某某、中国铁塔股份有限公司保定市分公司等租赁合同纠纷民事一审民事判决书

河北省保定高新技术产业开发区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）冀0691民初2024号

原告：**，女，1984年8月26日出生，汉族，现住河北省。

委托诉讼代理人：田金良，河北名鼎律师事务所律师。

被告：中国铁塔股份有限公司保定市分公司，住所地河北省保定市隆兴中路133号，统一社会信用代码911306003198012133。

负责人：韩文奎，该公司经理。

委托诉讼代理人：王雅峥，河北颂和安达律师事务所律师。

第三人：保定欣达制冷空调工程有限公司，住所地河北省保定市竞秀区兴业路246号，统一社会信用代码911306051059758080。

法定代表人：王英辉，该公司董事长。

委托诉讼代理人：于加兵，河北佳篷律师事务所律师。

原告**与被告中国铁塔股份有限公司保定市分公司（以下简称铁塔公司）、第三人保定欣达制冷空调工程有限公司（以下简称欣达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告**的委托诉讼代理人田金良、被告铁塔公司的委托诉讼代理人王雅峥、第三人欣达公司的委托诉讼代理人于加兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**向本院提出诉讼请求：判令铁塔公司向**支付租金532,550元及逾期付款违约金（自2021年5月1日起每日按所欠租金532,550元的千分之十计算至租金付清之日止）；并承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月24日，铁塔公司与欣达公司签订《办公楼租赁合同》、《库房及室外场地租赁协议》，被告承租了坐落在保定市隆兴中路133号院内五层办公楼（1500平米）、二层库房整体（配电室、热力房等服务用房除外）、一号库房局部二层（共300平米）及室外场地（600平米）。租期五年，租金半年支付一次。2019年9月15日，**与欣达公司签订《转让协议》，欣达公司将保定市隆兴中路133号院的土地使用权及地上所有附着物全部转让给了**，并办理了产权变更登记手续。按照租赁合同约定，铁塔公司应在2021年4月30日前支付第五年下半年的租金，但支付租金的期限届满后，铁塔公司以各种理由拖延不付。

铁塔公司答辩称：1、从本案涉及的两份租赁协议来看，签订合同双方是铁塔公司与欣达公司，根据《中华人民共和国民法典》第725条、465条规定依法成立的合同仅对合同当事人具有约束力，且铁塔公司从未变更该合同，因此**不是合同相对人，不具有本案的原告主体资格；2、到铁塔公司搬离租赁场所，租赁合同的履行一直在铁塔公司和欣达公司之间进行，也从未变更过履行主体；3、铁塔公司与欣达公司已经协商一致解除两份协议，双方均以实际行动表明合同终止，不再继续履行合同，同时根据办公楼租赁协议7.6款，如果因为欣达公司的对外转让行为给铁塔公司造成经济损失，由欣达公司承担全部责任。综上，**不具有原告主体资格，其诉求应予以驳回。

第三人欣达公司答辩称：1、本案与欣达公司无关，房产已转让给**，铁塔公司应执行；2、欣达公司欣达公司没有和铁塔公司协商解除过租赁合同；3、欣达公司转让房产的行为没有给铁塔公司造成损失。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。

对**提交的转让协议、民事调解书、执行裁定、不动产权证书，铁塔公司提交的中国建设银行网上银行电子回单、2021年1月13日欣达公司收取铁塔公司水费的增值税发票、2021年3月18日及4月27日欣达公司收取铁塔公司电费的增值税发票两张，**与铁塔公司均提交的办公楼租赁协议、库房及室外场地租赁协议，各方对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。

对有争议的证据和事实，本院认定如下：

对**提交的租金缴纳通知、快递回执单，铁塔公司对其证明目的不认可，认为在**发出缴纳通知的时候，铁塔公司与欣达公司已经实际解除合同，铁塔公司不负有向欣达公司或**继续缴纳租金的义务，根据缴纳通知中所引用的租赁协议也说明铁塔公司从未与**达成新的租赁合同；欣达公司称对租金缴纳通知不知情。经质证本院认为，各方对证据的真实性均未提异议，从**快递单看，**在寄发快递时已知铁塔公司搬离了保定市隆兴中路133号院内承租的办公楼，本院对此事实予以认定。

对铁塔公司提交的专线移机受理单、专线移机单、2021年4月22日被告“保定铁塔微信群”聊天记录、新办公地点照片、原租赁场地的大门照片，**称不知情，认为该组证据与本案无关，铁塔公司是否迁入新址，是否实际使用租赁物，与租赁合同的履行没有因果关系，铁塔公司从未向**主张过提前解除合同，也没有将租赁物交付给**；欣达公司称，其没有与铁塔公司协商解除过租赁协议。经质证本院认为，该组证据能够证实铁塔公司已于2021年4月底腾空并搬离案涉租赁房屋，本院对此予以认定。

对铁塔公司提交的孙文江与王英辉的通话录音，**对证据三性均不认可，称没有委托王英辉通知铁塔公司解除合同搬离场地，王英辉也没有告知过**铁塔公司搬离等相关事宜，**在租赁合同期满后开始正式接收租赁物。欣达公司称该两份录音无法证实是欣达公司同意铁塔公司搬离的，是铁塔公司搬走后同欣达公司通话的录音，马总是**的人，铁塔公司知道**是租赁物的产权人，**与铁塔公司之间有纠纷，让王英辉出面调解。经质证本院认为，该录音能够证实铁塔公司搬离诉争房屋后，与前房主欣达公司（本案欣达公司）的法定代表人王英辉联系，请王英辉调处其与**关于租赁合同纠纷的事实。

本院根据当事人的陈述和经质证确认的上述证据，认定本案事实如下：

2016年9月24日，铁塔公司（承租方/甲方）与欣达公司（出租方/乙方）签订了《办公楼租赁协议》和《库房及室外场地租赁协议》，协议约定：乙方将其合法拥有的坐落在保定市隆兴中路133号五层办公楼（1500平方米）、二层库房整体（配电室、热力房等服务用房除外）、一号库房局部二层（共800平米）及室外场地（600平米）出租给甲方使用，房屋租赁期5年，自2016年11月1日起至2021年10月31日止；办公楼租金每年递增，第一年为822,200元，第二年为844,100元，第三年为855,100元，第四年为865,100元，第五年为865,100元，库房以及室外场地租金每年为200,000元；以上费用均为含税费用；甲方按先付后用方式付租金，半年缴纳一次，半年缴纳期届满二十日内以转账或支票形式支付下半年房租，具体数额为当年年度租金的50%，逾期未缴纳视同违约，乙方将按约定收取滞纳金；甲乙双方经过协商达成统一意见的、因不可抗拒致使合同不能继续履行的、应国家政策或法律规定必须终止的，因规划和土地形式发生变化的、因甲方违反本合同的约定，且经乙方提出后的十五天内，甲方未予纠正的，有以上情形之一的，甲乙双方可以变更或者终止合同；租赁双方任意一方在本合同实际履行中毁约的，应当承担缔约过失责任，责任方应赔偿对方损失，损失额按半年租金的50%倍计；甲方逾期交付租金，除应补缴欠租外，并按所欠租金以日千分之十的比例向甲方交付违约金。

2019年9月15日，欣达公司（甲方）与**（乙方）签订《转让协议》，约定：欣达公司将诉争房产转让给**，并出租权一并转让给**，由**直接与铁塔洽谈。后双方因该转让协议纠纷诉至河北省高碑店市人民法院，经该院调解、执行，协议转让的房产于2020年过户到**名下，归**所有。

铁塔公司与**就租赁事宜存在纠纷，2021年4月底，铁塔公司搬离租赁场所，并与前房主欣达公司法定代表人王英辉联系，请王英辉调解处理其与**关于诉争房屋的租赁纠纷。各方一致认可铁塔公司已交纳租金至2021年4月底。

本院认为，铁塔公司与欣达公司签订的《办公楼租赁协议》和《库房及室外场地租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，为有效合同。《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。欣达公司将诉争房产及出租权一并转让给**，并经法定程序办理了产权过户登记手续，**对诉争房产享有所有权，取得了铁塔公司与欣达公司签订的《办公楼租赁协议》和《库房及室外场地租赁协议》的出租人身份，享有该两份租赁协议出租人的合同权利和义务。

铁塔公司与欣达公司签订了《办公楼租赁协议》和《库房及室外场地租赁协议》约定：租赁双方任意一方在本合同实际履行中毁约的，应当承担缔约过失责任，责任方应赔偿对方损失，损失额按半年租金的50%倍计。铁塔公司因与**就租赁事宜存在纠纷，于2021年4月底搬离租赁场所，不再交纳下半年的租赁费用，并请托前房主（本案第三人）欣达公司法定代表人王英辉出面处理，构成前述合同约定的一方毁约，终止合同，依据该条约定，铁塔公司应赔偿对方半年租金的50%损失，即应赔偿**损失（865,100元÷2＋200,000元÷2）50%﹦266,275元。**主张铁塔公司支付其租金532,550元及逾期付款违约金，理据不足，本院不予支持。

综上所述，铁塔公司一方毁约，终止合同，应赔偿**损失266,275元；驳回**其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民法典》第五百四十五条、第五百五十七条第一款第六项、第五百六十七条、第七百零三条、第七百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、中国铁塔股份有限公司保定市分公司于本判决生效之日起赔偿**毁约损失266,275元；

二、驳回**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计4,563元，由**负担2,281.5元，由中国铁塔股份有限公司保定市分公司负担2,281.5元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。

审判员　李　新

二〇二二年二月七日

书记员　吕树清