8888昆山有道景观营造装饰工程有限公司与昆山东企科技园发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

江苏省昆山市人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏0583民初8888号

原告：昆山有道景观营造装饰工程有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇江南明珠苑121号501室，统一社会信用代码913205836841085990。

法定代表人：姚谨，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：陈瑞良，江苏尚韬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。

被告：昆山东企科技园发展有限公司，住所地江苏省昆山市开发区兵希科技广场大楼2楼，统一社会信用代码913205835558337942。

法定代表人：周建仁。

委托诉讼代理人：周彬，上海市金茂（昆山）律师事务所律师。

原告昆山有道景观营造装饰工程有限公司与被告昆山东企科技园发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月11日受理后，依法适用简易程序，于2017年6月5日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告昆山有道景观营造装饰工程有限公司委托代理人陈瑞良、被告昆山东企科技园发展有限公司委托诉讼代理人周彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告昆山有道景观营造装饰工程有限公司提出诉讼请求如下：1、判令被告向原告交付房屋，办理房屋产权证；2、判令被告向原告支付2017年4月30日前的逾期交房违约金320490.25元，并按每天1248.88元，自2017年5月1日起至实际交房之日止计算其后的违约金；3、由被告承担本案诉讼费。庭审中原告变更第二项诉讼请求为：判令被告向原告支付2017年4月30日前的逾期交房违约金，并自2017年5月1日起至2018年2月28日止，按每天1248.88元向原告支付逾期交房违约金，2018年3月1日后的违约金另行主张。事实与理由：2013年1月16日与2013年5月22日，原、被告双方签订了11份《昆山市商品房购销合同》，约定原告向被告购买由被告开发的位于昆山市开发区企业科技园区“东创科技中心”第1、3幢第XXXX-XXXX号商业（办公）房屋11套。总价款5119075元，付款方式为：签约当日付款213195元、2013年1月20日付839406元、2013年1月30日付款881382元、2013年3月30日付587587元、2013年4月30日付563894元，余款2033611元为五年分期付款。房屋交付时间为2014年3月30日前。同日，原、被告及易道公司签订了《“东创科技中心”补充协议》，就卫生间改造、管道井调整等部分事项进行了约定，同时约定所购层面除电梯厅外，所有装修部分款抵扣房款。2013年5月22日，原、被告签订了《分期付款协议书》，约定自2013年6月15日起至2018年5月15日止，分60个月，按年利率7.36%计算，每月15日前等额支付40614.24元。2014年3月20日，被告向原告发出《逾期交付通知书》，通知原告所购房屋延期至2014年9月25日前交房。2014年11月28日，原、被告及易道公司就逾期交房赔偿（补偿）事宜签订《补充协议》，约定被告一次性给原告及易道公司补偿金40万元，被告延期交房至2014年12月30日，如届时仍逾期的，则逾期一天计算一天补偿金额，具体方法按照本协议补偿金额折算为日补偿金额计算。2015年3月10日，原、被告及易道公司又签订补充协议一份，就2013年1月15日补充协议约定的装修未施工部分，被告同意一次性补偿给原告及易道公司70万元，同时约定原告在购房款中预留的该房屋抵扣款30万元（原告20万元、易道公司10万元）及原告每月应还款未支付部分均暂不支付。原告已付房款及补偿金抵房款的情况为：1、前期房款3085464元，原告共计向被告支付了2885464元；2、对分期付款的2033611元，自2013年6月起至2014年12月止，每期40614.24元，原告共计向被告支付了19期，771670.56元（其中房款565253.25元，利息206417.31元）；装修补偿金590100元（其余109900元为易道公司）；2014年4月1日至12月30日的逾期交房补偿金337200元（其中62800元为有道公司，原告与易道公司按84.3%与15.7%分割）。上述合计4378017.25元。被告自2015年1月1日起的逾期交房违约金，应按照每天1248.88元向原告支付。故合计原告的购房款已全部付清，原告无需再向被告支付任何房款，而被告尚应按约定继续支付逾期交房违约金，直至被告履行交房义务。为维护原告合法权益，现向法院起诉，请求判如所请。

被告昆山东企科技园发展有限公司辩称，首先涉案土地房地产被查封，暂不能办理交付、过户。竣工备案已经完成，因昆山法院查封，不能交付备案登记证书和初始登记；其次逾期交房违约金过高，请求按照购房合同约定的日万分之一的标准承担。

本院经审理认定事实如下：2013年1月16日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》八份，约定由原告向被告购买位于昆山市开发区企业科技园区“东创科技中心”第1、3幢第XXXX-XXXX号商业（办公）房屋，房屋价款分别为XXXX号529230元、XXXX号559910元、XXXX号559910元、XXXX号559910元、XXXX号559910元、XXXX号529230元、XXXX号433940元、XXXX号433940元。2013年5月22日，原、被告签订《昆山市商品房购销合同》三份，约定由原告向被告购买位于昆山市开发区企业科技园区“东创科技中心”第1、3幢第XXXX-XXXX号商业（办公）房屋，房屋价款分别为XXXX号417235元、XXXX号267930元、XXXX号267930元，十一套房屋合计总价款为5119075元。其中每份合同第八条载明：“出卖人应当在2014年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。”每份合同的第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：“（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同、买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起50天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金。2013年1月15日，原、被告及江苏易道建设工程有限公司、昆山道禾广告传播有限公司签订了《东创科技中心》补充协议，三家公司所购房屋为昆山东创科技中心三号楼22层整层，约定卫生间改造、每层管道井改造、消防箱位置改造、空调隔板拆除、公共部位装修去除、分隔墙拆除等工程修改内容，并约定所购层面除电梯厅外，所有装饰部分款抵扣房款；工程竣工验收后45日内出卖人完成以上工程修改，并交付买受人用于装修。

2013年5月22日，原、被告签订了《分期付款协议》，约定上述11份商品房购销合同指向的XXXX-XXXX号房屋分期付款金额为2033611元，分期付款期限为60个月，自2013年6月15日起至2018年5月15日止，年利率为7.36%。原告方每月支付本息40614.24元，支付日期为每月15日前，共60期。

上述合同签订后，原告共支付了购房款10笔，共计2885464元，并依据《分期付款协议》共分期偿还了19期款项（2013年6月至2014年12月），每期40614.24元，共计771670.56元（其中购房款本金565253.25元，利息为206417.31元）。上述合计支付购房款3450717.25元。

2014年3月20日，被告向原告发出《逾期交房通知书》，告知原告所购买的原定于2014年3月30日交房的昆山东创科技中心3号楼XXXXX-XXXXX室房屋将延期交付，最迟延期至2014年9月25日前交房。

2014年11月28日，原、被告及江苏易道建设工程有限公司签订《补充协议》一份，约定被告一次性补偿原告及江苏易道建设工程有限公司40万元（含逾期交房期间的补偿金及租金补贴），协议签订后被告于15天内一次性付清该款项，原告及江苏易道建设工程有限公司同意被告上述房屋延期至2014年12月30日。届时仍发生逾期的，逾期一天计算一天补偿金额，按照本协议补偿金额折算为日补偿金额计算。

2015年3月10日，原、被告及江苏易道建设工程有限公司再次签订《补充协议》一份，约定就2013年1月15日《补充协议》中约定装修标准未施工部分，被告同意一次性补偿原告及江苏易道建设工程有限公司70万元人民币，付款时间为原、被告及江苏易道建设工程有限公司之间办理交房之日。根据2013年1月15日《补充协议》第9条，原告及江苏易道建设工程有限公司在购房款中预留的抵扣款30万元及原告方每月应还贷款未支付部分均暂不支付，被告对此无异议。双方在被告方正式通知交房之日补偿费用一次性结清，若有违反每日按欠款总额的1%计取违约金。2014年11月28日签订的《补充协议》中延期赔偿金违约支付也按照该违约方式执行。

另查明，2015年8月，昆山市住房和城乡建设局向被告昆山东企科技园发展有限公司颁发了房屋建筑或市政基础设施工程竣工备案意见书，到目前为止，被告未取得房屋交付使用备案证书。

上述事实有原告提供的《昆山市商品房购销合同》、《分期付款协议书》、《逾期交房通知书》、《补充协议》、原告付款明细及原、被告在庭审中的陈述予以证实。

本院认为，原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》及《分期付款协议》系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，应受法律保护。2014年11月28日、2015年3月10日的签订的《补充协议》为对购房合同内容的实质变更，也系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。但现因故被告虽已取得昆山市住房和城乡建设局的竣工备案证书，但无法保证能否取得及何时能取得昆山市建设局核发的交付备案证书，履行房屋交付目前客观上不可能，故原告要求被告交付房屋，办理房屋产权证的请求，本院不予支持。

原告已按约按时向被告支付了应支付的购房款，被告理应按照合同约定的交房期限将房屋交付给原告，现交房期限已过，被告构成违约，应当承担逾期交房的违约责任，需向原告支付逾期交房违约金。根据原、被告2014年11月28日签订的《补充协议》，2014年3月30日至2014年12月30日间逾期交房，由被告给予原告及江苏易道建设工程有限公司共40万元经济补偿金。故原告及江苏易道建设工程有限公司的逾期交房违约金从2015年1月1日暂计算至2018年2月28日，共计1154天，经计算为1678545.45元（400000元÷275×1154天），之后的违约金原告可根据实际情况另行主张，上述违约金合计为2078545.45元，其中原告公司占84.3%，即1752213.81元。原、被告双方于2015年3月10日《补充协议》中约定由被告方给予原告及江苏易道建设工程有限公司70万元装修补偿款，其中原告公司占84.3%，即590100元，且原告方房屋总价款5119075元中已支付3450717.25元，未付房款1668357.75元。上述装修补偿款与违约金折抵未付房款，故被告方仍需支付违约金673956.06元。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告昆山东企科技园发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山有道景观营造装饰工程有限公司逾期交房违约金673956.06元（从2014年4月1日至2018年2月28日）；

二、驳回原告昆山有道景观营造装饰工程有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费6188元，保全费5000元，合计11188元，由原告昆山有道景观营造装饰工程有限公司负担3356元、被告昆山东企科技园发展有限公司负担7832元。

如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户行中国农业银行苏州苏福路支行，户名苏州市中级人民法院，账号10×××76。

审　判　长　　郑　羚

人民陪审员　　刘华芳

人民陪审员　　周　萍

二〇一八年四月二十五日

书　记　员　　胡韵扬