中山市板芙镇企业发展有限公司、中山市丽湖居房地产开发有限公司建设用地使用权转让合同纠纷民事二审民事判决书

广东省中山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤20民终6901号

上诉人（原审原告）：中山市板芙镇企业发展有限公司，住所地广东省中山市板芙镇政府大院内，统一社会信用代码91442000719327514L。

法定代表人：梁文飚，该公司总经理。

委托诉讼代理人：郑静霞，广东保信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑莹莹，广东保信律师事务所实习律师。

上诉人（原审被告）：中山市丽湖居房地产开发有限公司，住所地广东省中山市板芙镇居委会板芙北路17号（四海商业中心C28卡），统一社会信用代码91442000557284820。

法定代表人：黄剑明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：黄钰欣，广东孚道律师事务所律师。

委托诉讼代理人：汤丽玲，广东孚道律师事务所实习律师。

上诉人中山市板芙镇企业发展有限公司（以下简称企业发展公司）、中山市丽湖居房地产开发有限公司（以下简称丽湖居公司）因建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2021）粤2071民初13993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

企业发展公司上诉请求：1.改判支持企业发展公司一审全部诉讼请求；2.二审案件受理费由丽湖居公司承担。主要事实与理由：1.虽然丽湖居公司根据要求对建成后小区进行整改，但也只是返租了部分沿街商铺，返租合同均是短期半年或一年，不是长期用于名优产品展示中心，不符合原合同目的及约定。同时所投入也不符合合同约定的投资规模；2.一审认为丽湖居公司已建设完成名优产品展示中心并交付给企业发展公司，属于事实认定错误。

丽湖居公司辩称，在2011年8月22日，镇政府向市三旧办提交了改造申请，经过三旧办批复同意后，涉案地块就按照祥畔华庭这个商住小区进行项目落地，丽湖居公司完全合法合规履行合同，没有违约。租赁商铺实际已超过1656.03平方米，因除了孔意的商铺外其他都是夹层，总面积是1920.77平方米（2017年年中到2018年年底）。

丽湖居公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回企业发展公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由企业发展公司承担。主要事实与理由：1.一审以“祥畔华庭”商住小区返租的沿街商铺1656.03平方米已建成名优产品展示中心投资规模少于3000万元而认定丽湖居公司构成违约错误；2.企业发展公司不能以名优产品展示中心招商情况不理想而根本否定名优产品展示中心已建成的这一事实；3.名优产品展示中心是指整个符合规划要求，最终建成的含商业性质的项目成果，而这个成果，就是完成竣工验收的“祥畔华庭”商住小区，并已包含了作为商业展示之用的沿街1656.03平方米商铺；4.合同约定项目投资规模不少于人民币3000万元，并不是指打造名优产品展示中心，而是针对于整个“祥畔华庭”商住小区项目；5.丽湖居公司一直配合企业发展公司履行合同；6.企业发展公司向丽湖居公司返还1000万元投资建设履约保证金的行为，证实丽湖居公司不存在违约；7.企业发展公司提供的证据不足以证实其诉求；8.企业发展公司主张的违约金过高；9.企业发展公司于2020年2月26日才主张违约金，已过诉讼时效。

企业发展公司辩称，名优产品展示中心是独立的，是不包含祥畔华庭的。丽湖居公司在2017年重新招商的行为，就是其自知违反合同约定而采取的补救措施。

企业发展公司向一审法院起诉请求：丽湖居公司支付违约金840万元（2016年11月23日至2019年12月31日）及逾期支付利息（自起诉之日起至实际清偿之日止，按银行同期同类贷款利率计算）。

一审法院认定事实如下：企业发展公司系位于中山市围”土地及地上建筑物的权利人。该标的物土地约10456.8㎡（折合约15.67亩）；地上建筑物：有产权证建筑物约为5166.61㎡，其余建筑物无产权证；土地为划拨工业用地、地上建筑物为工业用途。企业发展公司通过公开拍卖方式将上述标的物按现状转让。丽湖居公司于2011年3月23日在中山市中宝拍卖有限公司举办的拍卖会上以7051500元竞得上述标的物，并于当天签暑了《成交凭证》、《拍卖成交确认书》和《房地产转让合同书》。《成交凭证》载有：“本公司拍卖之1号物品经拍卖公开竞价，由持3号牌竞买者以人民币7051500元成交。请成交人持此凭证于拍卖会后当场与本公司签订《拍卖成交确认书》，并同意在拍卖会前所缴纳的竞买保证金转为履约保证金。……”丽湖居公司、中山市中宝拍卖有限公司在该确认书的成交人处盖章确认。中山市中宝拍卖有限公司（拍卖人）与丽湖居公司（买受人）签订的《拍卖成交确认书》对成交的拍卖物名称、权属证、参考面积、成交价等进行了确认，其中第十条“其他约定”第7点约定：“标的投资建设要求：（1）买受人必须自权属变更登记之日起60日内进场，将地上建筑物（除己出租房产外）全部拆除并进行重新建设。（2）标的投资建设方案应符合中山市人民政府规划部门的规划要求，按政府批准的规划方案进行投资建设，标的投资建设的具体规划指标和要求按政府相关部门的审批执行，符合中山市板芙镇政府对标的的投资建设要求，根据板芙镇政府对标的投资建设要求，标的重新投资建设后要建成名优产品展示中心，该项目的投资规模不少于人民币3000万元。（3）买受人在拍卖成交之日起6个月内，要完成建设项目的立项、规划报建、规划设计等前期工作，并保证在拍卖成交之日起6个月内进行动工。标的投资建设的具体事项以委托人确定的《房地产转让合同》的条款为准，竞买人竞买成功后，应签订《拍卖成交确认书》的同时，必须无条件与委托人签订《房地产转让合同书》。第8点约定：“标的对应的买受人若未达到成交确认书第7条约定的投资建设要求，则须支付违约人民币壹佰万元整，以后每逾一个月，买受人向委托人支付违约金人民币贰拾万元整，不足一个月按一个月计。”该确认书还约定了其他事项。丽湖居公司、中山市中宝拍卖有限公司在该协议书落款处盖章／签名确认。企业发展公司（甲方、转让人）与丽湖居公司（乙方、受让人）签订的《房地产转让合同书》载有，根据标的拍卖规则及注意事项、以及转让双方于拍卖前所签订的《房地产转让意向书》，为促使拍卖标的的投资建设符合板芙镇政府的要求，加大投资建设力度，现就标的转让及投资建设的有关事宜，甲乙双方就转让标的具体情况、标的转让金额（以《拍卖成交确认书》所载明的成交价作为标的转让价款，即标的转让金额为人民币7051500元）及付款方式、标的交接、产权过户及应缴交税费等进行了约定。其中第四条“标的投资建设约定”：1、乙方必须自产权变更至乙方名名下之日起60日进场，将地上建筑物（除己出租房产外）全部拆除并进行重新建设。2、标的投资建设方案应符合中山市人民政府规划部门的规划要求，按政府批准的规划方案进行投资建设，标的投资建设的具体规划指标和要求按政府相关部门的审批执行。根据板芙镇政府对标的投资建设要求，本标的重新投资建设后要建成名优产品展示中心，该项目的投资规模不少于人民币3000万元。3、乙方在拍卖成交之日起6个月内，要完成项目的立项、规划报建等前期工作，并保证在拍卖成交之日起6个月内进行动工。第五条约定：“为保证乙方对本合同条款的履行，乙方于拍卖日前已向甲方交付的人民币1000万元作为本合同的投资建设履约保证金，以保证拍卖成立后对标的投资建设的顺利进行。”第六条约定：“甲方有权对标的投资建设情况进行查验。在乙方符合上述第四条约定的条件后五个工作日内，甲方将上述履约保证金全额退还给乙方（不计利息）。”第七条约定：“乙方若未达到本协议第四条约定的投资建设要求，则乙方须向甲方支付违约金人民币100万元。以后每逾期一个月，乙方向甲方支付违约金人民币20万元，不足一个月按一个月计。”该合同书还约定了其他内容。企业发展公司、丽湖居公司双方在该合同书落款处盖章／签名确认。丽湖居公司依约向企业发展公司付清了转让价款。企业发展公司、丽湖居公司双方于2011年5月30日办理涉案土地的更名过户手续。因涉案土地原为国有划拨用地，丽湖居公司在办理更名过户时，办理了补土地出让金的手续。企业发展公司、丽湖居公司双方于2011年6月7日办理了涉案土地的转交工作。

2011年8月22日，中山市“三旧”改造工作领导小组办公室向板芙镇人民政府出具《关于“三旧”改造地块认定的批复》，对板芙镇人民政府申请对位于板芙镇×ד××排围”的旧村庄用地进行改造，认定批复“该改造地块符合有关三旧改造政策的规定，……”板芙镇政府向中山市“三旧”改造工作领导小组办公室提交《关于审批中山市丽湖居房地产开发有限公司“三旧”改造方案的请求》。该“三旧”改造方案第五条“土地拟改造情况”载有：“根据有关规划安排，由中山市丽湖居房地产开发有限公司投入7000万资金进行改造，改造后，该宗土地将用于商住综合型建筑大楼，建筑面积为36872.94平方米，容积率为2.99，预计年产值将达到200万元。”2013年7月15日，中山市“三旧”改造工作领导小组办公室批复：“一、同意中山市丽湖居房地产开发有限公司按改造方案实施改造；二、改造项目必须在2014年7月4日前动工开发。拟改造情况有调整或逾期未动开发的，需重新申报改造方案。”

2011年8月29日，原中山市城乡规划局同意涉案土地由工业用地转功能为商住用地。根据丽湖居公司提交的《房地产权变更申请表》反映，2011年9月2日，丽湖居公司向原中山市国土资源局申请涉案土地用地功能由工地用地变更为商业住宅用地；板芙镇人民政府同意丽湖居公司申请，原中山市国土资源局板芙分局意见为符合登记条件，同意上报。2011年9月21日，丽湖居公司与原中山市国土资源局签署了转功能需补交土地出让金的《国有土地使用权出让合同》【编号：中国土补出让字（442000-2011-005890）】、并缴纳了相应的土地出让金5437536元、契税等税费。丽湖居公司取得了涉案土地性质为商住的土地证【土地证号：中府国用（2011）3000263号】。2013年4月11日，丽湖居公司取得《中山市建设工程规划许可证》。该许可证载有：项目名称，祥畔华庭；建设单位（个人）丽湖居公司；建设位置：中山市围”；报建分项面积（㎡）：商业面积2600，住宅面积28509.94，车库面积4700，其他面积250，其他面积570，其他面积243。2014年3月13日，丽湖居公司取得涉案土地《建设工程施工许可证》。该施工许可证载有，工程项目名称“祥畔华庭”商住小区1＃、2＃、3＃、4＃工程，开工日期2013-12-28，计划竣工日期2015-4-28。后丽湖居公司正式以项目名“祥畔华庭”进行了施工，并于2014年12月30日取得商品房预售许可证。“祥畔华庭”于2016年11月23日通过了竣工验收备案登记（竣工验收备案登记证显示使用性质包括商业、住宅、其他、车库，建筑面积为36761.01㎡，4幢24层）。丽湖居公司称建成商住小区后，已对外销售完毕并交楼，且办证至各业主名下。

企业发展公司提交《关于询问“名优产品展示中心”建设情况的函》一份，该函载有：“中山市丽湖居房地产开发有限公司：在2011年3月23日贵司通过参加公开竞拍，成功竞得‘位于中山市石排围’土地及地上建筑物（以下简称‘标的’）按现状转让。当日，贵司与我司签订了《房地产转让合同书》，而在该合同的第四条款，关于‘标的投资建设约定’之2：‘标的投资建设……。根据板芙镇政府对标的投资要求，在标的取得投资建设后要建成名优产品展示中心，该项目的投资规模不少于人民币3000万元’。目前，贵司的项目尚在建设阶段，我司为了更清晰了解贵司‘名优产品展示中心’的建设情况，以便向镇委镇政府汇报。恳请贵司收到本函件后，尽快将‘名优产品展示中心’的建设情况予以回复。多谢合作！特此函告。中山市板芙镇企业发展有限公司2015年5月11日”。丽湖居公司不确认该份证据，称没有收到该函件。2016年12月9日，丽湖居公司向企业发展公司出具一份《关于对拍卖板芙镇×ד××排围”土地及地上建筑物“投资建设名优产品展示中心”的情况说明》，该说明载有，2011年3月23日我司通过拍卖取得位于中山市围”土地及地上建筑物，并于当天签署了《拍卖成交确认书》和《房地产转让合同书》合同编号ＺＢ2011-276-1（附件一），转让合同书中注明该地块性质为工业用途，并在第四条第2款上要求“重新投资建设后要建成名优产品展示中心，该项目的投资规模不少于人民币3000万元”。公司根据《中山市“三旧”改造实施细则》（中府办（2010）49）号文件精神，特向中山市“三旧”改造工作领导小组办公室申请将该地块进行“三旧”改造，2011年8月22日得到“三旧”办同意认定批复文件（附件二）【2011】6969号。并于2011年9月21日与中山市国土资源局签署了转功能的《国有土地使用权出让合同》（中国土补出让字（442000-201-）（附件三）。至此，该地块由原来工业用地正式转为出让商住用地。后经市规划和住建部门的审核批准（附件四、五）。2013年7月15日经中山市“三旧”改造领导小组批准《关于中山市丽湖居房地产开发有限公司项目“三旧”改造方案的批复》（中旧改批【2013】16号）（附件六）。该项目得以顺利建成。综上所述，原转让合同中第四条第2款上要求“重新投资建设后要建成名优产品展示中心，该项目的投资规模不少于人民币3000万元。”是指工业用途。鉴于原土地的用途性质改变，我们认为，转功能后应不再属于上述范畴。丽湖居公司提交《关于对拍卖板芙镇×ד××排围”土地及地上建筑物“投资建设名优产品展示中心”的情况汇报》二份，该二份情况汇报抬头分别为板芙镇人民政府、丽湖居公司，但汇报内容相同。该汇报内容载有：“……继后，我司在各级主管部门及政府的支持配合下，该地块上顺利建成‘祥畔华庭’商住小区项目，已通过相关验收工作，正在办理备案登记和确权手续。目前正着手将部分沿街商铺（约1000平方米）拟作名优产品展示中心对外招商，力争吸纳板芙镇内名优产品进驻，共同努力把该区域的商业气氛营造出来。为此，我司希望该中心今后的经营运作能得到政府制定相应的扶持措施，发动知名企业参与，使该中心得以发挥其应有的作用，达到方便居民生活需求和美化周边环境的目标。特此汇报，诚望支持。中山市丽湖居房地产开发有限公司二〇一七年五月十六日。”企业发展公司确认该情况汇报的真实性。2017年7月10日，丽湖居公司向企业发展公司出具《关于板关于〈板芙镇名优产品展示中心〉招商进行汇报》，该汇报载有：“我司于2017年7月27日就《板芙镇名优产品展示中心》的筹建工作向贵政府作出书面汇报，并配合相关部门要求提交了该展示中心的规划方案。我司按规划方案进行了沿街广告宣传和委派招商专人开展相关工作，同时编制了电子招商彩页向相关人士发布，也借助经信办的渠道资源开展了发动工作。期间有不少人士咨询相关租赁信息，表示出有意愿租赁进驻。行业以美容、养生、保健、餐饮和日用品零售等业态。未见有针对名优产品的企业咨询洽谈。所以，招商工作开展以来，目前尚未能成功引入板芙本土企业的名优产品进驻。为此，我司采取更加主动的措施，计划印制纸质宣传资料，强调招商业态方向，通过相关商会；行业同仁和经信办等一切渠道向社会发布：并在板芙电视网络播报……希望藉此发动起来，配合完成《板芙镇名优产品展示中心》筹建工作。如有商家进驻，我司将积极配合，将该区段的商业气氛打造出来，使之成为板芙又一个宜商宜居的新亮点。”2017年10月9日，企业发展公司向丽湖居公司出具《关于询问筹建“名优产品展示中心”最新进展情况的函》，该函载有“贵司于2011年3月23日通过参加公开竞拍，……据悉贵公司于本年7月份已筹备祥畔华庭‘名优产品展示中心’的招商工作。我司为更清晰地了解贵司‘名优产品展示中心’的相关情况。现特发此函贵司，请贵司收到本函件后，于2017年10月12日前将‘名优产品展示中心’招商最新的进展情况予以书面回复。多谢合作！特此函告。”2017年10月10日，丽湖居公司向企业发展公司出具《关于板芙镇名优产品展示中心招商进行汇报》，该汇报载有：“我司于2017年7月27日就《板芙镇名优产品展示中心》的筹建工作向贵政府作出书面汇报，并配合相关部门要求提交了该展示中心的规划方案。我司按规划方案进行了沿街广告宣传和委派招商专人开展相关工作，同时编制了电子招商彩页向相关人士发布，也借助经信办的渠道资源开展了发动工作。期间有不少人士咨询相关租赁信息，表示出有意愿租赁进驻。行业以美容、养生、保健、餐饮和日用品零售等业态。未见有针对名优产品的企业咨询洽谈。所以，招商工作开展以来，目前尚来能成功引入板芙本土企业的名优产品进驻。为此，我司采取更加主动的措施，计划印制纸质宣传资料，强调招商业态方向，通过相关商会、行业同仁和经信办等一切渠道向社会发布：并在板芙电视网络播报……希望藉此发动起来，配合完成《板芙镇名优产品展示中心》筹建工作。如有商家进驻，我司将积极配合，将该区段的商业气氛打造出来；使之成为板芙又一个宜商宜居的新亮点。”2017年11月29日，企业发展公司向丽湖居公司出具《关于关于询问“名优产品展示中心”招商最新进展情况的函》，该函载有：“贵司于2011年3月23日通过参加公开竞拍，……据悉贵公司于本年7月至11月份已大力开展祥畔华庭‘名优产品展示中心’的招商工作。我司为了解‘名优产品展示中心’最新招商进展情况。现特发此函贵司，请贵司收到本函件后，于2017年12月4日前将‘名优产品展示中心’招商最新的进展情况予以书面回复。多谢合作！特此函告。”2018年1月8日，丽湖居公司向企业发展公司出具《板芙镇〈名优产品展示中心〉筹建工作汇报》，该汇报载有：“关于《名优产品展示中心》的筹建工作，目前商铺内的墙面批白工作、水电铺设工作和卫生间砌筑工作已基本进入完善收尾阶段。招商工作经多方走访洽谈，目前有一家具商家已有进驻计划，另一家办公室企业也有意愿进驻，我们在努力洽商中。接下来的工作，将马上布置招牌悬挂、环境卫生和制定产品摆场计划等相关工作，力争尽快开出第一家门店。由于我们的能力有限，在招商的过程中遇到了一些困难。主要困难是交通和外部环境不理想；以及商家的进驻意愿不强、为此，希望贵司能协助发动相关企业加盟，尽快完善外部的营商环境，一起协力将相关工作做好为盼。”2018年2月1日，企业发展公司向丽湖居公司出具《关于要求履行转让“石排围”地块合同约定及做好审计整改工作的函》，该函载有：贵司在2011年3月23日通过竞拍方式竞得原我司位于湖洲村“石排围”面积为15.67亩工业用地。根据与贵司双方签订的《房地产转让合同》中第四条第2款明确注明“重新投资建设后要建成名优产品展示中心”该项目的投资规模不少于人民币3000万元。市审计部门对梁志军书记离任经济责任审计中查出，存在该地块的“受让方未履行转让约定，板芙镇后续监督缺失”等问题。当初贵司以为镇政府通过争取市“三旧”改造政策支持将土地性质从工业用地转为商业用地，认为由于土地性质改变不需要再履行双方在拍卖该地块时签订的合同约定条款，在该商住项目中未规划建设“名优产品展示中心”。后来经我司纠正后，贵公司在2017年5月份才支持配合开展“名优产品展示中心”筹建和招商工作，包括返租现“祥畔”小区的沿街商铺（约1000平方），悬挂招商横额，制作宣传单及走访企业推介等，但由于种种原因经过近半年的招商，直到2017年12月初仍然未有企业商户进驻。经分析，客观原因可能有受商品的营销模式改变，以线上营销为主，实体经营为辅，在一定程度上影响该中心的招商进驻。加上贵司只提供未作任何装修的商铺，影响客户进驻，中心何时投入运营中心无数，离上级及镇政府对该中心的建设要求仍有一段距离。直至2017年12月底，我司的主管领导与贵公司再次会商，贵公司已作出口头同意并承诺将加大整改力度，计划对部分展场进行装修及挂牌，根据贵公司上报我司的最新资料显示，贵司已安排现时祥畔华庭沿街商铺1656.03平方米用作“名优产品展示中心”的展场，并在2018年1月初安排对部分展场进行装修。现请贵司收到本函后，一方面继续加大整改力度。另一方面要求贵司在2月5日前对该中心的展场的划分情况出具正式的平面图（要求标明展场位置、面积等数据），如有客户进场进驻中心的，请将签订的合同（协议）给我司备案。同时，争取在春节前启用该中心。由于审计部门和镇政府要求我们整改的时间较紧，对审计整改工作的落实推进实行每周一报。鉴此，现重新明确要求贵司本着认真负责，积极配合整改的态度，加快该中心的建设和投入使用，确保在春节前完成“名优产品展示中心”建设的整改落实工作。下一步，市审计部门将计划组织现场验收，请提前做好验收的准备工作。特此函告。丽湖居公司确认于2018年2月2日收到该函。

丽湖居公司辩称，“祥畔华庭”项目竣工验收后，丽湖居公司随即开展“名优产品展示中心”的招商工作，并多次向企业发展公司、板芙镇政府汇报，丽湖居公司向商铺业主返租部分沿街商铺专门用于“名优产品展示中心”，并向一审法院提交《关于祥畔华庭“名优产品展示中心筹备工作情况汇报及相关配合工作申请》（2017年7月6日、关于《板芙镇名优产品展示中心》筹建问题汇报和《板芙镇名优产品展示中心规划方案》（2017年7月27日）、关于《板芙镇名优产品展示中心》招商进行汇报（2017年12月4日）、关于《板芙镇名优产品展示中心》筹建情况汇报及验收申请（2018年1月17日-2018年1月30日.共3份）、关于《板芙镇名优产品展示中心》筹建情况汇报及验收申请（2018年2月10日）及商铺租赁合同、租赁发票、物业管理费发票为证。企业发展公司对于丽湖居公司提交的上述证据不予确认，称上述证据系丽湖居公司单方制作，与事实不符，反而证明丽湖居公司违约合同约定未投资建设名优产品展示中心。丽湖居公司未有向一审法院提交将上述申请、汇报函件向企业发展公司送达的证据。经查，丽湖居公司提交的商铺租赁合同、租赁发票、物业管理费发票显示，丽湖居公司向盘荣昌、李小华等业主将其已出售的沿街商铺返租，返租商铺产权建筑面积共计970.59㎡。丽湖居公司提交的现场图片显示“祥畔华庭”沿街商铺挂有“板芙镇名优产品展示中心盛大招商，欢迎社会各界贤达光临垂询”广告标语。丽湖居公司称现仍未有名优企业愿意进驻，但名优企业的进驻与招商不是丽湖居公司义务。企业发展公司称，企业发展公司多次要求丽湖居公司整改，丽湖居公司明确不能做成名优产品展示中心，无法整改。丽湖居公司目前已无法履行合同，故才起诉要求丽湖居公司支付违约金840万元。丽湖居公司辩称，双方签订的转让合同也无对“名优产品展示中心”的概念和建设具体要求进行约定，只要丽湖居公司最后建成的项目符合政府规划许可与要求，丽湖居公司就已完成了“名优产品展示中心”的建设。丽湖居公司不存在违约。即使认定丽湖居公司违约，企业发展公司所主张的违约金过高。

另查明：企业发展公司于2012年3月14日通过银行转账向丽湖居公司退还保证金500万元。丽湖居公司提交的《关于投资建设履约保证金返还的申请》载有如下内容：“中山市板芙镇企业发展有限公司：我司于2011年3月23日，在中山市中宝拍卖有限公司竞拍得贵司位于中山市‘石排围’土地一宗（面积约10456.8㎡）。并按约定时间付清了相关地价款项和人民币壹仟万元（￥10000.000元）投资建设履约保证金，签订《房地产转让合同》，我司按合同投资建设约定推进项目的建设。1.继去年对原物业地上建筑物全部拆除并开展场地平整工作。目前，项目已完成立项、规划报建等前期工作，项目施工现场已进行基础建设紧张施工中，预计2014年6月份完成负一层基础建设。2014年7月份进行商住楼地上建筑物建设。鉴于在签订《房地产转让合同》时，我司向贵司交纳了人民币壹仟万元（￥10000.000元）投资建设履约保证金，按合同在2012年3月份已返还500万，余下500万元尚未返还。2.由于项目施工正紧张施工中，我司前期投入资金较大，目前资金周转困难。为项目能顺利按工程计划如期进行建设。恳请贵司对我司项目大力支持，现向贵司申请返还余下500万元履约保证金给我司可以作项目建设使用。祈能配合。中山市丽湖居房地产开发有限公司二○一四年三月十日”。企业发展公司于2014年3月19日在该申请书盖章同意，并于同年4月2日通银行转账退还丽湖居公司500万保证金。丽湖居公司辩称，从企业发展公司同意丽湖居公司的《关于投资建设履约保证金返还的申请》以及退还投资建设履约保证金的行为可知：企业发展公司是知悉并同意丽湖居公司的项目规划方案、建设方案的；企业发展公司是认为丽湖居公司的项目方案是符合转让合同约定，不存在违约，也不存在不作为。企业发展公司述称，丽湖居公司在申请中称其资金困难，要求给予资金支持，所以企业发展公司基于该原因退还了保证金，支持丽湖居公司更快地进行项目建设，没有证据证明企业发展公司认为丽湖居公司没有违反合同的约定。

又查明：企业发展公司于1999年9月1日登记成立，投资者为中山市板芙镇房地产开发有限公司（集体所有制）、中山市芙蓉实业开发公司（集体所有制）共同出资成立。住所地为中山市板芙镇政府大院内。

一审法院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。企业发展公司、丽湖居公司签订的《房地产转让合同书》，有其双方的签字盖章，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。企业发展公司已经履行了按现状交付涉案土地及地上建筑物的义务，丽湖居公司亦履行了支付转让价款的义务，但根据合同约定，丽湖居公司需要在涉案土地上建成名优产品展示中心，该名优产品展示中心的投资规模不少于人民币3000万元。经丽湖居公司申请，原中山市城乡规划局同意涉案土地由工业用地转功能为商住用地后丽湖居公司在涉案土地上建成“祥畔华庭”商住小区，其中在2018年2月1日企业发展公司向丽湖居公司出具《关于要求履行转让“石排围”地块合同约定及做好审计整改工作的函》中记载丽湖居公司已安排现时祥畔华庭沿街商铺1656.03平方米用作“名优产品展示中心”的展场，并在2018年1月初安排对部分展场进行装修。虽企业发展公司、丽湖居公司对于名优产品展示中心未作具体的书面约定，但涉案合同中约定名优产品展示中心的投资规模不少于人民币3000万元，而本案中丽湖居公司虽然将“祥畔华庭”商住小区沿街商铺1656.03平方米用作“名优产品展示中心”的展场，但是其不能举证证明用作“名优产品展示中心”的展场的沿街商铺1656.03平方米的投资规模不少于人民币3000万元，故丽湖居公司未达到涉案合同约定的投资建设要求，其行为已构成违约，按涉案合同约定丽湖居公司应向企业发展公司支付违约金人民币100万元，因丽湖居公司已将名优产品展示中心交付给企业发展公司并投入使用，故不存在逾期交付问题，因此一审法院对于企业发展公司要求丽湖居公司向其支付违约金840万元中的100万元予以支持，超出部分不予支持，对于企业发展公司要求丽湖居公司向其支付逾期利息的诉讼请求，其不能提供证据证明其主张，于法无据，一审法院不予支持。对于丽湖居公司抗辩称企业发展公司诉讼时效已过的主张，其不能提供证据予以证明，且企业发展公司一直有函告丽湖居公司要求其整改，其诉讼请求未过诉讼时效，故对于丽湖居公司的该抗辩意见，一审法院不予采纳。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、丽湖居公司于判决发生法律效力之日起七日内向企业发展公司支付违约金1000000元；二、驳回企业发展公司的其他诉讼请求。案件受理费70600元（企业发展公司已预交），由企业发展公司负担56800元，由丽湖居公司负担13800元（丽湖居公司应在支付上述款项时将应承担的案件受理费13800元一并迳付企业发展公司）。

二审中当事人均未提交新的证据。一审法院查明的事实具有证据支持，本院予以确认。

本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。根据企业发展公司、丽湖居公司的上诉内容，本案的争议焦点为：丽湖居公司是否构成违约。

企业发展公司与丽湖居公司于2011年3月23日签订的《房地产转让合同书》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定“根据板芙镇政府对标的投资建设要求，本标的重新投资建设后要建成名优产品展示中心，该项目的投资规模不少于人民币3000万元”,但没有对建成“名优产品展示中心”具体内容、履行方式、履行期限作出约定。此后，双方经过了多次协商。2018年2月1日，企业发展公司在向丽湖居公司出具的《关于要求履行转让“石排围”地块合同约定及做好审计整改工作的函》中确定“直至2017年12月底，我司的主管领导与贵公司再次会商，贵公司已作出口头同意并承诺将加大整改力度，计划对部分展场进行装修及挂牌，根据贵公司上报我司的最新资料显示，贵司已安排现时祥畔华庭沿街商铺1656.03平方米用作“名优产品展示中心”的展场，并在2018年1月初安排对部分展场进行装修。现请贵司收到本函后，一方面继续加大整改力度。另一方面要求贵司在2月5日前对该中心展场的划分情况出具正式的平面图（要求标明展场位置、面积等数据），如有客户进场进驻中心的，请将签订的合同（协议）给我司备案。同时，争取在春节前启用该中心。”该部分内容，应视为双方对《房地产转让合同书》关于建设“名优产品展示中心”约定内容的变更和补充，丽湖居公司应当按照该内容履行义务。丽湖居公司提供的其于2018年2月10日制作的《关于筹建情况汇报及验收申请》及现场图片反映，“名优产品展示中心”已经启用并挂牌招商，其已履行了上述义务。企业发展公司主张上述证据系丽湖居公司单方制作,不予确认,但其仅是口头不予确认，并没有提供任何相反证据予以推翻,其应承担举证不能的不利法律后果。另外，因双方对“名优产品展示中心”展场的所有权及使用期限没有约定，无法以展场是返租商铺，返租合同均是短期的情况而判定丽湖居公司构成违约。据此，结合双方多次的往来信函内容，本院认为丽湖居公司已妥善履行了建成“名优产品展示中心”的义务,不存在违约行为。企业发展公司要求丽湖居公司支付违约金的请求不能成立，本院不予支持。

综上所述，丽湖居公司的上诉请求成立，本院予以支持；企业发展公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实部分不清，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：

一、撤销广东省中山市第一人民法院（2021）粤2071民初13993号民事判决；

二、驳回中山市板芙镇企业发展有限公司的诉讼请求。

一审案件受理费70600元（中山市板芙镇企业发展有限公司已预交），二审案件受理费77400元（中山市板芙镇企业发展有限公司已预交63600元，中山市丽湖居房地产开发有限公司已预交13800元），均由中山市板芙镇企业发展有限公司负担，中山市丽湖居房地产开发有限公司已预交的13800元，由中山市板芙镇企业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山市丽湖居房地产开发有限公司。

本判决为终审判决。

审判长　洪　文

审判员　管晓明

审判员　徐学强

二〇二一年九月三十日

书记员　禤婕蓉