福建瑞达精工股份有限公司、福州花乡园艺有限公司租赁合同纠纷民事二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）闽01民终4408号

上诉人（原审被告、反诉原告）：福州花乡园艺有限公司，住所地福州市建新乡新颐村下道。

法定代表人：刘浩，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：陈雅芳，北京市京师（福州）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）:***达精工股份有限公司，住所地福州市仓山区金山工业区金洲北路33号。

法定代表人：蒋维，总经理。

委托诉讼代理人：张倩倩，福建拓维律师事务所律师。

委托诉讼代理人：钱冠笛，福建拓维律师事务所律师。

上诉人福州花乡园艺有限公司（以下简称“花乡园艺公司”）因与被上诉人***达精工股份有限公司（以下简称“瑞达精工公司”）租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初5880号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

花乡园艺公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回瑞达精工公司的全部本诉诉求，支持花乡园艺公司的全部反诉诉求；2.一、二审诉讼费用由瑞达精工公司承担。事实和理由：一、一审认定瑞达精工公司已于2017年8月1日至2020年9月期间履行提供租赁场地的义务，并认定租赁期限于2019年7月31日届满，此后双方视为不定期租赁关系，认定事实错误。1.瑞达精工公司未按约定履行提供租赁场地的义务，双方租赁期限尚未届满。首先，租赁合同第一条约定“租赁期限为2017年3月28日至2019年3月27日止，共计二年”，但由于瑞达精工公司原因，案涉场地延迟交付，租赁期限起始时间顺延至2017年8月1日，对此，瑞达精工公司已自认，一审亦予以认定。即瑞达精工公司自租赁关系成立初始便违约，案涉场地租赁期限起始时间实际为2017年8月1日。其次，根据花乡园艺公司一审提供且真实性已被采信的《通知函》《报告》等证据可知，瑞达精工公司于2017年10月25日单方通知花乡园艺公司暂停使用案涉场地，此后均未通知恢复使用，封锁案涉场地大门，花乡园艺公司进入场地需提前申请获批，不能自由出入进行花木的正常养护，根本无法实现租赁用途，即瑞达精工公司提供场地期间仅为2017年8月1日至2017年10月25日。一审认定瑞达精工公司于2017年8月1日至2020年9月期间合法履行了提供租赁场地的义务，认定事实严重错误。第一，一审法院以花乡园艺公司已履行租金缴纳义务推定瑞达精工公司已履行租赁场地提供义务，违背客观事实，缺乏依据。第二，花乡园艺公司已于一审庭审中说明之所以在瑞达精工公司未提供合格租赁场地情形下仍缴纳租金，是因为租赁前期已在案涉场地上栽种花木，且出于友好合作以及督促瑞达精工公司尽快恢复场地正常使用的目的。第三，一审已认定花乡园艺公司缴纳水电费11244元，但若2017年8月1日后均能正常使用租赁场地进行花木养护经营，三年多时间不可能只产生11244元水电费。且从瑞达精工公司提供的流水凭证等看，2019年1月至2020年10月仅有2019年1月至3月产生水电费61元，也与常理不符。第四，根据一审现场勘验情况，案涉场地内虽有花乡园艺公司所有的植物，但大量植物已枯死，一审法院忽视植物存活情况，简单以花乡园艺公司所有的植物仍占用案涉场地为由认定瑞达精工公司已提供租赁场地，认定事实不清。2.即使租赁期限届满后，双方也不构成不定期租赁关系，瑞达精工公司无权单方通知解除租赁合同。结合租赁合同第一条和第七条，双方在约定两年租赁期限基础上又明确以国家是否征地和征地补偿及搬迁是否完成作为租赁合同顺延或解除的条件，即租赁期限届满后双方并非不定期租赁关系，而是附解除条件的租赁关系。如上所述，瑞达精工公司并未按期提供合格的租赁场地，双方租赁期限尚未届满，现租赁期间内遇国家征地，但截至目前仍未完成相关征地补偿以及搬迁工作，合同解除条件尚未成就，瑞达精工公司也未举证证明存在其他法定解除合同情形。二、一审认定花乡园艺公司不存在停产停业及苗木损失，认定事实不清，审判程序违法。1.如上所述，瑞达精工公司最初即发生逾期提供场地的违约行为，并在花乡园艺公司使用租赁场地不到三个月时间就单方要求停止使用租赁场地，至今未予恢复使用，瑞达精工公司已严重违反租赁合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，花乡园艺公司有权要求瑞达精工公司继续履行租赁合同，并承担相应损失赔偿责任。其次，花乡园艺公司已在一审中提供由于瑞达精工公司干扰、中断租赁场地使用导致大量苗木死亡的现场照片等证据，并申请对停产停业及苗木死亡损失进行鉴定，但一审法院对花乡园艺公司的鉴定申请未作任何书面或口头答复，直接剥夺花乡园艺公司申请鉴定的权利，径行认定花乡园艺公司无证据证明停产停业及苗木资产损失，驳回花乡园艺公司的反诉请求，认定事实不清，程序违法，严重损害花乡园艺公司的合法权益。

瑞达精工公司辩称，一、花乡园艺公司与瑞达精工公司的租赁合同关系已解除，一审判决认定事实清楚。1.瑞达精工公司已依约履行提供租赁场地的义务，花乡园艺公司依约支付租金并实际使用场地，花乡园艺公司主张未使用场地与事实不符。2017年3月15日签订《场地出租协议》后，双方一致同意从2017年8月1日起计算租赁期限，2017年8月起，花乡园艺公司开始使用租赁场地并支付租金；期间，双方已就场地使用情况、租金支付情况进行沟通及书面确认，双方往来函件等证据已得到一审法院采信；2019年1月双方就此前租金支付及结算通过函件进行确认，且此后花乡园艺公司并未就合同履行情况提出任何异议，直至2019年7月31日两年租赁期限届满，前述事实经一审法院认定，花乡园艺公司未提供任何证据证明瑞达精工公司有妨碍其使用租赁场地的行为，其主张未使用场地与事实不符。瑞达精工公司出于园区安全管理需要，在约定租期届满后要求花乡园艺公司员工出入场地提供证明，并未妨碍花乡园艺公司使用租赁场地。至于花乡园艺公司使用场地期间用电用水量及费用、苗木数量及生长情况等由其自行负责，与瑞达精工公司无关。花乡园艺公司支付租金却主张未使用场地，缺乏依据，违背日常生活经验法则。2.租赁期限届满后，双方属于不定期租赁关系，瑞达精工公司解除合同符合法律规定。《场地出租协议》第一条约定并非附解除条件条款。自2017年8月1日起算，约定的两年租期实际于2019年7月31日届满，其后该地块并无国家征地的情形，结合双方约定及《中华人民共和国合同法》规定，期满后双方场地租赁期限为不定期。瑞达精工公司发出《告知函》要求收回场地，又正式发出解除合同通知，已履行在合理期限内通知花乡园艺公司解除合同的义务，行使合同解除权符合法律规定，花乡园艺公司已收到解除合同通知，双方租赁合同已解除，该事实已经一审法院认定。花乡园艺公司主张《场地出租协议》附解除条件缺乏法律依据。二、花乡园艺公司无证据证明瑞达精工公司的行为导致其停产停业并造成损失，场地内的苗木维护是花乡园艺公司作为承租人使用场地行为，是其自行负责部分，花乡园艺公司是否停产停业与本案无关，其主张停产停业损失缺乏依据，一审判决正确。

瑞达精工公司向一审法院起诉请求：1.确认瑞达精工公司与花乡园艺公司签订的《场地出租协议》于2020年9月14日解除；2.花乡园艺公司立即搬离租赁场地、清空租赁场地上植物、腾空占用的活动板房并交还活动板房钥匙；3.花乡园艺公司赔偿瑞达精工公司《场地出租协议》解除后占用租赁场地给瑞达精工公司造成的损失（以20000元/月为计算标准，自2020年9月15日起计算至实际返还租赁场地之日止）；4.本案的诉讼费用由花乡园艺公司承担。一审诉讼过程中，瑞达精工公司变更诉讼请求为：1.确认瑞达精工公司与花乡园艺公司签订的《场地出租协议》及《场地出租补充协议》于2020年9月14日解除；2.花乡园艺公司立即搬离租赁场地（含厂区内靠南侧三十亩及西北侧一亩左右）、清空租赁场地上植物、腾空占用的活动板房并交还活动板房钥匙；3.花乡园艺公司赔偿瑞达精工公司《场地出租协议》解除后占用租赁场地给瑞达精工公司造成的损失（以20000元/月为计算标准，自2020年9月15日起计算至实际返还租赁场地之日止）；4.本案的诉讼费用由花乡园艺公司承担。

花乡园艺公司向一审法院反诉请求：1.瑞达精工公司立即向花乡园艺公司赔偿停业停产损失及苗木等资产损失4760000元（具体损失金额以法院确定的评估鉴定机构出具的损失鉴定结果为准）；2.本案案件受理费、评估鉴定费等诉讼费用由瑞达精工公司承担。

一审法院认定事实：2017年3月15日，瑞达精工公司与花乡园艺公司签订《场地出租协议》，该协议加盖瑞达精工公司及花乡园艺公司公章，并由瑞达精工公司代表郑健明、花乡园艺公司代表刘用波签字，协议约定瑞达精工公司将坐落于福州市仓山区××路××号靠南侧预留地30多亩出租给花乡园艺公司，作为花乡园艺公司花卉苗木生产经营销售使用；租赁期限为2017年3月28日至2019年3月27日止，共计二年，租期满时，如果国家未征地,租期顺延；场地租金每亩每月100元，每满一个季度缴纳一次；花乡园艺公司为瑞达精工公司在案涉工厂大门入厂右侧大路边免费建设立体绿化体；租赁场地用水用电产生的水电费由花乡园艺公司负责；瑞达精工公司向花乡园艺公司免费提供活动板房三间；租赁场地若经国家征用，瑞达精工公司应当提前三个月通知花乡园艺公司，政府补偿后，搬迁完成，合同终止。

2017年3月29日，瑞达精工公司与花乡园艺公司签订《场地出租补充协议》，该协议加盖瑞达精工公司及花乡园艺公司公章，并由瑞达精工公司代表蒋维、花乡园艺公司代表刘用波签字，该协议约定瑞达精工公司将案涉厂区内靠西北侧约一亩多场地出租给花乡园艺公司作为景观花圃，租金为每年900元，其他约定与双方30亩租赁土地协议相同。

2017年7月30日，花乡园艺公司向瑞达精工公司出具报告，陈述“因贵司与原工地后续事情还在办理中，至2017年8月1日才正式交于福州花乡园艺有限公司使用。我司请求公司将该场地使用时间和租金从2017年8月1日起开始计算”。该报告右下方写明“同意工地交付。使用时间由8月1日起交付使用”，并由蒋维签名及瑞达精工公司行政部盖章。

2017年10月25日，瑞达精工公司向花乡园艺公司出具通知函，陈述“接集团通知，因原工地后续事情还在协商办理中，凡属于该工地的所有项目暂停”。

2019年1月7日，花乡园艺公司向瑞达精工公司出具报告，陈述“贵司出租给我司产区南侧预留地，2017年8月1日正式开始使用，2017年10月25日贵司通知暂停使用，至今未通知恢复正常使用。我司按通知暂停使用至今……并将2017年8月、9月、10月三个月的租金按约定按时缴纳。现贵司通知我司缴纳土地租金，本着互相谅解的精神，我司愿意缴纳贰万元，并请求从今恢复土地的正常使用”。

2020年8月5日，瑞达精工公司向花乡园艺公司出具告知函，陈述“鉴于与贵司的《场地出租协议》已到期，我司决定将出租的场地收回。现通知贵司按照《场地出租协议》要求，及时迁出出租场地，并缴清所有房租、水电等费用”。

2020年9月14日，瑞达精工公司向花乡园艺公司出具关于《场地出租协议》的解除通知，通知花乡园艺公司自其收到解除通知时双方签订的《场地出租协议》解除，并要求花乡园艺公司自协议解除之日起三十日内清理腾空租赁场地并完成场地交接。2020年9月17日，收件人为刘用波、备注为关于《场地出租协议》的解除通知的EMS国内标准快递被拒收退回。一审庭审过程中，花乡园艺公司自认已收到关于《场地出租协议》的解除通知。

2020年10月19日，福州市自然资源和规划局公示，仓山区瑞达精工地块面积约5.04公顷，按照相关产业提升政策，盘活存量用地，拟对该地块控规方案进行优化。

2020年10月15日至2020年12月28日期间，花乡园艺公司向瑞达精工公司出具证明等书面材料，要求瑞达精工公司对进行花卉养护的花乡园艺公司的员工、选购果树的花乡园艺公司的客户予以放行。

另查明，花乡园艺公司于2018年1月16日向瑞达精工公司转账支付9000元、于2018年2月12日向瑞达精工公司转账支付3000元、于2019年1月18日向瑞达精工公司转账支付20000元并备注用途为地租、于2019年1月18日向瑞达精工公司转账支付11244元并备注用途为水电费、于2019年4月16日向瑞达精工公司转账支付9000元并附言“2019年1月15日到4月15日”、于2019年7月22日向瑞达精工公司转账支付9061元并附言“4-6月地租9000及1-3月水电费61”、于2019年11月8日向瑞达精工公司转账支付9000元、于2020年1月13日向瑞达精工公司转账支付9000元、于2020年10月21日向瑞达精工公司转账支付9000元并附言“2020年7-9月地租”、于2020年10月27日向瑞达精工公司转账支付45000元并附言“瑞达花乡园艺花圃30亩土地租金2020.10.1-2021.12.31”。刘用波于2020年4月10日转账支付9000元并附言“瑞达花场1-3月地租”、于2020年8月6日转账支付9000元并附言“瑞达花场4-6月地租”。

一审审理过程中，一审法院依照法定程序对坐落于福州市仓山区××路××号内场地进行现场勘验，经查，福州市仓山区××路××号××房南侧有活动板房两层，其中面对活动板房一楼右起第二间、二楼右起第七间由瑞达精工公司出租给花乡园艺公司使用，截止至现场勘验时仍由花乡园艺公司占有使用；福州市仓山区××路××号××房南侧28亩及西北侧1亩由瑞达精工公司出租给花乡园艺公司使用，截止至现场勘验时仍由花乡园艺公司占有使用，地面种植物系花乡园艺公司所有。

一审法院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,应当适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。瑞达精工公司与花乡园艺公司依法签订《场地出租协议》及《场地出租补充协议》，经双方代表签字并加盖公章，系双方真实意思，不违反法律规定，一审法院予以确认。

关于瑞达精工公司与花乡园艺公司的租赁期间。瑞达精工公司与花乡园艺公司于2017年3月15日约定“租赁期限为2017年3月28日至2019年3月27日止，共计二年，租期满时，如果国家未征地,租期顺延”，双方又于2017年8月1日约定租赁期限自2017年8月1日开始计算，故租赁场地的出租起始时间为2017年8月1日。花乡园艺公司辩称，瑞达精工公司于2017年10月25日通知花乡园艺公司暂停双方的租赁合同关系，瑞达精工公司仅于2017年8月1日至2017年10月25日期间履行场地出租义务。一审法院认为，花乡园艺公司足额缴纳2017年8月1日至2017年11月31日租金、2019年1月至2020年9月租金及2017年12月至2018年12月经双方协商后确认减免后的租金20000元、水电费11244元，结合花乡园艺公司于2019年1月7日出具的关于缴纳租金的报告、花乡园艺公司要求瑞达精工公司对花乡园艺公司员工、客户予以放行的书面材料及案涉场地仍种植花乡园艺公司所有的植物，根据日常生活交易习惯，可以认定2017年8月1日至2020年9月期间，瑞达精工公司合法履行了提供租赁场地的义务，花乡园艺公司履行了缴纳租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，本案中，如前所述，瑞达精工公司与花乡园艺公司约定的两年租赁期限于2019年7月31日届满。租赁期限届满，即2019年7月31日后案涉场地并未经国家征迁，故双方就案涉场地的租赁合同继续有效，因瑞达精工公司与花乡园艺公司并未明确约定租赁顺延的具体截止日期，双方的租赁关系自2019年7月31日后应视为不定期租赁，瑞达精工公司在合理期限内通知花乡园艺公司后可以随时解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”规定，瑞达精工公司于2020年9月14日向花乡园艺公司出具关于《场地出租协议》的解除通知，花乡园艺公司亦已收到该通知，故瑞达精工公司与花乡园艺公司签订的《场地出租协议》及《场地出租补充协议》于2020年9月17日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，故瑞达精工公司诉请花乡园艺公司腾空租赁场地、交还租赁场地钥匙并搬离租赁场地，于法有据，一审法院予以支持。

关于《补充协议》。瑞达精工公司与花乡园艺公司签订的《补充协议》约定“其他约定按甲、乙双方30亩租赁土地相同”，即《补充协议》的租赁期间与《场地出租协议》租赁期间相同，对于福州市仓山区××路××号××房西北侧1亩土地的使用与停止使用应与租赁场地一致。

关于租赁场地占用损失及计算方式。如前所述，瑞达精工公司与花乡园艺公司之间的租赁合同关系于2020年9月17日解除，故瑞达精工公司诉请花乡园艺公司支付场地占用费，于法有据，应予支持。瑞达精工公司与花乡园艺公司约定案涉场地每月租金3075元，花乡园艺公司已向瑞达精工公司支付租金至2020年9月30日，故花乡园艺公司应当以每月3075元为计算标准，自2020年10月1日起至花乡园艺公司实际返还案涉场地之日止向瑞达精工公司支付占地占用损失。

关于花乡园艺公司反诉所称的停产停业损失。如前所述，瑞达精工公司与花乡园艺公司均按照合同约定合法履行提供租赁场地与缴纳租金的义务，自2017年8月至2020年9月长达三年的期间，花乡园艺公司均按照合同或双方另行约定的金额及时足额向瑞达精工公司支付租金，花乡园艺公司又于2020年10月向瑞达精工公司预付2020年10月至2021年12月租金，且花乡园艺公司无证据证明瑞达精工公司的行为导致花乡园艺公司停产停业并造成损失，花乡园艺公司亦无证据证明瑞达精工公司造成花乡园艺公司苗木等资产损失，故花乡园艺公司诉请瑞达精工公司赔偿停产停业损失及苗木资产损失，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，判决：一、***达精工股份有限公司与福州花乡园艺有限公司签订的《场地出租协议》及《场地出租补充协议》于2020年9月17日解除；二、福州花乡园艺有限公司于本判决生效之日起六十日内腾空、搬离坐落于福州市仓山区××路××号××房南侧30亩土地、西北侧1亩土地、南侧活动板房一楼右起第二间及二楼右起第七间房屋；三、福州花乡园艺有限公司于本判决生效之日起十日内向***达精工股份有限公司支付场地占用费（以每月3075元为计算标准，自2020年10月1日起计至福州花乡园艺有限公司实际腾空、搬离之日止）；四、驳回***达精工股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回福州花乡园艺有限公司的反诉诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费683.3元，由***达精工股份有限公司负担578.3元，福州花乡园艺有限公司负担105元；反诉案件受理费22440元，由福州花乡园艺有限公司负担。

本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。

本院认为，花乡园艺公司主张其在2017年10月25日后无法正常使用案涉场地，本院不予采信，理由如下：首先，根据花乡园艺公司提供的书面材料可见，其于2020年10月15日至2020年12月28日期间出入该租赁场地进行花卉养护及带领客户选购果树，即花乡园艺公司在该时间段之前已使用案涉场地种植花卉果树。其次，花乡园艺公司提供的出入场地需向瑞达精工公司提出申请的证据均产生于2020年9月瑞达精工公司向其发出解除《场地出租协议》的通知之后，因花乡园艺公司是经营花卉苗木种植销售的公司，根据日常经验法则，用于出售的花卉苗木需要养护，在其未提供证据证明其在2017年10月25日至2020年9月之间出入承租场地受限的情况下，其主张的案涉场地现存植物均是2017年10月25日前种植明显违背常理。第三，花乡园艺公司虽于2019年1月7日向瑞达精工公司出具报告中陈述“2017年10月25日贵司通知暂停使用，至今未通知恢复正常使用。我司按通知暂停使用至今”，但该陈述系花乡园艺公司的单方陈述，其在作出该陈述后仍然缴纳了土地租金，且花乡园艺公司至2020年9月均履行了缴纳租金的义务，未就场地使用问题与瑞达精工公司进行协商或主张如减免租金、违约责任等相关权利，若瑞达精工公司未按合同约定提供场地，则花乡园艺公司的行为明显与常理不符。因此一审法院根据在案证据，认定2017年8月1日至2020年9月期间，瑞达精工公司履行了提供租赁场地的义务，并无不当，予以维持，花乡园艺公司关于双方租赁期限尚未届满及存在停产停业、苗木死亡损失的上诉意见不能成立。

双方约定的租期为两年，自双方确认的场地交付日期2017年8月1日起算，租赁期限于2019年7月31日届满，双方虽约定租期届满时，如国家未征地，租期顺延，但双方并未就顺延的租赁时间进行明确约定，一审法院据此认定双方在租期届满后形成不定期租赁关系正确，花乡园艺公司主张双方以国家是否征地和征地补偿及搬迁是否完成作为租赁合同顺延或解除条件，依据不足，不予采纳。

综上所述，花乡园艺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费22545元，由福州花乡园艺有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　吴筱洲

审 判 员　符海燕

审 判 员　陈雁兰

二〇二一年六月二十三日

法官助理　陈　玥

书 记 员　蔡志前