**、***（衡阳）有限公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

湖南省衡阳市石鼓区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）湘0407民初1973号

原告：**，男，1981年2月6日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。

委托代理人：何力峰，广东广和（顺德）律师事务所律师。

被告：***（衡阳）有限公司，住所地衡阳市石鼓区蔡伦大道***招商中心。

法定代表人：杨贤辉，该公司总经理。

委托诉讼代理人：周瑞蓉，女，该公司法务主管。

委托诉讼代理人：汤明杰，男，该公司法务。

原告**与被告***（衡阳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人何力峰，被告委托诉讼代理人周瑞蓉、汤明杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，立即向原告交付符合合同约定的“石鼓区角山乡杨岭管理处衡阳***商贸物流城五金机电交易中心(M6地块第四部分)70#121室房屋”；2、判令被告向原告支付逾期交房的违约金341156.82元(以房价款926050元为基数，按日万分之三标准，自2018年6月1日起暂计至2021年10月10日，应计至案涉房屋达到合同约定的交付条件之日止);3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由:2018年3月24日，原、被告签订《街阳市商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖补充协议》，原告向被告购买位于石鼓区角山乡杨岭管理处衡阳***商贸物流城五金机电交易中心(I16地块第四部分)70#121室房屋，总价款926050元。合同第十条约定，供水、排水应与管网连接能正常使用，供电应纳入供电网络正常供电。合同第十一条交付时间和手续中约定，出卖人应在2018年5月31日前向买受人交付商品房，该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。合同第十二条逾期交付责任中约定，出卖人未按约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完所有购房款。原告多次前往现场查看，案涉房屋至今未能通水通电，仍未达到合同约定的交付条件，被告的行为已严重损害原告的利益。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，请法院依法裁判!

***（衡阳）有限公司（以下简称***）辩称，一、原告所主张的权利已过诉讼时效。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告与答辩人于2018年3月24日签订《商品房买卖合同》(以下简称“买卖合同")，约定出卖人应当在2018年5月31日前向买受人(即原告)交付该商品房(M6地块70栋1**)，原告自2018年5月31日就应当知晓自身权利是否受到侵害，2018年5月31日至今已有三年半的时间，原告主张权利已过三年诉讼时效，依法不应支持原告诉求。二、涉案商品房符合交付条件，不存在至今仍未通水通电而导致的迟延交付情形。涉案商品房所在栋于已于2015年6月1日取得衡阳市房地产产权监理处房屋测绘中心发布的房屋测绘报告、2017年3月28日取得衡阳市住房和城乡建设局颁发的工程竣工验收备案表，以上证据均证明，答辩人所售房屋符合法定和约定的交付、使用条件。同时，涉案房屋在2018年已按照合同约定通知被答辩人收房，但被答辩人恶意拖延收房时间，不予配合至答辩人处办理收房手续，造成了交房延期，答辩人并非为违约方。2018年以来，涉案房屋同楼栋其他购房业主陆续有完成交付并装修使用的，不存在原告所述至今未通水电导致不能交付之情形。涉案房屋已满足交房条件，被答辩人恶意不配合交房工作导致的迟延交付情形，应由被答辩人自行承担不利后果。三、原告诉求违约金无事实及法律依据。本案中，涉案房屋在签约前即已通过政府相关部门的竣工验收并完成备案，完全具备交房、使用的条件。原告在签约前即已对涉案房屋进行了详细勘验。现原告恶意拒绝收房，且在交房时间过去三年半后向答辩人诉讼提出交房申请并要求支付违约金的诉求，无事实及法律依据。综上，原告因自身恶意拒绝履约导致涉案房屋至今未能完成交付，相应后果应由原告承担。请求人民法院查清事实，保障答辩人的合法权益，驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的证据5房屋现场照片、视频，因原告未提供照片、视频拍摄原始载体，本院不予采信；2、原告提供的补充证据6通话录音三段，其中2018年8月20日、2019年8月20日、2019年8月27日分别与被告公司工作人员李贵莲、岳总等人的电话录音，可以证实原告就交房等相关事宜跟被告公司工作人员进行了沟通；3、被告提供的证据二，分别系115谢满法等人的水电费收据、缴费清单，因该房并非对案涉房屋移交，与本案不具有关联性，本院不予采信；4、被告提供的案涉房屋测绘报告、竣工验收备案表，三性符合规定，本院予以采信；5、被告提供的证据四2018年7月11日房屋移交确认书、房屋钥匙交接书，用于证实同为70栋101号商铺业主，已办理了房屋交付使用手续。因该房亦非对案涉房屋移交，认证意见同上，本院不予采信；5、被告提供证据五部分现场照片，可以证实在照片拍摄时2021年12月案涉房屋确已安装水、电表的事实，本院予以采信；6、被告补充提交的证据一，案涉房屋现状照片，可以证实原告已于2022年3月1日对该房拟出租的事实。7、被告补充提交的证据二，通话录音，可一并证实上述第6点认定的事实。

本院经审理认定事实如下：2018年3月24日，原告**（买受人）与被告***（衡阳）有限公司（出卖人）签订一份HY2018020748号《商品房买卖合同》，约定要点如下：1、买受人购买位于石鼓区角山乡杨岭管理处衡阳***商贸物流城五金机电交易中心(I16地块第四部分)70#121室房屋，建筑面积123.45平方米，总价款935499元；2、合同第九条约定，商品房交付条件（1）该商品房已取得法定建设工程竣工验收备案证明文件（2）该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；3、合同第十条商品房相关设施设备交付条件，基础设施设备（1）供水、排水，交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市供水、排水管网连接。或满足基本使用需要。（2）供电，交付时纳入城市供电网并正式供电。或满足基本使用需要。（3）公共服务及其他配套设施，小区内非市政道路，2016年7月15日达到满足使用功能。小区内非市政道路未达到上述约定的条件的，按政府相关规定处理。4、合同第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。5、合同第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）按照逾期时间，在逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三（该比率不低于万分之二）的违约金。该合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第7条，如乙方未按本协议约定的日期付清房款，甲方除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同及本协议约定的相应时间为乙方办理《房屋所有权证》及交付房屋，在该种情况下甲方无须承担由此导致逾期办理房屋所有权证或逾期交房的任何责任。2018年12月25日双方签订《商品房买卖补充协议》，将合同总价款变更为926050元。合同及补充协议签订后，同日，买受人**向被告支付购房款926050元，2019年4月3日，办理了房产登记手续。2019年8月10日，被告向原告邮寄《交房须知》，通知**携带交房通知书、购房合同等资料办理交房手续，并在该文件中确定前期物业管理费为3.2元/平方每月。2019年8月12日，原告至被告处办理交房手续，因被告要求缴纳前期物业服务费3.2元/平方每月，原告不认可。并在同月6日，原告现场查看房产时，发现水管未与水表相连，并存在门前地面未硬化的情况。直至于2022年3月1日对该房拟出租。

2015年6月1日，衡阳市房地产产权监理处对案涉房屋进行测绘，取得测绘报告一份。2017年3月28日，衡阳市住建局对该房出具编号为20170311《工程竣工验收备案表》，表明该工程于2016年7月14日竣工验收，2017年2月10取得规划验收合格证。

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。对于原、被告双方争议焦点，是否继续履行合同、是否逾期交房及违约责任、原告诉请是否超过诉讼时效问题，本院分别阐述如下：

一、关于合同的继续履行问题，因原告已要求继续履行合同，并对案涉房产进行了招租，且被告亦表示案涉房产已交付使用，可以认定双方对继续履行合同，并交付房屋达成一致意见。

二、关于被告是否应承担逾期交房的违约责任。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。根据上述法律规定，本案中，案涉商铺在2017年3月28日已办理《工程竣工验收备案表》，符合法定交付条件。但，涉案合同第十一条第（二）项约定：“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”本案中，首先，案涉商品房达到交付使用条件后，出卖人还应当按照合同第十一条第（二）项的约定，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应携带的证件资料书面通知买受人办理交付手续。而被告未提供任何证据予以证实，对原告履行了上述义务。其次，即便按照原告提供的在2019年8月10日，向原告邮寄的《交房须知》，双方进行验收交接时，出卖人亦应当出示该合同第九条规定的证明文件即验收备案证明文件、房屋测绘报告等材料。而被告亦未证实向原告出示了上述文件，因此，原告按约亦享有拒绝接收的权利。再次，***抗辩称，按合同第十一条（二）项的约定，买受人未收到交付通知书的，应以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。但本案中，出卖人向买受人邮寄了交付须知，与上述约定不符，因此本院不予支持。最后，因双方在合同中约定的交付时间系2018年5月31日，被告在2019年8月10日才通知原告交房，故而，可以认定被告逾期交房，应承担违约责任。

三、对被告违约责任的承担。其一，根据双方合同约定的第十二条第1项第（2）小项第二款，出卖人应向买受人支付全部房价款按日万分之三的违约金。因原告全部缴纳购房款的时间在2018年12月25日，故从2018年12月26日起计算违约金。其理由是根据双方在2018年12月25日签订的《商品房补充协议》第二条，明确因乙方的原因，银行不能办理按揭手续，为此对合同约定的付款方式进行了变更。且在合同附件四第7条也有未付清房款，被告不承担交房责任的约定。故而，在原告自身尚未将购房款的近50%付清之前，便要求被告交房，显然不符合案涉房产为现房的交易惯例及对被告显示公平。其二，至2019年8月10日，其后原告主张的案涉房屋的水电未接通、门前地面未硬化、绿化未完成，不具备交付条件，本院认为，根据双方合同约定的第十条、第十一条第3项，原告未能提供充分证据证实上述设施不满足基本使用功能，不能实现合同目的，且可以通过双方协商采取相应的修复措施，即通过出卖人瑕疵担保责任予以改正，不是原告迟延收房的充分理由。因而，原告2019年8月10日在被告发出交房通知后迟延收房，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条，应自行承担后期因案涉房产未交付导致的损失扩大的后果。其三，原告主张的因前期物业服务费过高，因而不收房的理由亦不能成立，因双方在案涉合同第二十一条条已明确选聘的物业服务公司，对物业费的收取标准有争议，亦可通过协商或其他方式解决，与本案并非同一法律关系，不应以此作为抗辩理由。其四，对被告主张的诉讼时效问题，上述查明事实表明，在2019年8月10日被告发出交房须知后，就案涉房产的交付，原告数次找过被告予以协商，因此，上述抗辩理由亦不能成立。最后，本院认为，对被告应承担的违约金，综合考虑上述情况，案涉房产在2017年3月28日已具备办理交付条件的情况下，被告应承担未向原告出具相关证明文件、怠于履行通知义务的违约责任，本院酌情将违约金予以调整为，从2018年12月26日起，按购房款每日万分之一承担违约金至2019年8月12日止，共计229天，合计926050×0.0001×229天=21206.55元。

综上所述，案涉合同合法有效，双方皆同意继续履行，案涉房屋已交付，本院予以支持。被告因逾期交房应承担违约责任，赔偿原告相应的违约损失。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十一条、第六百零一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：

一、被告***（衡阳）有限公司继续履行与原告**签订的HY2018020748号《商品房买卖合同》；

二、被告***（衡阳）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告**逾期交房违约金21206.55元；

三、驳回原告**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3209元，由被告***（衡阳）有限公司负担2209元，剩余部分由原告**自行负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。

审 判 员　董晓军

二〇二二年四月十一日

法官助理　郑　琳

书 记 员　邓乐天

附本判决引用的法条：

《中华人民共和国民法典》

第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。

依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。

第六百零一条出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。

第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十一条、第六百零一条，

《中华人民共和国建筑法》

第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：

(一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;

(二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。