中山市板芙镇企业发展有限公司、中山市杰姿鞋业皮具有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省中山市第一人民法院

民 事 判 决 书

(2021)粤2071民初19430号

原告:中山市板芙镇企业发展有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码914420007××××××14L。

法定代表人：梁文飚，总经理。

委托诉讼代理人：郑静霞，广东保信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑莹莹，广东保信律师事务所实习律师。

被告：中山市杰姿鞋业皮具有限公司，住所地广东省中山市，统一社会信用代码9144200074××××××1J。

法定代表人：江松竺。

原告中山市板芙镇企业发展有限公司（以下简称板芙企业公司）诉被告中山市杰姿鞋业皮具有限公司（以下简称杰姿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告板芙企业公司的委托诉讼代理人郑静霞、郑莹莹，被告杰姿公司法定代表人江松竺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告板芙企业公司提出如下诉讼请求：判令被告向原告支付2020年7月份至10月份的租金134860元及逾期违约金（按拖欠租金为基数，从逾期之日起按每日千分之二的利率计算至实际偿还之日止，暂计至2021年3月6日为54011.43元）。事实与理由：2019年5月16日，原、被告签订租赁合同，约定原告将其负责管理的物业出租给被告作生产经营使用。租赁期为8年，自2019年6月1日起至2027年5月31日。合同期内第一年至第三年（即从2019年6月1日起至2022年5月31日），每月的租金为33715元，被告应当于每月10日前支付租金。之后从2020年7月起，被告开始拖欠租金，后被告向原告致函退租申请和承诺书，申请于2020年11月1日提前解除租赁合同，同意原告没收合同履约押金和物业保证金，分期支付拖欠的租金。原告同意被告在2020年11月1日提前解除租赁合同，同时直接没收其合同履约押金和物业保证金，但被告却未按承诺约定支付拖欠租金。经多次催收，至今仍拖欠4个月租金。综上所述，原告为维护合法权益，向法院提起诉讼，恳请法院公正判决。

原告板芙企业公司就其主张的诉讼请求和事实理由，向本院提供了如下证据材料：1.租赁合同；2.退租申请；3.承诺书；4.关于追收拖欠租金的通知；5.关于敦促被告尽快依约履行支付租金义务的律师函及其快递单；6.关于解除租赁合同的通知；7.不动产登记资料；8.物业经营管理委托协议。

被告杰姿公司辩称，被告自2003年租赁至今十几年，被告在2019年6月1日与原告签订租赁合同，租赁期8年，但后来新冠疫情爆发，被告无法继续经营，曾与原告沟通解除租赁合同，并同意押金、物业保证金由原告没收，且用于抵扣部分租金。被告办理之后，原告让被告签订承诺书、退租申请等资料，被告就签订了。但被告认为没有支付的租金应以押金、物业保证金进行抵扣，被告认为需要缴纳一部分租金，但如果全部支付，被告也无力支付。

被告杰姿公司就其辩解未向本院提交证据。

本院经审理认定事实如下：2019年5月16日，板芙企业公司作为甲方、出租方与杰姿公司作为乙方、承租方签订租赁合同一份。合同约定，乙方承租甲方受托经营管理（物业权属单位为中山市板芙城镇房地产开发公司）的位于中山市××××号的厂房，总面积为3746.15平方米；租赁期为8年，自2019年6月1日起至2027年5月31日止，合同有效期限为96个月，合同第一年至三年即从2019年6月1日起至2022年5月31日，每月租金按9元每平方米计算，每月租金为33715元；租金缴付方式为按月支付，每月10日前将当月租金汇入甲方指定的账户；本合同签订之日起七天内，乙方将履约押金67430元、物业保证金33715元直接汇到甲方指定的上述物业权属单位银行账户，在本合同期限届满或合法终止合同时，乙方未发生违法行为，且付完租金及按本合同约定完好退还物业后，物业权属方、甲方将履约保证金、物业保证金退还乙方。合同还约定了其他事项。合同签订后，板芙企业公司将案涉厂房交付杰姿公司使用，杰姿公司分别缴纳了履约押金67430元、物业保证金33715元，并支付了相应了租金。2020年7月16日、2020年8月11日，板芙企业公司分别向杰姿公司发出关于追收拖欠租金的通知，要求杰姿公司缴清拖欠的2020年5-7月的租金合计101145元。2020年9月3日、2020年9月27日，板芙企业公司委托广东保信律师事务所卢慧娟律师两次向杰姿公司发出律师函，要求杰姿公司支付拖欠的2020年6-8月租金合计101145元、2020年6-9月租金合计134860元。2020年10月26日，板芙企业公司向杰姿公司发出关于解除租赁合同的通知，表示从2021年11月1日起正式解除与杰姿公司的租赁合同，并没收杰姿公司缴纳的合同履约押金67430元、物业保证金33715元，且要求杰姿公司限期缴清拖欠的2020年7-10月份租金合计134860元、于2020年10月31日前搬离案涉厂房、缴清相关水电等费用，杰姿公司亦在该通知上盖章。2020年10月29日，杰姿公司以经营困难向板芙企业公司发出退租申请，提出提前“解除合同”即从2020年11月1日起不再租用该物业，并承诺将按约缴清物业所有拖欠租金、税、费等。同日，杰姿公司向板芙企业公司出具承诺书，承诺对因经营困难无法缴纳在租期间拖欠的2020年7-10月的租金，合计134860元分期支付，其中2020年11月份支付7月份租金33715元，剩余的8-10月份租金101145元从2020年12月至2021年5月分6个月付清，每月支付16857.5元，若违反承诺杰姿公司及其法定代表人愿意承担相应法律责任。2021年2月26日，板芙企业公司委托广东保信律师事务所郑静霞律师向杰姿公司发出律师函，要求杰姿公司限期付清所拖欠的2020年7-10月的租金134860元。后板芙企业公司以杰姿公司拖欠租金且多次催要未果为由，提起本案诉讼，主张前述实体权利。

另查，坐落于中山市的土地权利人为中山市板芙城镇房地产开发公司，土地使用面积为1719.9平方米，不动产权证号为国（2004）300300，土地用途为工业用地，土地权属性质为国有；板芙企业公司明确前述土地上的案涉厂房截至本案一审法庭辩论终结前未取得建筑工程规划许可证或经主管部门批准，亦非临时建筑。

又查，2010年3月1日，板芙企业公司作为受托方、乙方与中山市板芙城镇房地产开发公司作为委托方、甲方签订物业经营管理委托协议，甲方将其名下包括上述土地在内的不动产交由板芙企业公司进行经营管理，乙方负责对甲方委托经营管理物业的出租、合同签订、日常管理和维修、租金收缴等事宜。

本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”、第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”及《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”、第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承当相应的责任。”本案中，板芙企业公司出租的案涉厂房在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证亦未经主管部门批准建设，故其与杰姿公司签订的租赁合同无效。租赁合同无效，双方约定的合同条款不具备法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。一方面，板芙企业公司、杰姿公司均确认杰姿公司已于2020年10月搬离案涉厂房，但杰姿公司尚未支付2020年7月至2020年10月房屋占有使用费，故杰姿公司理应参照租金标准即每月33715元支付该期间的房屋占用使用费用134860元。因双方签订的租赁合同无效，故板芙企业公司主张杰姿公司支付违约金的诉求，于法无据，本院不予支持。另一方面，杰姿公司缴纳的物业保证金33715元、履约押金67430元，合计101145元，因合同无效亦应由板芙企业公司向杰姿公司返还。因此，双方应予返还、支付的费用相互抵扣后，杰姿公司仍须向板芙企业公司支付房屋占有使用费33715元。

综上，板芙企业公司的诉求有理部分，本院予以支持；诉求理据不足部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，2009《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告中山市杰姿鞋业皮具有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市板芙镇企业发展有限公司支付房屋占有使用费33715元；

二、驳回原告中山市板芙镇企业发展有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4078元，减半收取2039元（原告中山市板芙镇企业发展有限公司公司已预交），由原告中山市板芙镇企业发展有限公司负担1675元，由被告中山市杰姿鞋业皮具有限公司负担364元，并于本判决生效之日起七日内直接支付给原告中山市板芙镇企业发展有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判员　邹　军

二〇二一年七月二十六日

书记员　洪艺华

冯莹