中山市板芙镇企业发展有限公司、中山市丽湖居房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院

民 事 判 决 书

（2020）粤2071民初4572号

原告：中山市板芙镇企业发展有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码9144200071××××××4L。

法定代表人：梁文飚。

委托诉讼代理人：郑静霞，广东保信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑莹莹，广东保信律师事务所实习律师。

被告：中山市丽湖居房地产开发有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码914420005××××××20。

法定代表人：黄剑明。

委托诉讼代理人：黄钰欣，广东孚道律师事务所律师。

原告中山市板芙镇企业发展有限公司（以下简称企业发展公司）诉被告中山市丽湖居房地产开发有限公司（以下简称丽湖居公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，本院依法适用简易程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年6月29日再次公开开庭审理了本案。原告企业发展公司委托诉讼代理人郑静霞、郑莹莹，被告丽湖居公司委托诉讼代理人黄钰欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告企业发展公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金840万元（从2016年11月23日至2019年12月31日）及逾期支付利息（从起诉之日起计算至款项清偿之日止，按银行同期同类贷款利率计算）。事实与理由：2011年3月，原告通过公开拍卖的方式转让××镇××村××排围”土地，并由被告竞得。双方于2011年3月23日签订了《房地产转让合同书》。《房地产转让合同书》中约定被告需在上述土地内投资建设后要建成名优产品展示中心，并且对该项目的投资规模不少于3000万元。自2016年11月23日该土地项目竣工后，原告多次向被告询问建成名优产品展示中心的情况，至今尚未完成建设名优产品展示中心，被告的行为构成违约。为此，原告根据《房地产转让合同书》中的约定要求被告承担违约责任，被告应支付原告违约金840万（从2016年11月23日该项目竣工时计算至2019年12月31日）。综上所述，原告为维护合法权益，恳请法院维护原告合法权益。

原告企业发展公司为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1.房地产转让合同书；2.关于询问名优产品展示中心建设情况的函、关于询问名优产品展示中心招商最新进展情况的函、关于对拍卖板芙镇××××土地及地上建筑物投资建设名优产品展示中心的情况汇报、关于对拍卖板芙镇××××土地及地上建筑物投资建设名优产品展示中心的情况说明、关于板芙镇名优产品展示中心招商进行汇报、板芙镇名优产品展示中心筹建工作汇报；3.拍卖成交确认书。

被告××公司辩称，原告的起诉没有事实基础和法律依据。被告自2011年3月通过拍卖方式取得涉案土地后，一直配合市镇两级政府的规划和项目投资要求，在取得行政审批后才进行合法合规的建设。被告一直积极、主动、完整地履行《房地产转让合同书》，不存在任何的违约和懈怠。一、涉案标的的取得和建设概况。2011年3月23日，被告通过拍卖以7051500元取得位于中山市××镇××村××排围”土地及地上建设物（土地性质为工业），并于当天签署了《成交凭证》、《拍卖成交确认书》和《房地产转让合同书》。《房地产转让合同书》第四条“标的投资建设约定”第2点约定，标的投资建设方案应符合中山市人民政府规划部门的规划要求，按政府批准的规划方案进行投资建设，标的投资建设的具体规划指标和要求按政府相关部门的审批执行。根据板芙镇政府对标的投资建设要求，本标的重新投资建设后要建成名优产品展示中心，该项目的投资规模不少于人民币3000万元。拍卖成交后，被告依约付清了购房款7051500元，并在被告支付了转让过程所需缴纳的全部税费后，与原告共同办理了涉案标的过户手续。双方并在2011年6月7日办理了土地移交。为了推动该项目的落地，根据当时《中山市“三旧”改造实施细则》【中府办（2010）49号】的要求，被告向板芙镇政府提交了“三旧”改造申请，经板芙镇政府审批同意后，板芙镇政府更以自身名义向中山市“三旧”改造工作领导小组办公室提交《中山市丽湖居房地产开发有限公司“三旧”改造方案》。2011年8月22日，该改造方案得到“三旧”办同意批复。2011年8月29日，原中山市城乡规划局同意涉案土地由工业用地转功能为商住用地。2011年9月21日，被告与原中山市国土资源局签署了转功能需补交土地出让金的《国有土地使用权出让合同》【编号：中国土补出让字（442000-2011-005890）】、并缴纳了相应的土地出让金5437536元、契税等税费。至此，被告取得了涉案土地性质为商住的土地证【土地证号：中府国用（2011）3**××号】。此后，被告在各级主管部门及板芙镇政府、原告的支持配合下，在取得规划部门“同意规划报建”的许可证（2013年4月11日）和住建部门建设工程施工许可证（2014年3月13日）后，被告正式以项目名“××”进行了施工，并在该项目符合预售条件后顺利取得住建部门颁发的商品房预售许可证。经过近两年的建设，“××”在2016年11月23日通过了竣工验收备案登记（竣工验收备案登记证显示使用性质包括商业、住宅、其他、车库，建筑面积为36761.01㎡，4幢24层）。“××”竣工后，被告就向商铺业主返租了部分沿街商铺（约1400平方米）作“名优产品展示中心”。至此，被告基于转让合同所约定的要建设“名优产品展示中心”的合同义务已履行完毕。二、原告是板芙镇政府旗下的镇属企业，是由中山市板芙镇房地产开发有限公司（集体所有制）、中山市芙蓉实业开发公司（集体所有制）共同出资成立，办公场所就设在板芙镇政府大院内。原告的经营、决策都是在板芙镇政府统一安排和筹划下进行（包括本次将涉案土地进行公开拍卖、以及在拍卖完成后协助被告办理相关审批事宜）。被告取得涉案土地后的规划、建设方案，均是在原告同意、板芙镇政府审批通过后才进行，被告自取得涉案土地至“名优产品展示中心”建成后的每一个步骤，原告均是知情并同意的。三、被告在取得涉案项目的规划批复和施工许可后，已按照涉案《房地产转让合同书》的约定建成了“名优产品展示中心”。事实上，原告对此也是知情和认可的。被告不存任何违约。原告要求被告支付违约金毫无任何事实基础。1.答辩人取得涉案土地的拍卖过程、更名过户流程、申请由工业用地转功能为商住用地，继而取得项目开发的规划批复和施工许可，每一个行政审批阶段，被告均是依法依规进行的申请和审批，均是在取得有效审批后才进行的项目建设。整个过程均在原告、板芙镇政府、相关行政主管部门的监督、指导下进行的，不存在任何的违规或违约，原告也是知情和同意的。2.法律上并无对“名优产品展示中心”的概念进行定义。双方签订的转让合同也无对“名优产品展示中心”的概念和建设具体要求进行约定。被告如何将“名优产品展示中心”建成落地，应该结合转让合同第四条第2款“标的建设方案应符合中山市人民政府规划部门的规划要求，按政府批准的规划方案进行投资建设”之约定，按政府部门最终审批通过的方案为准。2013年4月11日，原中山市城乡规划局已对涉案土地上的建设项目下发了规划许可，用地性质为商住用地，其中同意规划报建的商业面积为2600㎡，住宅面积为28509.94㎡，用地性质为商住用地，故被告实际要建成的“名优产品展示中心”，只要符合该规划许可的要求即可。此外，被告须建设的“名优产品展示中心”，转让合同并无约定需交付给原告或政府使用，或需办证在原告或政府名下。结合答辩意见第一点可知，“名优产品展示中心”建成后，是以商铺方式向社会出售的。2014年12月30日，“××”项目顺利取得住建部门颁发的商品房预售许可证；并在2016年11月23日，“祥畔华庭”项目通过了竣工验收备案登记（竣工验收备案登记证显示使用性质包括商业、住宅、其他、车库）可以印证。至此，被告在转让合同中约定的要建设“名优产品展示中心”的合同义务已全面履行完毕。3.根据《房地产转让合同书》第五、六条之约定，在拍卖成交后，被告缴纳的1000万元拍卖保证金已转化为投资建设履约保证金。该1000万元投资建设履约保证金是需要被告符合合同第四条约定的条件后方可退还。而事实上，在2014年3月，原告、板芙镇住建部门、镇政府就批示同意向被告退还投资建设履约保证金，并在2014年4月1日将前述1000万元投资建设履约保证金退还给被告。从原告在被告提交的《关于投资建设履约保证金返还的申请》的批示以及退还投资建设履约保证金的行为也可以得出如下结论：第一，原告是知悉并同意被告的项目规划方案、建设方案的；第二，原告是认为被告的项目方案是符合转让合同约定，不存在违约，也不存在不作为。4.“××”竣工验收后，被告向商铺业主返租了部分沿街商铺（约1400平方米）作“名优产品展示中心”。为了更好地打造“名优产品展示中心”，被告更不计付出，主动投入广告费用和制作宣传物料，主动联系板芙镇经信部门对目标企业进行走访，积极配合原告、板芙镇政府对外招商。而原告对于被告打造“名优产品展示中心”的种种作为也是知情的。2017年10月9日、2017年11月29日，原告曾两次发函给被告询问招商进度。在原告的来函中，原告也是认可“名优产品展示中心”已完成建设，正处于招商阶段。据此也可知，被告巳完成了“名优产品展示中心”的建设。四、“名优产品展示中心”建成后，对于“名优产品”、“名优企业”的引进并非被告的法定或约定义务，最终未能引进到原告心属的“名优产品”或“名优企业”，或“名优产品展示中心”的最终商业效果未达原告预期，该责任也不在被告一方，原告不能据此就根本性否定“名优产品展示中心已建成的事实。五、原告作为土地的出让方，在被告已付清合同价款、涉案土地已完成过户更名后，原告与涉案土地上或涉案土地上的建设项目已无任何关联。对于被告具体如何建设“名优产品展示中心”，或是否已按原告要求建设所谓的“名优产品展示中心”，这与原告也没关联。原告没有据此产生任何实际损失，原告也未能举证证明因被告未建成“名优产品展示中心”导致原告有任何实际损失，因此，原告向被告主张高额违约金没有事实基础。此外，即便法院审理后最终认定被告违约需要承担违约金，但原告主张的违约金过高，在原告无任何证据佐证其实际损失的情况下，违约金亦应当调低。六、即使法院审理后最终认定被告违约，但原告在2020年2月26日才向被告主张违约金，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，法院也应当驳回其诉讼请求。综上所述，原告的起诉毫无事实基础和法律依据，恳求法院查明事实，对原告全部的诉讼请求予以驳回。

被告××公司为其辩解向本院提交了下列证据：1.中山市不动产登记资料查询结果【不动产权证号：国(2011)易300××】；2.中山市不动产登记资料查询结果【不动产权证号：国(2011)300××)】；3.中山市中宝拍卖有限公司成交凭证；4.《拍卖成交确认书》；5.合同封面及《房地产转让合同书》；6.《广东省房地产买卖合同》（2011年5月30日）；7.《国有土地使用权出让合同》；8.《房地产（土地）转让税费缴款通知书》（2份）；9.《中山市契税及耕地占用税款缴款通知书》(NO.001××)；10.《中华人民共和国税收转账专门完税证》（2011-1）粤地-26-0248××号；11.板芙镇湖州村“石排围”发票(NO.0303××)；12.《中华人民共和国税收转账专用完税证》(2011-1)粤地-26-0244××号；13.中山市板芙镇企业发展有限公司的广东省非税收（电子票据2份(NO.CT0953××)、(NO.CH1499××；14.中山市丽湖居房地产开发有限公司的广东省非税收入（电子），票据（NO.CJ1546××）；15.《中华人民共和国税收通用完税证》（2010-1）粤地230305××号、（2010-1）粤地230305××号、（2010-1）粤地230305××号；16.I《土地移交确认书》（2011年6月7日）；17.《房地产权登记申请、审批表》；18.《房地产权变更申请表》；19.《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第1503120110××号)；20.《中山市建设项目规划用地变更批复通知书》；21.《中山市国有土地使用权出让合同》中国土补出让字（4420000-2011-005××）；22.《广东省契税纳税申报表》；23.《房地产权登记缴费通知书》、缴费凭证；24.《建设用地缴款通知书》及缴费凭证；25.《中华人民共和国税收转账专用完税证》（2011-1）粤地26-0253××号；26.《更正说明》；27.板芙镇“三旧”项目转功能费用返还制度及《银行回单》（三旧改造项目功能费返还）；28.《关于“三旧”改造地块认定的批复》；29.《中山市丽湖居房地产开发有限公司“三旧”改造方案》；30.《中山市“三旧”改造项目申报表》；31.《关于中山市丽湖居房地产开发有限公司项目“三旧”改造方案的批复》；32.《关于“三旧”改造项目折旧建新建筑面积认定的批复》；33.《中山市建设工程规划许可证》附件；34.《城市（村镇）基础设施配套缴费通知书》；35.《公用设施配套折价款合同》；36.《超容积补地价款合同》；37.《中山市建筑工程施工图审查合格书》;38.《建设工程施工许可证》；39.《广东省中山市商品房预售许可证》；40.《中山市商品房销售登记备案表》；41.《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；42.《关于投资建设履约保证金返还的申请》；43.中国工商银行收款回单（NO.11××）、进账单（NO.1112××）；44.工商银行支票（NO.3911××）；45.《返还建设工程工资保障金申请》；46.《关于对拍卖板芙镇湖州村“石排围”土地及地上建筑物“投资建设名估产品展示中心”的情况汇报说明》（2016年12月9日）；47.《关于对拍卖板芙镇湖州村“石排围”土地及地上建筑物“投资建设名优产品展示中心”的情况汇报说明》（2017年5月16日，2份）；48.关于《祥畔华庭“名优产品展示中心》筹备工作情况汇报及相关配合工作申请（2017年7月6日）；49.关于《板芙镇名优产品展示中心》筹建问题汇报和《板芙镇名优产品展示中心规划方案》（2017年7月27日）；50.关于《板芙镇名优产品展示中心》招商进行汇报（2017年10月10日）；51.关于《板芙镇名优产品展示中心》招商进行汇报（2017年12月4日）；52.板芙镇《名优产品展示中心》筹建工作汇报（2018年1月8日）；53.关于《板芙镇名优产品展示中心》筹建情况汇报及验收申请（2018年1月17日-2018年1月30日，共3份）；54.关于《板芙镇名优产品展示中心》筹建情况汇报及验收申请（2018年2月10日）；55.商铺租赁合同、租赁发票、物业管理费发票；56.《结算单》、《报价单》；57.《板芙镇名优产品展示中心》和《招商简介》；58.《板芙有线电视广告播出表》（2份）；59.《板芙镇名优产品展示中心》招商洽谈情况记录表（3份）；60.招商期间的现场图片（2张）；61.《关于讯问筹建“名优产品展示中心”最新进展情况的函（2017年10月9日）；62.《关于讯问筹建“名优产品展示中心”最新进展情况的函》（2017年11月29日）；63.中山市板芙镇企业发展有限公司、中山市板芙镇房地产开发有限公司、中山市芙蓉实业开发有限公司的企业机读档案登记资料（3份）。

本院经审理认定事实如下：原告系位于中山市××镇××村××排围”土地及地上建筑物的权利人。该标的物土地约10456.8㎡（折合约15.67亩）；地上建筑物：有产权证建筑物约为5166.61㎡，其余建筑物无产权证；土地为划拨工业用地、地上建筑物为工业用途。原告通过公开拍卖方式将上述标的物按现状转让。被告于2011年3月23日在中山市中宝拍卖有限公司举办的拍卖会上以7051500元竞得上述标的物，并于当天签暑了《成交凭证》、《拍卖成交确认书》和《房地产转让合同书》。《成交凭证》载有：“本公司拍卖之1号物品经拍卖公公开竞价，由持3号牌竞买者以人民币7051500元成交。请成交人持此凭证于拍卖会后当场与本公司签订《拍卖成交确认书》，并同意在拍卖会前所缴纳的竞买保证金转为履约保证金。……”被告、中山市中宝拍卖有限公司在该确认书的成交人处盖章确认。中山市中宝拍卖有限公司（拍卖人）与被告（买受人）签订的《拍卖成交确认书》对成交的拍卖物名称、权属证、参考面积、成交价等进行了确认，其中第十条“其他约定”第7点约定：“标的投资建设要求：（1）买受人必须自权属变更登记之日起60日内进场，将地上建筑物（除己出租房产外）全部拆除并进行重新建设。（2）标的投资建设方案应符合中山市人民政府规划部门的规划要求，按政府批准的规划方案进行投资建设，标的投资建设的具体规划指标和要求按政府相关部门的审批执行，符合中山市板芙镇政府对标的的投资建设要求，根据板芙镇政府对标的投资建设要求，标的重新投资建设后要建成名优产品展示中心，该项目的投资规模不少于人民币3000万元。（3）买受人在拍卖成交之日起6个月内，要完成建设项目的立项、规划报建、规划设计等前期工作，并保证在拍卖成交之日起6个月内进行动工。标的投资建设的具体事项以委托人确定的《房地产转让合同》的条款为准，竞买人竞买成功后，应签订《拍卖成交确认书》的同时，必须无条件与委托人签订《房地产转让合同书》。第8点约定：“标的对应的买受人若未达到成交确认书第7条约定的投资建设要求，则须支付违约人民币壹佰万元整，以后每逾一个月，买受人向委托人支付违约金人民币贰拾万元整，不足一个月按一个月计。”该确认书还约定了其他事项。被告、中山市中宝拍卖有限公司在该协议书落款处盖章／签名确认。原告（甲方、转让人）与被告（乙方、受让人）签订的《房地产转让合同书》载有，根据标的拍卖规则及注意事项、以及转让双方于拍卖前所签订的《房地产转让意向书》，为促使拍卖标的的投资建设符合板芙镇政府的要求，加大投资建设力度，现就标的转让及投资建设的有关事宜，甲乙双方就转让标的具体情况、标的转让金额（以《拍卖成交确认书》所载明的成交价作为标的转让价款，即标的转让金额为人民币7051500元）及付款方式、标的交接、产权过户及应缴交税费等进行了约定。其中第四条“标的投资建设约定”：“1、乙方必须自产权变更至乙方名名下之日起60日进场，将地上建筑物（除己出租房产外）全部拆除并进行重新建设。2、标的投资建设方案应符合中山市人民政府规划部门的规划要求，按政府批准的规划方案进行投资建设，标的投资建设的具体规划指标和要求按政府相关部门的审批执行。根据板芙镇政府对标的投资建设要求，本标的重新投资建设后要建成名优产品展示中心，该项目的投资规模不少于人民币3000万元。3、乙方在拍卖成交之日起6个月内，要完成项目的立项、规划报建等前期工作，并保证在拍卖成交之日起6个月内进行动工。”第五条约定：“为保证乙方对本合同条款的履行，乙方于拍卖日前已向甲方交付的人民币1000万元作为本合同的投资建设履约保证金，以保证拍卖成立后对标的投资建设的顺利进行。”第六条约定：“甲方有权对标的投资建设情况进行查验。在乙方符合上述第四条约定的条件后五个工作日内，甲方将上述履约保证金全额退还给乙方（不计利息）。”第七条约定：“乙方若未达到本协议第四条约定的投资建设要求，则乙方须向甲方支付违约金人民币100万元。以后每逾期一个月，乙方向甲方支付违约金人民币20万元，不足一个月按一个月计。”该合同书还约定了其他内容。原、被告双方在该合同书落款处盖章／签名确认。被告依约向原告付清了转让价款。原、被告双方于2011年5月30日办理涉案土地的更名过户手续。因涉案土地原为国有划拨用地，被告在办理更名过户时，办理了补土地出让金的手续。原、被告双方于2011年6月7日办理了涉案土地的转交工作。

2011年8月22日，中山市“三旧”改造工作领导小组办公室向板芙镇人民政府出具《关于“三旧”改造地块认定的批复》，对板芙镇人民政府申请对位于××镇××村××排围”的旧村庄用地进行改造，认定批复“该改造地块符合有关三旧改造政策的规定，……”板芙镇政府向中山市“三旧”改造工作领导小组办公室提交《关于审批中山市丽湖居房地产开发有限公司“三旧”改造方案的请求》。该“三旧”改造方案第五条“土地拟改造情况”载有：“根据有关规划安排，由中山市丽湖居房地产开发有限公司投入7000万资金进行改造，改造后，该宗土地将用于商住综合型建筑大楼，建筑面积为36872.94平方米，容积率为2.99，预计年产值将达到200万元。”2013年7月15日，中山市“三旧”改造工作领导小组办公室批复：“一、同意中山市丽湖居房地产开发有限公司按改造方案实施改造；二、改造项目必须在2014年7月4日前动工开发。拟改造情况有调整或逾期未动开发的，需重新申报改造方案。”

2011年8月29日，原中山市城乡规划局同意涉案土地由工业用地转功能为商住用地。根据被告提交的《房地产权变更申请表》反映，2011年9月2日，被告向原中山市国土资源局申请涉案土地用地功能由工地用地变更为商业住宅用地；板芙镇人民政府同意被告申请，原中山市国土资源局板芙分局意见为符合登记条件，同意上报。2011年9月21日，被告与原中山市国土资源局签署了转功能需补交土地出让金的《国有土地使用权出让合同》【编号：中国土补出让字（442000-2011-005890）】、并缴纳了相应的土地出让金5437536元、契税等税费。被告取得了涉案土地性质为商住的土地证【土地证号：中府国用（2011）3**××号】。2013年4月11日，被告取得《中山市建设工程规划许可证》。该许可证载有：项目名称，祥畔华庭；建设单位（个人）丽湖居公司；建设位置：中山市××镇××村××排围”；报建分项面积（㎡）：商业面积2600，住宅面积28509.94，车库面积4700，其他面积250，其他面积570，其他面积243。2014年3月13日，被告取得涉案土地《建设工程施工许可证》。该施工许可证载有，工程项目名称“祥畔华庭”商住小区1＃、2＃、3＃、4＃工程，开工日期2013-12-28，计划竣工日期2015-4-28。后被告正式以项目名“祥畔华庭”进行了施工，并2014年12月30日取得商品房预售许可证。“祥畔华庭”在2016年11月23日通过了竣工验收备案登记（竣工验收备案登记证显示使用性质包括商业、住宅、其他、车库，建筑面积为36761.01㎡，4幢24层）。被告称建成商住小区后，已对外销售完毕并交楼，且办证至各业主名下。

原告提交《关于询问“名优产品展示中心”建设情况的函》一份，该函载有：“中山市丽湖居房地产开发有限公司：在2011年3月23日贵司通过参加公开竞拍，成功竞得‘位于中山市××镇××村石排围’土地及地上建筑物（以下简称‘标的’）按现状转让。当日，贵司与我司签订了《房地产转让合同书》，而在该合同的第四条款，关于‘标的投资建设约定’之2：‘标的投资建设……。根据板芙镇政府对标的投资要求，在标的取得投资建设后要建成名优产品展示中心，该项目的投资规模不少于人民币3000万元’。目前，贵司的项目尚在建设阶段，我司为了更清晰了解贵司‘名优产品展示中心’的建设情况，以便向镇委镇政府汇报。恳请贵司收到本函件后，尽快将‘名优产品展示中心’的建设情况予以回复。多谢合作！特此函告中山市板芙镇企业发展有限公司2015年5月11日”。被告不确认份证据，称没有收到该函件。2016年12月9日，被告向原告出具一份《关于对拍卖××镇××村××排围”土地及地上建筑物“投资建设名优产品展示中心”的情况说明》，该说明载有,2011年3月23日我司通过拍卖取得位于中山市××镇××村××排围”土地及地上建筑物，并于当天签署了《拍卖成交确认书》和《房地产转让合同书》合同编号ＺＢ2011-276-1（附件一），转让合同书中注明该地块性质为工业用途，并在第四条第2款上要求“重新投资建设后要建成名优产品展示中心，该项目的投资规模不少于人民币3000万元”。公司根据《中山市“三旧”改造实施细则》（中府办（2010）49）号文件精神，特向中山市“三旧”改造工作领导小组办公室申请将该地块进行“三旧”改造，2011年8月22日得到“三旧”办同意认定批复文件（附件二）【2011】6969号。并于2011年9月21日与中山市国土资源局签署了转功能的《国有土地使用权出让合同》（中国土补出让字（442000-201-）（附件三）。至此，该地块由原来工业用地正式转为出让商住用地。后经市规划和住建部门的审核批准（附件四、五）。2013年7月15日经中山市“三旧”改造领导小组批准《关于中山市丽湖居房地产开发有限公司项目“三旧”改造方案的批复》（中旧改批【2013】16号）（附件六）。该项目得以顺利建成。综上所述，原转让合同中第四条第2款上要求“重新投资建设后要建成名优产品展示中心，该项目的投资规模不少于人民币3000万元。”是指工业用途。鉴于原土地的用途性质改变，我们认为，转功能后应不再属于上述范畴。被告提交《关于对拍卖××镇××村××排围”土地及地上建筑物“投资建设名优产品展示中心”的情况汇报》二份，该二份情况汇报抬头分别为板芙镇人民政府、被告，但汇报内容相同。该汇报内容载有：“……继后，我司在各级主管部门及政府的支持配合下，该地块上顺利建成‘祥畔华庭’商住小区项目，已通过相关验收工作，正在办理备案登记和确权手续。目前正着手将部分沿街商铺（约1000平方米）拟作名优产品展示中心对外招商，力争吸纳板芙镇内名优产品进驻，共同努力把该区域的商业气氛营造出来。为此，我司希望该中心今后的经营运作能得到政府制定相应的扶持措施，发动知名企业参与，使该中心得以发挥其应有的作用，达到方便居民生活需求和美化周边环境的目标。特此汇报，诚望支持。中山市××房地产开发有限公司二〇一七年五月十六日。”原告确认该情况汇报的真实性。2017年7月10日，被告向原告出具《关于板关于〈板芙镇名优产品展示中心〉招商进行汇报》，该汇报载有：“我司于2017年7月27日就《板芙镇名优产品展示中心》的筹建工作向贵政府作出书面汇报，并配合相关部门要求提交了该展示中心的规划方案。我司按规划方案进行了沿街广告宣传和委派招商专人开展相关工作，同时编制了电子招商彩页向相关人士发布，也借助经信办的渠道资源开展翠了发动工作。期间有不少人士咨询相关租赁信息，表示出有意愿租赁进驻。行业以美容、养生、保健、餐饮和日用品零售等业态。未见有针对名优产品的企业咨询洽谈。所以，招商工作开展以来，目前尚未能成功引入板芙本土企业的名优产品进驻。为此，我司采取更加主动的措施，计划印制纸质宣传资料，强调招商业态方向，通过相关商会；行业同仁和经信办等一切渠道向社会发布：并在板芙电视网络播报……希望藉此发动起来，配合完成《板芙镇名优产品展示中心》筹建工作。如有商家进驻，我司将积极配合，将该区段的商业气氛打造出来，使之成为极夫义一个宜商宜居的新亮点。”2017年10月9日，原告向被告出具《关于询问筹建“名优产品展示中心”最新进展情况的函》，该函载有“贵司于2011年3月23日通过参加公开竞拍，……据悉贵公司于本年7月份巳筹备祥畔华庭‘名优产品展示中心’的招商工作。我司为更清晰地了解贵司‘名优产品展示中心’的相关情况。现特发此函贵司，请贵司收到本函件后，于2017年10月12日前将‘名优产品展示中心’招商最新的进展情况予以书面回复。多谢合作！特此函告。”2017年10月10日，被告向原告出具《关于板芙镇名优产品展示中心招商进行汇报》，该汇报载有：“我司于2017年7月27日就《板芙镇名优产品展示中心》的筹建工作向贵政府作出书面汇报，并配合相关部门要求提交了该展示中心的规划方案。我司按规划方案进行了沿街广告宣传和委派招商专人开展相关工作，同时编制了电子招商彩页向相关人士发布，也借助经信办的渠道资源开展了发动工作。期间有不少人士咨询相关租赁信息，表示出有意愿租赁进驻。行业以美容、养生、保健、餐饮和日用品零售等业态。未见有针对名优产品的企业咨询洽谈。所以，招商工作开展以来，目前尚来能成功引入板芙本土企业的名优产品进驻。为此，我司采取更加主动的措施，计划印制纸质宣传资料，强调招商业态方向，通过相关商会、行业同仁和经信办等一切渠道向社会发布：并在板芙电视网络播报……希望藉此发动起来，配合完成《板芙镇名优产品展示中心》筹建工作。如有商家进驻，我司将积极配合，将该区段的商业气氛打造出来；便之成为板芙又一个宜商宜居的新亮点。”2017年11月29日，原告向被告出具《关于关于询问“名优产品展示中心”招商最新进展情况的函》，该函载有：“贵司于2011年3月23日通过参加公开竞拍，……据悉贵公司于本年7月至11月份巳大力开展祥畔华庭‘名优产品展示中心’的招商工作。我司为了解‘名优产品展示中心’最新招商进展情况。现特发此函贵司，请贵司收到本函件后，于2017年12月4日前将‘名优产品展示中心’招商最新的进展情况予以书面回复。多谢合作！特此函告。”2018年1月8日，被告向原告出具《板芙镇〈名优产品展示中心〉筹建工作汇报》，该汇报载有：“关于《名优产品展示中心》的筹建工作，目前商铺内的墙面批白工作、水电铺设工作和卫生间砌筑工作已基本进入完善收尾阶段。招商工作经多方走访洽谈，目前有一家具商家已有进驻计划，另一家办公室企业也有意愿进驻，我们在努力洽商中。接下来的工作，将马上布置招牌悬挂、环境卫生和制定产品摆场计划等相关工作，力争尽快开出第一家门店。由于我们的能力有限，在招商的过程中遇到了一些困难。主要困难是交通和外部环境不理想；以及商家的进驻意愿不强、为此，希望贵司能协助发动相关企业加盟，尽快完善外部的营商环境，一起协力特相关工作做好为盼。”

被告辩称，“祥畔华庭”项目竣工验收后，被告随即开展“名优产品展示中心”的招商工作，并多次向原告、板芙镇政府汇报，被告向商铺业主返租部分沿街商铺专门用于“名优产品展示中心”，并向本院提交《关于祥畔华庭“名优产品展示中心筹备工作情况汇报及相关配合工作申请》（2017年7月6日、关于《板芙镇名优产品展示中心》筹建问题汇报和《板芙镇名优产品展示中心规划方案》（2017年7月27日）、关于《板芙镇名优产品展示中心》招商进行汇报（2017年12月4日）、关于《板芙镇名优产品展示中心》筹建情况汇报及验收申请（2018年1月17日-2018年1月30日.共3份）、关于《板芙镇名优产品展示中心》筹建情况汇报及验收申请（2018年2月10日）及商铺租赁合同、租赁发票、物业管理费发票为证。被告提交的上述证据不予确认，称上述证据系被告单方制作，与事实不符，反而证明被告违约合同约定未投资建设名优产品展示中心。被告未有向本院提交将上述申请、汇报函件向原告送达的证据。经查，被告提交的商铺租赁合同、租赁发票、物业管理费发票显示，被告向盘荣昌、李小华等业主将其已出售的沿街商铺返租，返租商铺产权建筑面积共计970.59㎡。被告提交的现场图片显示“祥畔华庭”沿街商铺挂有“板芙镇名优产品展示中心盛大招商，欢迎社会各界贤达光临垂询”广告标语。被告称现仍未有名优企业愿意进驻，但名优企业的进驻与招商不是被告义务。原告称，原告多次要求被告整改，被告明确不能做成名优产品展示中心，无法整改。被告目前已无法履行合同，故才起诉要求被告支付违约金840万元。被告辩称，双方签订的转让合同也无对“名优产品展示中心”的概念和建设具体要求进行约定，只要被告最后建成的项目符合政府规划许可与要求，被告就已完成了“名优产品展示中心”的建设。被告不存在违约。即使认定被告违约，原告所主张的违约金过高。

另查明：原告于2012年3月14日通过银行转账向被告退还保证金500万元。被告提交的《关于投资建设履约保证金返还的申请》载有如下内容：“中山市板芙镇企业发展有限公司：我司于2011年3月23日，在中山市中宝拍卖有限公司竞拍得贵司位于中山市××镇××村‘石排围’土地一宗（面积约10456.8㎡）。并按约定时间付清了相关地价款项和人民币壹仟万元（￥10000.000元）投资建设履约保证金，签订《房地产转让合同》，我司按合同投资建设约定推进项目的建设。1.继去年对原物业地上建筑物全部拆除并开展场地平整工作。目前，项目已完成立项、规划报建等前期工作，项目施工现场已进行基础建设紧张施工中，预计2014年6月份完成负一层基础建设。2014年7月份进行商住楼地上建筑物建设。鉴于在签订《房地产转让合同》时，我司向贵司交纳了人民币壹仟万元（￥10000.000元）投资建设履约保证金，按合同在2012年3月份已返还500万，余下500万元尚未返还。2.由于项目施工正紧张施工中，我司前期投入资金较大，目前资金周转困难。为项目能顺利按工程计划如期进行建设。恳请贵司对我司项目大力支持，现向贵司申请返还余下500万元履约保证金给我司可以作项目建设使用。祈能配合。中山市××房地产开发有限公司二○一四年三月十日”。原告于2014年3月19日在该申请书盖章同意，并于同年4月2日通银行转账退还被告500万保证金。被告辩称，从原告同意被告的《关于投资建设履约保证金返还的申请》以及退还投资建设履约保证金的行为可知：原告是知悉并同意被告的项目规划方案、建设方案的；原告是认为被告的项目方案是符合转让合同约定，不存在违约，也不存在不作为。原告述称，被告在申请中称其资金困难，要求给予资金支持，所以原告基于该原因退还了保证金，支持被告更快地进行项目建设，没有证据证明原告认为被告没有违反合同的约定。

又查明：原告于1999年9月1日登记成立，投资者为中山市板芙镇房地产开发有限公司（集体所有制）、中山市芙蓉实业开发公司（集体所有制）共同出资成立。住所地为中山市板芙镇政府大院内。

本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。根据《中华人民共和国城乡规划法》第九条的规定，任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理。《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条规定:“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。……”第三十八条规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。……”第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。……”根据上述法律规定，建设单位取得国有土地使用权的建设项目，应当向相关城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证，以及在进行建筑物、构筑物建设的，应当向相关城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。由此可知，国有土地使用权的建设项目建设规划以及建筑物的建设工程规划，系行政许可的范畴，不属于平等民事主体可自行协商约定的内容。本案中，原告向被告出让涉案土地后，经被告申请，原中山市城乡规划局同意涉案土地由工业用地转功能为商住用地。后被告与原中山市国土资源局签署了转功能需补交土地出让金的《国有土地使用权出让合同》，并缴纳了相应的土地出让金。被告取得了涉案土地性质为商住的土地权证。2013年4月11日，原中山市城乡规划局向被告颁发《中山市建设工程规划许可证》，批准同意被告就涉案土地建设“祥畔华庭”项目规划报建。2014年3月13日，中山市住房和城乡建设局向被告颁布《建设工程施工许可证》。综上，被告就涉案土地投资建设是依法进行。原告主张被告未履行双方签订的《房地产转让合同书》关于涉案土地投资建设的约定从而要求被告承担违约责任，有违上述法律规定，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回中山市板芙镇企业发展有限公司的全部诉讼请求。

案件受理费70600元（原告已预交），由原告企业发展公司自行负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数和代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审　判　长　　梁华乔

人民陪审员　　林咏华

人民陪审员　　吴嘉仪

二〇二〇年十月二十一日

书　记　员　　李可任

冯莹