**、***（衡阳）有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省衡阳市石鼓区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0407民初2077号

原告：**。

委托诉讼代理人：何力峰，广东广和（顺德）律师事务所律师。

被告：***（衡阳）有限公司。

法定代表人：杨贤辉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：周某，女，该公司法务主管。

原告**与被告***（衡阳）有限公司（以下简称***公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告**的委托诉讼代理人何力峰，被告***公司的委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告**向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，立即向原告交付符合合同约定的“石鼓区角山乡杨岭管理处衡阳***商贸物流城五金机电交易中心(M6地块第四部分)70#119室房屋”；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金334092.38元(以房价款906874元为基数，按日万分之三标准，自2018年6月1日起暂计算至2021年10月10日，应计至案涉房屋达到合同约定的交付条件之日止);3、本案全部诉讼费由被告承担。

***公司辩称：1、原告所主张的权利已过诉讼时效；2、涉案商品房符合交付条件，不存在至今仍未通水通电而导致的迟延交付情形；3、原告诉求违约金无事实及法律依据。综上，原告因自身恶意拒绝履约导致涉案房屋至今未能完成交付，相应后果应由原告承担。请求人民法院查清事实，保障答辩人的合法权益，驳回原告的诉讼请求。

本院经审理认定事实如下：2018年3月24日，原告**（买受人）与被告***公司（出卖人）签订合同编号为HY2018022022的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，约定要点如下：1、买受人购买位于石鼓区角山乡杨岭管理处衡阳***商贸物流城五金机电交易中心(M6地块第四部分)70#119室房屋，建筑面积123.45平方米，总价款916128元；2、合同第九条约定，商品房交付条件（1）该商品房已取得法定建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；3、合同第十条商品房相关设施设备交付条件，基础设施设备（1）供水、排水，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。或满足基本使用需要（2）供电，交付时纳入城市供电网并正式供电。（3）公共服务及其他配套设施，小区内非市政道路，2016年7月15日达到满足使用功能。小区内非市政道路未达到上述约定的条件的，按政府相关规定处理。4、合同第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。5、合同第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）按照逾期时间，在逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率不低于万分之二）的违约金。2018年12月25日，原告**（乙方）与被告***公司（甲方）签订《商品房买卖补充协议》，内容为：双方确认乙方购买甲方开发的衡阳***商贸物流城五金机电交易中心(M6地块第四部分)70#119室商品房，总价款为916128元，乙方已支付房价总款的50.88%即466128元，对于尚应付的房价总款的49.12%，双方所签订的原合同约定由乙方办理银行按揭借款，因乙方（或政策）的原因，银行不能办理按揭贷款，为此甲方同意乙方一次性付清其余购房款，并给予乙方优惠至440746元，原合同所确定的购房款总额变更为906874元。乙方应当在2018年12月25日前支付该商品房全部价款。同日，原告**向被告***公司支付剩余购房款440746元，被告***公司于2019年3月18日开具金额为906874元的购房款增值税发票。2019年8月，被告书面通知**办理交房手续。8月6日，原告现场查看房产时，发现水管未与水表相连。8月12日，原告至被告处办理交房手续，因被告要求缴纳前期物业服务费3.2元/平方米/月，原告不认可，故未予收房。

另查明，2015年6月1日，衡阳市房地产产权监理处对案涉房屋进行测绘，取得测绘报告一份。2017年3月28日，衡阳市住建局对该房出具编号为20170311《工程竣工验收备案表》，表明该工程于2016年7月14日竣工验收，2017年2月10日取得规划验收合格证。

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对于原、被告双方争议焦点，是否继续履行合同、是否逾期交房及违约责任、原告诉请是否超过诉讼时效问题，本院分别阐述如下：

一、关于合同的继续履行问题，因原告已要求继续履行合同，被告对此无异议，可以认定双方对继续履行合同，并交付房屋达成一致意见。

二、关于被告是否应承担逾期交房的违约责任。本院认为，案涉商铺在2017年3月28日已办理《工程竣工验收备案表》，符合法定交付条件。但，案涉合同第十一条第（二）项约定：“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”本案中，首先，案涉商品房达到交付使用条件后，出卖人还应当按照合同第十一条第（二）项的约定，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应携带的证件资料书面通知买受人办理交付手续。而被告未提供任何证据予以证实，对原告履行了上述义务。其次，双方进行验收交接时，出卖人亦应当出示该合同第九条规定的证明文件即验收备案证明文件、房屋测绘报告等材料。而被告亦未证实向原告出示了上述文件，因此，原告按约亦享有拒绝接收的权利。因双方在合同中约定的交付时间系2018年5月31日，被告在2019年8月才通知原告交房，故而，可以认定被告逾期交房，应承担违约责任。

三、对被告违约责任的承担。其一，根据双方合同约定的第十二条第1项第（2）小项第二款，出卖人应向买受人支付全部房价款按日万分之三的违约金。因原告全部缴纳购房款的时间在2018年12月25日，故从2018年12月26日起计算违约金。其理由是根据双方在2018年12月25日签订的《商品房补充协议》第二条，明确因乙方的原因，银行不能办理按揭手续，为此对合同约定的付款方式进行了变更。故而，在原告自身尚未将购房款的近50%付清之前，便要求被告交房，显然不符合案涉房产为现房的交易惯例及对被告显失公平。其二，至2019年8月，其后原告主张的案涉房屋的水电等不具备交付条件，本院认为，根据双方合同约定的第十条、第十一条第3项，原告未能提供充分证据证实上述设施不满足基本使用功能，不能实现合同目的，且可以通过双方协商采取相应的修复措施，即通过出卖人瑕疵担保责任予以改正，不是原告迟延收房的充分理由。因而，原告2019年8月在被告书面通知交房后迟延收房，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条，应自行承担后期因案涉房产未交付导致的损失扩大的后果。其三，原告主张的因前期物业服务费过高，因而不收房的理由亦不能成立，因双方在案涉合同第二十一条已明确选聘的物业服务公司，对物业费的收取标准有争议，亦可通过协商或其他方式解决，与本案并非同一法律关系，不应以此作为抗辩理由。其四，对被告主张的诉讼时效问题，上述查明事实表明，在2019年8月被告书面通知交房，诉讼时效应从此时开始起算，因此，上述抗辩理由亦不能成立。最后，本院认为，对被告应承担的违约金，综合考虑上述情况，案涉房产在2017年3月28日已具备办理交付条件的情况下，被告应承担未向原告出具相关证明文件、怠于履行通知义务的违约责任，本院酌情将违约金予以调整为，从2018年12月26日起，按购房款每日万分之一承担违约金至2019年8月12日止，共计229天，合计906874×0.0001×229天=20767.41元。

综上所述，案涉合同合法有效，双方皆同意继续履行，案涉房屋已交付，本院予以支持。被告因逾期交房应承担违约责任，赔偿原告相应的违约损失。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十一条、第六百零一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告***（衡阳）有限公司继续履行与原告**签订的合同编号为HY2018022022号《衡阳市商品房买卖合同（预售）》；

二、被告***（衡阳）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告**逾期交房违约金20767.41元；

三、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3156元，由原告**负担984元，被告***（衡阳）有限公司负担2172元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审 判 员　　唐　娟

二〇二二年四月一日

法官助理　　周　奕

书 记 员　　王柯道

附本判决所适用的法律条文：

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

第六百零一条出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。

《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。