某某与西安海星装饰工程有限公司,某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

西安市雁塔区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）陕0113民初26693号

原告:白琳，女，1978年1月25日出生，汉族，住西安市莲湖区。

委托诉讼代理人：白云，陕西同浦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曲欣鑫，陕西同浦律师事务所实习律师。

被告:西安海星房地产综合开发有限公司，住西安市高新区。

法定代表人：荣海，该公司董事长。

委托诉讼代理人：沙丽娜，女，系该公司员工。

第三人：汪文婕，女，1966年6月1日出生，汉族，住西安市。

委托诉讼代理人：高涵，男，住西安市，系陕西合橙餐饮娱乐有限公司推荐。

原告白琳与被告西安海星房地产综合开发有限公司（以下简称海星公司）、第三人汪文婕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年9月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白琳委托诉讼代理人白云、曲欣鑫，被告西安海星房地产综合开发有限公司委托诉讼代理人沙丽娜、第三人汪文婕委托诉讼代理人高涵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告、第三人立即在房地产管理部门为西高新科技路37号海星城市广场第1幢1单元15层11501号房屋办理撤销商品房买卖合同网签备案的手续；2.XX路XX号海星城市广场第1幢1单元15层11501号房屋所有权转移登记至原告名下的产权登记手续；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2009年9月18日，原、被告签订合同登记号为西11501,编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同（下称购房合同）。购房合同约定：XX路XX号XX广场XX幢XX单元XX号房屋，建筑面积为225.67平方米，房星总价1259239元，被告应当在商品房交付使用后365个有效工作目内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。合同签订前原告已付270810元，余款988429元约定分期支付，原告现已将案涉房屋的购房款全部支付。现按照约定的办证日期已逾期，但是被告仍未协助原告办理案涉房屋产权登记手续，且经原告多次催促，被告均未回应。在2010年1月，贵院通知原告作为第三人参加汪文婕诉海星公司商品房买卖合同纠纷一案（以下称汪文婕案），原告才知晓，被告海星公司为给其关联企业西安海星科技控股（集团）有限公司的借款提供保障，与汪文婕就案涉房屋签订了商品房买卖合同并办理了网签备案手续，2012年4月12日，西安市中级人民法院就汪文婕案作出生效判决，驳回了汪文婕要求海星公司交付案涉房屋的诉讼请求。此后，原告多次督促被告协助办理房屋过户手续，但被告一直声称，其正与汪文婕协商办理撤销网签备案手续的相关事宜，在汪文婕所签合同网签备案撤销前，无法为原告办理过户手续。截止起诉，汪文婕所签合同网签备案仍未撤销，案涉房屋产权登记手续也未办理。综上，被告及第三人的行为严重损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。

被告辩称，答辩人和原告这个案子高院支持原告，答辩人愿意配合过户，只是答辩人和汪文婕之间网签合同还没有注销，无法配合办理过户。

第三人述称，2012年4月12号中级人民法院作出（2012）西民二终字第001160号生效判决，驳回了汪文婕的诉讼请求。《民法典》428条规定，房屋买卖合同无效但担保还有效，抵押有效，该房产我方有优先受偿权，我们可以根据借款方协议进行优先受偿，也可以申请法院拍卖优先受偿于我们。抵押登记时间是2006年12月30号，原告与被告之间签订的合同时间是2009年9月8号。第三人与原告抵押登记时间早于这个时间，我们享有优先受偿权。担保合同这个还没起诉，利息一直在计。

经审理查明，2008年2月19日乙方原告与甲方被告签订《海星城市广场租购合同》，合同约定租购房屋位于西安市高新区XX路XX号XX广场XX座XX层XX室，建筑面积为225.67平方米，租购期限为2008年2月19日起至2009年8月19日止，共计18个月为租购期间，乙方应在租购期届满前三个月，最迟不超过2009年5月19日（租购期限届满之日）向甲方提出购买要求。本合同签订之日即视为甲方已完成向乙方交付租购房屋的行为。乙方按每六个月一次向甲方缴纳租金。乙方缴纳月租金的标准为11284元/月。本合同签订后七日内乙方向甲方缴纳首期租金67704元，乙方应在每6个月租期届满前10日，缴纳后一期租金，本合同签订时，乙方应一次性向甲方缴纳相当于六个月租金的保证金，共计67704元。双方应于乙方提出购买要求的30日内另行签订《商品房买卖合同》，购买价格按本合同签订时销售价格即5580元执行，在《商品房买卖合同》签订之前乙方已实际缴纳的租金及保证金无息充作首期购房款，乙方向甲方退还收据，换取购房款发票。

2007年10月16日被告向原告出具《收据》，被告收到原告通过刷卡方式支付的购房保证金135408元。2008年8月12日被告向原告出具《收据》，被告收到原告通过现金方式支付的购房保证金67701元，2009年3月14日被告向原告出具《收据》，被告收到原告通过现金方式支付的购房保证金67701元。

2009年9月18日原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人原告购买出卖人被告位于西高新区XX路XX号XX广场XX幢XX单元XX层XX号XX房XX房，建筑面积共计225.67平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5580元，总金额为1259239元。合同签订之日已付房款270810元，余款988429元整付清，其中09年10月-2010年2月，每月付款16万元，2010年3月付款188429元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个有效工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……

2009年10月21日被告向原告出具《收据》，被告收到原告通过转账方式支付的16万元11501房款。2009年11月20日被告向原告出具《收款收据》，被告收到原告通过转账的方式支付的案涉房屋房款16万元。2009年12月25日被告向原告出具《收款收据》，被告收到原告通过转款的方式支付的案涉房屋房款16万元。2018年10月31日白琳向本院转账508429元，备注为金广东申请执行（白琳）。

汪文婕曾因商品房买卖合同纠纷将海星公司作为被告，将白琳及案外人海星集团公司作为第三人诉至本院，要求海星公司履行合同，交付案涉房屋，并承担违约金，本院作出的（2011）雁民初字第00291号民事判决书，驳回了其诉讼请求。第三人不服，上诉至西安市中级人民法院，该院于2012年4月12日作出（2012）西民二终字第01160号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

2021年6月25日陕西省高级人民法院作出（2021）陕民再99号民事判决书，该判决书载明，原告金广东与被告海星公司商品房买卖合同一案，于2010年12月2日作出（2010）雁民初字第2229号民事判决，判决如下：一、撤销原被告签订的海星城市广场1幢1单元11201号和11301号房屋的《商品房买卖合同》；二、被告西安海星房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告金广东购房款并支付利息……三、被告西安海星房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告金广东赔偿3346455元。海星公司不服上诉至西安市中级人民法院，该院于2011年5月16日作出（2011）西民二终字第00899号民事判决，驳回上诉，维持原判。后原告金广东向本院申请强制执行，本院于2011年8月5日作出（2011）雁民执字第1378号执行裁定。2016年7月11日本院向西安市住房保障和房屋管理局作出（2011）雁民执字第01378号协助执行通知书，要求其协助执行以下事项，查封海星地产名下包括案涉房产在内的多套房产。在执行过程中白琳向本院提出执行异议，本院于2018年12月3日作出（2018）陕0113执异354号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行，金广东收到该裁定后，向本院提起申请执行人执行异议之诉。本院查明，白琳提交其缴纳物业费的转账凭证及收费票据，已证明其自2008年2月19日基于租购合同关系即已实际占有使用案涉房屋。本院判决准许执行案涉房屋。白琳不服，上诉至西安市中级人民法院，二审查明汪文婕与海星地产签订的《商品房买卖合同》已在西安市房屋管理局登记备案，二审判决，驳回上诉，维持原判。白琳不服，申请再审，再审对一、二审查明的事实予以确认，另查明，汪文婕曾不服西安市中级人民法院于2012年4月12日作出（2012）西民二终字第01160号民事判决向陕西省高级人民法院申请再审，该院于2012年12月5日作出（2012）陕立民申字第00873号民事裁定书，裁定驳回汪文婕再审申请。该案一二审确认的事实：2006年12月30日汪文婕与海星公司签订八份《商品房买卖合同》，包括案涉房屋。八份合同签订的当日海星集团公司向原告出具收款收据一张，载明交款人为汪文婕，收款事由为购房款，收款金额为900万元，同日汪文婕作为出卖人、第三人海星集团作为买受人签订《房屋购买合同》约定海星集团公司自愿购买上述八套房屋，买受人在2006年12月30日前向出卖人支付900万元，房屋交易费由买受人承担，汪文婕至今并未占有使用包括案涉房屋在内的八套房屋，2019年1月22日，汪文婕的配偶李平江与海星集团公司签订《还款计划》，约定海星集团公司现欠汪文婕900万元，计划于2009年4月1日前一次性付清该笔欠款。2009年9月1日，原告以特快专递的方式向海星集团公司发《解除合同通知函》，称由于海星集团公司拒不按照《房屋购买合同》和《还款计划》的期限支付900万元，已经导致合同不能实现，遂通知海星集团公司解除双方签订的《房屋购买合同》，在签订《商品房买卖合同》时汪文婕并未向海星公司及海星集团公司交付900万元，此后亦未向海星公司支付过购房款，汪文婕称在签订《商品房买卖合同》之前，其与海星集团公司存在借款行为，其多次向海星集团公司出借款项，因海星集团公司未按期偿还借款，决定以包括案涉房屋在内的八套房屋抵偿借款，故才发生签订《商品房买卖合同》以及海星集团公司出具收款收据的事实。白琳与海星公司房屋买卖合同纠纷一案，白琳诉请海星公司依约协助将办理案涉房屋所有权转移登记至白琳名下的产权登记手续，后于2018年9月16日提出撤诉申请，雁塔法院于2018年9月19日作出（2018）陕0113民初7924号民事裁定书，准许白琳撤诉。白琳与海星公司、汪文婕房屋买卖合同纠纷一案，白琳诉请判令海星公司、汪文婕立即在房地产管理部门为案涉房屋办理撤销商品房买卖合同网签备案手续；判令海星公司其办理案涉房屋所有权转移登记至白琳名下的产权登记手续，后于2019年11月28日申请撤诉，雁塔法院于该日作出（2019）陕0113民初3291号民事裁定书，准许白琳撤诉。西安市高新区高新路派出所2020年6月4日出具户口注销证明，汪文婕2014年7月7日因出国境定居注销户口。陕西省高级人民法院在该判决中认定白琳与海星公司签订了合法有效的书面不动产买卖合同，并在查封之前占有案涉不动产，在人民法院查封之后，白琳已将剩余房款按法院要求交付执行，故认定白琳在人民法院查封之前付清全部价款。基于生效判决确认，被执行人海星公司仍拥有案涉房屋的所有权，亦享有主张解除与汪文婕房屋买卖合同的权利……海星地产以案涉房屋作为借款担保并怠于与汪文婕解除房屋买卖合同致案涉房屋不能登记在白琳名下的后果由白琳承担有失公允……综上，再审申请人白琳主张对案涉房屋排除执行，其作为案外人就案涉房屋享有无过错不动产买受人的物权期待权，该请求权在效力上能够对抗申请执行人金广东所享有的债权请求权，其主张排除对案涉房产执行的请求应得到支持。该院遂判决撤销西安市中级人民法院（2020）陕01民终1496号民事判决、西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初3565号民事判决；驳回金广东的诉讼请求。

2010年2月8日海星公司出具情况说明称2010年1月18日案涉房屋接到法院通知系因其公司与他人存在债务担保纠纷。2020年5月22日海星地产出具《情况说明》称应汪文婕不配合后又失联，撤销网签及过户客观无法完成。

2022年6月28日西安市不动产信息档案管理中心作出的西安市不动产登记薄载明，案涉房屋所有权为海星公司，不动产权号为1075106001-25-1-1-11501～0，无抵押登记、预告登记、异议登记情况，除白琳申请保全查封案涉房屋外，再无其他查封状况。

上述事实有，《海星城市租购合同》、《收据》3份、《商品房买卖合同》、收款收据3份、中国工商银行转账凭证、（2012）西民二终字第01160号民事判决书、（2021）陕民再99号民事判决书、情况说明两份及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，可以作为认定案件事实的依据。

本院认为，白琳与海星公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反相关的法律法规，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，白琳已支付案涉房屋全部购房款，海星地产亦应向白琳交付案涉房屋，但海星地产未按合同约定在交付房屋的365个有效工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使白琳至今未能取得房地产权属证书，显属违约，故海星公司应承担继续依照《商品房买卖合同》约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约责任，然案涉房屋因海星公司与汪文婕签订《商品房买卖合同》，并将该合同在房地产管理部门办理了网签登记备案手续而导致海星公司无法将案涉房屋所有权转移登记至白琳名下，白琳主张海星公司在房地产管理部门为案涉房屋办理撤销海星公司与汪文婕之间签订的商品房买卖合同网签备案手续是海星公司应当履行的其与白琳签订的《商品房买卖合同》的合同义务，显然该合同义务需要汪文婕的协助配合，但白琳要求汪文婕一并在房地产管理部门为案涉房屋办理撤销海星公司与汪文婕之间签订的商品房买卖合同网签备案手续的依据是什么，这是本案的重点，海星公司对白琳负有办理过户手续的合同之债，汪文婕未按其与海星公司之间签订的《商品房买卖合同》约定支付购房款，且事实上该合同也无法继续履行，故海星公司对汪文婕享有主张解除与其房屋买卖合同的权利，享有要求汪文婕协助配合办理撤销商品房买卖合同网签登记备案的权利，海星公司庭审中亦向汪文婕表达了该主张，但海星公司怠于通过诉讼的方式与汪文婕解除房屋买卖合同，要求汪文婕协助配合办理撤销商品房买卖合同网签登记备案，影响债权人白琳的到期债权即将案涉房屋所有权转移登记至其名下的实现，白琳可以参照债权人代位权向本院请求以自己的名义代位行使债务人海星公司对相对人汪文婕的权利，要求汪文婕协助配合办理撤销商品房买卖合同网签登记备案，故对白琳的第一项诉讼请求，本院予以支持。

海星公司与汪文婕签订的《商品房买卖合同》网签登记备案撤销后，案涉房屋所有权转移登记至白琳名下并不存在障碍，海星公司应依照其与白琳签订的《商品房买卖合同》第十五条约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，协助配合白琳将案涉房屋所有权办理转移登记至白琳名下，故对白琳的第二项诉讼请求，本院依法予以支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：

一、被告西安海星房地产综合开发有限公司与第三人汪文婕于本判决生效之日起十日内在房地产管理部门为西高新科技路37号海星城市广场第1幢1单元15层11501号房屋办理撤销商品房买卖合同网签登记备案手续。

二、被告西安海星房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告白琳依照《商品房买卖合同》第十五条约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，XX路XX号海星城市广场第1幢1单元15层11501号房屋所有权转移登记至原告白琳名下的过户手续。

案件受理费16133元，由被告西安海星房地产综合开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。

审判员　　雷君

二〇二二年七月二十六日

书记员　　石磊

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