江苏辉业集团有限公司
某某与江苏辉业集团有限公司、马鞍山市亿丰投资发展有限公司建设工程合同纠纷执行裁定书
来源：中国裁判文书网
江苏省如皋市人民法院
执 行 裁 定 书
(2021)苏0682执异147号
案外人（异议人）：***，女，1976年8月4日生，汉族，住南京市雨花台区。
申请人：江苏辉业集团有限公司，住所地如皋市。
诉讼代表人：王君，江苏山水律师事务所律师，系江苏辉业集团有限公司管理人负责人。
被申请人：马鞍山市亿丰投资发展有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区。
法定代表人：王尤赛。
申请人江苏辉业集团有限公司（以下简称辉业公司）与马鞍山市亿丰投资发展有限公司（以下简称亿丰投资公司）建设工程合同纠纷一案保全中，案外人***对查封马鞍山市雨山区朱然路1379栋2361室不动产提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
异议人***针对上述执行标的提出异议，请求：解除对马鞍山市雨山区××然路××室不动产的查封。事实和理由：2014年1月10日，异议人向亿丰投资公司购买了案涉不动产，总价48万元，因开发商承诺包租经营（包租15年），并先支付前3年租金，在总房款中扣除，异议人一次性把剩余36万元总房款全部付清，双方签订有购房合同，并另外签订了一份委托经营合同。此后，经异议人实地了解，因该商场经营不善，早已倒闭，异议人一直在维权。2021年3月，异议人去不动产登记中心办理房产证时，被告知已被法院查封，异议人认为在法院查封之前异议人已签订了合法有效的书面买卖合同，并已网签备案，非因买受人自身原因而被法院查封，请求解除查封。
本院查明，申请人辉业公司与被申请人亿丰投资公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年11月24日作出（2019）苏0682民初6280号民事裁定书，裁定冻结被申请人亿丰投资公司名下银行存款9000万元或查封其他等额财产。
2020年11月26日，本院至马鞍山市不动产登记中心查封了登记在被申请人亿丰投资公司名下的包含马鞍山市雨山区××然路××室不动产在内的多处不动产，查封期限为3年。
另查，2014年1月10日，异议人***向亿丰投资公司购买案涉不动产。同日，异议人***支付了购房款，亿丰投资公司向其出具金额为36万元的销售不动产统一发票。
同日，异议人***（甲方）与马鞍山亿丰市场管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议》一份，约定：甲方已购买“马鞍山亿丰环球商业中心”朱然路1379号第2层2361号商铺，甲方委托乙方对该房产进行统一租赁管理，乙方全权负责经营管理、物业服务和财务收益分配等，委托期限自2014年3月20日起至2029年3月19日止，第一阶段为固定租金支付期，自2014年3月20日起至2019年3月19日止，租金支付时间为2017年9月支付15949元、2018年3月支付15949元、2018年9月支付15949元、2019年3月支付15949元……。
2016年12月28日，异议人***（甲方）与马鞍山亿丰市场管理有限公司（乙方）、亿丰投资公司（保证人）签订《补充协议》一份，约定：自购房第六年起至第二十年，乙方承诺每年支付甲方的租金不低于总房款（购房本金加前三年租金款）的百分之四，租金每年分两次支付（支付日期分别为每年的6月30日前及12月30日前）……。
2017年8月14日，马鞍山亿丰市场管理有限公司向异议人***出具《租金延迟支付承诺书》一份，载明：根据双方《委托经营管理协议》的相关约定，现对于2017年9月30日前应予支付的商铺租金，我公司承诺于2018年8月31日前予以全额支付，同时按中国人民银行同期半年贷款利率支付租金利息等。
2017年10月12日，异议人***与亿丰投资公司补签编号为W201785189的《马鞍山市商品房预售合同》一份，约定：***购买位于马鞍山市雨山区××然路××室房屋，建筑面积为20.26平方米，单价为17769.01元/平方米，一次性支付总价款为46万元整，并约定出卖人应在2013年10月1日前向买受人交付该商品房。该合同已于2017年10月13日在马鞍山市房地产产权市场管理处办理了网上备案手续。
以上事实，有本院（2019）苏0682民初6280号民事裁定书及协助执行通知书、马鞍山市商品房预售合同、银行交易明细、销售不动产统一发票、商铺委托经营管理协议、补充协议、租金延迟支付承诺书等证据予以佐证。
本院认为,人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。本案中，本院在审理申请人辉业公司与被申请人亿丰投资公司建设工程纠纷一案中，保全查封了案涉马鞍山市雨山区××然路××室不动产，该不动产并非上述案件的诉争标的，现异议人***作为案外人基于实体权利对案涉不动产提出书面异议，故本案应根据民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据异议人***提供的证据，能够证明其已在本院查封案涉不动产前与亿丰投资公司签订了合法有效的商品房买卖合同（已完成网上备案）及已实际支付了购房款，根据其提供的委托经营管理协议等证据，亦能证明其已在本院查封前合法占有了案涉不动产，而异议人***作为一般购房户，其无法预见、也不可能预见到后期亿丰投资公司会因欠他人之债致使所出售给自己的房屋会被法院查封，其也无义务审查房地产开发商对外的债权债务情况，未能办理过户登记的过错亦不在异议人***，故异议人***在购房过程中不存在过错，其不应承担亿丰投资公司欠他人债务的后果。综上，异议人***所提异议理由成立，本院应予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止对马鞍山市雨山区朱然路1379栋2361室不动产的执行。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 崔小兰
人民陪审员 张远燕
人民陪审员 孙玉华
二〇二一年六月二十三日
法官 助理 池 锋
书 记 员 朱 琪
