某某与崔某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

山东省潍坊市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2013）潍民终字第2700号

上诉人（原审被告）崔海英，性别：××，××年××月××日出生，××族，个体业主。

委托代理人刘玉珍，潍坊市××法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）***，性别：××，××年××月××日出生，××族。

被上诉人（原审第三人）徐美玲，性别：××，××年××月××日出生，××族，个体业主。

被上诉人（原审第三人）诸城市元盛建安有限责任公司。

上诉人崔海英因与被上诉人***、徐美玲、诸城市元盛建安有限责任公司（以下称元盛建安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2013）诸城民初字第388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审判决认定，***与崔某口头约定，将位于诸城市龙都街道西郊街10号、现名为美玲茶轩的沿街房屋租给***使用，租赁费为26000元，但未约定租赁期限。***于2013年1月12日支付给崔某租赁费21000元，于2013年1月15日支付给崔某租赁费5000元，共计26000元。崔某于2013年1月15日将涉案房屋钥匙交给***。

***一直未使用涉案房屋，徐美玲于2013年3月20日将涉案房屋收回并使用至今。

涉案房屋的所有权人为元盛建安公司，徐美玲系从元盛建安公司租赁涉案房屋。元盛建安公司主张涉案房屋的转租等事宜由徐美玲处理。

庭审中，徐美玲不认可崔某将涉案房屋转租给***的转租行为。

上述事实，有当事人陈述记录，***提交的收到条、收款收据及开庭笔录等在案为证。

原审法院认为，根据法律规定，承租人经出租人同意，可将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案涉案房屋系元盛建安公司出租给徐美玲，元盛建安公司主张涉案房屋的转租等事宜由徐美玲处理，系当事人对民事权利的自主处分，符合法律规定，予以支持。徐美玲将房屋租赁给崔某，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。崔某未经元盛建安公司、徐美玲同意将租赁房屋转租给***，且徐美玲已将涉案房屋收回使用，***与崔某的租赁合同已无实际履行之可能，因此，***与崔某之间的房屋租赁合同无效。***主张崔某返还租赁费26000元事实清楚，证据充分，予以支持。崔某主张其转租行为获得徐美玲同意，并提供证人李某的证言，经审查，证人李某与崔某系朋友，且证人并不清楚***、崔某及徐美玲关于转租行为的具体内容，因此，证人李某的证言无法证明崔某的转租行为得到第三人徐美玲的同意，对于崔某的该项辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：崔某返还***房屋租赁费26000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取225元，由崔某负担。

宣判后，崔某不服原审判决，上诉称：1、原审法院认定事实不清，徐美玲将涉案房屋租赁给上诉人，口头约定上诉人有转租权，上诉人将涉案房屋转租给被上诉人***时曾与徐美玲商谈过转租事宜。2、徐美玲已经将涉案房屋收回使用，未口头或书面通知上诉人，徐美玲未将上诉人缴纳的租赁费退还。3、***未通知上诉人私自将房屋交给徐美玲，侵害了上诉人的用益物权。因此，请求二审法院依法改判或发回重审。

被上诉人***答辩称：涉案房屋所有人为元盛建安公司，徐美玲从该公司取得了房屋使用权，而上诉人没有取得房屋转租权。上诉人将涉案房屋转租给被上诉人时刻意隐瞒以上情况，被上诉人将26000元转租费交付给上诉人后，徐美玲告知被上诉人该房屋不能租赁，因此，上诉人应当将租赁费返还给被上诉人。

被上诉人徐美玲、元盛建安公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

二审查明的事实与原审基本一致。

本院认为，元盛建安公司为涉案房屋所有权人，其将涉案房屋租赁给徐美玲使用并授权徐美玲全权负责转租事宜，系其对自身权利的正当处分，并不违法，应予认定。徐美玲将涉案房屋租赁给崔某的行为合法有效，本院予以确认。但是，崔某将涉案房屋转租给***，并未得到元盛建安公司或徐美玲的同意，而且，徐美玲在原审中亦明确表示该涉案房屋只允许崔某使用，不能再转租给其他人，对于崔某将涉案房屋转租给***的行为其并不知情，也不同意。崔某虽主张将涉案房屋转租给***经过徐美玲同意，但未提供相应证据予以证明，***、徐美玲亦予以否认，故崔某的该项主张不能成立，本院不予支持。崔某上诉称徐美玲将涉案房屋收回使用，未口头或书面进行通知，未将缴纳的租赁费退还，侵害了其合法权益，因该主张系崔某与徐美玲之间的纠纷，系另一法律关系，本院不予处理，其可另行解决。崔某称***私自将房屋交给徐美玲，侵害了其用益物权，并未提供证据证明，且该主张与本案房屋租赁合同纠纷不属于同一法律关系，本院亦不予处理。被上诉人徐美玲、元盛建安公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃当庭质证和辩论的权利，并不影响本案实体审理。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费450元，由上诉人崔海英负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　宋允厚

代理审判员　　丁　颖

代理审判员　　贾元胜

二〇一三年十一月一日

书　记　员　　张瑞丰