南京锦东园林工程有限公司与南京市江宁区麒麟街道麒麟门社区居民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）苏01民终9580号

上诉人（原审被告、反诉原告）：南京锦东园林工程有限公司，住所地南京市江宁区东山街道宏运大道**。

法定代表人：戴家朋，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：汤小玲，上海锦天城(南京)律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京市江宁区麒麟街***门社区居民委员会,住所,住所地南京市江宁区麒麟街***门社区居民委员会div>

法定代表人：周正好，该居委会主任。

委托诉讼代理人：高从福，南京市江宁区麒麟法律服务所法律工作者。

上诉人南京锦东园林工程有限公司（以下简称锦东园林公司）因与被上诉人南京市江宁区麒麟街***门社区居民委员会（以下简称麒麟门社区）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

锦东园林公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、五项，依法改判或发回重审；2.案件受理费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人提起本诉主体资格是否适格，一审认定事实不清。一审判决认可案涉土地涉及到被征收，但未对何时被征收作出认定，直接影响到被上诉人主张依据双方签订的案涉《租赁合同》要求上诉人向其返还案涉土地的请求权基础能否成立。二、一审判决判令上诉人将承租的案涉土地88.28亩返还给被上诉人，认定事实错误。一审判决书中载明“案涉部分土地被征收为国有土地”，被上诉人自认案涉土地中己有10亩土地被麒麟科创园使用，却作出要求上诉人继续返还88.28亩土地并承担土地占用费的裁判，明显有失公允且无法执行。三、被上诉人要求给付2017年7月30日-2018年12月30日期间的土地占用金82400元。一审法院判决要求上诉人承担“自2017年8月1日起按700元/亩/年的价格计算至实际返还之日”超出其诉讼请求。即使被上诉人有增加或变更诉讼请求的意愿，也应当在举证期内提出。四、上诉人在承租案涉土地时，依双方签订的《租赁合同》第六条第一款第5项约定，案涉土地交付于上诉人时所涉及到土地上原有物的青苗费补偿费应当是被上诉人承担的合同义务，本合同中并没有约定上诉人承担此笔费用。上诉人提供了编号为：1339568,加盖“南京市江宁区麒麟镇麒麟门社区居民委员会财务专用章”的“农村合作经济组织内部结算凭证”，己足以证明被上诉人收到了上诉人垫付的青苗费补偿费，被上诉人却无证据证明其不应当返还该笔款项给上诉人，一审法院认为上诉人未提供证据证实垫付，对该部分农田的青苗费的主张，认定事实错误。五、一审判决认定上诉人与被上诉人的书面租赁合同到期后，仍实际使用案涉土地。却又仅依据合同到期后双方未另行签订书面租赁协议，即不认可双方存在不定期合同关系，事实认定有误，适用法律错误。六、本案在审理过程中，被上诉人已确认了对上诉人的部分苗木进行了毁损的事实，但一审法院未就该部分苗木的毁损作为认定及裁判，亦有失公允。综上，上诉人与被上诉人签订的案涉书面租赁合同到期后，虽未签订书面租赁合同，但上诉人继续实际使用着承租土地，原租赁合同继续有效，租赁期为不定期。在承租期内遇政府征收，上诉人有权获得相应补偿。请求支持上诉人的上诉请求。

麒麟门社区辩称：一、2017年7月30日双方所签订的合同期满后，上诉人未曾向被上诉人申请续租土地，上诉人至今未曾向被上诉人交过土地占用金，上诉人的用地行为是占用行为。二、根据合同第八条第六款的规定，合同期满如继续租用，双方应于本合同期满前半年签订租赁合同，因上诉人未曾向被上诉人申请及办理相关续租手续，根据合同法的相关规定，上诉人应当在恢复土地原样后，将土地返还给被上诉人。三、上诉人要求返还垫付的青苗费136280元，该费用是因上诉人需租用被上诉人的土地而形成，被上诉人在收回农民种植承包的土地时支付的青苗费，应当由上诉人支付的款项，该款项应当由用地人承担。在上诉人出具的收据收款栏中已注明是一次性青苗费、鱼塘等补偿款，并非是预收款项和代收的款项。四、上诉人要求被上诉人支付征收补偿费，不符合双方所签合同中第八项第四条的约定，该项约定是合同履行期间，如遇国家征收和集体征用该块土地，租赁土地上乙方投资部分补偿费归乙方所有，这个约定指的是合同期内，合同以外期间不存在此项约定，也不在此项约定范围内。双方自2017年8月1日起，已不存在租赁关系，根据双方所签合同第五条及合同法第235条的规定，上诉人应当将所租赁土地恢复原样后交还给被上诉人，上诉人要求对于设施项目的补偿，没有事实和法律依据。一审法院已将租地中的土建设施估价要求被上诉人支付，已是对上诉人最大程度的理解，对建筑物应由上诉人无条件的撤走，符合合同约定和法律规定，综上，请求维持原判。

麒麟门社区向一审法院提出诉讼请求：判令锦东园林公司1.返还位于麒麟门社区××西××88.28亩土地；2.支付土地占用金（自2017年7月30日起按700元／亩·年的价格计算至实际返还之日止）；3.承担本案的诉讼费用。

锦东园林公司向一审法院提出反诉请求：1.确认其与麒麟门社区在合同期满后双方存在事实上的租赁合同关系；2.支付其所垫付的清表费136280元及其利息(自2007年8月1日起按6%的标准计算至实际给付之日止)；3.支付征收补偿费5019226元；4.承担本案诉讼费。

一审法院认定事实：2007年8月1日，麒麟门社区与锦东园林公司签订《土地租赁合同》，约定：“甲方（出租方）：江宁区汤山街***门社区（以下简称甲方）乙方（承租方）：南京锦东园林工程有限公司（以下简称乙方）为了园林科学培育技术的推广，甲方将集体所有的土地租赁给乙方，用于园林科学技术的开发应用。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规和政策规定，甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，共同信守。一、土地的面积、位置甲方两委会同意并报街道办事处批准，将位于麒麟门社区××西××88.28亩（具体面积、位置以合同附图为准）土地租赁给乙方使用。二、土地用途及租赁形式1、土地用途为园林科学培育技术的开发、推广、培训、服务。……三、土地的租赁期限该地租赁期限为拾年，自2007年8月1日至2017年7月31日止。四、地上、地上物的处置在合同有效期内同第一条确定范围内的地上物由乙方无偿使用并加以维护；待合同期满或解除时，按使用的实际状况与所租赁的土地一并归还甲方。五、租金及交付方式1、该土地的租赁金为每亩每年人民币700元，租赁金每年共计人民币61796元。2、每年7月31日前，乙方向甲方全额交纳本年度的租赁金。六、甲乙双方的权利和义务（一）甲方的权利和义务……5、甲方负责在租赁起始日之前将本合同约定土地上原有的人财物转移并安置完毕。……（二）乙方的权利和义务……2、享有租赁土地上的收益权和按照合同约定兴建、购置财产的所有权。……八、合同的变更和解除……4、本合同履行期间，如遇国家征收或集体征用该土地，租赁土地上乙方投资部分补偿费用归乙方所有。……6、本合同期满，如继续租用乙方享有优先权，双方应于本合同期满前半年签订未来租赁合同。九、违约责任1、在合同履行期间，任何一方违反本合同约定，视为违约，免当年的土地租金，并赔偿对方应违约而造成的实际损失。2、乙方应按照本合同约定的期限足额支付租金，如乙方逾期30日未支付租金，则甲方有权利解除本合同。……”。土地租赁合同并对其它事项进行了约定。土地租赁合同签订后，麒麟门社区交付了租赁物，锦东园林公司向麒麟门社区支付了合同约定期限内的土地租金。土地租赁合同到期后，双方未另行签订租赁协议，锦东园林公司实际使用租赁物至今，但锦东园林公司未再向麒麟门社区支付合同期满后的租金。

一审另查明，案涉部分土地被征收为国有土地。

2019年1月，麒麟门社区向一审法院提起诉讼，要求锦东园林公司支付占有使用费并返还土地。锦东园林公司则提起反诉，要求支付其垫付的部分费用并赔偿其补偿费用。审理中，锦东园林公司申请对案涉土地上的建筑物及苗木进行鉴定。一审法院依法委托江苏宁价保险公估有限公司(以下简称宁价公估公司)进行了鉴定。2020年1月2日，宁价公估公司出具公估鉴定报告，公估价格非苗木项目714290.9元；苗木项目4304935.5元，合计5019226元(取整)。锦东园林公司支付鉴定费250000元。锦东园林公司对其提出垫付了部分农田的清表费的主张，未提供证据予以证实。因当事人意见分歧,致调解未成。

一审法院认为，当事人应当按照约定履行各自的义务。麒麟门社区与锦东园林公司签订的土地租赁合同系双方真实意思的表示，应受法律保护。在租赁期间届满后，双方未另行签订租赁合同，锦东园林公司亦未实际向麒麟门社区交纳合同期满后的土地租金，故双方的合同权利义务因合同期满而终止，锦东园林公司应返还麒麟门社区案涉土地，故对麒麟门社区要求锦东园林公司返还案涉土地的诉讼请求，一审法院予以支持，因麒麟门社区在与锦东园林公司签订《土地租赁合同》时明知锦东园林公司使用该租赁土地种植树木，故在返还土地时应给予其处理树木的相应期限。锦东园林公司在合同期限届满后，仍实际使用案涉土地，应按合同约定支付实际占有使用期间的占有使用费，计算日期应自2017年8月1日起计算，超过该日期的部分，一审法院不予支持。故对麒麟门社区的该项诉讼请求，一审法院部分予以支持。锦东园林公司反诉要求麒麟门社区返还其垫付的清表费，因麒麟门社区不予认可，其亦未提供证据予以证实，故一审法院对此不予支持。在租赁期间，锦东园林公司对案涉土地上进行了部分扩建、改造，参照双方合同的约定，锦东园林公司在返还土地时麒麟门社区对扩建、改造的部分应予补偿，故对锦东园林公司主张的要求支付补偿费用的诉讼请求，一审法院部分予以支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、南京锦东园林工程有限公司于2020年11月30日前将位于南京市江宁区亩土地上的苗木项目部分自行清理并将该案涉土地（含非苗木项目）返还给南京市江宁区麒麟街***门社区居民委员会；二、南京锦东园林工程有限公司于2020年11月30日前给付南京市江宁区麒麟街***门社区居民委员会土地占有使用费（自2017年8月1日起按700元／亩·年的价格计算至实际返还之日止）；三、南京市江宁区麒麟街***门社区居民委员会支付南京锦东园林工程有限公司非苗木项目补偿款714290.9元，于南京锦东园林工程有限公司将案涉土地返还后10日内付清；四、驳回南京市江宁区麒麟门社区办事处的其他诉讼请求；五、驳回南京锦东园林工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费970元，反诉案件受理费减半收取为23517元，鉴定费250000元，合计由麒麟门社区负担35000元，锦东园林公司负担239487元。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。

二审查明，2018年1月23日，江苏省国土资源厅发布《江苏省人民政府关于南京市江宁区2017年度第8批次村镇建设用地的批复》（苏政地[2018]11号），该批复中有将麒麟街***门社区、泉水社区等部分集体农用地转为建设用地并征收为国有的内容。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方签订的租赁合同约定，案涉土地租赁期限10年，至2017年7月31日届满，上诉人应当于2017年8月1日返还案涉土地。但上诉人未返还土地，未按合同约定向被上诉人交纳使用费，且被上诉人陈述其多次主张上诉人返还土地。据上，本院对上诉人认为双方当事人之间形成不定期租赁关系的主张，不予采信。

根据本案查明的事实，案涉部分土地被征收为国有土地。上诉人主张，其承租的土地中10亩土地被麒麟科创园占有使用，被上诉人一、二审中对此亦予以认可。故一审法院判决上诉人向被上诉人返还租赁合同中约定的88.28亩土地不当，本院予以纠正。合同期满后，上诉人未返还土地，继续占有使用，被上诉人向其主张占有使用费，于法有据。双方当事人均认可10亩土地被案外人占有使用，但均没有提交证据证明案外人何时占有使用该10亩土地，本院结合当事人提交的苏政地[2018]11号文件的内容和时间，认定2018年1月23日后，上诉人对其占有使用的78.28亩土地向被上诉人支付占有使用费。

2019年1月4日，被上诉人向一审法院提交书面起诉书，请求判令上诉人返还土地，并给付2017年7月30日至2018年12月30日期间的占有使用费。2020年6月2日，在一审法院组织双方质证过程中，被上诉人明确主张上诉人给付其截止案涉土地返还之日的占有使用费，上诉人对此亦做出回应。据此，结合本案的相关事实及审理情况，为减少当事人诉累，一审法院在本案中一并处理案涉土地相关占有使用费，判决上诉人给付被上诉人土地占有使用费至案涉土地返还土地之日，并无不当。

关于上诉人向被上诉人主张返还136280元款项问题。上诉人称该费用系其垫付的“清表费”，被上诉人不予认可。上诉人向被上诉人给付该款项后，上诉人向被上诉人出具的收据中对该费用记载为，“租用土地壹次性青苗、鱼塘等补偿费”。且自上诉人2007年10月向被上诉人给付该款项至提起本案诉讼，十多年时间，上诉人也从未向被上诉人主张返还该款项。故一审法院对上诉人该主张未予支持，并无不当。

上诉人虽提交了“接处警工作登记表”、“其林苗圃勘探苗木清单”等证据证明被上诉人毁损了其苗木，但其反诉请求中并未主张被上诉人赔偿毁损苗木费用。上诉人二审认为，一审法院对此未认定裁判，有失公允的上诉理由，本院不予采信。

综上，锦东园林公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，

判决如下：

一、维持江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初984号民事判决第三、四、五项；

二、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初984号民事判决第一项为：南京锦东园林工程有限公司于2021年3月1日前将位于南京市江宁区亩土地上的苗木项目部分自行清理并将该案涉土地（含非苗木项目）返还给南京市江宁区麒麟街***门社区居民委员会；

三、变更江苏省南京市江宁区人民法院（2019）苏0115民初984号民事判决第二项为：南京锦东园林工程有限公司于2021年3月1日前给付南京市江宁区麒麟街***门社区居民委员会土地占有使用费(自2017年8月1日起按700元/亩·年的价格计算至实际返还之日止；自2017年8月1日起至2018年1月23日按88.28亩标准计算，自2018年1月24日起至实际返还之日按78.28亩标准计算)。

如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费970元，反诉案件受理费减半收取23517元，鉴定费250000元，由南京市江宁区麒麟街***门社区居民委员会负担35000元，南京锦东园林工程有限公司负担239487元。二审案件受理费6435元，由南京锦东园林工程有限公司负担6009元，南京市江宁区麒麟街***门社区居民委员会负担426元。

本判决为终审判决。

审判长　　钮丽娜

审判员　　白文虎

审判员　　张旭东

二〇二一年一月二十一日

法官助理焦玲

书记员戴苗