浙某某房地产开发有限公司、舟山一水建设有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙09民终118号 上诉人（原审被告）：浙***房地产开发有限公司，住所地：浙江省舟山市普陀区沈家门街道菜市路185号财富商务楼406室。 法定代表人：***，执行董事。 诉讼代表人：浙江新华会计师事务所有限公司舟山分公司，系浙***房地产开发有限公司管理人。 负责人：***。 委托诉讼代理人：**，浙江京衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江京衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：舟山一水建设有限公司，住所地：浙江省舟山市普陀区六横镇双塘中心村***66号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**建，浙江银泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江银泰律师事务所律师。 上诉人浙***房地产开发有限公司（以下简称**公司）因与被上诉人舟山一水建设有限公司（以下简称一水公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2018）浙0903民初2576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 **公司上诉请求：撤销一审判决，驳回一水公司一审诉请，并由一水公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审认定事实错误，一水公司并不享有**商务大厦A幢1**601室、602室、603室、604室、605室以及606室共六套商品房（以下简称案涉房屋）的所有权。虽然一水公司已经支付了所有购房款，但案涉房屋并未办理产权登记手续，尚为在建工程，法律并未规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。2.一水公司对案涉房屋并不享有优先权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。此处消费者系为生活消费购买、使用房屋的人，一水公司作为企业法人不属于消费型购房者，故对案涉房屋不享有优先权。3.**公司进入破产程序后，根据《企业破产法》的规定，破产申请时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。一水公司的相关损失应向破产管理人申报债权进行受偿。《企业破产法》属于特别法，在《合同法》与《企业破产法》相冲突的情况下，应适用《企业破产法》有关规定执行。4.**公司目前无力进行再建，对案涉房屋客观上无法履行交付义务。 一水公司辩称，1.本案合同系商品房预售合同，一审诉请是要求**公司交付房屋，并非确权之诉。2.《企业破产法》第三十条对于哪些财产不属于债务人财产的范围并没有作出规定，而《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产，该公司全额支付了购房款，符合上述司法解释的规定，案涉房屋属于特定物归属该公司。3.**公司管理人并不具有本案的解除权，案涉房屋系特定物，办理了预售合同登记备案手续，不属于《中华人民共和国企业破产法》规定的个别清偿情形。4.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》并未明确“消费者”仅限于为生活消费所需购买、适用的个人。5.**公司虽进入破产程序，但未彻底丧失继续履行合同即交付案涉房屋的可能性。 一水公司向一审法院起诉请求：判令**公司交付**商务大厦A幢1**601室、602室、603室、604室、605室以及606室共六套商品房并协助办理产权登记手续。 一审法院认定事实：**商务大厦由**公司开发建设，于2013年3月开工，2014年6月18日完成主体结构验收，后期因无力支付工程款，于2015年1月10日开始停工，目前幕墙、公共部位精装修、部分水电安装等均未完成。2014年12月16日，一水公司向**公司购买位于**商务大厦A幢一**601室、602室、603室、604室、605室、606室共六套房屋，双方分别签订《浙江省商品房买卖合同》并报房管处登记、备案，合同约定：房屋总面积1016.72㎡，总价6320004元；交房期限：2015年9月30日，2015年12月30日前办理该商品房产权转移登记手续；如**公司逾期交房超过60日，一水公司要求继续履行合同的，**公司应自本合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止按日向一水公司支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，一水公司已按约全额一次性付清购房款。因案涉**商务大厦整体未竣工验收以及陷入财务危机，无法完成后续建设，未能按合同约定向一水公司交付所购买的房屋。2018年6月24日，因**公司负有债务，**商务大厦在建工程及土地使用权（不包括案涉标的物）被法院依据执行程序拍卖，买受人为舟山市普陀城市投资发展集团有限公司，成交价为103124000元。2018年9月5日，**公司因资不抵债被法院裁定进入破产清算程序。期间，一水公司向**公司管理人进行下列债权申报：一、逾期交房违约金3378042元；二、**商务大厦A幢一**601室、602室、603室、604室、605室、606室共六套商品房（实物债权），**公司管理人对于其中逾期交房违约金3378042元予以审查确认，其余未确认。审理中，基于前述原因，一水公司向法院撤回了要求**公司支付逾期交房违约金3248482元的诉讼请求。 一审法院认为，一水公司与**公司所签订的案涉《浙江省商品房买卖合同》，不违反法律的效力性强制性规定，属合法有效，双方均应各自按约全面履行义务。一水公司已按约履行了支付购房款的义务，**公司未按约履行商品房交付义务的行为已构成违约，故一水公司要求判令**公司交付案涉六套商品房，符合法律规定。因案涉**商务大厦整体未竣工验收，目前就案涉商品房尚不具备交付条件，故**公司应在符合交付条件后予以交付并协助一水公司办理产权登记手续，但鉴于**公司已被法院裁定进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定，人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效，一水公司对**公司就本案主张的交付商品房等诉请应依破产程序相关规定作债权确认处理。一水公司撤回要求**公司支付逾期交房违约金3248482元的诉讼请求，系对自己诉讼权利的处分，予以准许。至于**公司提出的案涉《浙江省商品房买卖合同》也已不具备继续履行的条件，应依法予以解除的抗辩意见，因缺乏法律依据，不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第四十八条之规定，判决：确认**公司根据其与一水公司于2014年12月所签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，在符合交付条件时向一水公司交付**商务大厦A幢一**601室、602室、603室、604室、605室、606室六套商品房并协助一水公司办理上述六套商品房产的产权登记手续。一审案件受理费32788元，减半收取16394元、保全费5000元，合计21394元，由**公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。一水公司在二审中自认，鉴于**商务大厦仍系在建工程，具备交付条件的时间和主体可能存在不确定因素，其自愿承受由此产生的不利后果。 二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点：一水公司的一审诉请是否应予支持。对此，分析如下： 1.案涉房屋不属于破产财产。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，不属于破产财产。本案中，一水公司与**公司所签订的案涉《浙江省商品房买卖合同》，属合法有效，一水公司已按《浙江省商品房买卖合同》支付了案涉房屋的全部对价，其所购房屋的楼层、房号、面积均具体明确，且经房管部门登记、备案，对于一水公司而言就是特定物。同时，上述司法解释规定的“尚未转移占有”，不仅包括可以转移占有但尚未转移的情形，也包括客观上不符合交付条件，尚无法转移占有的情形。因此，案涉房屋应与其他房屋相区别，属于特定物，不属于破产财产。 2.破产管理人无合同解除权。根据《企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案一水公司与**公司的《浙江省商品房买卖合同》成立于破产申请受理前，一水公司已在破产案件受理前四年多时间，支付了案涉房屋的全部款项，故不属于债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，**公司破产管理人无权解除合同。 3.**公司尚不能免除继续履行交付案涉房屋的义务。虽然**商务大厦系在建工程，**公司也进入破产程序，但尚无证据证明**公司目前无法继续履行交付义务。在一水公司要求继续履行合同的情况下，仅因上述因素完全免除**公司交付案涉房屋的义务，不符合《合同法》第九十四条和第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形。需要指出的是，**公司今后存在无法履行交付案涉房屋义务的可能性，其是否仍具备履行交付房屋义务应按照相关法律规定执行，一审未关注该问题，存在瑕疵，应予指正。鉴于一审判决**公司在符合交付条件时向一水公司交付案涉房屋并协助办理产权登记手续，且一水公司自愿承担因**公司原因而产生的不利后果，系当事人对自身权益的处分，并未加重**公司负担，可予维持。 综上所述，**公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审适用法律存在瑕疵，但判决结果可予维持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费32788元，由上诉人浙***房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　谢佑 审 判 员　** 审 判 员　** 二〇一九年五月二十日 法官助理　** 代书记员　毛赟