某某、广州某某建设工程有限公司房屋租赁合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市番禺区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0113民初9737号 原告（反诉被告）：***，女，1958年9月30日出生，汉族，住广州市番禺区。 委托诉讼代理人：***，广东明盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李坤雷，广东明盛律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：广州**建设工程有限公司，住所地广州市番禺区南村镇西**道一巷8号103铺。 法定代表人：***，职务总经理。 原告***与被告广州**建设工程有限公司（以下简称**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告***的委托诉讼代理人***，被告**公司的法定代表人***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年9月至2020年5月租金151168.3元及滞纳金暂计1000元；2.被告向原告支付2020年6月1日起的占用费暂计27562.5元（暂计一个月，要求计算至实际交还房屋之日止）；3.被告将官堂村××**道××房屋清空、恢复原状并交付给原告；4.被告在判决生效之日起7日内拆除在官堂村××**道××房侧面搭建的广告牌；5.被告在判决生效之日起7日内拆除官堂村××**道××***、四楼与官堂村西**道一巷八号房间的两条通道；6.本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，***变更其第1、2项诉讼请求为：1.被告向原告支付2019年9月1日至2020年5月31日租金146168.3元及滞纳金暂计1000元（其中30418.3元从2020年1月1日起计算，11575元从2020年6月1起计算，均计算至实际付清为止；均按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率为标准）；2.被告向原告支付2020年6月1日至2020年8月31日止的占用费暂计82687.5元及利息（利息从2020年9月1日起计算至付清为止，均按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率为标准）；并撤回其第3、4、5项诉讼请求。事实和理由：原告与被告在2018年3月7日签订了房屋租赁合同。合同约定，原告将位于官堂村××**道××房屋租给被告使用，租赁期为2018年4月1日至2023年3月31日，月租金为25000元，并按照每年5%递增；合同另外约定，如被告无故拖欠租金，逾期3天以上按每天1%的滞纳金收取等条款。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用。然而，被告自2019年9月起未依约缴纳租金，拖欠2019年9月至2020年5月份租金，总计151168.3元。经原告多次催收，被告均以各种理由推脱。2020年6月2日原告委托律师向被告发出律师函，解除与其租赁合同，限期支付租金及其它义务。被告于6月3日收到律师函后拒不履行义务，原告又于6月11日向被告发出第二份《律师函》，督促被告履行义务及决定没收押金。时至今日，被告仍不予理睬。此外，被告在租赁原告房屋期间曾在房屋上搭建了被告公司的宣传广告牌；又在三楼、四楼位置架设两条通往相邻官堂村西**道一巷八号房的通道。现双方租赁关系已解除，被告应当拆除广告牌和通道。综上所述，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请判如所请。另补充，被告在2020年8月29日支付了5000元，并于2020年9月3日向我方交还了涉讼房屋。 被告**公司辩称，不同意原告的所有诉讼请求，请法院予以驳回，并提出反诉请求如下：1.***返还押金50000元；2.变更***与**公司签订的房屋租赁合同的租金标准，按租金减半的标准交纳2019年3月21日至2019年12月31日期间的租金。事实和理由：2018年3月7日，我司与***签订《房屋租赁合同》，***将位于官堂村××**道××房屋整栋楼出租给我司，用于商业经营使用。合同履行过程中，一直由***的配偶***与我司对接租赁房屋相关事宜。从2019年3月起，租赁房屋门前市政施工从半围蔽到全部围蔽，出入通道被堵塞，周边通行面积大幅减少，施工废气废料、噪音等环境日益恶化，租赁门口地面被严重破坏，坑坑洼洼，黄泥砂石裸露，不堪入目，下雨天更加无法通行，严重影响我司对租赁房屋的正常商业使用，租赁房屋一楼的分租承租方在2019年8月份陆续纷纷解约搬离。我司极力要求***向村委或者相关单位反映并希望尽快整改租赁房屋门口环境，最起码用砂石填平地面，给予通行。***在2019年9月5日也承诺有施工队会及时到场整改填平地面，但光说不练，一直没有处理。市政围蔽封路施工是在我司和***订立租赁合同时无法预见、发生时无法克服的情形，是双方签订合同之后出现的重大情势变化，因市政施工租赁房屋周边客观条件发生改变，致我司不能正常使用租赁房屋，影响正常经营和收入，如继续按照原约定的租金标准来交纳租金，对我司来说，明显不合理也不公平。我司请求***减免部分租金，望***能与我司共同承担因市政施工带来的不利影响，双方协商解决变更租金标准。根据《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。故请求法院根据情势变更和公平合理的原则，变更租金条款，减免部分租金。另外，我司在合同成立时向***交纳了5万元押金。双方已在2019年12月31日协商提前解除租赁关系，共同前往禺区住房和城乡建局办理了解除租赁合同登记备案手续。在2020年1月6日我司还按***的额外要求，拆除了外立招牌，腾退交还了租赁房屋。***不应再继续占用我司的押金。请法院判如所请，维护我司的合法权益。 ***对**公司的反诉辩称，我方不同意**公司的反诉请求。**公司未按合同约定支付租金，我方有权解除合同并没收押金。双方的租赁合同已在2020年6月解除，现**公司主张变更2019年9月至12月的租金标准没有事实和法律依据。我方坚持本诉的事实与理由，请法院依法驳回反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 1.**公司原名为广州市**装饰工程有限公司，原住所地为广州市番禺区南村镇官堂西**道一巷10号一二层，于2020年3月20日变更为现名，住所地变更为现址。 2.2018年3月7日，***（甲方）与**公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于官堂村××**道××房屋（以下简称涉讼房屋）出租出乙方使用；租赁期限为5年，自2018年4月1日至2023年3月31日止；第一年（2018年4月1日至2019年3月31日）每月租金为25000元（不含租赁税），以后月租金每年递增5%；租金按月收取，每月3号前支付当月租金；乙方无故拖欠租金，逾期3天以上每天按1%收取滞纳金，15天以上视乙方违约；乙方支付50000元作押金，期满后原数退还（押金不作利息计算）；最后一个月要按时交租，不能用押金抵房租，清洁房屋，***电费租赁等一切费用后退还押金；等等。 3.2020年6月2日，广东明盛律师事务所接受***的委托，向**公***《律师函》，通知**公司自收到该函件之日起解除涉讼合同，并要求**公司在2020年6月7日前支付租金151168.8元及拆除在涉讼房屋侧面搭建的广告牌和涉讼房屋三、四楼与官塘村西**道一巷八号房屋的两条通道。该函件于次日送达**公司。 4.2020年6月11日，广东明盛律师事务所接受***的委托再次向**公***《律师函》，称因**公司未能履行前述律师函所通知履行的义务，故其没收**公司已交纳的押金，并将向法院提起诉讼追讨租金及占用费。该函件因未能妥投而于2020年6月15日退回。 5.2020年7月2日，***提起本案诉讼，后**公司提起反诉。 庭审过程中，***称涉讼房屋的登记权属人为其丈夫***，并提供了结婚证及产权证予以证明。另***与**公司均确认**公司已将涉讼房屋交还***管业。***确认其已收取**公司押金50000元，尚未退还。 ***主张**公司承租涉讼房屋用作办公及经营公司之用，**公司的注册经营地址亦为涉讼房屋地址。**公司自2019年9月起没有正常支付租金，2019年9月欠付了整月的租金，而2019年10月、11月、12月的租金仅支付了15750元、15750元及12580.9元，2020年则分别于1月10日、1月19日、8月18日支付了10000元、20000元、5000元，以及另以现金支付了500.8元，合共支付了79581.7元，其后的租金支付情况尚待核实。因***拖欠租金，涉讼合同已于其向**公***律师函之日即2020年6月2日解除，而**公司实际于2020年9月3日才向其返还涉讼房屋。就涉讼房屋2019年9月1日至2020年5月31日期间的租金，2019年9月至2020年3月的月租金标准为26250元，2020年4、5月递增5%后月租金为27562.5元，因考虑到新冠疫情原因，其同意2020年2月的租金减半收取，故**公司尚欠2019年9月1日至2020年5月31日期间的租金146168.3元。另**公司应按每月27562.5元的标准向其计付2020年6月1日至2020年8月31日期间的占有使用费合共82687.5元。 **公司则表示共司承租涉讼房屋除用作办公外，还用作门店零售建材以及部分对外转租。涉讼房屋门前的道路自2019年3月始因市政管道的施工被围蔽，导致人员无法正常通行且周边卫生环境恶化，严重影响其司的经营，并造成次承租人退租，其司租金收入下降，故要求2019年3月21日起至2019年12月31日期间的租金减半计收。另***所述的租金支付情况与现实情况并非完全相符，其司在2019年9月至12月期间已实际向***支付了8笔租金合共97941.7元。另其司早于2020年1月3日已将涉讼房屋的钥匙交还***，但双方无办理书面交接手续，后***在向其***解除合同的律师函后再次将涉讼房屋的钥匙交予其司，要求其司对涉讼房屋再次进行清理，故其司根据***要求对涉讼房屋进行清理并拆除加装的装饰后于2020年9月3日再次向***交还了钥匙。为此，**公司提供了照片若干、微信聊天记录、其司与次承租人签订的租赁商铺合同书、租金水电统计表、租金转账凭证等证据予以证明其司陈述。 ***确认涉讼房屋门前的道路因市政施工被围蔽的情况，但表示道路两头均有出入口，并非无法通行，**公司可正常经营。而就**公司提供的租金转账凭证，***表示因双方之间除本案所涉的房屋租赁合同关系以外，还存在其他的房屋租赁合同关系，故当庭仅确认其中三笔为涉讼房屋的租金，其余款项的性质需庭后核实。**公司对***所称双方存在其他的房屋租赁合同关系予以确认。 因***与**公司均确认双方之间存在除本案房屋租赁合同关系外的其他房屋租赁合同关系，且双方就部分往来款项的性质无法明确，故本院要求双方庭后进一步核实涉讼房屋的租金支付情况，双方均表示同意并申请庭后调解。及后，双方均未能就涉讼房屋的租金支付情况向本院进一步明确，亦未能就调解事宜达成一致意见。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。 ***与**公司签订的涉讼合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。庭审中，***与**公司均对***已收回涉讼房屋无异议，故涉讼合同已实际解除。现双方主要就涉讼合同履行过程中租金支付问题产生争议，而***与**公司均确认双方之间存在除本案房屋租赁合同关系外的其他房屋租赁合同关系，同时双方就部分往来款项的性质无法确认，且双方于庭审后也一直无法就涉讼房屋的租金支付情况进一步明确。在此情况下，***要求**公司支付租金、占用费等的诉讼请求以及**公司要求***返还押金等的反诉请求均缺乏事实依据，本院均不予支持。 综上，本院对***的诉讼请求以及**公司的反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回***的全部诉讼请求； 二、驳回广州**建设工程有限公司的全部反诉请求。 本案本诉受理费4748元由***负担，反诉受理费575元由广州**建设工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员　　*** 二〇二一年七月二日 书记员　　凌绮珊