上海铁路蚌埠皖铁起重机械有限公司、蚌埠交通医院房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖0302民初2165号

原告:上海铁路蚌埠皖铁起重机械有限公司,住所地：安徽省蚌埠市延安南路1709号,统一社会信用代码91340300149900314Q。

法定代表人:杨吉顺,该公司总经理。

委托诉讼代理人：李陆阳，北京大成（合肥）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张娟，北京大成（合肥）律师事务所律师。

被告:蚌埠交通医院（蚌埠现代中西医结合医院）,住所地：蚌埠市龙子湖区淮河路528号,统一社会信用代码52340300728499318R。

法定代表人:赵艳秋，院长。

委托诉讼代理人：丁香，女，该院副院长。

原告上海铁路蚌埠皖铁起重机械有限公司(简称皖铁公司）与被告蚌埠交通医院（蚌埠现代中西医结合医院）（简称交通医院）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年9月2日公开开庭进行了审理。原告皖铁公司的委托诉讼代理人李陆阳、张娟，被告交通医院的法定代表人赵艳秋、委托诉讼代理人丁香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、解除编号为SH49-201905-019的《房屋租赁合同》；2、被告自合同解除之日起10日内搬离租赁房屋（蚌埠市龙子湖区淮河路528号房屋）并将租赁房屋腾空交还原告；3、判令被告自合同解除之日起10日内将工商注册地址迁出本案租赁房屋所在地；4、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金暂计703333.33元（从2021年1月计算至2021年7月租金实际拖欠903333.33元，扣除已支付的保证金20万元后余703333.33元，后续从2021年8月按照133333.33元/月的月租金标准顺延计算至合同解除之日止）；5、判令被告向原告支付自合同解除之日起按133333.33元/月的标准(2021年的标准，2022年的房屋占用费的标准为13.75万元/月)支付房屋占用费至被告实际搬离租赁房屋之日；6、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金525000元；7、判令被告承担本案的全部诉讼费用及保全费用。

事实和理由：2019年5月，被告交通医院与蚌埠瑞尔达环保科技有限公司（简称瑞尔达公司，现已注销）签订《房屋租赁合同》，承租瑞尔达公司所有的位于蚌埠市龙子湖区淮河路528号，建筑面积为4023平方米的房屋作为经营医院使用，租期5年，自2019年1月1日至2023年12月31日；第一年房屋租金为150万元/年，自第二年起（2020年）按照5万元/年递增；房屋租金应按照先付后用的方式支付，被告应在每月25日前支付下月租金。逾期支付的，出租方有权解除合同，并要求被告承担相应的违约金并赔偿损失。2019年11月，因瑞尔达公司与原告进行重组，瑞尔达公司的资产、债权和债务归原告所有，故瑞尔达公司、原告和被告三方签订《主体变更合同》（合同编号：SH49-201911-048），合同约定三方协商一致，瑞尔达公司将《房屋租赁合同》中的权利义务转让给原告。前述系列合同签订后，原告成为案涉房屋合法的权利人，被告应当依约向原告支付租金。但是，合同履行过程中，被告并未按照合同约定按时向原告支付租金，自2019年10月开始多次出现逾期支付房屋租金的情形。2021年1-7月的租金（7月的租金应付时间为6月25日），虽经原告多次催要仅支付3万元，扣除保证金20万元后，欠付703333.33元。基于被告的违约行为，原告为维护自身的合法权益，根据《民法典》、《民事诉讼法》等相关法律的规定起诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。

被告辩称：被告租这个房子，从来不欠房租，都是按合同规定按时缴纳。从去年开始房屋消防出现问题，被告再三找原告单位，铁路上每次都查消防，每次查都出现这个问题。去年的9月28日上海铁路局来查，发现消防的水泵坏了，打不上水，消控室常年失修不能用，消控室是整个消防的枢纽，但是严重老化不能用。从2021年1月到2021年7月共计欠房租为933333.33元，扣除20万保证金和付了3万元，还有703333.33元租金未付，对这个数额都认可。被告没付款的原因就是消防存在问题。因为消防问题影响了被告使用，被告从去年即开始跟原告沟通，但是原告没有维修，也造成了被告的损失。房租肯定要付，但是原告要保证被告房屋能正常使用。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2019年5月23日，瑞尔达公司作为出租方（甲方）与承租方（乙方）交通医院签订《房屋租赁合同》（合同编号ＳＨ49-201905-019），约定：乙方承租甲方位于蚌埠市龙子湖区淮河路528号，建面4023平方米的房屋经营医院，租赁期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止，租期5年；年租金为150万元，自第二年（2020年1月1日）起，租金在原年租金的基础上，每年递增5万元；按照先付后租原则支付，乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金，支付方式为银行转账；甲方向乙方交付房屋时，乙方应向甲方支付履约保证金和安全保证金20万元；乙方自行承担租赁期间因使用房屋和经营活动而产生的各种法律责任和经营管理责任，包括但不限于治安消防、公共卫生、公共安全等；乙方负责租赁房屋的日常维护及附属设施设备（包括消防）的管理、使用、维护及更新。2019年11月1日，上海新上铁实业发展集团有限公司与中共上海新上铁实业发展集团有限公司委员会以经沪经管［2019］108号文，发布了《上海新上铁实业发展集团有限公司中共上海新上铁实业发展集团有限公司委员会关于蚌埠瑞尔达环保科技有限公司、上海铁路蚌埠整合的通知》，将瑞尔达公司全部资产、负债、业务和人员并入皖铁公司。2019年11月14日，瑞尔达公司作为甲方，交通医院作为乙方，皖铁公司作为丙方签订了《主体变更合同》，确认瑞尔达公司与交通医院签订的《房屋租赁合同》中权利与义务转让给丙方，自2020年1月1日起执行，原合同其他条款不变。主体变更后，被告陆续缴纳租金，2020年之前租金已结清，截至2021年1至7月份，被告应支付租金933333.33元，已付3万元，欠付租金903333.33元。

同时查明：案涉的出租房屋，消防系统因常年老化失修无法正常使用。2020年9月28日，被告曾以《关于承租淮河路528号房租大型设备及相关房屋维修的请示》致函原告，提出消防检查中存在的问题，主要内容载明：消控室设备已经使用13年以上，设备老化，消防管道漏水，已无法正常使用；泵房设备老化，不能正常使用，要求原告认真执行《中华人民共和国生产法》及《中华人民共和国消防法》和国务院《机关、团体、企业、事业单位消防管理规定》等相关法律、法规，管理办法履行出租义务，尽快更换修复。2021年2月5日，蚌埠铁路公安处消防监督支队再次检查了被告，出具了《消防监督检查记录》，在检查内容和情况一栏，列举了10个方面的问题，其中包括“七层室内消火栓现场试水无水，屋顶高位水箱出水管未接入管网，出水管、溢水管的管径不符合要求”，“八层会议室等部位灭火器箱破损”，“泵房管网锈蚀严重，消防水泵故障”等等。

庭审后，原被告于2021年11月8日通过沟通，达成《和解协议》，内容载明：

一、双方同意继续履行编号为SH49-201905-019的《房屋租赁合同》。

二、双方确认，2021年1月-7月房屋租金总计933333.33元，扣除已支付的租金3万元，乙方欠付甲方2021年1月-7月租金903333.33元。

三、双方同意，对于本协议签订前乙方欠付租金的行为，乙方一次性向甲方支付违约金3万元。前述违约金支付完毕且本协议第二条的欠付租金按期支付完毕后，甲方同意不再追究乙方其他违约责任（乙方有新的违约行为除外）。

四、双方同意，针对2021年1月-7月欠付租金903333.33元及违约金3万元，按照如下约定分期予以支付：

1、2021年12月15日以前支付租金12万元和违约金3万元，合计15万元；

2、2022年4月30日以前支付203333.33元；

3、2022年8月30日以前支付剩余租金58万元；

4、以上三期款项，乙方保证按时予以支付，如任何一期未支付全部款项，甲方有权按照《房屋租赁合同》第10.2款约定追究乙方的违约责任。

五、针对2021年8月及之后的租金支付问题，双方同意按照《房屋租赁合同》约定执行，即协议签定后，按合同约定时间及时支付租金。

六、甲方起诉乙方涉及的案件受理费、保全费等诉讼成本，由甲方自行承担。

七、针对本协议第一条至第六条的约定内容，甲乙双方同意，由蚌埠市龙子湖区人民法院据以制作民事调解书。本协议签订后且乙方支付完毕第一笔欠付租金及违约金合计15万元，以及8月份至现在的租金后，甲方同意申请人民法院解除对乙方银行账户的查封。

八、针对乙方提出的甲方出租的蚌埠市龙子湖区淮河路528号房屋存在的消防问题，甲方同意配合乙方积极进行消防整改。具体整改方案另行文实施。

九、双方同意，若乙方在协议签定后未能严格履行协议，甲方有权再行诉讼权利。

十、本协议一式伍份，双方各执贰份，剩余一份交由蚌埠市龙子湖区人民法院备案。自双方当事人盖章或者由双方法定代表人/特别授权的代理人签字后生效。

2021年11月26日，本院根据上述《和解协议》的内容主持调解未果。2021年11月29日被告给本院提交一份《关于对＜和解协议＞的处理意见》，认为：《和解协议》中的第八条消防问题应当写到民事调解书里，具体怎么整改都应当写清楚。“具体整改方案另行文实施”也应当在拿到调解书之前看到另行文的内容。《和解协议》中的“针对2021年8月及以后的租金支付问题，双方同意按照《房屋租赁合同》约定执行”的内容，因消防没整改前也没有办法履行，只能按《和解协议》约定期限先交纳7月之前的租金。2021年7月份之后的租金在2023年6月30日之前付清。按《房屋租赁合同》约定，自2019年1月1日起开始的第一年是150万，2020年第二年是155万，2021年第三年是160万元。开始最早是2008年10月份与瑞尔达签订的合同，20万元保证金是在开始租房时就交了，现在还在原告处。

本院认为，本案争议的焦点为被告将消防不合格作为拒付租金的抗辩理由，是否成立。

《中华人民共和国消防法》第十三条第三款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”第十五条第四款规定：“公众聚集场所未经消防救援机构许可的，不得投入使用、营业。”《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”根据上述法律规定，如果是房屋本身的原因导致的消防验收不合格，则说明出租人没有交付符合法律规定的租赁物，承租人的合同目的无法实现，出租人构成违约；如果因为承租人的原因导致的消防验收不合格，则出租人不构成违约。《房屋租赁合同》中“包括但不限于治安消防”及“乙方负责租赁房屋的日常维护及附属设施设备（包括消防）的管理、使用、维护及更新”的约定，说明对于消防的管理、使用、维护及更新的法定义务，通过协商的方式，已转移给被告。被告已租赁房屋有10多年，开始租赁时，原告交付的房屋符合约定的用途，因年久失修，消防安检不合格，系因被告未尽到有效的管理、维护及更新义务，责任不在于原告，故被告以消防不合格作为拒付租金的抗辩，理由不成立。庭审后，原被告于2021年11月18日达成了《和解协议》，因《和解协议》中许多条款含糊不清，容易产生歧义，不具有可操作性和执行性，且双方对并入民事调解书的内容意见迥异，致调解无效。本院将充分考虑《和解协议》的内容，将不适宜部分进行删减后作为判决依据，既尊重双方和解协议中达成的共识，也有利于保障各方的权利。因租赁关系继续履行，先前支付的20万元保证金可不作处理。基于双方继续履行《房屋租赁合同》和《和解协议》，不可能一次性解决之后的所有租金问题。按《房屋租赁合同》的约定，2021年的租金为160万元，每月租金为13.33万元，2021年8月至12月租金合计66.67万元，应于2021年11月25日之前支付支付完毕。2022年之后的租金，双方可按《房屋租赁合同》和《和解协议》履行，如违约，可另行起诉。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十九条、第七百零八条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：

一、被告蚌埠交通医院（蚌埠现代中西医结合医院）支付原告上海铁路蚌埠皖铁起重机械有限公司2021年1月-7月房屋租金903333.33元及违约金3万元，合计933333.33元。按如下期限支付：2021年12月15日以前支付租金12万元和违约金3万元；2022年4月30日以前支付203333.33元；2022年8月30日以前支付剩余租金58万元。

二、被告蚌埠交通医院（蚌埠现代中西医结合医院）支付原告上海铁路蚌埠皖铁起重机械有限公司2021年8月至12月房屋租金66.67万元。于本判决生效之日起三十日内付清。

三、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15855元减半收取7927.5元、保全费5000元由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。

审判员　　邹万祥

二〇二一年十一月三十日

书记员　　王晓敏

附相关法律条文：

一、《中华人民共和国民法典》

第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

第五百七十九当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。

第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。

第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。