黔西某某门业有限公司、黔西市产业基地经营贸易有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔05民终4295号 上诉人（原审被告）：黔西***门业有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县产业基地经济发展园，统一社会信用代码91520522069948860T。 法定代表人：**具，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：**，黔西市中心法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：黔西市产业基地经营贸易有限公司（原黔西县产业基地经营贸易有限公司），住所地：贵州省毕节市黔西县**办事处岔白社区，统一社会信用代码91520522577107101K。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：**，男，1982年6月24日出生，汉族，住贵州省黔西县，系该公司员工。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：***，男，1976年12月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区，系该公司法律顾问。 上诉人黔西***门业有限公司（以下简称：***门业公司）因与被上诉人黔西市产业基地经营贸易有限公司（以下简称：产业基地贸易公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省黔西市人民法院（2021）黔0522民初847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人***门业公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人租金14,690元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2013年，黔西岔白工业园区招商时，招商局负责人向上诉人等商户宣传（承诺）称“地区和政府对厂房租赁政策非常好，实行三年免租，两年减半收厂房租金，进园区后即可改签厂房租赁合同优先享受三年免租政策。”之后黔西县主要领导来视察指导工作时，对厂房租金实行“三年全减免，第四五年减半收厂房租金”的政策扶持方式进行了确认。从2013年至2017年4月期间、被上诉人均未向上诉人提出过收取租金。2017年4月28日上诉人再次续租1年，期间支付被上诉人租金14,500元。租期满后，上诉人于2018年5月另行租用黔西三阳植物油工贸有限公司房屋开始搬迁，同年7月正式投产。一审判决认定上诉人2018年5月1日至2019年7月30日期间继续租用被上诉人厂房并以2017年4月28日双方签订的《租赁合同》约定推断上诉人应当支付72,975元租金无事实法律依据。一是双方没有签订续租合同；二是被上诉人未提供证据证实续租事实；三是上诉人已于2018年5月另行承租厂房搬迁生产，完全没有继续使用被上诉人厂房必要。另外，根据被上诉人起诉状第二页的内容，2013年1月24日至2014年1月25日应当认定为免租金期间（上诉人实际使用仅6个月）。上诉人在未支付第一年租金情况下还连续享受两年免租金，结合2017年4月28日双方再次签订《租赁合同》时，被上诉人没有主张之前所欠租金或让上诉人出具欠款凭证的极不合常理，足以证明被上诉人在招商时对入驻企业“三年全减免，第四五年减半收厂房租金”的承诺事实。即使上诉人欠有租金，被上诉人的起诉也超过诉讼时效，被上诉人主张2013年1月24日至2014年1月25日期间租金23,352***不应当支持。上诉人应当支付被上诉人的租金为2017年4月28日《租赁合同》租期对应的租金，该合同期满后上诉人已另行租用场地不再使用被上诉人厂房生产经营。按被上诉人招商承诺，上诉人应付租金按减半期间计算为14,690元。 被上诉人产业基地贸易公司辩称，上诉人的上诉理由无事实依据，请求驳回上诉，维持原判。 产业基地贸易公司向一审法院起诉请求：1、被告立即拆除厂房内设施，恢复原状返还原告；2、被告支付租金203,452元，物业管理费15,884元，共计219,336元；3、被告承担诉讼产生的所有费用。 一审法院认定事实：2013年1月24日，黔西产业基地投资发展有限公司作为甲方与作为乙方的被告（被告法定代表人）签订《毕节试验区黔西承接产业转移基地中小企业科技孵化园标准厂房租赁合同》［合同编号：2012008（标）］，双方约定：原告将其位于黔西县㎡出租给被告使用，租赁期限自2013年1月24日起至2014年1月25日止（1年），租金按8元／㎡／月计算，租赁费共计133920元／年（其中标准厂房租赁费124320元／年、办公室租赁费9600元／年），实行先付款后使用的原则，双方还约定，租赁费浮动优惠6元，即按2元／㎡／月计算，采取先付后返的方式。被告的法定代表人**具在合同上签名并加盖被告公司公章。合同签订后，黔西产业基地投资发展有限公司将上述厂房交付给被告使用至2014年3月10日。2014年3月11日，黔西产业基地投资发展有限公司作为甲方与作为乙方的被告签订《毕节试验区黔西承接产业转移基地中小企业科技孵化园标准厂房租赁合同》［合同编号：2014017（标）］，双方约定：原告将其位于黔西县标准厂房一层1295㎡、职工宿舍187.5㎡出租给被告使用，租赁期限自2014年3月11日起至2015年3月10日止（1年），租金按8元／㎡／月计算，租赁费142320元／年，双方还约定，如乙方投资、产值、税收达到协议要求，免收2年租租金。被告的法定代表人**具在合同上签名并加盖被告***门业公司印章。此期间，被告使用上述厂房至租赁合同约定的租赁期限届满，原告未向被告收取租金。2015年3月11日，黔西县产业基地投资发展有限公司作为甲方与作为乙方的被告签订《毕节试验区黔西承接产业转移基地中小企业科技孵化园标准厂房租赁合同》［合同编号：2015005（标）］，双方约定：原告将其位于黔西县标准厂房一层1295㎡、职工宿舍187.5㎡出租给被告使用，租赁期限自2015年3月11日起至2016年3月10日止（1年），租金按8元／㎡／月计算，租赁费142320元／年，双方还约定，如乙方投资、产值、税收达到协议要求，免收1年租金。被告的法定代表人**具在合同上签名并加盖被告***门业公司印章。此期间，被告使用上述厂房原告未收取租金。租赁合同约定的租赁期限届满后被告继续使用厂房至2017年4月30日，双方未签订书面合同。期间，2017年4月28日，黔西县产业基地经营贸易有限公司作为甲方与作为乙方的黔西***门业有限公司签订《贵州黔西经济开发区（岔白）标准厂房租赁合同》（合同编号：201702），双方约定：原告将其位于贵州黔西经济开发区（岔白）科技孵化园内3-2号一楼标准厂房973㎡、职工宿舍33.5㎡，共计1006.5㎡出租给被告使用，租赁期限自2017年5月1日起至2018年4月30日止（1年），厂房租金按5元／㎡／月计算，未就职工宿舍租金收取标准进行约定，租金从2017年5月1日起计算，按季度交纳，第一次交纳时间在2017年5月10日前，第二次交纳时间在2017年8月31日前，第三次交纳时间在2017年11月30日前，第四次交纳时间在2018年2月28日前，物业管理费按每月0.8元／㎡计算，每月25日前交纳。**具作为被告的法定代表人在合同上签名并加盖被告印章。合同签订后，黔西***门业有限公司使用房屋至合同约定的租赁期限（2018年4月30日）届满，期间交纳租赁费14500元。合同约定的租赁期限（2018年4月30日）届满后双方未签订租赁合同，被告于2019年7月搬离厂房。原告因被告未向其交纳2013年2月至2014年1月的租金23352元、2016年4月至2017年4月的租金63245元、2017年5月至2019年7月的租金116855元，共计203452元以及2017年1月至2019年5月的物业管理费15884元诉至法院，请求如前所判。 另查明，黔西产业基地投资发展有限公司于2014年12月23日更名为黔西县产业基地经营贸易有限公司。黔西***门业有限公司注册登记于2011年6月3日，法定代表人为**具。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案仍应适用民法典施行前当时的法律及司法解释的规定。本案系因房屋租赁合同引起的纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的调整。原告起诉要求被告支付三个时间段的租金，分别为2013年1月24日至2014年1月25日的租金23,352元、2016年3月11日至2017年4月30日的租金63,245元、2017年5月1日至2019年7月30日的租金116,855元，共计203,452元。首先，关于原告主张的2013年1月24日至2014年1月25日的租金23,352元，原、被告双方签订的编号为2012008（标）的《租赁合同》就该段时间的租赁费进行了约定，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，对双方当事人具有约束力，被告应按照《租赁合同》的约定向被告履行支付租金的义务，被告未举证证明原告向其承诺正常经营后免租3年的抗辩，因此要求被告支付2013年1月24日至2014年1月25日的租金23,352元的诉讼请求法院予以支持。关于原告主张的2016年3月11日至2017年4月30日的租金63,245元，首先，原、被告双方并未签订书面的《租赁合同》对该时间段的租金收取标准、租赁期限等进行约定，2017年4月28日，原、被告双方签订编号为201706的《租赁合同》，对2017年5月1日之后的租赁事宜进行了约定，常理推断可知，若上一租期的租赁费尚未结清，至少应向原告出具《欠条》等依据后出租人才会继续签订下一租期的《租赁合同》，原告并未举证证明被告欠交2015年12月至2017年4月的租金的事实；其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，该时间段原、被告未签订书面合同就租赁厂房事宜进行约定，同时双方不能就该时间段租赁事宜达成补充协议，因此根据双方于2014年3月11日、2015年3月11日签订的《租赁合同》中约定的2014年3月11日至2015年3月10日、2015年3月11日至2016年3月10日免收租金的条款以及交易习惯推断原告免收被告该段时间租金的事实，综上，原告主张的2016年3月11日至2017年4月30日的租金63,245元的诉讼请求，法院不予支持。关于原告主张的2017年5月1日至2019年7月30日的租金116,855元，其中2017年5月1日至2018年4月30日的租金原、被告双方签订了编号为201702的《租赁合同》进行了约定，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，对双方当事人具有约束力，被告应按照《租赁合同》的约定向被告履行支付租金的义务，被告亦按照约定向原告支付了租赁费14,500元，尚欠租赁费43,880元（973㎡×5／㎡／月×12个月-14,500元（被告已交纳的））；另外，2018年5月1日至2019年7月30日的租金，原、被告双方未签订书面合同进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，该时间段原、被告未签订书面合同就租赁厂房事宜进行约定，同时双方不能就该时间段租赁事宜达成补充协议，被告未提出该段时间免收租金的抗辩，因此根据双方于2017年4月28日签订的《租赁合同》中约定的厂房租金按5元／㎡／月的标准计算条款以及交易习惯推断被告应按5元／㎡／月的标准向原告支付租金，租金为72,975元（973㎡×5／㎡／月×15个月）。综上，被告应向原告支付租金为140,207元（23,352元＋43,880元＋72,975元）。关于原告要求被告恢复厂房原状并返还的诉讼请求，因被告未举证证明其厂房被盗情况，故其抗辩将被盗事情解决才把厂房恢复原状的抗辩法院不予支持，经庭审质证，被告对原告提交的厂房现状图片无异议，因此原告要求被告恢复厂房原状的诉讼请求法院予以支持，至于返还厂房，因原告已认可被告已于2019年7月搬离，就不存在返还的问题。关于原告主张的物业管理费，与本案非同一法律关系，从原告提交的证据可以看出，原告并非主张物业管费的适格主体，本案不予处理。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》之规定，判决：一、被告黔西***门业有限公司于判决生效之日起十日内将位于黔西县厂房恢复原状；二、被告黔西***门业有限公司于判决生效之日起十日内向原告黔西县产业基地经营贸易有限公司支付租金140207元；三、驳回原告黔西县产业基地经营贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2295元（已减半收取），由原告黔西县产业基地经营贸易有限公司负担743元，由被告黔西***门业有限公司负担1552元。 二审中，上诉人提交了如下证据：第一组，租赁合同一份，拟证明上诉人于2018年5月起就办理搬离被上诉人出租的厂房，另行租赁贵州黔西三洋植物油工贸有限公司仓库进行生产；第二组，谈话录音关光盘一张，谈话的当事人是上诉人法定代表人与被上诉人委托诉讼代理人**、园区主任**、招商局局长贺**，拟证明上诉人签订合同后未能按时进入园区生产，直到2013年7月园区设施完善才进入园区生产，上诉人2018年5月就搬离了园区，承租的厂房于2018年5月就交回了被上诉人，被上诉人招商时向上诉人承诺过三年免租期，两年租金减半的政策，并切实履行了该承诺；第三组，黔西市人民法院（2021）黔0522民初805号民事判决，拟证明和上诉人同时入住的企业享受了三年免租的政策。 被上诉人质证意见：对第一组证据的真实性有异议，该证据不属于新证据，与本案无关，达不到上诉人的证明目的。对第二组证据，上诉人确实找过领导，参与谈话的领导并没有清楚表明认可上诉人所述的内容，也没有说认可上诉人第一年没有使用的事实，上诉人一审中没有提交证据证明其进入园区的时候有三年免租，两年租金减半的政策，不清楚上诉人第一年是否没有得到使用。对第三组证据的真实性合法性无异议，但对上诉人的证明目的有异议，因为签订合同的主体不一样，不同的企业享受的政策肯定不一样，应当以合同为准。 本院审查认为，对于上诉人提交的第一组和第三组证据，被上诉人提出的异议成立，本院不予认定。对上诉人提交的第二组证据，被上诉人虽然认可录音的真实性，但被上诉人并不认可上诉人基于录音主张的事实，且录音内容也未直接反应上诉人主张的事实，该证据本院不予认定。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，对于被上诉人主张的2013年1月24日至2014年1月23日的租金，双方签订有编号为2012008（标）的《租赁合同》，该合同明确约定租金的计算标准为8元/㎡/月，且根据双方签订的租赁合同约定，双方签订的租赁合同第一条第五款对上诉人可享受的租金优惠负有附有条件，上诉人自认其根据该合同约定已实际使用了案涉厂房半年，但上诉人并没有举证证明其已符合租金优惠条件，上诉人提交的证据也不足以证明被上诉人向其承诺过前三年免租后两年租金减半。案涉厂房系国家投资建设，被上诉人与上诉人2014年和2015年续签的租赁合同第一条第四款均将上诉人投资、产值、税收达到协议要求作为免收租金的条件，说明上诉人的无条件享受免租优惠不符合情理，一审法院支持被上诉人主张的该部分租金23,352元并无不当。同理，一审法院判决上诉人按照双方签订的编号为201702的《租赁合同》向被上诉人支付2017年5月1日至2018年4月30日的租金亦无不当。对于被上诉人主张的2018年5月1日至2019年7月30日的租金，虽然双方对此段租期没有签订书面租赁合同，但上诉人在一审庭审答辩时已经自认直到2019年7月才搬离被上诉人出租的厂房，上诉人在租赁合同约定的租期届满后仍继续使用被上诉人出租的厂房，视为其继续租赁案涉厂房，一审法院根据被上诉人的诉请，比照双方最后一次签订的租赁合同约定的租金标准计算并支持被上诉人主张的该段期间租金正确。另，上诉人未在一审诉讼期间提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，对上诉人二审才提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。上诉人的上诉理由均不能成立，不予采纳，本院其余裁判理由同一审，不再赘述。 综上所述，黔西***门业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,810元，由黔西***门业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　徐　洪 审判员　　*** 二〇二一年九月八日 书记员　　蔡　旭