天津市益华资产管理有限公司（某某市益华婚庆礼仪策划有限公司）、天津港保税区谷阳物业发展有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行裁定书

天津市第一中级人民法院 执行裁定书 （2018）津01执异84号 案外人：神华铁路货车运输有限责任公司，住所地北京市海淀区西三环北路87号14层1-1401室。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：**，内蒙古蒙南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，内蒙古蒙南律师事务所律师。 申请执行人：天津市益华资产管理有限公司（***市益华婚庆礼仪策划有限公司），住所地天津市河北区月云公寓11门806室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，***和律师事务所律师。 被执行人：天津港保税区谷阳物业发展有限公司，住所地天津港保税区海滨九路40号1-105室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司档案管理员。 在本院执行天津市益华资产管理有限公司与天津港保税区谷阳物业发展有限公司借款合同纠纷一案中，神华铁路货车运输有限责任公司于2018年9月10日，对本院(2010)一中执字第61号民事裁定书查封坐落天津市河北区月云公寓11门××号房屋（**公寓B-××）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 神华铁路货车运输有限责任公司称，请求中止对案外人所有的位于天津市河北区××与××交口处××公寓××房产的执行，并解除查封。事实和理由：贵院作出的(2010)一中执字第61号民事裁定书将案涉房屋查封的行为侵害了案外人的所有权。2003年10月8日，案外人与天津港保税区谷阳物业发展有限公司签订了《天津市商品房买卖合同》，购买位于天津市河北区××与××交口处××公寓××房屋，并一次性支付了全部房款及缴纳了房屋契税、维修基金、印花税。该房屋从购买至今一直由案外人占有、使用。该房屋购买时已取得抵押权人中国建设银行股份有限公司***分行城建支行同意，并出具了《同意抵押期房出售证明》。2017年11月23日，案外人向天津市河北区人民法院提起诉讼，要求相关主体协助案外人办理不动产权证书并撤销抵押权。天津市河北区人民法院以该房屋被贵院查封，案外人应向贵院提出执行异议为由驳回诉请，案外人上诉贵院后，贵院以与一审同样的理由驳回上诉，维持原判。贵院作出的（2010）执字第61号民事裁定书，内容为“查封天津港保税区谷阳发展物业有限公司所有的位于天津市河北区月××公寓××号（**公寓B-××）房屋”，但该房屋并非天津港保税区谷阳发展物业有限公司所有。根据天津市河北区不动产登记事务中心的登记信息，案涉房屋所有权人系神华铁路货车有限责任公司；基于该事实，贵院送达协助执行通知书后，天津市河北区不动产登记事务中心向贵院邮寄书面质疑函并将案涉房屋已登记至神华铁路货车有限责任公司名下的事实告知贵院。故，贵院不应将案外人所有的财产进行保全查封。综上，案外人对上述房屋享有所有权，足以排除强制执行的民事权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，向贵院提出执行异议，***依法裁定对涉案房产解除查封。 天津市益华资产管理有限公司称，不同意案外人的异议请求。案外人对涉案房屋不享有所有权，其与天津港保税区谷阳物业发展有限公司仅存在债权债务关系，债权无法对抗物权。我国法律规定不动产物权的变更必须经依法登记，被查封房屋依法进行抵押登记并取得了抵押权证，该抵押权已经被生效判决所确认。案外人至今未取得房屋的产权证，所以案外人不是房屋的所有权人。天津港保税区谷阳物业发展有限公司于2003年7月将涉案房屋抵押给中国建设银行股份有限公司***分行住房城建支行，2003年9月3日天津市房管局颁发了房地产抵押权书。案外人与天津港保税区谷阳物业发展有限公司签订的房屋买卖合同是在该房屋抵押后签订的，期间天津港保税区谷阳物业发展有限公司隐瞒了已经将该房屋抵押的事实，而案外人未核实房屋权属的基本情况，双方均存在过错。目前申请执行人的债权未得到清偿，因此不能解除对涉案房屋的查封。 天津港保税区谷阳物业发展有限公司称，同意案外人异议请求。案外人与本公司签订了《天津市商品房买卖合同》，购买位于天津市河北区××与××交口处××公寓××房屋，并支付了全部房款及缴纳税费，办理了备案登记，该房屋交付案外人使用至今。出售该房屋购买时，本公司已经取得抵押权人中国建设银行股份有限公司***分行住房城建支行同意，并出具了《同意抵押期房出售证明》。 本院查明，中国东方资产管理公司***办事处与天津港保税区谷阳物业发展有限公司借款合同纠纷一案，案件经审理，河北省***市中级人民法院作出（2006）***字第39号民事判决书。后，因案外人天津制花厂不服（2006）***字第39号民事判决申请再审，2014年12月31日，河北省***市中级人民法院作出（2013）**再初字第7号民事判决书，判决：一、维持该院（2006）***字第39号民事判决第一项：被告天津港保税区谷阳物业发展有限公司于本判决生效后十日内，向原告中国东方资产管理公司***办事处偿还借款本金15550000元人民币，支付利息2118112.41元人民币（计至2006年2月28日），两项合计17558112.41元人民币。逾期，原告有权依据法律规定，通过相关程序，以抵押物折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中优先得到偿还（其中维持事项不含本案当事人争议的房产）。第二项：自2006年2月28日以后的利息，由被告按照中国人民银行规定的计息标准向原告支付至本金付清之日；二、撤销该院（2006）***字第39号民事判决第一项中，“逾期，原告有权依据法律规定，通过相关程序，以抵押物折价或从拍卖、变卖抵押物的价款中优先得到偿还。”所包含的本案当事人争议房产一一坐落于天津市河北区××公寓××座（现更名为月云公寓11门）底商二层A（面积为404.25平方米）；三、2003年7月25日天津港保税区谷阳物业发展有限公司与中国建设银行股份有限公司***分行住房城建支行（现更名为**支行）签订的抵押合同中涉及天津市河北区××公寓××座（现更名为月云公寓11门）底商二层A（面积为404.25平方米）房产抵押无效，该房产天津制花厂享有所有权。天津市益华婚庆礼仪策划有限公司不服，提出上诉，河北省高级人民法院作出（2015）**再终字第80号民事判决书，维持河北省***市中级人民法院作出（2013）**再初字第7号民事判决书。2009年1月23日，河北省***市中级人民法院作出（2006)**执字第92号执行裁定书，裁定：变更申请人天津市益华婚庆礼仪策划有限公司为本案申请执行人。2010年2月23日，天津市益华婚庆礼仪策划有限公司向本院申请执行。执行过程中，2015年1月27日，天津市益华婚庆礼仪策划有限公司变更名称为天津市益华资产管理有限公司。2017年11月23日，本院作出（2010）一中执字第61号民事裁定书，裁定：“将被执行人天津港保税区谷阳物业发展有限公司所有坐落天津市河北区月××公寓××号房屋予以查封（**公寓B-××）。”对此，案外人神华铁路货车运输有限责任公司提出异议。 另查，2003年7月25日，天津港保税区谷阳物业发展有限公司与中国建设银行***分行住房城建支行签订《抵押合同》，天津港保税区谷阳物业发展有限公司将**公寓B座商品房抵押给中国建设银行***分行住房城建支行，并于2003年9月3日办理抵押登记，抵押权证明书为：津房抵字第××号。后，中国建设银行***分行住房城建支行出具书面《同意抵押期房出售证明》：坐落在河北区中山路与辰纬路交口处**公寓B座现月云公寓11门房号或部位××，间数1，建筑面积203.18平方米抵押房屋，经研究，同意出售。 再查，2003年10月8日，神华铁路货车有限责任公司与天津港保税区谷阳物业发展有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，神华铁路货车有限责任公司购买坐落河北区中山路与××交口处××公寓××号房屋，建筑面积203.18平方米，房屋价款690812元。2003年9月15日，天津港保税区谷阳物业发展有限公司出具神华铁路货车有限责任公司购房付款发票，该发票总计金额为690812元。2003年12月1日，神华铁路货车有限责任公司契税完税证载明：房地产权属转移面积203.18㎡，计税金额690812元，税率3%，实纳金额20724.36元。同日，缴存商品住宅维修基金6908元及印花税。2003年12月19日，天津市河北区房地产管理局对该房屋买卖合同予以登记。后，神华铁路货车有限责任公司入住购买房屋。2006年12月19日，神华铁路货车有限责任公司经北京市工商行政管理局海淀分局核准注销，该公司剩余财产分配给股东神华集团有限责任公司，未尽事宜由神华集团有限责任公司承担。神华集团有限责任公司将**公寓B座××号房屋注入中国神华能源股份有限公司，中国神华能源股份有限公司又将上述房屋相关的权利义务转让给神华铁路货车运输有限责任公司。神华铁路货车运输有限责任公司因房屋买卖合同纠纷一案，向天津市河北区人民法院起诉。2017年12月8日，天津市河北区人民法院以（2017）津0105民初6036号民事判决书，判决：驳回原告神华铁路货车运输有限责任公司的诉讼请求。神华铁路货车运输有限责任公司不服，提出上诉。2018年5月25日，本院以（2018）津01民终1022号判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人神华铁路货车运输有限责任公司在本院查封前即与天津港保税区谷阳物业发展有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买坐落河北区中山路与××交口处××公寓××号房屋。且，已支付全部房屋价款并缴纳购房税费，在房屋管理部门进行备案登记，实际进驻使用至今。被查封房屋虽然为抵押物，但在天津港保税区谷阳物业发展有限公司出售该房屋时，当时的抵押权人中国建设银行***分行住房城建支行出具书面《同意抵押期房出售证明》，同意出售××号房屋。故，神华铁路货车运输有限责任公司对查封××号房屋提出执行异议，符合上述能够排除执行的情形，对其主张应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项规定，裁定如下： 中止对天津港保税区谷阳物业发展有限公司名下坐落天津市河北区月云公寓11门××号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇一八年十月二十五日 书记员*** 附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文 1．《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条： 执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2．最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项： 人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： …… （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； ……