***（衡阳）有限公司、***房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

湖南省衡阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）湘04民终2642号

上诉人（原审被告）：***（衡阳）有限公司，住所地湖南省衡阳市石鼓区蔡伦大道***招商中心。

法定代表人：杨贤辉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吕章元，男，该公司工作人员。

被上诉人（原审原告）：***，女，1964年6月12日出生，汉族，住湖南省衡南县。

委托诉讼代理人：何力峰，广东广和（顺德）律师事务所律师。

上诉人***（衡阳）有限公司（以下简称***公司）因与被上诉人***房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市石鼓区人民法院（2021）湘0407民初2077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋于2017年3月28日取得竣工验收备案表，故案涉房屋早已达交付条件，自2018年起陆续有部分业主交房并装修。2018年双方签订《衡阳市商品房买卖合同》，后被上诉人恶意拒绝收房，构成违约。上诉人已依约履行交付房屋的义务，不存在逾期交房的情形。被上诉人提起本案诉讼已过诉讼时效。

***未参加询问亦未提交书面答辩状。

***向一审法院起诉请求：1.判令***公司继续履行合同，立即向***交付符合合同约定的“石鼓区角山乡杨岭管理处衡阳××五金机电交易中心（Ｍ6地块第四部分）**＃***室房屋”；2.判令***公司向***支付逾期交房的违约金334092.38元（以房价款906874元为基数，按日万分之三标准，自2018年6月1日起暂计算至2021年10月10日，应计至案涉房屋达到合同约定的交付条件之日止）;3.本案全部诉讼费由***公司承担。

一审法院认定事实：2018年3月24日，***（买受人）与***公司（出卖人）签订合同编号为ＨＹ2018******的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，约定要点如下：1.买受人购买位于石鼓区角山乡杨岭管理处衡阳××五金机电交易中心（Ｍ6地块第四部分）**＃***室房屋，建筑面积123.45平方米，总价款916128元；2.合同第九条约定，商品房交付条件（1）该商品房已取得法定建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；3.合同第十条商品房相关设施设备交付条件，基础设施设备（1）供水、排水，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。或满足基本使用需要；（2）供电，交付时纳入城市供电网并正式供电；（3）公共服务及其他配套设施，小区内非市政道路，2016年7月15日达到满足使用功能。小区内非市政道路未达到上述约定的条件的，按政府相关规定处理。4.合同第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。5.合同第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）按照逾期时间，在逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率不低于万分之二）的违约金。2018年12月25日，***（乙方）与***公司（甲方）签订《商品房买卖补充协议》，内容为：双方确认乙方购买甲方开发的衡阳***商贸物流城五金机电交易中心（Ｍ6地块第四部分）**＃***室商品房，总价款为916128元，乙方已支付房价总款的50.88%即466128元，对于尚应付的房价总款的49.12%，双方所签订的原合同约定由乙方办理银行按揭贷款，因乙方（或政策）的原因，银行不能办理按揭贷款，为此甲方同意乙方一次性付清其余购房款，并给予乙方优惠至440746元，原合同所确定的购房款总额变更为906874元。乙方应当在2018年12月25日前支付该商品房全部价款。同日，***向***公司支付剩余购房款440746元，***公司于2019年3月18日开具金额为906874元的购房款增值税发票。2019年3月20日，***办理房产登记手续。2019年8月，***公司书面通知***办理交房手续。8月6日，***现场查看房产时，发现水管未与水表相连。8月12日，***至***公司处办理交房手续，因***公司要求缴纳前期物业服务费3.2元／平方米／月，***不认可，故未予收房。另查明，2015年6月1日，衡阳市房地产产权监理处对案涉房屋进行测绘，取得测绘报告一份。2017年3月28日，衡阳市住建局对该房出具编号为20170311《工程竣工验收备案表》，表明该工程于2016年7月14日竣工验收，2017年2月10取得规划验收合格证。

一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。双方争议焦点为是否继续履行合同、是否逾期交房及违约责任、***诉请是否超过诉讼时效问题，该院分别阐述如下：一、关于合同的继续履行问题，因***已要求继续履行合同，***公司对此无异议，可以认定双方对继续履行合同及交付房屋达成一致意见。二、关于***公司是否应承担逾期交房的违约责任。该院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。根据上述法律规定，本案中，案涉商铺在2017年3月28日已办理《工程竣工验收备案表》，符合法定交付条件。但案涉合同第十一条第（二）项约定：“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”本案中，首先，案涉商品房达到交付使用条件后，出卖人还应当按照合同第十一条第（二）项的约定，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应携带的证件资料书面通知买受人办理交付手续。而***公司未提供任何证据予以证实，对***履行了上述义务。其次，双方进行验收交接时，出卖人亦应当出示该合同第九条规定的证明文件即验收备案证明文件、房屋测绘报告等材料。而***公司亦未证实向***出示了上述文件，因此，***按约亦享有拒绝接收的权利。因双方在合同中约定的交付时间系2018年5月31日，***公司在2019年8月才通知***交房，故可以认定***公司逾期交房，应承担违约责任。三、对***公司违约责任的承担。其一，根据双方合同约定的第十二条第1项第（2）小项第二款，出卖人应向买受人支付全部房价款按日万分之三的违约金。因***全部缴纳购房款的时间在2018年12月25日，故从2018年12月26日起计算违约金。其理由是根据双方在2018年12月25日签订的《商品房补充协议》第二条，明确因乙方的原因，银行不能办理按揭手续，为此对合同约定的付款方式进行了变更。故而，在***自身尚未将购房款的近50%付清之前，便要求***公司交房，显然不符合案涉房产为现房的交易惯例及对***公司显失公平。其二，至2019年8月，其后***主张的案涉房屋的水电等不具备交付条件，该院认为，根据双方合同约定的第十条、第十一条第3项，***未能提供充分证据证实上述设施不满足基本使用功能，不能实现合同目的，且可以通过双方协商采取相应的修复措施，即通过出卖人瑕疵担保责任予以改正，不是***迟延收房的充分理由。因而，***2019年8月在***公司书面通知交房后迟延收房，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条，应自行承担后期因案涉房产未交付导致的损失扩大的后果。其三，***主张的因前期物业服务费过高，因而不收房的理由亦不能成立，因双方在案涉合同第二十一条已明确选聘的物业服务公司，对物业费的收取标准有争议，亦可通过协商或其他方式解决，与本案并非同一法律关系，不应以此作为抗辩理由。其四，对***公司主张的诉讼时效问题，上述查明事实表明，在2019年8月***公司书面通知交房后，就案涉房产的交付，***数次找过***公司予以协商，因此，上述抗辩理由亦不能成立。最后，该院认为，对***公司应承担的违约金，综合考虑上述情况，案涉房产在2017年3月28日已具备办理交付条件的情况下，***公司应承担未向***出具相关证明文件、怠于履行通知义务的违约责任，该院酌情将违约金予以调整为，从2018年12月26日起，按购房款每日万分之一承担违约金至2019年8月12日止，共计229天，合计906874×0.0001×229天=20767.41元。综上所述，案涉合同合法有效，双方皆同意继续履行，案涉房屋已交付，该院予以支持。***公司因逾期交房应承担违约责任，赔偿***相应的违约损失。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十一条、第六百零一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、***公司继续履行与***签订的合同编号为HY2018020752号《衡阳市商品房买卖合同（预售）》；二、***公司于本判决生效之日起十日内给付***逾期交房违约金20767.41元；三、驳回***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3156元，由***负担984元，***公司负担2172元。

本院二审期间，当事人未提交新证据。一审认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为：1.***公司是否逾期交房并应向***支付逾期交房违约金；2.被上诉人的起诉是否已过诉讼时效。本院评析如下：案涉房屋买卖合同合法有效，根据《中华人民共和国民法典》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”之规定，则***应依约支付购房款，***公司应在约定的期限内交付符合约定条件的商品房。***公司与***在《商品房买卖合同（预售）》第十一条就交付时间和手续的作出了明确约定，约定如下：（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”根据前述约定，***公司最迟应于2018年5月21日前书面通知***接收案涉房屋，并提交相应文件，如***公司发出书面通知后，***未收到，则以2018年5月31日为交付时间，而非即使***公司未发书面通知，也以2018年5月31日为交付时间。然***公司未举证证明其按上述约定书面通知***接收案涉房屋并向***出示了约定的证明文件，***公司应自负举证不能的不利后果，一审据此认定***公司逾期交房，***公司应支付***从购房款全部支付之日起至其通知***收房之日止的违约金并无不当。关于***公司主张***的起诉已过诉讼时效的问题，因一审已详细阐述，符合法律规定，本院予以确认，故在此不再赘述。综上，***公司的上诉请求不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6312元，由***（衡阳）有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　尹　驰

审 判 员　　周文慧

审 判 员　　廖鸣平

二〇二二年十月二十九日

法官助理　　彭　斌

书 记 员　　匡光美