*****科贸有限公司、***市电焊条厂房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

河北省***市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀01民再44号 再审申请人（一审被告）：*****科贸有限公司。住所地：***高新区天山大街**号**号***室。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，河北和***事务所律师。 委托诉讼代理人：***，河北和***事务所律师。 被申请人（一审原告）：***市电焊条厂。住所地：***高新区天山大街**号**号。 法定代表人：***，该厂厂长。 委托诉讼代理人：香橙，该厂职工。 委托诉讼代理人：***，河北燕***律师事务所律师。 再审申请人*****科贸有限公司（以下简称**公司）与被申请人***市电焊条厂（以下简称电焊条厂）房屋租赁合同纠纷一案，***高新技术产业开发区人民法院于2016年12月30日作出（2016）冀0191民初951号民事判决，**公司不服，上诉于本院。本院审理期间，**公司撤回上诉，本院于2017年3月23日作出（2017）冀01民终2452号民事裁定，予以准许，一审判决已经发生法律效力。**公司不服，向本院申请再审。本院于2017年12月12日作出（2017）冀01民申104号民事裁定，本案由本院提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人**公司的委托诉讼代理人***、***，被申请人电焊条厂的委托诉讼代理人香橙、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审原告电焊条厂向法院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的厂房租赁协议；2、判令被告支付原告自2016年1月1日至2016年6月30日的租金129888元及违约金17729.7元；3、被告将租赁厂***后返还原告。后原告电焊条厂当庭变更第二项诉讼请求为租金及违约金主张支付至其实际腾房之日。事实和理由：2015年12月25日，原告与被告就被告租赁原告标准厂房的有关事宜签订了《租赁协议》，约定被告租赁原告标准厂房（含配套小房）共计1804平方米，月租金21648元；每个季度交一次，每季初10号前一次交清；租赁期一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。租赁期间，被告自2016年1月1日起开始拖欠资金，截至2016年6月30日，被告累计欠付原告租金共计129888元。经原告多次催收，被告一直未能支付。因此，原告于2016年5月4日发函通知被告解除《租赁协议》，并要求被告在30日内搬离。现30日已满，被告仍拒不支付租金和搬离。为维护原告合法权益，请求依法判如所请。 一审被告**公司辩称，《租赁协议》是无效协议，原告要求解除与被告之间的《租赁协议》不能得到支持。原告要求支付租金及违约金，也基于协议无效，无权要求。原告不是该厂房的所有权人，无权要求被告腾房。 ***高新技术产业开发区人民法院一审查明，2015年12月25日，原告电焊条厂与被告**公司签订《租赁协议》，约定被告租赁原告标准厂房（含配套小房）共计1804平方米，月租金21648元。每个季度交一次租金，每季初10号前交清；租赁期一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止。原告保证出租房屋产权归原告所有，确保被告在协议期内正常使用。协议期内，原告如遇企业改制等不可抗拒原因需提前收回所租房屋，须提前30天通知被告搬迁。被告须按期足额向原告交付租赁费。逾期缴纳按每天千分之一比例向原告支付违约金。租赁期内，被告如遇特殊情况需退租，必须提前30天通知原告。该《租赁协议》签订后，被告**公司正常占用原告厂房。2016年5月4日原告给被告发出《***市电焊条厂通知》，内容为因被告逾期三个月未交租金，构成违约。原告通知被告30日内补交房租并搬离，解除租赁合同。当日被告给原告发出《关于电焊条厂通知的复函》，内容为：对原告通知不认可；租赁协议未到期。据悉，该场地已归属他单位所有，被告无法履行付款义务，原告未作出合理说明，被告不存在违约；原告所作通知没有依据。被告**公司至今未给付原告租金。 另查明，2015年12月25日原、被告签订的《租赁协议》为续签。原告提交银行转账记录4页及河北银行进账单8份，用以证明被告**公司以前即租赁原告厂房，被告2014年至2015年底向原告正常交纳房租，原告委托***市铁丝厂收取租金。被告质证认为原告未在举证期限内提交该证据，且该证据并不能证明原告对被告占用厂房有所有权。 再查明，2015年9月7日，高新区房地产违法建设处理工作领导小组召开专题会议，并制作《专题会议纪要》，该纪要第一条为：市电焊条厂建设的科研办公楼项目未取得施工许可违法施工已处罚到位。考虑企业生产现状，地块内原有厂房由企业做出承诺，限期拆除。2015年9月原告作出《***》，原告承诺在建的科研办公综合楼项目用地经收储，在公开出让前将完成原有土地上厂房车间的搬迁和拆除工作。2015年11月13日***市国土资源局与原告电焊条厂签订《企事业单位国有土地使用权收回（购）合同》，***市国土资源局有偿收回原告电焊条厂所占用土地的国有土地使用权，收回面积为16636.42平方米（合24.95亩）。该合同第六条第1项为：原告应保证土地及地上附着物设施完整，使用正常。2016年3月25日，原告电焊条厂与河北中安机电工业有限公司及***市万和房地产开发有限公司签订《合作协议书》，约定三方以原告位于亩土地为基础，共同创建“科研办公楼及生产车间”项目。原告以土地投入，河北中安机电工业有限公司及***市万和房地产开发有限公司以资金投入并建设施工等事项。2016年5月4日原告与***市万和房地产开发有限公司共同向河北中安机电工业有限公司发出《关于解除“合作开发”及有关事宜的函告》。 ***高新技术产业开发区人民法院一审认为，原、被告签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不存在欺诈、胁迫或恶意串通等合同无效的法定情形，予以确认。合同签订后，被告**公司占有使用合同项下的房屋，但一直未付租金，属于违约，被告应当支付原告租金并承担违约责任。2015年12月25日原、被告签订本案《租赁协议》时，原、被告均应知道原告电焊条厂土地使用权已被收回及高新区管委会考虑原告生产现状、原有厂房由原告承诺拆除。2016年3月25日原告、河北中安机电工业有限公司与***市万和房地产开发公司签订《合作协议书》，约定三方共同创建“科研办公楼及生产车间”项目，并未对原告原有厂房进行处置。综上，原告电焊条厂土地使用权被土地部门收回、高新区管委会的专题会议及原告、河北中安机电工业有限公司与房地产公司的合作均未变更原告占用土地上原有厂房的权属，被告**公司享有租赁合同约定的权利占用了原告厂房，亦应承担给付原告房租的义务。被告自2016年1月1日起至今未给付原告房租，属***履行主要合同义务，经催告后仍未履行，且明确表示不履行合同义务，不能实现合同目的，故原告要求解除《租赁协议》符合法律规定，予以支持。作出以上认定基于庭审查明的事实，被告应承担租金及违约金至2016年第四季度。租赁合同解除后，双方已不存在租赁关系，现原告要求支付合同解除后租金及违约金至实际腾房之日止的诉讼请求，不予支持。原告可另行诉讼解决占用费问题。原、被告《租赁协议》约定月租金21648元，每季度10号前一次交清，故被告应给付原告2016年1月1日至2016年12月31日房屋租金259776元。根据公平原则及本案实际情况，原、被告约定的违约金以租赁费每日千分之一计算过高，违约金应当以同期中国人民银行贷款利率计算为宜。因被告欠付租金不能实现合同目的，符合合同解除条件，原告要求被告将厂***后返还原告符合法律规定，应予支持，但应给被告必要的准备时间，被告应在判决生效后30日内腾空厂房并返还原告。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）》第二十九条之规定，一审判决为：一、解除原告***市电焊条厂与被告*****科贸有限公司于2015年12月25日签订的《租赁协议》；二、被告*****科贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告***市电焊条厂租金259776元及2016年应付租金的违约金（每季度租金64944元应每季度10日前交纳，自每期应付租金之日起至2016年12月31日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告*****科贸有限公司于本判决生效后30日内将租赁厂***返还给原告***市电焊条厂；四、驳回原告***市电焊条厂的其他诉讼请求。 **公司不服，上诉于本院。本院审理期间，**公司撤回上诉，本院裁定予以准许。 **公司申请再审称，一、原审判决认定事实错误，程序违法。（一）被申请人对出租的厂房不享有所有权，而原审法院凭空推定“被申请人占用土地上原有厂房的权属”是错误的。1.原审法院的推定违反了物权法关于不动产权属的规定，被申请人没有诉争厂房的“不动产权属证书”，其不动产权属不是基于占有而取得。2.法院推定厂房的权属，违反了民诉法程序的规定。本案是合同纠纷，而非确权之诉，原审法院在被申请人没有不动产权属证书的情况，审理租赁物的权属问题，并作出认定，违反了民诉法的规定。首先，2011年12月15日，申请人与被申请人就开始合作开发对包括该厂房在内的20亩地进行研发建设，由申请人经营管理，所以申请人对厂房一直享有经营管理权，是合法使用该厂房，并非基于租赁。其次，2015年11月13日，被申请人与***市国土资源局签订《土地使用权收回合同》，将含有该厂房在内的土地由市国土局有偿收回，补偿款全部支付给被申请人。所以，被申请人无权要求在2015年12月25日将该厂出租给申请人。最后，在2016年3月30日河***众创空间有限公司（以下简称百舸公司）与市国土局签订《国有建设用地使用权出让合同》，含有该厂在内的宗地面积为16560.72平方米出让给百舸公司，那么该地上没有进行不动产权登记的厂房，权利人不是被申请人。（二）申请人与被申请人签订的《租赁协议》是无效的，而原审法院认定有效，且让申请人支付租金错误。被申请人对租赁物不享有所有权，该租赁物没有不动产权属证书，也没有进行不动产权登记，也不具备建设工程规划***，也不是经主管部门批准建设的，被申请人违反了物权法的强制性规定，以违章建筑与申请人签订《租赁协议》，故该协议无效。（三）被申请人出示的《***》是承诺拆除科研楼占地范围内的厂房和科研楼。本案诉争的租赁物厂房并不在该土地范围内，与本案诉争的租赁厂房无关。双方对此均无异议，而原审判决认定双方均知道原有厂房由原告承诺拆除显属错误。（四）原审法院用裁定的方式改变原审判决的主体内容而非笔误，这一做法是错误的。原审法院裁定将原判决书中第4页第9－11行等中的“被告**公司”直接改判为“河北中安机电工业有限公司”，将原判决的第三项“被告河北中安机电工业有限公司”直接改判为“被告*****科贸有限公司”，违背了民诉法规定的两审终审制。二、原审判决适用法律错误，原审法院依据民法通则第八十四条，合同法第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百三十六条，合同法解释（二）第二十九条的规定作出判决是错误的。依据物权法第十六条、第十七条、第三十九条及合同法第五十二条第五项的规定，被申请人没有不动产权属证书，双方签订的《租赁协议》是无效的，目前该厂房的权利人已经不是被申请人，被申请人无权出租该厂房并获得收取租金的收益，无权要求申请人腾出厂房。请求依法撤销一审判决，改判驳回被申请人的诉讼请求，并由被申请人承担诉讼费用。 电焊条厂辩称，一、一审判决认定事实清楚，程序合法。1.涉案厂房系答辩人依法建造，不是违章建筑，根据物权法第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。这一规定确立了建筑物权，即无证房或证件不全的房屋不是违章建筑，更何况，答辩人持有有权机关颁发的案涉厂房的建设用地规划***、建设工程规划***等证件，因此，答辩人享有对案涉厂房的占有、使用、管理、收益和处分的权利。2.根据最高法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复精神，该厂房有无产权证书，均不影响《租赁协议》的效力，更不能否认答辩人对案涉厂房享有的权利。3.答辩人与被答辩人签订了《租赁协议》，明确了双方的权利义务，更是双方对答辩人是案涉厂房权利人的确认。4.根据高新区房地产违法建设处理工作领导小组《专题会议纪要》精神，答辩人与市国土局签订的《企事业单位国有土地使用权收回（购）合同》，在案涉厂房依法拆除或移交前，答辩人仍然享有占有、使用、管理、收益和处分的权利。二、一审法院适用民法通则相关条款完全正确。被答辩人所讲的物权法相关条款与本案无关。三、被答辩人提起上诉后，又主动、自愿撤回了上诉，此行为表明：被答辩人对一审判决结果是认可和接受的，且其主动、自愿放弃了上诉权利。被答辩人现在又申请再审，分明是在滥用诉讼权利，浪费司法资源。请求驳回其再审请求。 本院再审查明的事实除与***高新技术产业开发区人民法院一审查明的事实一致外，另查明，百舸公司2017年8月14日出具《情况说明》，证明电焊条厂以法人独资形式成立了百舸公司，并以百舸公司名义竞拍了土地和项目建设报批等相关手续；另外百舸公司同意按照相关会议纪要精神和***市工信局的要求，仍由***市电焊条厂对外出租现有地上建筑物、生产车间、附属设施等，所得租金均由***市电焊条厂全部用于支付职工基本生产费等。 本院再审期间，再审申请人**公司向本院递交“中止审理申请书”，以本案的审理必须以（2018）冀01民终811号案件审理结果作为依据为由，请求中止本案审理。 本院再审认为，再审申请人与被申请人签订的《租赁协议》，是双方真实意思表示，合法有效。电焊条厂已经依约将厂房交由**公司使用，后因其他情况，厂房所占土地的所有权人变更为百舸公司，案涉厂房作为地上建筑，双方均未提交证据证明厂房的权属发生了改变，**公司在庭审中亦认可厂房仍由**公司占有使用，还在生产，故案涉厂房土地权属的改变，并未影响**公司正常的租赁使用。即使案涉厂房的权属发生改变，依据百舸公司2017年8月14日出具《情况说明》，百舸公司仍然同意电焊条厂出租现有地上建筑物、生产车间、附属设施等，应认定电焊条厂仍然对案涉厂房享有使用、管理、收益和处分的权利。本案为租赁合同纠纷，电焊条厂有权对外出租案涉厂房，**公司能够正常使用，应依约缴纳租金。再审申请人**公司称本案的审理应以另案的结果为依据，但未提交证据证明本案与另案之间的关系，对其中止审理的请求不予支持。综上所述，再审申请人**公司的再审理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持***高新技术产业开发区人民法院（2016）冀0191民初951号民事判决。 二审案件受理费40元，由再审申请人*****科贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　*** 审判员　　*** 二〇一八年三月二十三日 书记员　　***