宿迁市苏杭建筑工程有限公司
某某涌置业发展有限公司、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）苏13民终3554号
上诉人（原审被告）：***涌置业发展有限公司，统一社会信用代码91321323084441013A，住所地江苏省泗阳县众兴镇上海路东侧太和紫金城12幢112-113。
法定代表人：陈军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王召祥，江苏苏鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：***，女，1971年10月16日出生，住江苏省泗阳县。
委托诉讼代理人：陈春和，江苏义缘律师事务所律师。
原审第三人：杨忠，男，1968年3月29日出生，住江苏省泗阳县。
原审第三人：宿迁市苏杭建筑工程有限公司，统一社会信用代码91321323699398832J，住所地江苏省泗阳县众兴镇俞杨北路雅典花园17、18、19、20、21商铺。
法定代表人：李前秀。
上诉人***涌置业发展有限公司（以下简称峻涌公司）因与被上诉人***、原审第三人杨忠、宿迁市苏杭建筑工程有限公司（以下简称苏杭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（2021）苏1323民初371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人峻涌公司委托诉讼代理人王召祥、被上诉人***及其委托诉讼代理人陈春和、原审第三人杨忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
峻涌公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回***诉讼请求。事实与理由：1.一审法院没有查清1500万元的扣划款的性质。1500万元债务系峻涌公司为苏杭公司购买钢材款提供担保形成的债务，无论苏杭公司在峻涌公司处是否有到期债权，峻涌公司都应当承担责任，不能推定苏杭公司在当时对峻涌公司有到期债权；上述扣划系钢材供应商于2018年起诉时即保全峻涌公司的账户，经过一二审判决后与2020年3月才扣划。一审法院没有查清上述1500万元扣划款的性质，即依据自己的推理进行判决，程序违法，错误明显，应当予以纠正。2.《“太和紫金城”住宅楼宇认购书》因***拒绝付款而失效，一审法院不应当判令峻涌公司与***签订《商品房买卖合同》。***在没有征得峻涌公司同意也没有核实苏杭公司对峻涌公司有无到期债权的情况下与苏杭公司签订抵房协议，对峻涌公司不能当然产生效力。3.苏杭公司与***签订的协议实质上是债权转让协议，成立的前提是苏杭公司对峻涌公司有到期债权，而苏杭公司截至今日在峻涌公司没有到期债权，故***无权要求峻涌公司向其交付房产或其他财产。目前，峻涌公司与苏杭公司正在组织审计，尚未审结。一审法院认定事实不清，推理不严谨，导致错误判决，恳请贵院依法予以纠正。
***辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.不管峻涌公司对苏杭公司是否还有剩余的工程款，均不影响其承诺将房屋交付给***，因为峻涌公司在做出承诺时，已经与苏杭公司进行结算，双方在2019年的6月已经进行预结算。在签订认购书时峻涌公司应该知道对苏杭公司是否还欠工程款，而且当时双方签订认购书时是为了让***和杨忠为峻涌公司施工，仅仅是挂靠在苏杭公司名下，是峻涌公司为了保证杨忠继续施工才做出的承诺。2.***在一审中提供的领款单能够反映出峻涌公司法定代表人陈军签署承诺时，***与苏杭公司并没有进行结算。3.峻涌公司代扣工程款的承诺并非债权转让，峻涌公司的行为实际是债务承担，是承诺对苏杭公司的债务进行承担。因此不管峻涌公司对苏杭公司是否有剩余工程款均应该承担责任。4.峻涌公司主张其1500万元是由法院强行扣划，峻涌公司也没有对扣划提出异议。
杨忠述称：一审判决是正确的，请求支持一审判决。
原审第三人苏杭公司未到庭陈述意见。
***向一审法院起诉请求：请求法院判令峻涌公司与***签订泗阳县众兴镇上海路东侧太和紫金城10号楼一单元503室的《商品房买卖合同》，并将该商品房交付给***，协助***办理该房屋不动产权证书。
一审法院认定事实:峻涌公司系太和紫金城小区的开发企业，苏杭公司系该小区的建筑企业，苏杭公司将该小区一期3、4号楼及部分地库的水电工程分包给杨忠和***共同承建。2019年9月17日，因苏杭公司未及时支付杨忠和***工程款，峻涌公司法定代表人陈军出面协调，峻涌公司同意将该小区一期10号楼一单元503室房屋以869040元出售给***，峻涌公司再从其欠付苏杭公司工程款中扣除该款，以此方式解决苏杭公司欠杨忠和***的工程款，苏杭公司也认可此种解决欠付***及杨忠工程款的方案。***、峻涌公司（甲方为***，乙方为峻涌公司）于2019年9月17日签订《“太和紫金城”住宅楼宇认购书》,双方约定：乙方认购甲方太和紫禁城10号楼一单元503号住宅，该房总价款为869040元，本认购书签订当日乙方向甲方支付10000元定金，本认购书生效后七日内，乙方未到甲方售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，或乙方放弃认购房屋的，甲方有权自行处理该房屋，无需另行通知乙方，所交定金不予退还。***按照该认购书向峻涌公司支付了定金10000元。2019年9月19日，峻涌公司法定代表人陈军在认购协议书上写上:“同意余款从宿迁市苏杭建筑工程有限公司工程款中扣除，案涉房屋的网签合同在交房前三个月完成”等内容，苏杭公司向峻涌公司出具一份《情况说明》，同意以其工程款抵扣该房房款。现案涉房屋所在的10号楼已经全部竣工验收合格，符合交付条件。
一审法院认为，峻涌公司应当与***签订关于涉案房屋的《商品房买卖合同》。理由如下：1.***与峻涌公司签订了关于涉案房屋的认购书，***与峻涌公司双方在认购书当中明确了双方的权利义务关系，该协议合法有效。合同一经订立，双方当事人就应当诚实信用地全面履行合同，***依约定向峻涌公司支付了10000元定金，剩余房款峻涌公司同意从其欠付苏杭公司工程款中予以扣除，这说明***与峻涌公司在事实上完成了关于涉案商品房主要条款的协商，这应视为***与峻涌公司对认购书的变更；从***与峻涌公司对话录音来看，***多次要求与峻涌公司签订正式的商品房买卖合同，苏杭公司也同意峻涌公司扣划其工程款冲抵房款，峻涌公司应及时从其掌控的苏杭公司工程款划取购房款，并按认购书约定的价款与***签订商品房买卖合同。从峻涌公司提供的向苏杭公司履行工程款的明细来看，峻涌公司在2020年3月11日仍协助法院扣划了苏杭公司在峻涌公司处的工程款1500多万元，说明至此时，峻涌公司所欠苏杭公司的工程款仍远远超出涉案房屋标的款，峻涌公司没有及时地扣划苏杭公司工程款冲抵***购房款，责任不在***，其不利后果应由峻涌公司承担。现应认定***已向峻涌公司履行了足额支付购房款的义务，峻涌公司应当与***签订正式的《商品房买卖合同》，并向***交付房屋。峻涌公司以认购书签订已超过7日，且苏杭公司在峻涌公司处已没有工程款为由不与***签订《商品房买卖合同》的辩解不能成立。2.从峻涌公司提供的与苏杭公司预结算清单和峻涌公司提供的（2021）苏1323民初885号案件的听证笔录来看，峻涌公司与苏杭公司对工程款没有进行最终结算。至于产权证的办理问题，应当在房屋交付90日内办理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、峻涌公司于判决生效后十日内按双方于2019年9月17日签订的《“太和紫金城”住宅楼宇认购书》约定的价款与***签订关于其开发的位于泗阳县众兴镇太和紫禁城10号楼一单元503室房屋《商品房买卖合同》，并向***交付该房屋；二、驳回***其他诉讼请求。案件受理费12390元、保全费4770元，由峻涌公司负担。
本院二审期间，峻涌公司提供以下证据：
证据1：2017年6月苏杭公司与上海禹叶物资有限公司钢材买卖合同、补充协议、苏杭公司泗阳太和紫金城项目部第二期钢材结算单、2018年9月11日上海禹叶物资有限公司民事诉状、上海市第一中级人民法院（2018）沪01民终15823号民事判决书、上海市闵行区人民法院（2020）沪0112执1301号委托执行函、执行裁定书（2020年3月9日）、协助扣划存款通知书、银行记账凭证，拟证明2020年3月11日峻涌公司被上海市闵行区人民法院扣划1500余万元系峻涌公司为苏杭公司担保的债务，该1500余万元在2018年被冻结，不存在一审法院认定的协助法院扣划苏杭公司在峻涌公司的工程款。
证据2：2019年7月10日峻涌公司与苏杭公司补充协议，协议中确认苏杭公司对峻涌公司没有到期债权，并约定双方的债权、债务不得转让，待双方结算后方可转让。
证据3：宿城区人民法院2019年6月17日执行裁定书、协助执行通知书，峻涌公司配合冻结苏杭公司工程款700万元，拟证明峻涌公司无论对苏杭公司是否有到期债权，均不能随意进行扣款。
证据4：太和紫金城3#楼、4#楼单位工程竣工验收说明书，拟证明***承包的太和紫金城3#楼、4#楼在2019年6月18日竣工，而陈军在认购书签字是2019年9月19日，***在庭审中陈述的陈军出面协调用商品房抵工程款系虚假陈述。
***质证称：
证据1：对证据真实性无异议，但不能证明峻涌公司的观点。一审法院对于该1500万元是否是峻涌公司自愿被扣划的认定，其责任不在一审法院。峻涌公司一审时认为该1500万元是工程款，并不是一审法院将扣划款项认定为工程款，如果一审认定错误也是峻涌公司虚假陈述造成的，不管是否还有剩余工程款峻涌公司都应该承担责任。
证据2：该协议不管是否是真实的，均不影响峻涌公司法定代表人陈军做出承诺，该补充协议是2019年7月10日，而陈军做出的承诺是2019年9月19日，如果真实存在也是峻涌公司自己过错造成的。
证据3：真实性无异议，协助执行是在陈军做出承诺之前发生的，过错应该由陈军承担。
证据4：对真实性无异议，但达不到峻涌公司的证明目的。两份竣工验收表中的竣工时间系在住建部门备案的时间，并非实际竣工时间，实际竣工时间是竣工验收表中施工单位、监理单位、设计单位、勘探单位、城建档案馆签字、盖章载明的时间，即2020年1月2日，这与***、杨忠主张的竣工验收时间相吻合。
杨忠质证称：同意***质证意见。
***提供以下证据：
证据5：李非洲与杨忠的通话录音及李非洲2020年1月24日向杨忠转账200000元的银行流水，拟证明峻涌公司在2020年通过李非洲向杨忠支付工程款。
峻涌公司质证称：
证据5：对录音真实性无法核实，李非洲的身份无法确认，天沛公司负责劳务的是李非洲，但无法核实是否与录音中的李非洲是同一人，录音证据来源不合法。录音内容与本案无关联性，峻涌公司与苏杭公司的合同解除之后跟天沛公司重新签订了施工合同，峻涌公司将钱付给天沛公司，天沛公司如何支付，峻涌公司不清楚，无法达到证明目的。对银行转账流水真实性无异议，但与本案无关联性。整个工程在2019年6月份已经竣工了，水电消防分项工程肯定在之前就已经验收了，***、杨忠在庭审中陈述峻涌公司为了让他们继续施工从而签订了案涉认购书是无事实基础的。
本院认证意见如下：对于证据1真实性无异议，一审法院作出“峻涌公司协助法院扣划苏杭公司在峻涌公司工程款15000000余元”的表述，是基于峻涌公司提交的预结算协议书、峻涌公司制作并提交的“苏杭工程款支付明细”以及峻涌公司一审庭审陈述；证据2因苏杭公司未到庭，无法核实该协议真实性，对该证据不予认定；证据3真实性认可，无法达到峻涌公司的证明目的。峻涌公司一方面主张其对苏杭公司没有债务，却又配合法院冻结对苏杭公司的工程款，其主张相互矛盾。证据4真实性认可，证明目的不认可，根据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2004〕14号）第十四条的规定，案涉工程竣工验收时间为2020年1月2日。证据5银行流水真实性认可，银行流水显示系李非洲向杨忠支付工程款，录音中李非洲身份无法核实，峻涌公司亦不认可，该证据无法达到***的证明目的。
二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，峻涌公司应当与***签订泗阳县众兴镇太和紫禁城10号楼一单元503室房屋《商品房买卖合同》，并向***交付该房屋。理由如下：1.峻涌公司与***签订《“太和紫金城”住宅楼宇认购书》并收取***100**元定金、峻涌公司法定代表人陈军在《“太和紫金城”住宅楼宇认购书写明“同意佘款从苏杭公司工程款中扣除，本套房子网签合同在交房前三个月完善”的行为、苏杭公司于2019年9月22日出具的情况说明，可以证明峻涌公司、苏杭公司、***三方达成一致意见，以峻涌公司所有的泗阳县众兴镇太和紫禁城10号楼一单元503室房屋抵充债务，峻涌公司与苏杭公司、苏杭公司与***之间的859000元工程款债权债务均消灭。2.峻涌公司主张其与苏杭公司在2019年6月15日解除建设工程施工合同，并进行结算，峻涌公司已经不欠苏杭公司工程款。但其法定代表人陈军却在2019年9月19日在认购书中签字认可房屋余款从工程款中扣除，峻涌公司的主张与其行为相互矛盾。3.从（2021）苏1323民初885号案件的听证笔录来看，峻涌公司与苏杭公司对工程款没有进行最终结算。
综上，上诉人峻涌公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12390元，由上诉人***涌置业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑占军
审 判 员 覃卫东
审 判 员 赵迎娣
二〇二一年十二月十三日
法官助理 卢 芳
书 记 员 杨紫棋
