某某1、甘肃某某房地产开发有限公司临泽分公司等建设工程施工合同纠纷民事一审民事判决书

甘肃省临泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0723民初1048号 原告：**1，男，1999年4月23日出生，电话189XX****XX。 委托诉讼代理人：***，******事务所律师。 委托诉讼代理人：**2，男，1973年2月2日出生，电话189XX****XX。 被告：甘肃**房地产开发有限公司临泽分公司。 负责人：***，该分公司经理。 统一社会信用代码：91620723399633634W。 地址：甘肃省张掖市临泽县医院西侧（原县）。 委托诉讼代理人：***，甘肃金厦律师事务所律师。 被告：临泽县善友商贸有限公司。 法定代表人：**，该公司总经理。 统一社会信用代码：916207232073593345G。 地址：临泽县健康路医院西侧（原县）。 委托诉讼代理人：***，甘肃金厦律师事务所律师。 被告：甘肃银光建筑安装工程有限责任公司。 法定代表人：**科，该公司总经理，电话0936-552****。 统一社会信用代码：916207236956284422。 地址：临泽县沙河绿岛建筑公司综合办公楼。 委托诉讼代理人：高军，甘肃正峰律师事务所律师。 原告**1与被告甘肃**房地产开发有限公司临泽分公司（以下简称“**公司”）、临泽县善友商贸有限公司（以下简称“善友公司”）、甘肃银光建筑安装工程有限责任公司（以下简称“银光公司”）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告**1的委托诉讼代理人***、**2，被告**公司、善友公司委托诉讼代理人***，被告银光公司委托诉讼代理人高军到庭参加了诉讼。后因案情复杂，于2021年11月5日申请延长审理期限六个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1．要求三被告履行屋面防水维修义务，如不履行承担维修费108303元，鉴定费5000元；2本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年8月13日，张掖市中级人民法院对临泽县健康***大厦进行司法拍卖，原告通过竞拍取得了该商铺的所有权，张掖市中级人民法院作出（2018）甘07执115号之十一执行裁定书，裁定：“被执行人临泽县善友商贸有限公司所有的位于临泽县善友商贸有限公司福康大厦商铺二层201铺、202铺、203铺、204铺（不动产权证号分别为×××、×××、×××、×××），三层301铺、302铺（不动产权证号分别为×××、×××）的所有权归买受人**1所有。该商铺的所有权自本裁定书送达买受人**1时起转移。”张掖市中级人民法院将房屋移交给原告后，原告发现三楼屋面大面积渗漏，原告及时将该情况向住建局反映后，住建局答复后被告未对房屋进行维修整改。原告委托甘肃子辰建设工程管理有限公司对福康大厦3楼屋面防水改造工程进行预算，经预算防水工程改造需工程款108511.72元。2020年5月6日，由于被告方不履行维修义务，原告向临泽县人民法院提起民事诉讼，案件审理过程中，法院委托评估公司对涉案房屋的维修费用进行了评估，经评估维修费用为108303元；2021年4月29日，因法院在审理过程中，发现登记在善友公司名下的房产建设单位为**房地产，认为在诉讼过程中遗漏了诉讼主体，原告提出撤诉，临泽法院准许撤诉；原告撤诉后，在住房和城乡建设局调取了房屋建设竣工验收等相关资料，建设单位为**房地产公司，故再次提起诉讼。另外，福康大厦是由被告甘肃**房地产开发有限公司临泽分公司开发，产权登记至被告临泽县善友商贸有限公司，由被告甘肃银光建筑安装工程有限公司承建。综上，根据《建筑工程质量管理条例》及相关规定，屋面防水工程的最低保修期为5年，至目前保修期仍未过，被告银光公司作为富康大厦的施工单位应履行保修义务，故起诉要求处理。 被告**公司辩称：原告诉称其通过司法拍卖程序取得案涉房屋的所有权，案涉房屋由被告**公司开发，产权登记在被告善友公司名下，由被告银光公司承建的情况属实，被告予以认可。但对以下事实不予认可：1．案涉房屋于2015年12月中旬竣工验收并投入使用，并非原告所说的2016年竣工验收，根据相关法律规定，本案房屋已经超过质量保修期，作为施工单位，也没有质量保修义务；2．本案原被告之间不存在任何法律关系，被告不具有向原告承担任何民事法律责任的民事义务。因该房屋属于强制拍卖，房屋价格也不是由被告确定，且在强制拍卖中，原告对房屋质量是知晓的，故被告不应承担出卖方在房屋出卖后对房屋质量瑕疵的担保义务；3．本案已经超过诉讼时效。 被告善友公司与被告**公司答辩意见一致。 被告银光公司辩称：1．被告与**公司签订了建设工程施工合同，与原告之间没有合同关系和其他经济关系，原告的诉请与被告无法律上的权利义务关系，不同意承担维修费用及诉讼费用；2．原告诉请的费用在竣工结算中作为工程的变更减少项目经双方同意变更，已经予以扣除，根据平等及公平原则，银光公司不承担任何费用；3．根据原告陈述的事实，该房屋是通过拍卖程序取得的，根据拍卖法的规定，原告的损失即使客观存在，也应在拍卖人、竞买人、委托人之间确定，与银光公司没有法律上的关系；4．如果要银光公司承担赔偿责任，原告的不当主张和不适格的诉请，会导致银光公司向**公司再次主张，会增加诉累。综上，银光公司不承担任何责任。 本院经审理认定案件事实如下：2015年，被告**公司与被告银光公司签订建设工程施工合同一份，工程名称为：临泽县善友商贸有限公司福康综合楼，工程地点位于临泽县健康路南侧，工程内容为地下一层，地上十八层，总建筑面积13479.93㎡，计划开工日期为2015年2月1日，计划竣工日期为2015年10月10日，工期总天数241天，约定合同价为14962880.53元。合同还对其他事项作了详细约定。合同签订后，被告银光公司按照合同约定进行施工，在施工过程中，被告**公司与被告银光公司就原设计三层屋面防水及屋面保温层、找平层的工程量从预算中予以扣除，并签订工程签证单。2016年4月28日，被告**公司与被告银光公司就工程造价进行结算，结算价为15566814元。案涉房屋已于2015年12月中旬竣工并投入使用，验收完毕后于2016年12月16日经临泽县住房和城乡建设局予以备案。 2019年8月13日，张掖市中级人民法院在执行申请执行人***与被执行人***、**、善友公司民间借贷纠纷一案中，采取网络司法拍卖方式在淘宝网司法拍卖平台对被执行人即本案被告善友公司所有的位于临泽县健康路的福康大厦进行司法拍卖。2019年8月13日，原告**1以5982592.56元的最高价竞拍取得了该商铺的所有权。张掖市中级人民法院作出（2018）甘07执115号之十一执行裁定书，裁定：“被执行人临泽县善友商贸有限公司所有的位于临泽县善友商贸有限公司福康大厦商铺二层201铺、202铺、203铺、204铺（不动产权证号分别为×××、×××、×××、×××），三层301铺、302铺（不动产权证号分别为×××、×××）的所有权归买受人**1所有。该商铺的所有权自本裁定书送达买受人**1时起转移。” 另查明，原告**1于2020年5月6日因房屋漏水问题向本院提起诉讼，后因遗漏诉讼主体申请撤回起诉。 上述事实，由原告向法庭提交的（2018）甘07执115号之十一民事裁定书、（2021）甘0723民初879号民事裁定书，被告**公司向法庭提交的工程竣工验收书，被告银光公司向法庭提交的建设工程施工合同、工程变更签证单、工程竣工结算表以及原被告的当庭***以证实，本院予以认定。 本院认为，因本案纠纷是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，原告**1系通过强制拍卖程序取得案涉房屋的所有权，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条的规定：网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。案涉商铺的所有权自张掖市中级人民法院（2018）甘07执115号之十一执行裁定书送达买受人**1时起转移至**1名下。司法拍卖实际上等同于法院强制取代被执行人处分财产的地位，并以委托人身份委托拍卖其财产，促成被执行人与买受人建立买卖合同关系，故原告**1与被告即案涉房屋原所有权人善友公司之间构成房屋买卖合同关系，故本案案由应变更为房屋买卖合同纠纷。 对于原告主张其与被告**公司及银光公司之间存在建设工程施工合同纠纷，并要求被告承担维修费及鉴定费的诉讼请求（原告在法庭辩论终结后补充陈述要求被告银光公司就房屋质量问题承担维修责任）。经审查，首先，建设工程施工合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，根据合同相对性原则，原告**1与被告**公司及银光公司之间并不存在建设工程施工合同关系；其次，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第一款第五项的规定：竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖一切已知和未知瑕疵。张掖市中级人民法院《关于张掖市临泽县善友商贸公司福康大厦商铺3层301、302铺（变卖）的公告》第五项载明：标的物以实物现状为准，法院不承担变卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自到相关部门详细咨询限购、过户等相关政策，过户风险自行承担。未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负。第六项载明：变卖成交买受人付清全部变卖成交款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及变卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续。标的物交付手续由买受人自行办理，办理过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、**所需补交的相关税、费（包括但不限于所得税、营业税、土地增值税、契税、过户手续费、印花税、权证费、水利基金费、出让金以及房产及土地交易中规定缴纳的各种费用）及有可能存在的物业费、水、电等欠费等按照相关法律、行政法规的规定办理，均由买受人承担。根据以上公告事项提示，原告**1应该对涉案商铺的现状了解和认可，且原告在庭审中亦认可对张掖市中级人民法院的公告认真阅读并无异议。再次，被告银光公司与**公司曾就案涉房屋原设计三层屋面防水及屋面保温层、找平层的工程量进行过变更，并签订工程签证单，工程已经竣工验收合格，根据合同相对性的原则，作为案涉商铺的发包方被告**公司有权根据案涉商铺的用途或相关事项对工程进行变更，而被告银光公司已按照开发商要求完成工程。综上因素，对原告要求三被告承担维修费及鉴定费的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，案经合议庭评议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条、第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，判决如下： 驳回原告**1的诉讼请求。 案件受理费2470元，由原告**1承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二二年五月十九日 书　记　员　　**娴 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百二十二条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （2）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第14条实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示： （一）竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件； （二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者； （三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担； （四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样； （五）竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵； （六）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示； （七）买受人悔拍后保证金不予退还。 第二十二条网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。 拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。