黔西县产业基地经营贸易有限公司与黔西县黔寿村食品有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0522民初806号 原告：黔西县产业基地经营贸易有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县**办事处岔白社区，统一社会信用代码：91520522577107101K。 法定代表人：**，该公司董事长。 委托代理人：**，男，1982年6月24日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县，该公司员工。委托权限为特别授权。 委托代理人：***，男，1976年12月1日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省贵阳市南明区，该公司法律顾问。 被告：黔西县黔寿村食品有限公司，住所地：贵州省毕节市黔西县承接产业园转移基地（岔白工业园区），统一社会信用代码：91520522MA6DJWWQ70。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托代理人：***，执业证号：32406181100329。委托权限为特别授权。 委托代理人：**，女，1983年1月5日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县，该公司员工。 原告黔西县产业基地经营贸易有限公司（以下至判决主文前简称“产业基地贸易公司”）诉被告黔西县黔寿村食品有限公司（以下至判决主文前简称“黔寿村公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法由审判员**适用简易程序分别于2021年4月2日、2021年4月9日公开开庭进行了审理，第一次开庭时原告产业基地贸易公司的委托代理人**、李娟，被告黔寿村公司的委托代理人**到庭参加了诉讼，第二次开庭时原告产业基地贸易公司的委托代理人**、***，被告黔寿村公司的委托代理人***参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告产业基地贸易公司诉称，自2013年3月6日起，被告承租原告坐落于黔西县（现称贵州黔西经济开发区岔白科技孵化园）内2-6号第一层1456㎡的房屋用于食品生产经营，租期为1年，双方约定租金按8元／㎡／月计算，租金优惠浮动为6元／㎡／月，年租金优惠后合计34944元，被告未按照约定给付；2014年3月6日，被告续租原告的前述房屋，约定租期2年，租金按8元／㎡／月支付，享受租金免收优惠；租赁期届满后，被告没有续签前述厂房租赁合同，而是继续占有使用租赁厂房至2017年4月。同时，被告除正常支付物业管理费外，没有向原告支付占用厂房使用费。按照原、被告双方关于租赁厂房租金的约定5元／㎡／月，被告拖欠厂房租赁费为101920元。2017年4月28日，被告再次续租原告前述厂房，租金按5元／㎡／月计算，分四次进行支付，第一次支付时间在2017年5月10日前，租赁期限至2018年4月30日止。租期届满后，被告继续占有使用原告厂房，原告数次催促被告返还厂房并支付租赁费，被告均未履行，截止至2020年12月，被告共拖欠原告租赁费275474元，物业管理费3546元未交纳，故原告诉至法院，请求判决：1、被告立即腾空位于黔西县厂房后并恢复原状返还原告；2、被告支付厂房使用费275474元，物业管理费3546元（暂计算至2020年12月）；3、被告承担诉讼产生的所有费用。 原告产业基地贸易公司为支持其诉讼主张，在举证期内向本院提交了下列证据： 1、黔政函（2014）322号文件、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，用以证明原告诉讼主体适格； 2、《厂房租赁合同》（编号：20130001、20140016、201706）、厂房图片2张、《限期搬离厂房通知书》、物管费欠费清单、《***》，用以证明被告租赁原告厂房，租金标准及租赁期限、物管费的收取标准以及原告未按照合同的约定履行支付租金和物管费的金额； 3、被告营业执照、法定代表人身份证复印件，用以证明被告的企业信息。 被告黔寿村公司辩称，1、案涉房屋系案外人***与原告于2013年3月6日签订的租赁合同，该合同上未加盖被告印章，也并非由原告安排的工作人员从事的职务行为，该份合同仅系个人行为，与被告无关。2014年3月6日与原告签订的合同虽然加盖被告印章，但在合同签订时公司的法定代表人为***，2017年6月29日，***将公司生产设备转让给**经营，并将法定代表人变更为**，在转让前***与原告之间的债权、债务被告不知情，因此，原告与***之间产生的租赁费不能由被告承担，且当时原告与***口头约定2013年至2017年期间是免租三年；2、被告与原告于2017年4月28日签订厂房租赁合同，约定5元/㎡，房屋面积1456㎡，租金按季度交纳，被告物业费已全部交清，合同届满后，被告于原告续签合同至2020年，被告从2017年10月16日起一共向原告交纳租金152880元，仅欠116480元；3、原、被告签订合同后，被告投入大量资金购买设备，在签订合同时，原告未向被告出示或明确告知涉案厂房是取得建设工程规划许可证或者是按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，而经常以上级政府要来视察工作需要被告停产，导致被告经常处于停产状态，故原、被告签订的租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款的规定，被告有因合同无效要求赔偿损失的权利。综上，为解决就业难的问题，原告应为被告减免租金，并与原告续签租赁合同。 被告黔寿村公司为支持其抗辩主张，在举证期内向本院提交了下列证据： 1、被告营业执照、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件、食品生产许可证，用以证明被告诉讼主体适格； 2、照片四张、视频一段，用以证明《搬离厂房通知书》签字后，厂房处于停产状态； 3、《催交房屋租金的通知》，用以证明被告欠付的租金为116480元； 4、证人**出庭证实：我是被告的工人，2019年10月开始在被告处上班，从事搬运工作，我们厂一共有10多名工人，每天都在上班，自我上班开始园区向被告催交租赁费导致被告不能正常生产。 经质证，原告提交的上述证据，被告对第1、3组无异议；对第2组证据中的编号为20130001的《厂房租赁合同》有异议，认为该合同与被告公司无任何关联，达不到原告的证明目的，认为编号为20140016的《厂房租赁合同》是***与原告所签的合同，与被告无关，对《限期搬离厂房通知书》签收无异议，但认为签字时并未使用厂房，对厂房图片2**实性无异议，认为正好证明系原告原因导致被告经常处于停产状态，对物管费欠费清单有异议，认为与本案非同一法律关系。被告提交的上述证据，原告对第1组证据无异议，对第2、3组证据的真实性无异议，认为达不到被告的证明目的，证人**的证言原告有异议，认为证人证言前后矛盾，被告无异议。 经认定，被告提交的第2组证据因未提交其他证据予以佐证系原告的原因导致其停产，达不到被告的证明目的，本院不予采信。证人**的证言存在矛盾之处，本院不予采信。原、被告提交的其余证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以采信。 本案争议的焦点，1、编号为20130001、20140016的《租赁合同》中双方约定的权利义务是否应由被告承担；2、原告的诉讼请求能否得到支持。 经审理查明，2013年3月6日，黔西产业基地投资发展有限公司作为甲方与作为乙方的***签订《毕节试验区黔西承接产业转移基地中小企业科技孵化园标准厂房租赁合同》（合同编号：20130001），双方约定：原告将其位于黔西县㎡标准厂房出租给***使用，租赁期限自2013年3月6日起至2014年3月5日止（1年），租金按8元／㎡／月计算，租赁费共计145920元／年，实行先付款后使用的原则，双方还约定，租赁费浮动优惠6元，即按2元／㎡／月计算，采取先付后返的方式。***在合同上签名。合同签订后，黔西产业基地投资发展有限公司将上述厂房交付给***使用至租赁期限届满。2014年3月6日，黔西产业基地投资发展有限公司作为甲方与作为乙方的被告签订《毕节试验区黔西承接产业转移基地中小企业科技孵化园标准厂房租赁合同》（合同编号：20140016），双方约定：原告将其位于黔西县标准厂房1520㎡出租给被告使用，租赁期限自2014年3月6日起至2015年3月5日止（1年），租金按8元／㎡／月计算，租赁费共计145920元／年，双方还约定，如乙方投资、产值、税收达到协议要求，免收2年租金。***作为被告的法定代表人在合同上签名并加盖黔寿村公司印章。此期间，被告使用上述厂房及职工宿舍原告未收取租金。合同期限届满后，被告继续使用厂房至2017年4月30日，双方未签订书面合同。期间，2017年4月28日，黔西县产业基地经营贸易有限公司作为甲方与作为乙方的黔西县黔寿村食品有限公司签订《贵州黔西经济开发区（岔白）标准厂房租赁合同》（合同编号：201706），双方约定：原告将其位于贵州黔西经济开发区（岔白）中小企业园内2-6号一楼1456㎡标准厂房出租给被告使用，租赁期限自2017年5月1日起至2018年4月30日止（1年），租金按5元／㎡／月计算，租金从2017年5月1日起计算，按季度交纳，第一次交纳时间在2017年5月10日前，第二次交纳时间在2017年8月31日前，第三次交纳时间在2017年11月30日前，第四次交纳时间在2018年2月28日前，物业管理费按每月0.8元／㎡计算，每月25日前交纳。**作为被告的授权代表在合同上签名并加盖被告公司印章。合同签订后，黔西县黔寿村食品有限公司使用房屋至今，合同约定的租赁期限（2018年4月30日）届满后双方未签订租赁合同。被告交纳物业管理费至2020年9月30日。2020年8月26日，原告向被告发出《催交房屋租金的通知》，《通知》上载明“2017年5月至2020年8月你公司应交房屋租金291200.00元，2020年疫情期间，按照国家有关文件精神减免2020年2月、3月、4月房屋租金，减免金额21840.50元，已交租金152880.00元，补交租金116480.00元，请你公司务必在2020年9月30日前交纳。”。2020年9月11日，原告向被告发出《限期搬离厂房通知》，限被告于2020年10月15日搬离并交清所欠费用，被告签收。原告因被告未向其交纳2013年3月至2014年2月的租金34944元、2016年3月至2017年4月的租金101920元、2017年5月至2020年12月的租金138610元，共计275474元以及2020年10月至2020年12月的物业管理费3546元诉至本院，请求如前所判。 另查明，黔西产业基地投资发展有限公司于2014年12月23日更名为黔西县产业基地经营贸易有限公司。黔西县黔寿村食品有限公司注册登记于2013年12月9日，法定代表人为***，2015年3月18日，法定代表人***变更为**。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案仍应适用民法典施行前当时的法律及司法解释的规定。本案系因房屋租赁合同引起的纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的调整。关于编号为20130001的《租赁合同》中双方约定的权利义务是否应由被告承担的争议焦点，该份合同是***以个人的名义（在合同上仅有***的个人签名）与原告签订，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告未举证证明***的个人行为代表被告，依据合同的相对性，该份合同双方约定的权利义务不能转移给被告承担，因此原告向被告主张该份合同约定的租赁期间（2013年3月6日至2014年3月5日）的租赁费34944元的诉讼请求本院不予支持。关于编号为20140016的《租赁合同》中双方约定的权利义务是否应由被告承担的争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。”的规定，即使上述合同非被告现法定代表人**与原告签订，***和**之间的约定不能对抗第三人，因此，编号为20140016的《租赁合同》中双方约定的权利义务应由被告承担。关于原告主张的2016年3月5日至2017年4月30日的租金101920元的诉讼请求能否得到支持的争议焦点，首先，原、被告双方并未签订书面的《租赁合同》对该时间段的租金收取标准、租赁期限等进行约定，2017年4月28日，原、被告双方签订编号为201706的《租赁合同》，对2017年5月1日之后的租赁事宜进行了约定，常理推断可知，若上一租期的租赁费尚未结清，至少应向原告出具《欠条》等依据后出租人才会继续签订下一租期的《租赁合同》，原告并未举证证明被告欠交2016年3月5日至2017年4月30日租金的事实；其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，该时间段原、被告未签订书面合同就租赁厂房事宜进行约定，同时双方不能就该时间段租赁事宜达成补充协议，因此根据双方于2014年3月6日签订的《租赁合同》中约定的2014年3月6日至2016年3月5日免收租金的条款以及交易习惯推断原告免收被告该段时间租金的事实；最后，从原告向被告发出的《催交房屋租金的通知》上看出，原告并未就该时间段租金进行主张，若被告欠交该段时间租金，原告不主***不符合常理；综上，原告主张的2016年3月5日至2017年4月30日的租金101920元的诉讼请求，本院不予支持。关于**任法定代表人与原告签订的编号为201706的《租赁合同》是否有效的问题，被告未举证证明案涉厂房未取得建设工程规划许可证或者是未按照建设规划许可证的规定建设，亦未举证证明有导致上述《租赁合同》无效的事实，经审查，原、被告签订的编号为201706的《租赁合同》合法有效，应受法律保护。同时，被告抗辩称合同无效，因原告的原因导致其经常停产，要求赔偿损失的抗辩，因其未向本院举证证明其损失情况，本院不予支持。关于原告要求被告腾空其使用的厂房并恢复原状返还厂房的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失的”的规定，原、被告双方未签订书面的《租赁合同》就2018年4月30日后的租赁期限、租金收取标准等其他租赁事宜进行约定，但被告继续使用厂房至今，因此，原、被告之间应视为不定期租赁，双方当事人都可以随时解除合同，原告于2020年9月11日向被告发出《限期搬离厂房通知》应视为其向被告发出解除合同的意思表示，被告已签收该《通知》，原告限期被告搬离之日2020年10月15日应视为合同解除之日。经庭审质证，被告对原告提交的厂房现状图片2张无异议，经庭审询问，被告亦认可厂房尚未腾空，因此原告要求被告腾空厂房恢复原状并返还的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的2017年5月1日至判决作出之日的厂房租金，被告按双方签订的编号为201706的《租赁合同》约定，向原告支付了152880元的厂房租金，虽然原、被告双方未签订书面合同就2018年5月1日起的租金收取标准进行约定，但从被告提交的原告向其送达的《催交房屋租金的通知》可以看出，2018年5月1日起，双方的租金标准为5元/㎡/月，被告亦按此标准交纳租金至2019年1月31日（152880元÷5元/㎡/月÷1456㎡=21个月），同时亦看出原告积极响应国家政策，自愿为被告减免2020年2月-4月的租金21840元，因此截止至本判决作出之日（即2021年4月30日），被告所欠租金为174720元（24个月×5元/㎡/月×1456㎡）。关于原告主张的物业管理费，与本案非同一法律关系，从原告提交的证据可以看出，原告并非主张物业管理费的适格主体，本案不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第七十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》之规定，判决如下： 一、被告黔西县黔寿村食品有限公司于本判决生效之日起十日内腾空位于黔西县**办事处岔白社区贵州黔西经济开发区岔白科技孵化园内2-6号第一层厂房并恢复原状向原告黔西县产业基地经营贸易有限公司返还； 二、被告黔西县黔寿村食品有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黔西县产业基地经营贸易有限公司支付自2019年2月1日起至2021年4月30日止的租金174720元； 三、驳回原告黔西县产业基地经营贸易有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2743元（已减半收取），由原告黔西县产业基地经营贸易有限公司负担864元，由被告黔西县黔寿村食品有限公司负担1879元。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子光盘），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年之内，向本院申请强制执行。 审判员　樊　莹 二〇二一年四月三十日 书记员　***