某某、沈阳亿居房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽01民终14091号

上诉人（原审原告）：**，男，1967年4月27日出生，汉族，住辽宁省康平县。

被上诉人（原审被告）：沈阳亿居房地产开发有限公司，住所地康平县两家子乡两家子村。

法定代表人：刘涛，该公司经理。

委托诉讼代理人：陆江博，该公司员工。

原审第三人：盘锦海川建筑安装有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼县田家镇亿居新城小区5号楼5单元4号商网。

法定代表人：詹银霞，该公司经理。

委托诉讼代理人：王召，该公司员工。

上诉人**因与被上诉人沈阳亿居房地产开发有限公司（以下简称“亿居公司”）、盘锦海川建筑安装有限公司（以下简称“海川公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省康平县人民法院（2021）辽0123民初2589号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：因第三人欠付上诉人工程款及人工费，2019年9月11日上诉人、被上诉人与原审第三人共同协商达成互抵协议，由被上诉人向上诉人交付案涉车库及另一套住宅来折抵部分人工费和工程款。同日，上诉人与被上诉人签订房屋买卖认购书，对此事予以确认。2021年1月15日，上诉人给康平县劳动局出具的承诺书仅代表工人不再维权和上访，不代表原审第三人不欠我方的工程款和人工费。

亿居公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，建议驳回上诉，维持原判。

海川公司述称，同意亿居公司的意见。

**向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告将亿居公园里9栋东-12号的车库交付给原告；2.请求法院判令被告为原告办理亿居公园里9栋东-12号车库的不动产权证书；3.请求被告赔偿原告经济损失20,000元；4.诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实：2019年9月11日，原告**与被告亿居公司、第三人海川公司共同协商，因第三人海川公司欠原告**工人施工的人工费，故三方达成互抵协议，由被告向原告支付亿居公园里6栋2-6-2号住宅楼（面积为130.59平方米）及亿居公园里9栋东-12号的车库一处，原告与被告签订了两份“认购书”，原告**作为甲方，被告作为乙方，一份约定被告将位于亿居公园里6栋2-6-2号住宅楼（面积为130.59平方米）卖给原告，楼房的售价为542,863元，一份约定将位于亿居公园里9栋东-12号车库卖给原告，售价为143,130元（另有亿居地中海处车库一个已实际交付原告使用并办理了过户手续），但原告**没有向被告缴纳任何费用，合同中也未约定具体交房日期及方式。2020年1月6日，因**下属的部分工人没有得到工资，向康平县劳动保障监察大队投诉，康平县劳动保障监察大队经过工作，由第三人海川公司将**欠付工人的工资给付。2020（应为“2021”）年1月15日，**出具一份承诺书，载明工人工资现已由施工单位，即第三人海川公司全部结清，如该项目再发生工人讨薪，由**全部支付。2020年1月21日，工人撤回投诉申请。2020年1月22日，第三人海川公司给被告出具一份对接函，称原达成的三方共抵协议，现因**工人向劳动保障监察大队投诉，第三人用缴纳在劳动保障大队的68万工人保障金，支付了**该工程的人工费，故特此通知贵司，中止亿居公园里6栋2-602号住宅楼及9栋东-12号车库的一切代偿行为。

一审法院认为，合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等且手续生效的，依照其规定。本案中，原告**与被告亿居公司及第三人海川公司因欠款行为互抵，签订了“认购书”，并未签订房屋买卖合同，原告**没有向被告缴纳任何费用，故该“认购书”并不是真正的房屋买卖协议，而是三方互抵协议的一种形式，现因第三人海川公司已用缴纳在劳动保障大队的68万工人保障金代替原告**支付了其拖欠工人的人工费68万，原告**在给劳动保障大队出具的承诺书中载明工人工资现已由施工单位，即第三人海川公司全部结清，应视为第三人海川公司欠原告**的工程款已经履行，第三人已向被告发出通知中止亿居公园里6栋2-602号住宅楼及9栋东-12号车库的一切代偿行为，故原告要求被告继续履行三方互抵协议交付9栋东-12号车库并办理过户手续、赔偿经济损失20,000元的诉讼请求不予支持。关于原告**主张第三人海川公司在给付其工人工资后仍欠其工程款的主张，原告可与第三人海川公司就欠款事宜自行结算，原告也可就欠款事宜另行主张权利。

一审法院判决：驳回原告**的诉讼请求。案件受理费减半收取1782元，由原告**负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，上诉人**、被上诉人亿居公司与原审第三人海川公司之间并未达成书面的“互抵协议”，上诉人**提交的所谓“互抵协议”仅为一张记载三套房屋（车库）楼号、面积、单价和房款的表格式清单，表格中记载“全额抵帐，可更名、调房”，表格下有个人签字但并无公司公章，表格中亦未载明抵顶的债务性质及具体金额。上诉人**虽又与被上诉人亿居公司就亿居公园里9栋东-12号车库即案涉车库签订认购书，但认购书中并未对房屋交付事宜作出约定，上诉人**也未按照该认购书的约定给付购房款或与被上诉人亿居公司另行签订商品房买卖合同。2020年1月22日，原审第三人海川公司给被上诉人亿居公司出具对接函称，“……现因**队伍工人经向康平县劳动和社会保障监察大队投诉，后经劳动部门处理，我司已用缴纳在劳动监察大队的68万工人保障金，支付给**该工程的工人费，故特此通知贵司，中止亿居公园里6栋2-602号住宅楼及9栋东-12号车库的一切代偿行为。”2021年1月15日，上诉人**出具承诺书称，“承诺人**在亿居公园里一期、二期项目施工期间承包的班组工人工资现已由施工单位（海川公司）全部结清，如该项目再发生工人讨薪，由我**全部支付。”二审期间，上诉人**自认案涉车库抵顶的是原审第三人海川公司欠付的工程款和人工费，案涉车库的认购书签订于2019年9月11日。现因各方之间并未签订书面抵顶协议，对于抵顶的债务性质和具体金额均未作出明确约定。结合对接函和承诺书所载内容可知，通过海川公司预存的保障金给付了其此前欠付上诉人**的人工费，且上诉人**书面承诺工人工资“全部结清”，故以案涉车库抵顶欠付的人工费的事实基础已丧失，上诉人**提供的现有证据不足以证明其事实主张，一审法院判决驳回上诉人**的诉讼请求并无不当。上诉人**可与原审第三人海川公司进行清算，对于抵顶具体事宜和金额予以进一步明确，其可待完善相应证据后再行主张权利。关于上诉人**诉请赔偿其经济损失的主张，属于其主诉请的衍生诉请，系其未兑现对案外人的承诺所致，因无合同依据及法律依据，本院亦不予支持。

综上所述，上诉人**的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9530元，由上诉人**负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　杨　帆

审 判 员　　吕长辉

审 判 员　　谢　宏

二〇二一年十一月十五日

法官助理　　刘冰青

书 记 员　　路柠檑

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；