佛山市聚丰混凝土有限公司、广东科明达集团有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤06民终3096号

上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市聚丰混凝土有限公司，住所地广东省佛山市。

法定代表人：张敏明。

委托诉讼代理人：赵志娟，广东立复律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：广东科明达集团有限公司，住所地广东省佛山市南海区。

法定代表人：张敏明。

委托诉讼代理人：赵志娟，广东立复律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市新城物业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。

法定代表人：赖志梁。

委托诉讼代理人：张亚伟，广东创誉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周李明，广东创誉律师事务所律师。

上诉人佛山市聚丰混凝土有限公司（以下简称聚丰公司）、广东科明达集团有限公司（以下简称科明达公司）因与被上诉人佛山市新城物业发展有限公司（以下简称新城物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

聚丰公司、科明达公司上诉请求：1.撤销（2015）佛顺法民一初字第458号民事判决；2.撤销《佛山新城XX路XXX路X侧地块（承租单位变更）租用合同》（以下简称《租用合同》）第六条双方的权利、义务及违约责任中第13款的约定；3.判令新城物业公司补偿聚丰公司、科明达公司总投入费用15032302.35元、拆迁项目费用2408000元、其他费用720000元；以上三项合计：18160302.35元；4.判令新城物业公司另行选址给予聚丰公司、科明达公司搬迁复产；5.判令新城物业公司承担全部鉴定及诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。在合同期限的问题上，聚丰公司、科明达公司与新城物业公司实际约定的租赁期限应为8年，而非一审认定的21个月。根据涉案《租用合同》第三点“土地用途”可知，该地块用于搅拌站建设，且甲方（新城物业公司）熟知丙方（聚丰公司）租赁土地用途。而混凝土这一特殊行业的资质证、生产许可证需要至少5年租赁期间才允许办理，作为出租方的新城物业公司也应当清楚。另一方面，新城物业公司招标招商公告中也明确“招租类型”是搅拌站建设经营，进一步说明其明知混凝土行业的租赁期限需求。因此，涉案租用合同约定21个月的租赁期限，显然是聚丰公司与科明达公司为迎合新城物业公司合同两年一签的要求而形成的。事实上，新城物业公司签订合同时向聚丰公司与科明达公司明确承诺该租用地块的租赁期间为8年，而非一审法院认定的21个月。另在租赁期间，聚丰公司、科明达公司多次致函新城物业公司申请续租，并在租赁期满（2014年10月31日）后，截止至2015年7月31日为止，新城物业公司一直向聚丰公司、科明达公司收取租金，涉案《租用合同》已在事实上续租，一审判决认为新城物业公司就合同续展并未达成一致的意见，显然有误。因此，聚丰公司不存在违法占用的行为。二、一审判决适用法律错误。在合同效力问题上，《租用合同》第六条第13款约定“租赁期满后……甲方有权委托其他方对相关建筑、设施、设备进行拆除、清理、处置。所需拆除费用由丙方承担，甲方不作任何经济赔偿或补偿”。此条款无论从原因或者结果上看，均明显违背公平原则。一审法院认为合同是双方真实的意思表示，聚丰公司和科明达公司应已对自身风险有所考虑，而认为该条款未显失公平是对法律的错误解读。从显失公平的原因上看，聚丰公司和科明达公司同意上述条款是迫于无奈。新城物业公司股东为佛山市新城开发建设有限公司，而佛山市新城开发建设公司股东则为佛山市顺德区国有资产监督管理办公室，新城物业公司签订合同时具有行政主体的性质，对于公共资源处于垄断状态。聚丰公司和科明达公司作为交易相对人，处于明显的劣势地位，更是没有讨价还价的能力。“不作任何经济赔偿或补偿”是基于信任新城物业公司8年租赁期限承诺前提下的意思表示。另一方面，聚丰公司和科明达公司基于对新城物业公司口头8年租赁期限承诺以及新城物业公司知晓混凝土行业需要时间的信任，聚丰公司和科明达公司才会投入大量的时间、金钱、人力物力，期待在后续经营生产中回笼成本。但新城物业公司没有合约精神，没有遵守8年租赁期限的承诺，因此“不作任何经济赔偿或补偿”显然是违背公平原则的。从结果来看，聚丰公司和科明达公司因为新城物业公司的过错，导致离场搬离仍没有产生收益回报，前期投入1816万元血本无归，而新城物业公司一方基于明显的不平等条款，并未产生任何损失，双方权利义务明显不平衡。根据《合同法》第54条、《关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第72条、第73条的规定，《租用合同》第六条第13款“……不作任何经济赔偿或补偿”的约定属于显失公平的条款，应当予以撤销。

新城物业公司辩称，一、涉案租赁合同是双方自愿签订的，是双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。二、租赁合同的签订不存在可撤销的情形，而且租赁合同于2012年10月26日签订，新城物业公司于2015年7月21日起诉，聚丰公司与科明达公司则提起反诉，聚丰公司和科明达公司主张撤销权的时间是在2017年10月14日。根据合同法第55条规定，撤销权已消灭。三、本案认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求。

新城物业公司向一审法院起诉请求：1.聚丰公司立即清理好场地，向新城物业公司交还佛山市新城XX路XXX路X侧地块；2.聚丰公司向新城物业公司支付占有使用费（占有使用费按照每月106201.82元的标准计付至完全搬离之日止）；3.科明达公司对于聚丰公司的债务承担连带责任；4.本案的诉讼费用由聚丰公司和科明达公司承担。

聚丰公司、科明达公司反诉请求法院判令：一、新城物业公司补偿聚丰公司、科明达公司总投入费用15032302.35元，拆迁项目费用2408000元，其他费用720000元，合共18160302.35元；二、新城物业公司另行选址给予聚丰公司搬迁复产；三、新城物业公司承担本案的全部诉讼费用。

诉讼中聚丰公司和科明达公司增加一项反诉诉讼请求：《佛山新城XX路XXX路X侧地块（承租单位变更）租用合同》第13条无效或者判令撤销该条款。

一审法院认定事实：新城物业公司于2012年7月11日在网站上发出的公告，注明出租地块租赁期从2012年11月1日至2014年10月31日，时间为两年。

2012年10月26日新城物业公司作为出租方与聚丰公司作为新承租方、科明达公司作为原承租方及连带责任保证人签订《佛山新城XX路XXX路X侧地块（承租单位变更）租用合同》一份，约定科明达公司租用新城物业公司佛山市新城XX路XXX路X侧地块用于搅拌站建设用地。因聚丰公司早期处于筹建阶段，不具备法律主体资格，而科明达公司负责聚丰公司早期筹建工作，故以科明达公司名义与出租方签订上述合同。现新承租方已获得法律主体资格，故重新签订本合同，变更上述合同租赁物的承租主体，同时科明达公司同意成为聚丰公司履行合同的连带责任担保人，在聚丰公司不履行本合同的权利义务时，新城物业公司有权直接向科明达公司追偿相关责任或费用。租赁期为21个月，从2013年2月1日至2014年10月31日止。2013年2月1日至2013年10月31日每平方米每月租金为5.5元，2013年11月1日至2014年10月31日每平方米每月租金为6.05元，租地面积为17554.02平方米。如聚丰公司逾期不交租金，新城物业公司有权向科明达公司直接追偿该费用。合同第六条双方的权利、义务及违约责任第13项约定，租赁期满后，聚丰公司应在15天内清场搬离，费用聚丰公司自负，并将土地进行必要的地面恢复后交还新城物业公司。

诉讼中，聚丰公司、科明达公司申请就其在涉案地块投入的基建工程费用等、拆迁而产生的费用、停工造成的损失等进行鉴定，并垫付鉴定费用60000元、测量费用33260元。一审法院依法委托信德公司进行鉴定。信德公司2017年8月31日出具《资产评估报告书》认为，案涉可搬迁设备、建构筑物和花木市场价值以及因停工造成的其他经济损失在评估基准日2014年11月15日评估结果为5539302元。

另查明，庭审中，聚丰公司、科明达公司和新城物业公司双方确认，聚丰公司、科明达公司已把2015年10月31日前的租金支付到新城物业公司帐户，但新城物业公司认为没有同意续租，该款项为聚丰公司、科明达公司的自主行为。

至本案辩论结束前，聚丰公司和科明达公司仍未把案涉租赁场地交还新城物业公司，在场地上仍有聚丰公司和科明达公司建筑物、构筑物、机器设备未搬走。

一审法院认为,本案的争议焦点为：一、合同效力；二、合同效力可否续展；三、聚丰公司的责任；四、科明达公司的责任。就上述争议焦点，分析如下：

一、合同效力。

新城物业公司与聚丰公司、科明达公司签订的《佛山新城XX路XXX路X侧地块（承租单位变更）租用合同》（以下简称：租赁合同）是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应依合同约定履行义务。

《租赁合同》第六条第13项约定，租赁期满后，聚丰公司应在15天内清场搬离，费用聚丰公司自负，并将土地进行必要的地面恢复后交还新城物业公司。该条款符合一般租赁合同要件，出租人无义务审核承租人可否在租赁期内获取利润，也无需就承租人在租赁场地上的投入承担责任。新城物业公司在2012年7月11日发出的公告已注明出租地块租赁期从2012年11月1日至2014年10月31日，时间为两年。聚丰公司、科明达公司作为经营者应对其投入进行评估，对经营风险应有所考虑。聚丰公司、科明达公司应能预见到租赁场地在合同期满后需交还出租人的商业风险。故聚丰公司、科明达公司主张该合同条款无效或可撤销的理据不足，一审法院不予以支持。

二、合同效力可否续展。

《租赁合同》约定，租赁期满后，聚丰公司应在15天内清场搬离，费用聚丰公司自负，并将土地进行必要的地面恢复后交还新城物业公司。新城物业公司依合同约定，要求聚丰公司把案涉场地进行必要的地面恢复后交还新城物业公司，合法有理，一审法院予以支持。

聚丰公司、科明达公司称新城物业公司承诺租赁期为5年，但新城物业公司没有确认，聚丰公司、科明达公司亦未能提供证据证明新城物业公司承诺租赁期变更为5年。另，租赁合同为双务合同，即需要聚丰公司、科明达公司和新城物业公司达成合议，对双方才具约束力。退一步分析，即使聚丰公司和科明达公司曾表达要求继续租赁案涉场地或要求新城物业公司另行提供土地租赁，但此仅为一方要约，现无证据反映新城物业公司应聚丰公司、科明达公司的要约作出过承诺，即双方就租赁合同的续展并未达成一致意见。聚丰公司、科明达公司的要求对新城物业公司不产生约束力。

聚丰公司、科明达公司在本案中并非要求继续租赁案涉场地，而是要求新城物业公司另行提供土地让其使用。该要求与聚丰公司、科明达公司原请求继续使用案涉土地不同，即使新城物业公司作出过继续使用的承诺，但聚丰公司、科明达公司变更要求后，该承诺亦不会对变更后的要求产生效力。

三、聚丰公司的责任。

《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

在《租赁合同》于2014年10月31日租赁期届满后，新城物业公司已于2015年7月21日提起诉讼，不同意聚丰公司继续使用案涉土地。即《租赁合同》得不到续展，聚丰公司、科明达公司与新城物业公司之间的租赁关系已因新城物业公司的异议结束。聚丰公司、科明达公司继续使用案涉土地没有合法依据，新城物业公司要求聚丰公司、科明达公司支付占用土地期间的使用费，合法有理，一审法院予以支持。据庭审调查，《租赁合同》约定2013年11月1日至2014年10月31日每平方米每月租金为6.05元，租地面积为17554.02平方米。即案涉土地原租金为每月106201.82元，聚丰公司、科明达公司已把2015年10月31日前的租金支付到新城物业公司帐户，该款项可直接扣减，故占用土地的使用费计算方式为：依每月106201.82元，从2015年11月至聚丰公司向新城物业公司交还案涉土地之日止。

聚丰公司、科明达公司在本案中并非要求继续使用案涉土地，而是要求新城物业公司另行提供土地给其使用。现有证据未能反映聚丰公司、科明达公司与新城物业公司就另行租赁土地曾达成一致意见。且即使双方曾达成一致意见，新城物业公司亦仅需向其另行提供土地。租赁合同期满，依合同约定新城物业公司无需对聚丰公司和科明达公司作出补偿。新城物业公司亦没有侵害聚丰公司、科明达公司的合法权益，故亦不应承担聚丰公司、科明达公司搬迁费用。据此，聚丰公司和科明达公司要求新城物业公司补偿其投入、拆迁费用等，于法无据，一审法院不予支持。

四、科明达公司的责任。

科明达公司仅在《租赁合同》中表示愿意对《租赁合同》中约定的租金承担连带担保责任。《租赁合同》的租赁期届满后，新城物业公司就聚丰公司继承使用案涉场地表示异议，租赁关系结束。聚丰公司占用案涉土地并非依据《租用合同》约定，其需支付的并非租金，而是占用土地的使用费。据此，聚丰公司支付使用费是侵权之债，而非合同之债。新城物业公司并未与科明达公司就聚丰公司占用土地期间产生使用费的担保责任重新签订协议，新城物业公司要求科明达公司对案涉债务承担连带保证责任，于法无据，一审法院不予以支持。

据庭审查明，现占用案涉土地是聚丰公司，科明达公司并无占用案涉土地。聚丰公司交还占用土地并非合同约定的责任。新城物业公司依据《租赁合同》要求科明达公司连带交还案涉土地，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。

科明达公司并非《租赁合同》的承租人，其无权在《租赁合同》期限届满后要求继续租赁案涉土地或要求新城物业公司另行提供土地租赁，故其要求新城物业公司补偿投入费用、拆迁项目费用及其他费用的请求，于法无据，一审法院不予以支持。

五、鉴定费分担。

如前所述，聚丰公司和科明达公司在反诉中的诉讼请求没有得到法院支持，相关的费用应由败诉方承担，故鉴定费、测量费由聚丰公司和科明达公司自行承担。

依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条的规定，判决：一、聚丰公司应在判决发生法律效力之日起十日内对佛山市新城XX路XXX路X侧地块上属于聚丰公司所有的建筑物、构筑物、机器设备等物品自行拆除清理并把上述土地交还新城物业公司；二、聚丰公司应在判决发生法律效力之日起十日内向新城物业公司支付占用土地的使用费（计算方式：依每月106201.82元，从2015年11月至聚丰公司向新城物业公司交还案涉土地之日止）；三、驳回新城物业公司的其他诉讼请求；四、驳回聚丰公司的全部反诉请求；五、驳回科明达公司的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5617.06元（已减半），由聚丰公司承担。反诉受理费65380.91元（已减半），由聚丰公司、科明达公司承担。鉴定费用60000元、测量费用33260元，由聚丰公司、广东科明达公司负担。

聚丰公司在本案二审期间向本院提交了其与新城物业发展公司签订的《场地交还确认书》1份，拟证明聚丰公司已经在二审期间将涉案土地返还给新城物业公司。经质证，新城物业公司对该份证据的真实性、关联性、合法性均予以确认。

新城物业公司在本案二审期间未向本院提交新证据。

经审查，聚丰公司提交的《场地交还确认书》，双方当事人均在该确认书上盖章，且新城物业公司对该份证据予以确认，故本院对该证据予以确认，可作为认定本案事实的依据。

在二审审理期间，聚丰公司向本院提交调查取证申请书，申请本院向佛山新城建设管理委员会城市重建局调取2014年10月24日在该局召开各租户会议的相关会议纪要、会议记录、与会人员签到簿等有关文件，拟证明2014年10月24日，佛山新城建设管理委员会城市重建局组织聚丰公司、其他租户、乐从镇土地储备发展中心等相关人员召开会议，对聚丰公司与乐从镇土地储备发展中心续签合同作出安排，并要求聚丰公司10日内整改与华阳桥项目部的排水问题。本院就此向佛山新城建设管理委员会城市重建局发出调查函，因佛山新城建设管理委员会城市重建局已经进行了机构和职能调整，调查函由有关部门转至接受相关职能的佛山市顺德区乐从镇国土城建和水利局，该局于2018年6月11日向本院复函。

经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。

另查明，佛山市顺德区乐从镇国土城建和水利局向本院复函表示，经该局档案室查核，未发现相关会议纪要或者会议记录以及与会人员签到簿等会议有关文件。

本案二审期间，双方当事人就涉案场地办理了交接手续，并签署了一份《场地交还确认书》，双方确认聚丰公司已于2018年6月30日将涉案场地交还给新城物业公司，新城物业公司接收了场地。

本院认为，根据聚丰公司、科明达公司的上诉请求，综合双方当事人的诉辩，本案二审期间的争议焦点为：双方当事人所约定的租赁期限的具体年限是多少；租赁合同第六条第13款的约定是否显失公平。

关于双方当事人所约定的租赁期限的具体年限的问题。聚丰公司和科明达公司上诉称其与新城物业公司所约定的租赁期限是8年，但无论是新城物业公司在签订合同前所发出的招商公告所注明的2年租赁期限，还是新城物业公司与聚丰公司、科明达公司之后签订的《租用合同》所约定的21个月的租赁期限，均已经明确了涉案土地的租赁期限并不是8年。聚丰公司上诉称在签订合同时新城物业公司明确承诺租赁期限为8年，但是其并没有提供相应的证据予以证实。同时，聚丰公司、科明达公司作为专门从事混凝土行业的企业，应当预见到租赁期限较短可能对其经营所带来的商业风险，但聚丰公司、科明达公司在明知招商公告明确写明租赁期限仅为2年的情况下仍与新城物业公司签订租赁合同，如果该租赁期限不能满足聚丰公司、科明达公司的生产经营所需，就此所可能产生的商业风险应当由其自行承担。此外，聚丰公司称其多次致函新城物业公司申请续租，而且新城物业公司在租赁期满后一直向聚丰公司收取租金，双方事实上已经续约。经查，聚丰公司在诉讼中提交了其向新城物业公司申请续租的函件，但并无证据表明新城物业公司同意延长双方的租赁期限，新城物业公司在诉讼中也表示期限届满后新城物业公司一直催促聚丰公司交还场地，聚丰公司所交的款项是聚丰公司自行转款至新城物业公司的账户，新城物业公司并未确认是租金收入，故本案并无事实表明双方之间已经就合同的续展和续展期限达成一致意见。此外，即使聚丰公司在租赁期限届满后继续占有使用涉案土地，并向新城物业公司支付租金，新城物业公司对此未提出异议，但在双方就续展期限未达成一致意见的情况下，双方所形成的也只是事实上的租赁关系，新城物业公司也有权随时解除合同。总之，聚丰公司和科明达公司上诉称双方约定的租赁期限并非合同所明确约定的租赁期限缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

关于租赁合同第六条第13款的约定是否显失公平的问题。显失公平的合同是指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。首先，新城物业公司的性质属于从事房地产租赁经营和物业管理的企业，其与聚丰公司、科明达公司一样，均为平等的民事主体，聚丰公司、科明达公司上诉称新城物业公司具有行政主体的性质缺乏依据；同时，新城物业公司与聚丰公司、科明达公司签订本案《租用合同》是平等的市场交易主体实施的市场交易行为，新城物业公司在招商公告中明确注明了涉案土地的租赁期限和招租类型，而聚丰公司、科明达公司作为专门经营混凝土行业的企业具有专业的经验，对招商公告和合同约定的条件应当有自己专业判断，不存在新城物业公司利用优势地位或者利用聚丰公司、科明达公司没有经验签订《租用合同》的问题。其次，合同期满后，向出租人返还原物是承租人的基本义务，双方当事人在《租用合同》中第六条第13款所作的约定从内容上看并无显失公平的问题。聚丰公司、科明达公司上诉还称新城物业公司未遵守8年经营期限的承诺，导致聚丰公司、科明达公司所作的大量投入无法收回成本，因此该条所约定的“不作任何经济赔偿和补偿”是显失公平的，但是正如上文所述，本案中聚丰公司和科明达公司并无证据证明新城物业公司向其作出了8年的合同期限的承诺，相关的商业风险应由其自行承担。因此，聚丰公司、科明达公司上诉称《租用合同》第六条第13款显失公平应予以撤销缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

新城物业公司与聚丰公司、科明达公司签订的《租用合同》意思表示真实，内容合法，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。根据《租用合同》的约定，涉案地块的租赁期限已经届满，聚丰公司应当按照合同的约定向新城物业公司返还涉案土地，并支付占有使用费。聚丰公司、科明达公司上诉要求新城物业公司补偿其投入、拆迁费用，并另行提供土地租赁等缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

本案二审期间，聚丰公司已经于2018年6月30日向新城物业公司返还了涉案场地，故已没有必要判决聚丰公司返还土地，本院对一审判决第一项予以撤销；同时，聚丰公司占用涉案土地所支付的占有使用费应计算至2018年6月30日。按此日期计算，聚丰公司，应向新城物业公司支付的占有使用费为3398458.24元（按照每月106201.82元从2015年11月计至2018年6月），相应的，本院对一审判决第二项占有使用费的具体数额予以明确。

综上所述，聚丰公司、科明达公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院对一审判决作相应部分改判系因一审判决之后发生了新的事实，一审判决不属于错案。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：

一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第458号民事判决第三项、第四项、第五项；

二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第458号民事判决第一项；

三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法民一初字第458号民事判决第二项为：佛山市聚丰混凝土有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市新城物业发展有限公司支付占有使用费3398458.24元。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费70997.97元，由上诉人佛山市聚丰混凝土有限公司、广东科明达集团有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　刘 建 红

审判员　欧阳建辉

审判员　欧阳凤霞

二〇一八年七月三十一日

书记员　严 惠 珊