某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

江苏省淮安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）苏08民终2952号

上诉人（原审被告）:**，男，1959年5月21日出生，汉族，住金湖县。

上诉人（原审被告）：***，女，1960年2月4日出生，汉族，住金湖县。

上诉人（原审被告）:陈勇，男，1982年9月25日出生，汉族，住金湖县。

三上诉人共同委托诉讼代理人：黄霖，江苏法嘉德律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）:金湖县建设工程有限公司，住所地金湖县印象旅游城11-1室。

法定代表人：朱冉，该公司董事长。

委托诉讼代理人：朱爱华，江苏金胜来律师事务所律师。

上诉人**、***、陈勇因与被上诉人金湖县建设工程有限公司（以下简称金建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服金湖县人民法院（2021）苏0831民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**、***、陈勇上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.上诉人与被上诉人之间不存在房屋买卖合同关系。工程款抵付协议仅能证明案外人江苏恒业古镇文化旅游开发有限公司（以下简称恒业公司）与金建公司达成代物清偿协议，不能证明恒业公司与被上诉人之间就涉案房屋达成房屋买卖合同，恒业公司也未向被上诉人交付房屋或办理产权登记手续。涉案房屋买卖合同的当事人双方为恒业公司和陈勇，与他人无关。2.**、***不是案涉房屋的买受人，房屋产权也未登记在两人名下。3.**签署承诺书的行为属于债务加入，即代恒业公司向被上诉人清偿债务，***也并非共同债务人。4.碧浪水洗厂向金建公司法定代表人转账的行为，只能是就转账部分为**向金建公司代偿，不能当然视为对**债务加入的共同确认。5.**和***原系夫妻关系，**、***、陈勇系父母子关系，但不能基于前述亲属关系而认定上诉人当然承担责任。

被上诉人金建公司辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，请求维持原判。事实和理由：1.金建公司与恒业公司签订的工程款抵付协议明确约定陈勇为指定的购房客户，陈勇与恒业公司签订商品房买卖合同所指向的房屋就是前述协议载明的房屋，陈勇也没有向恒业公司缴纳过购房款。2.**就拖欠金建公司的房款两次出具承诺书，在承诺书出具后***通过其独资设立的碧浪水洗厂向金建公司支付过购房款，而此时***与**并未解除婚姻关系，三上诉人系近亲属关系，故一审认定三上诉人向金建公司购买涉案房屋的事实是清楚的。

金建公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决**、***、陈勇立即向金建公司给付购房款134万元及利息（自2018年12月30日起至实际付款之日，按月利率1.5%计算）；2.本案诉讼费用、保全费、保函保费由**、***、陈勇承担。

一审法院认定事实：2018年11月30日，金建公司与恒业公司订立工程款抵付协议，约定恒业公司以“金湖印象旅游城”64栋101号房抵付所欠金建公司工程款230万元。双方特别约定所购房屋的详细约定及交付标准以双方认定的购房客户陈勇签订的《商品房买卖合同》为准。

2018年3月15日**向金建公司负责人朱冉付款10万元、2019年6月3日**向朱冉付款50万元；2020年1月3日**向朱冉微信转账1.2万元、2020年1月20日**向朱冉微信转账1.2万元；***经营的碧浪水洗厂向朱冉转账两笔，分别为2019年1月26日转账30万元、2019年12月6日转账20万元。

2019年5月5日，**向金建公司出具承诺书一份，主要内容为：购房款224万元，已付40万元，剩余184万元于2019年5月底前支付140万元，尾款于2019年6月底结清。2019年9月12日，**再次向金建公司出具承诺书一份，内容为：本人所欠金湖印象城64幢购房款壹佰叁拾肆万元，定于2019年10月底全部结清给金湖县建筑工程有限公司，如果逾期不付，从2018年12月30日按月息1.5%给金湖县建筑工程有限公司，本人愿承担一切责任。

陈勇购买案涉房屋未向恒业公司支付购房款。**与***原系夫妻，双方已于2020年离婚；陈勇系**、***儿子。

一审法院认为，本案的争议焦点是：1.双方当事人之间是何种法律关系，**、***、陈勇是否应当承担共同责任；2.金建公司主张的利息应当如何计算。

关于争议焦点1，根据当事人提交的证据，可以认定恒业公司将案涉房屋以230万元出让给金建公司，金建公司再将案涉房屋以224万元出让给**、***、陈勇，但房屋买卖合同由陈勇与恒业公司直接订立。首先，陈勇作为房屋买卖的受让人购买案涉房屋时未支付购房款，该购房款以出卖人尚欠金建公司的工程款冲抵；其次，**、***、陈勇存在特殊关系，为近亲属；第三，**两次就购房款支付事项向金建公司出具承诺书，***作为家庭成员亦向金建公司负责人朱冉支付购房款。综上，可认定**、***、陈勇向金建公司购买了案涉房屋，**、***、陈勇应共同承担民事责任。

关于争议焦点2，金建公司主张购房款自2018年12月30日起按月息1.5%计算利息，2019年12月6日支付的20万元及2020年支付的2.4万元应扣除利息后再冲减本金。**、***、陈勇主张从2020年10月份按照银行业同业拆借贷款市场利率计算利息。一审法院认为，**在2019年出具给金建公司的承诺书中对利息作出了明确的承诺，双方关于购房款利息的约定不违反法律规定，是有效的，应按约定履行；**、***、陈勇在承诺书出具后还款22.4万元，该给付不足以清偿全部债务，应按金建公司的主张先抵充利息，故金建公司的主张予以支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：**、***、陈勇于判决发生效力之日起二十日内给付金建公司购房款134万元及利息（利息自2018年12月30日起按月息1.5%计算，扣除2019年9月12日之后支付的22.4万元）。一审案件受理费16860元，减半收取8430元，保全费用5000元，保函保费3800元，合计17230元，由**、***、陈勇负担。

本案二审期间，上诉人提供以下两份证据：1.陈勇与恒业公司于2018年12月13日签订的《商品房买卖合同》一份，证明陈勇与恒业公司就涉案房屋成立房屋买卖合同关系，与他人无关；2.不动产登记证明复印件一份，证明涉案房屋登记在陈勇、陈樱心名下。被上诉人金建公司质证认为：1.对《商品房买卖合同》的真实性无异议，但是不能达到上诉人的证明目的。2.不动产登记证明系复印件，真实性无法确认。涉案《商品房买卖合同》系陈勇一人所签，不动产登记证明上有陈樱心，真实性由法庭确认；即使真实，也不能免除三上诉人的法律责任。本院对《商品房买卖合同》、不动产登记证明的真实性予以确认，但仅能证明陈勇与恒业公司签订涉案房屋买卖合同及涉案房屋登记在陈勇、陈樱心名下的事实。

二审经审查，确认一审查明的事实。另查明，2018年12月13日，陈勇与恒业公司签订《商品房买卖合同》。目前，涉案房屋登记在陈勇、陈樱心名下。

本院认为，金建公司与恒业公司签订的工程款抵付协议明确约定陈勇为涉案房屋的指定购房客户，陈勇与恒业公司亦就涉案房屋签订正式的《商品房买卖合同》。据此，陈勇和金建公司形成房屋买卖合同关系，陈勇作为买受人理应向金建公司履行房屋价款的给付义务。自2018年3月15日起，**多次向金建公司法定代表人付款并先后两次出具承诺书，在承诺书中认可其“从金湖县建设工程有限公司（抵工程款）购买印象城64幢别墅”及欠付房款的事实，足以证明**系涉案房屋的共同购房人。**主张其签署承诺书行为属于债务加入的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。在和**婚姻关系存续期间，***以其个人独资设立的碧浪水洗厂向金建公司两次付款，证明其对相关购房事宜是知情并参与的，结合三上诉人之间的特殊亲属关系，原审认定**、***、陈勇向金建公司购买了涉案房屋并应共同承担民事责任，并无不当。根据不动产登记证明显示，涉案房屋登记在陈勇、陈樱心名下，但该登记情况不足以否定**、***出资购买涉案房屋的事实。

综上，**、***、陈勇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费16860元，由上诉人**、***、陈勇负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　孔令媛

审 判 员　刘玉娟

审 判 员　马玉宝

二〇二一年十月十二日

法官助理　解思辛

书 记 员　李　景