新疆新能深科园物业服务有限公司与某某某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0102民初180号 原告：新疆新能深科园物业服务有限公司，住所地乌鲁木齐市新市区太原北路848号，社会信用代码：9165010469343314XK。 法定代表人：**，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：**，北京德和衡（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：努尔买买提***，男，1965年9月8日出生，住乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：阿孜***明，新疆努尔路克律师事务所律师。 原告新疆新能深科园物业服务有限公司（以下简称新能深科园公司）与被告努尔买买提***物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新能深科园公司委托诉讼代理人**，被告努尔买买提***的委托诉讼代理人阿孜***明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新能深科园公司诉称：1、判令被告给付拖欠原告的物业服务管理费19,882.8元；2、判令被告给付原告为其垫付的水费6,758元；事实与理由：原告与新疆新能房地产开发有限责任公司签订了《乌鲁木齐市晨光雅园前期物业服务合同》。该合同约定，由原告向被告所居住的晨光雅园小区提供物业服务。另该合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每月的28日履行缴纳义务，逾期缴费的从逾期之日起按应缴费用的千分之五／日缴纳滞纳金。被告系原告提供服务管理的乌鲁木齐市天山区XXX的业主，现被告按合同约定应向原告缴纳从2019年1月1日－2019年12月31日期间欠缴的物业管理费用19,882.8元，以及原告为其垫付的2019年7月1日－2019年10月31日水费6,758元，但被告却拒不履行缴费义务。经原告多次催缴被告仍未缴纳，无奈之下原告只能向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告努尔买买提***辩称：我方不同意原告的诉讼请求；一、本案被告的诉讼主体不适格。按照《中华人民共和国民法典》及《物业管理条例》的相关规定，原告与建设单位签订的物业服务合同届满之后，原告应当与业主或者业主委员会签订物业服务合同。本案原告和被告或者业主委员会没有签订物业服务合同，而且原告未向被告提供任何服务，因本案被告不具备合同相对人的法定条件，故法庭应当驳回原告的诉讼请求。二、原告的诉讼请求无法律依据，应当驳回。按照《物业管理条例》第二十四条的规定，建设单位应当通过招标或者经政府部门的批准采用协议方式选平物业服务企业，但原告与建设单位签订的物业服务合同不是按照法定程序签订的合法有效合同，因该合同本身就无效合同，故对被告不具有约束力，法庭应当驳回原告的诉讼请求。三、原告对自己主张的诉讼请求缺乏证据。即便原告与被告之间的物业服务关系成立，原告应全面履行法定职责，做好物业服务工作。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，在物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的条件下，业主向物业服务人支付物业费。但本案被告未享受原告提供的物业服务，原告一直没有协助被告和政府有关部门协调处理抽油垃圾倒放事项，法律规定应在物业服务人职责范围内的清理垃圾、清雪等事项一直被告自行处理，对此被告每月支出2,000余元的额外费用。除此之外，原告应当将服务事项、质量要求、收费项目、收费标准、业主共有部分的经营及收益情况等以合理的方式向业主报告，但原告一直未履行其义务，故被告对原告的违约行为有不安抗辩权，原告全面履行法定职责之后被告履行支付物业服务费的义务。四、原告无权收取水费。根据《物业管理条例》第四十四条的固定，物业管理区域内，供水、供电、供气等单位应当向最终用户收取有关费用，由于原告没有合法的代收水费委托手续，不能主张被告支付水费的权利。综上，原告的主张无法律依据、对于案件事实缺乏证据，因此答辩人请求法庭驳回原告所有的诉讼请求。 经审理查明，原告新能深科园公司就位于乌鲁木齐市天山区XXX小区物业服务事宜于2017年3月1日与新疆新能房地产开发有限公司签订《乌鲁木齐市晨光花园前期物业服务合同》，该合同约定原告新能深科园公司将包括被告努尔买买提***所有的1274.5平方米商业性建筑物在内的于2011年修建的XXX小区198000平方米建筑物提供物业服务，该合同未约定商业物业的收费标准。原告新能深科园公司为该小区业主提供物业服务过程中，原告新能深科园公司是否应当为业主处理厨房垃圾事宜与被告努尔买买提***发生争议。因被告努尔买买提***拒绝交费相关物业费用，为此原告新能深科园公司就被告努尔买买提***给付于2019年7月1日至2021年1月31日期间的物业管理费19,882.8元及为其垫付的水费6,758元为由向本院提起诉讼判如诉请。 以上事实由《乌鲁木齐市晨光花园前期物业服务合同》、《收款单》、《消毒工作台账》、《照片》、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，国家提倡业主通过公开、公平、**的市场竞争机制选择物业服务企业。 一、关于原告新能深科园公司要求被告给付拖欠原告的物业服务管理费19,882.8元的诉讼请求；1、根据法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业合同；前期物业合同是指建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当旅行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出的约定。本案中，原、被告所争议的物业于2011年修建，但原告新能深科园公司与新疆新能房地产开发有限公司于2017年3月1日签订《乌鲁木齐市晨光花园前期物业服务合同》。若原告新能深科园公司和被告努尔买买提***所有的1274.5平方米商业性建筑物在内的晨光花园小区建设单位签订前期物业合同的，应当于2011年之前签订，不能在业主入住或者成立业主委员会成立之后签订前期物业合同。因原告新能深科园公司未与业主或者业主委员会签订物业合同，故本院予以采信被告努尔买买提***提出被告诉讼主体不适格的诉讼请求。2、国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招通标的方式选聘物业服务企业；住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。本案中，原告新能深科园公司未能提供证据证明与建设单位所签订的《乌鲁木齐市晨光花园前期物业服务合同》系通过招通标的方式或者经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式签订的事实。因原告新能深科园公司与新疆新能房地产开发有限公司之间签订《乌鲁木齐市晨光花园前期物业服务合同》系未经合法程序签订的合同，故本院予以认定该合同为无效合同。因原告新能深科园公司与新疆新能房地产开发有限公司之间签订《乌鲁木齐市晨光花园前期物业服务合同》系无效合同，且被告努尔买买提***的诉讼主体不适格，故本院不予支持原告新能深科园公司的此项诉讼请求。 二、关于原告新能深科园公司要求被告给付原告为其垫付的水费6,758元的诉讼请求；按照法律规定，物业管理区域内，供水、供电、供气等单位应当向最终用户收取有关费用。因原告新能深科园公司未能提供证据证明其已合法方式取得水务局的相关代收收取水费的事实，故本院予以采纳被告努尔买买提***提出原告新能深科园公司没有合法的代收水费委托手续，故不能主张被告努尔买买提***支付水费的权利的答辩意见，应当驳回原告新能深科园公司的此项诉讼请求。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”综上，依照《物业管理条例》第三条、第二十一条、第二十二条、第二十四条、第四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定之规定、判决如下： 驳回原告新疆新能深科园物业服务有限公司的诉讼请求； 案件受理费233.01元，由原告新疆新能深科园物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员　古丽米热阿布力孜 二〇二一年三月二十六日 书记员　*** 艾尼瓦尔