天津市益华资产管理有限公司、中国建设银行股份有限公司某某某某支行房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

天津市第二中级人民法院 民事判决书 （2019）津02民终4441号 上诉人（原审被告）：天津市益华资产管理有限公司，住所地天津市河北区月云公寓11门806号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：**，天津坤威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，天津津信达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司******支行，住所地河北省***市桥东区**路南端。 负责人：***，该支行行长。 委托诉讼代理人：***，河北华研律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：神华铁路货车运输有限责任公司，住所地北京市海淀区西三环北路87号14层1-1401号。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**，内蒙古蒙南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，内蒙古蒙南律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：天津港保税区谷阳物业发展有限公司，住所地天津港保税区海滨九路40号1-105室。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司职员。 原审被告：中国建设银行股份有限公司***分行，住所地河北省***市桥东区东安大街60号。 负责人：***，该分行行长。 委托诉讼代理人：***，河北华研律师事务所律师。 上诉人天津市益华资产管理有限公司（以下简称益华公司）、上诉人中国建设银行股份有限公司******支行（以下简称建行***支行）因与被上诉人神华铁路货车运输有限责任公司（以下简称神华公司）、天津港保税区谷阳物业发展有限公司（以下简称谷阳公司）及原审被告中国建设银行股份有限公司***分行（以下简称建行***分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2019）津0105民初1222号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年4月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人益华公司的委托诉讼代理人**，上诉人建行***支行的委托诉讼代理人暨原审被告建行***分行的委托诉讼代理人***，被上诉人神华公司的委托诉讼代理人**、***，被上诉人谷阳公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 益华公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人神华公司原审诉讼请求或发回重审；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:上诉人益华公司作为涉诉房屋的抵押权人，依法继受取得涉诉房屋的抵押权，作为抵押权人享有法定的优先受偿权，但至今该抵押权并未实现，一审判决还错将抵押权优先于被上诉人的买卖合同债权行为，要求上诉人配合涂销抵押权，严重损害了上诉人的合法权益。作为定案依据的《同意抵押期房出售证明》应由原中国建设银行股份有限公司***分行住房城建支行（以下简称建行城建支行）向谷阳公司出具，但一审中的《同意抵押期房出售证明》既无签发日期也无经办人员签章，不符合银行机构的操作规范，真实性严重存疑。 神华公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。 谷阳公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。 建行***分行述称，同意上诉人益华公司的上诉请求。 建行***支行辩称，同意上诉人益华公司的上诉请求。 建行***支行上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回神华公司对建行***支行的起诉，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与中国信达资产管理公司***办事处（以下简称信达公司）签订了债权转让协议，约定将债权及相应全部权利、义务、风险与责任转让给信达公司，故上诉人对诉争房屋已经不再享有债权及抵押权，无权办理诉争房屋的涂销抵押权登记手续。2、信达公司受让债权后，又转让给中国东方资产管理公司***办事处（以下简称东方公司），东方公司依法向人民法院主张债权，***市中级人民法院先后作出生效判决，均确认东方公司对上述债权以及抵押权的合法性，抵押物包含本案诉争房屋。因此生效判决确认抵押权合法的情况下，上诉人无权办理诉争房屋的涂销抵押权登记手续，被上诉人应当通过对上述判决启动再审程序予以救济。 益华公司辩称，同意建行***支行的上诉请求。 神华公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。 谷阳公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。 建行***分行辩称，同意建行***支行的上诉请求。 神华公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决被告天津港保税区谷阳物业发展有限公司协助原告将位于天津市河北区房屋的不动产权证书办理到原告名下；2.依法判令被告中国建设银行股份有限公司***分行、中国建设银行股份有限公司******支行、天津市益华资产管理有限公司涂销天津市河北区房屋的抵押权；3.本案诉讼费由被告承担。 一审认定事实：本案讼争房屋系坐落天津市河北区中山路与辰纬路交口**公寓B座（现月云公寓X门）XX号房屋。2003年7月25日,谷阳公司与建行城建支行（现更名为本案被告建行***支行）签订《人民币资金借款合同》两份，合同编号分别为：贰零零叁年第零伍号和贰零零叁年第零陆号。同时对应上述借款合同分别签订《抵押合同》两份，合同编号分别为：抵贰零零叁年第零陆号和抵贰零零叁年第零柒号，第零陆号抵押合同抵押物为河北区月纬路2号1103.77平方米底商，第零柒号抵押合同抵押物为河北区中山路与辰纬路交口**公寓B座现月云公寓X门4977.67平方米商品房（其中包括讼争房屋）。上述合同签订后，针对河北区月纬路2号1103.77平方米底商办理了《房屋他项权证》，针对河北区中山路与辰纬路交口**公寓B座现月云公寓X门4977.67平方米商品房办理了《天津市房地产抵押权证明书》。后谷阳公司偿还借款本金1150000元。2004年6月28日，建行***支行将谷阳公司尚欠借款债权转让给信达公司，债权转让协议随附转让债权清单载明：1、借款合同号2003年第06号转让债权人民币本金12200000，担保人谷阳公司，担保合同号抵（2003）年第07号；2、借款合同号2003年第05号转让债权人民币本金3350000，担保人谷阳公司，担保合同号抵（2003）年第06号。2004年11月29日，信达公司将上述债权转让给东方公司。后东方公司就上述债权起诉谷阳公司，河北省***市中级人民法院出具（2006）***字第39号民事判决书，判决：1、谷阳公司偿还东方公司借款本金及至2006年2月28日的利息共计17558112.41元，逾期，东方公司有权依据法律规定，通过相关程序，以抵押物折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中优先得到偿还；2、自2006年2月28日以后的利息，由谷阳公司按照中国人民银行规定的计息标准向东方公司支付至本金付清之日。2008年11月10日，天津市益华婚庆礼仪策划有限公司（现更名为本案被告益华公司）通过拍卖取得东方公司对谷阳公司的债权及从属担保权利，并凭借拍卖成交确认书等证据向河北省***市中级人民法院申请变更其为（2006）**执字第92号执行案件的申请执行人。案外人天津制花厂因不服（2006）***字第39号民事判决，申请再审，2014年12月31日***市中级人民法院作出（2013）**再初字第7号民事判决书，判决：一、维持该院（2006）***字第39号民事判决第一项：被告天津港保税区谷阳物业发展有限公司于本判决生效后十日内，向原告中国东方资产管理公司***办事处偿还借款本金15550000元人民币，支付利息2118112.41元人民币（计至2006年2月28日），两项合计17558112.41元人民币。逾期，原告有权依据法律规定，通过相关程序，以抵押物折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中优先得到偿还（其中维持事项不含本案当事人争议的房产）。第二项：自2006年2月28日以后的利息，由被告按照中国人民银行规定的计息标准向原告支付至本金付清之日；二、撤销该院（2006）***字第39号民事判决第一项中，“逾期，原告有权依据法律规定，通过相关程序，以抵押物折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中优先得到偿还。”所包含的本案当事人争议房产——坐落于天津市河北区（现更名为月云公寓X门）底商二层A（面积为404.25平方米）；三、2003年7月25日天津港保税区谷阳物业发展有限公司与中国建设银行股份有限公司***分行住房城建支行（现更名为**支行）签订的抵押合同中涉及天津市河北区（现更名为月云公寓X门）底商二层A（面积为404.25平方米）房产抵押无效，该房产天津制花厂享有所有权。益华公司不服上诉后，河北省高级人民法院作出（2015）**再终字第80号民事判决维持***市中级人民法院作出（2013）**再初字第7号民事判决。2009年1月23日，河北省***市中级人民法院作出（2006）**执字第92号执行裁定书，裁定：变更申请人天津市益华婚庆礼仪策划有限公司为本案申请执行人。2010年2月23日，天津市益华婚庆礼仪策划有限公司（现更名为本案被告益华公司）依据（2006）**执字第92号执行裁定书向天津市第一中级人民法院申请执行。该院于2017年11月23日出具（2010）一中执字第61号民事裁定书，裁定：将被执行人谷阳物业所有坐落天津市河北区（**公寓X-XXXX）房屋予以查封。查封期限三年自2017年11月23日至2020年11月22日止。查封期间限制办理变更、转移、抵押等手续。本案原告神华公司曾于2017年8月16日起诉本案四被告要求办理讼争房屋产权证及涂销抵押权，一审法院作出（2017）津0105民初6036号民事判决，以讼争房屋被天津市第一中级人民法院查封，查封期间限制办理变更、转移、抵押手续为由，驳回原告神华公司的诉讼请求。神华公司不服（2017）津0105民初6036号民事判决，向天津市第一中级人民法院上诉，经（2018）津01民终1022号民事判决书驳回上诉，维持原判。2018年9月10日，原告对（2010）一中执字第61号民事裁定书查封坐落天津市河北区房屋（**公寓××号）提出书面异议，天津市第一中级人民法院于2018年10月25日作出（2018）津01执异84号执行裁定书，裁定：中止对谷阳公司名下坐落天津市河北区房屋的执行。2019年1月3日,天津市第一中级人民法院作出（2010）一中执字第61号执行裁定书，裁定：解除对天津港保税区谷阳物业发展有限公司名下坐落天津市河北区房屋的查封。天津市第一中级人民法院于2019年1月3日作出（2010）一中执字第61号协助执行通知书，解除（2010）一中执字第61号民事裁定书对天津港保税区谷阳物业发展有限公司所有坐落天津市河北区**公寓××号房屋的查封。 另查，2003年10月8日，神华铁路货车有限责任公司与被告谷阳公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买讼争房屋，该房屋设计用途为普通住宅，购房款为690812元。双方依约交付了购房款和房屋。神华铁路货车有限责任公司于2006年12月19日经北京市工商行政管理局海淀分局核准注销，并确认该公司剩余财产分配给股东神华集团有限责任公司，公司注销后的未尽事宜由股东神华集团有限责任公司承担。神华集团有限责任公司将讼争房屋的全部资产注入中国神华能源股份有限公司，中国神华能源股份有限公司将讼争房屋相关权利义务转让给本案原告。现本案四被告对于原告向一审法院提起诉讼主张讼争房屋的相关权利均无异议，对此不再置疑。建行城建支行曾出具《同意抵押期房出售证明》，该证明所载内容为“天津港保税区谷阳物业发展有限公司（抵押人）：坐落在河北区中山路与辰纬路交口处幢号**公寓B座现月云公寓X门房号或部位1306间数1建筑面积203.18平方米抵押房屋，经研究，同意出售。特此证明。附：《天津市房地产抵押确认书》津房权抵字××号”，在抵押权人处盖有建行城建支行公章。现原告再次因办理讼争房屋产权证及涂销抵押权起诉来院。 上述事实，有当事人提交及一审法院调取的相关证据材料及庭审笔录予以佐证，予以确认。 一审法院认为，神华铁路货车有限责任公司与被告谷阳公司在平等自愿的基础上签订的《天津市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且经原抵押权人建行城建支行出具《同意抵押期房出售证明》，不违反法律的规定，亦不损害第三人的合法权益，该合同依法有效。神华铁路货车有限责任公司与被告谷阳公司之间的房屋买卖关系成立后，在神华铁路货车有限责任公司交付了全部房款的情况下，被告谷阳公司不仅负有向神华铁路货车有限责任公司交付房屋的主要义务，还负有协助神华铁路货车有限责任公司办理房屋所有权证的附随义务。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述内容虽未对抵押权人、一般债权人与商品房消费者的权利优先及对抗关系作出直接规定，但该条立法的出发点在于保护已交付全部或者大部分款项的消费者的权益。消费者在交付购买商品房的全部或大部分款项后，对该房屋享有的优先权高于建筑工程承包人的优先受偿权，其权利也优先于抵押权，所以抵押权也不能对抗已付全部或大部分购房款的买受人。本案中，神华铁路货车有限责任公司已向被告谷阳公司支付了全部购房款，有权要求被告谷阳公司为其办理房屋过户手续，现神华铁路货车有限责任公司对本案讼争房屋的相关权利由原告神华公司进行主张，因此原告神华公司要求被告谷阳公司为其办理房屋过户手续的权利应优先于被告益华公司的抵押权。被告建行***支行的前身建行城建支行向谷阳公司出具了《同意抵押期房出售证明》，且证明中明确载明同意出售的是原告购买的房屋，故原告神华公司要求协助办理房屋所有权证及涂销抵押权的诉讼请求有事实及法律依据，亦符合保护交易安全的原则，依法予以支持。虽然被告益华公司通过拍卖取得了讼争房屋的抵押权及债权，但其取得的权利也不能对抗原告主张的优先受偿权。虽然建行***分行系建行***支行的上级单位，但由于与谷阳公司签订《人民币资金借款合同》以及《抵押合同》的均为建行城建支行即现在的建行***支行，建行***支行是合同的相对方，且具有独立承担民事责任的主体资格，而被告建行***分行与谷阳公司没有民事法律关系，故原告要求被告建行***分行涂销讼争房屋抵押权的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定，判决：“一、本判决生效后十五日内，被告天津市益华资产管理有限公司、中国建设银行股份有限公司******支行共同办理坐落天津市河北区中山路与辰纬路交口处**公寓B座（现月云公寓X门）XX号房屋的涂销抵押登记手续；二、本判决生效后三十日内，被告天津港保税区谷阳物业发展有限公司协助原告神华铁路货车运输有限责任公司办理坐落天津市河北区中山路与辰纬路交口处**公寓B座（现月云公寓X门）XX号房屋转移登记手续，相关费用由原告神华铁路货车运输有限责任公司自行承担；三、驳回原告神华铁路货车运输有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告天津港保税区谷阳物业发展有限公司负担20元，被告天津市益华资产管理有限公司、中国建设银行股份有限公司******支行各负担10元。” 本院二审期间，各方未提交新证据。 本院认为，本案争议焦点为诉争房屋上设定的抵押权是否应予涂销。根据查明的事实，神华铁路货车有限责任公司作为买受人与谷阳公司所签《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效。合同签订后，神华铁路货车有限责任公司依约履行了房款交付义务，谷阳公司作为相对方应负有协助对方办理房屋产权证的附随义务。因诉争房屋上存在抵押权，系办理房屋转移登记的障碍，故该抵押权是否应予涂销是双方争执所在。谷阳公司对此出具了《同意抵押期房出售证明》，证实房屋在出售时已经抵押权人建行城建支行同意，该抵押权应予涂销。上诉人***支行现对该《同意抵押期房出售证明》的真实性提出异议，在二审期间针对其真伪提出鉴定申请，上诉人益华公司亦申请法院调取与涉案房屋相邻的其他房屋的《同意抵押期房出售证明》进行比对。对此本院分析认为，关于神华公司提交的《同意抵押期房出售证明》，并非本案诉讼阶段中新提交的证据，早在2017年神华公司起诉各被上诉人的房屋买卖合同纠纷案件中，便以该证明作为证据提交，二上诉人在该案诉讼期间并未提出异议并申请鉴定，同时，该份证明也已作为该生效判决认定事实的依据。其次，在本案一审审理过程中，二上诉人未对《同意抵押期房出售证明》的真实性提出异议，亦未提出鉴定申请，二审庭审中经法庭询问，建行***支行表示《同意抵押期房出售证明》上加盖的原建行城建支行的公章已被销毁，且并不存在备案的公章。再次，建行***支行表示即使经鉴定公章为真实的，亦不认可抵押权涂销的事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。基此，结合上述情况，对二上诉人的鉴定申请，未在法定举证期限内提出，且上诉人申请鉴定的公章原章已经销毁，上诉人又无法提供证据证实该公章为备案的唯一公章，比对样本无法确定的情况下，本院对二上诉人的鉴定申请不予支持。综上，在二上诉人未能提供相反证据否认《同意抵押期房出售证明》效力的情形下，应认定该证明系建行城建支行的真实意思表示，根据该证明内容，可以体现建行城建支行对谷阳公司出具诉争房屋的行为是认可的，故二上诉人现主张抵押权不应涂销的观点，依据不足，本院不予支持。 神华铁路货车有限责任公司在支付全部购房款项后享有对诉争房屋的期待权，其客观上也实现了对房屋的占有及使用权利。神华铁路货车有限责任公司作为善意的购房消费者，已尽到了全部合同义务，其权益理应受到法律保护。根据最高人民法院相关批复的立法精神，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后所享有的权利，应优先于具有经营利益性质的抵押权，这样更符合法律的公正正义精神，亦有利于社会的稳定和发展，故抵押权不能对抗已付全部购房款的买受人，至此，神华公司要求被上诉人协助办理房屋转移登记手续，二上诉人共同办理诉争房屋涂销抵押登记手续的请求，应予以支持，二上诉人关于诉争房屋抵押登记不予涂销的主张，本院不予支持。 综上，二上诉人的上诉请求，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人天津市益华资产管理有限公司负担80元，由上诉人中国建设银行股份有限公司******支行负担80元。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一九年十月十四日 书记员***