此无异议，本院依法予以确认。原告组织工人进行了实际施工，该工程已于2019年8月10日完工，被告对原告施工的上述房屋的质量未提出异议，且向原告已出具了《房屋建筑工程竣工报告书》，双方对工程价款的支付也作了相应的约定，被告理应依据约定向原告履行相应的义务。原告要求被告在原告提出办理58套抵账楼房中任意一套楼房销售手续、提出协助楼房购买人办理需要的贷款手续时，即时办理上述手续；被告按双方约定向原告及时支付收到的楼房贷款的请求，因双方于2014年8月10日签订的《凌源天元小区工程施工合同补充协议书》中约定：乙方（原告）售出的房屋必须到甲方（被告）办理相关手续；2016年12月16日所签订的《协议书》约定：乙方所销售抵付楼房，购买人做按揭贷款入甲方（被告）账户后七个工作日内甲方（被告）保证及时给付乙方（原告），不得占用；2014年8月13日，双方签订的《凌源天元小区工程施工合同补充协议书》中约定抵顶工程款的房屋共计67套，原告已将其中的9套进行了正常的销售完毕，被告也为其办理了相应购房手续，目前剩余58套抵账房，因被告不能配合办理相关手续，致使原告未能达成销售，故原告依据双方所签订上述协议约定，提出的上述主张，合法有据，本院依法予以支持。原告要求被告立即向其给付楼房贷款600,000元，并赔偿此款按每日1.0%计算，自2017年9月13日起至此款全部支付给原告止的违约金的请求，因涉及刘艳等五位购房者的贷款合计600,000元已由贷款人中国建设股份有限公司凌源支行打入了被告的收款账户，而按照原、被告双方于2016年12月16日所签订的《协议书》约定：乙方所销售抵付楼房，购买人做按揭贷款入甲方账户后七个工作日内甲方保证及时给付乙方，不得占用，否则按日计算，每迟延一日，甲方付给乙方所占金额1.0%的违约金。被告收到上述贷款后应按约定及时将上述款项给付原告，其未能及时给付的行为当属违约，理应按双方约定向原告支付违约金。本案双方约定按每日所占金额1.0%支付违约金，实为双方约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，而原告未能提供证据证实其因被告违约而产生了实际损失，故应认定原告因违约而只产生了利息损失，此损失可参照最高人民法院关于民间借贷利率不得超过年利率24％的规定执行，双方约定的违约金与此相比，明显过高，根据公平原则，结合本案实际情况，双方约定的违约金应适当减少；又因被告收到最后一笔按揭贷款的时间为2017年9月4日，按约定被告应在7日内向原告给付，其超过7日未及时给付，而2017年9月9日、10日为周六、周日，该两日依法应予以扣除，故应将违约金调整为：被告应自2017年9月13日起按年利率24％计算向原告支付违约金至被告将按揭贷款600,000元付清之日止。原告的该项主张，有事实及法律依据部分，本院依法予以支持。原告要求被告立即给付所欠其工程款569,891.84元，并赔偿此款自2017年1月1日起至全部款项支付给原告为止的（按中国人民银行同期同类贷款利率计算的）利息损失的请求，因原、被告双方在2016年12月16日签订《协议书》中约定：应用现金支付下欠工程款569,891.84元，又因被告已向凌源市工程质量监督站代交了346,000元质量保证金，故原告自愿将该诉请数额变更为169,891.84元，少于223,891.84（569,891.84－346,000）元，对此不违反相关法律规定，本院依法予以确认。虽双方对该款项的给付未约定利息，但因被告未能及时向原告给付欠款，也给原告造成了一定的损失，故被告应自原告向本院主张权利之日即2018年2月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算向其支付欠款169,891.84元的利息至该欠款付清之日止。被告提出未向原告及时给付600,000元贷款是因为原告未按双方的约定提供40%的足额工程款发票及法院对其账户进行查封的辩解，依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务。一方不履行对价义务的，相对方才享有抗辩权。支付工程款与开具发票是两种不同性质的义务，前者是合同的主要义务，后者并非合同的主要义务，二者不具有对等关系，一方以另一方未及时开具发票作为拒绝支付工程款的抗辩理由不能成立；被告的账户被法院查封也系因其自身原因造成，以此作为不向原告支付款项的抗辩理由不成立，故被告的该辩解意见于法无据，本院依法不予采纳。诉讼过程中，原告自愿撤回了要求被告赔偿因其停止给原告办理抵账房的法定销售手续，致使原告未收到售楼款2,928,553.6元，被告应赔偿此款自2017年6月1日至全部支付给原告为止的（按中国人民银行同期同类贷款利率计算的）利息损失的请求，该行为并不违反相关法律规定，本院依法予以照准。

综上，原告有事实和法律依据的部分诉请，合法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：

一、被告朝阳市坤合房地产开发有限公司在原告喀左县恒泰建筑工程有限公司提出办理58套抵账楼房中任意一套楼房销售手续、协助楼房购买人办理需要的贷款手续时，即时履行予以协助配合的义务；并按双方协议约定向原告及时支付收到的抵账楼房贷款。

二、被告朝阳市坤合房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告喀左县恒泰建筑工程有限公司楼房按揭贷款600,000元，并自2017年9月13日起年利率24％计算向原告支付违约金至上述按揭贷款款项付清之日止。

三、朝阳市坤合房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付所欠原告喀左县恒泰建筑工程有限公司工程款169,891.84元，并自2018年2月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算向原告给付所欠上述工程款的利息至所欠款项付清之日止。

四、驳回原告喀左县恒泰建筑工程有限公司的其他诉讼请求。

被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费收取59,386元、保全费5,000元，合计64,386元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。

审　判　长　　李　邦

审　判　员　　王金平

人民陪审员　　邵春芳

二〇一九年十月二十三日

书　记　员　　韩瑛琪