赖守生与泉州农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行、童文玉案外人执行异议之诉一审民事判决书

福建省龙岩市新罗区人民法院

民 事 判 决 书

（2020）闽0802民初1646号

原告：***，男，1965年4月23日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。

被告:泉州农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行，住所地福建省泉州市经济技术开发区德泰路**，统一社会信用代码91350502591714020D。

负责人:赵桂阳，行长。

委托诉讼代理人：罗静芩，福建力涵律师事务所律师。

委托诉讼代理人：程致远，福建力涵律师事务所律师。

被告:***，女，1980年2月17日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。

被告:林彬荣，男，1985年5月15日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。

被告:陈启龙，男，1977年10月11日出生，汉族，居民，住福建省长汀县。

被告:官林生，男，1976年11月18日出生，汉族，居民，住福建省连城县。

被告:谢添祥，男，1961年5月27日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。

被告:赖冬兰，女，1962年11月8日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。

被告:郭永健，男，1975年6月29日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。

被告:黄**香，女，1983年10月9日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。

被告:阮小钊，男，1965年5月25日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。

被告:罗玉明，女，1968年4月4日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。

被告:陈辉泉，男，1963年10月10日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。

被告:林丽红，女，1966年11月4日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。

被告:詹玉钗，女，1969年6月17日出生，汉族，农民，住福建省龙岩市新罗区。

被告:苏金文，男，1960年9月12日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市永定区。

被告:余晶晶，女，1990年8月8日出生，汉族，个体户，住福建省龙岩市永定区。

被告:杨庆荣，男，1977年10月31日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。

被告:游丽莲，女，1984年8月13日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。

被告:胡汉鹏，男，1981年11月10日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。

被告:胡少斐，女，1982年6月26日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。

被告:郭振深，男，1972年9月6日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。

被告:陈群峰，女，1969年8月2日出生，汉族，个体户，住福建省莆田市荔城区。

被告:黄桂春，女，1976年5月20日出生，汉族，居民，住福建省上杭县古田镇苎园村水竹路**。

被告:陈莉平，女，1981年1月19日出生，汉族，居民，住，住福建省龙岩市新罗区/div>

被告:邱建铨，男，1988年3月15日出生，汉族，居民，住，住福建省福建省龙岩市新罗区/div>

被告:黄莉珍，女，1989年5月6日出生，汉族，居民，住，住福建省福建省龙岩市新罗区/div>

被告:袁健荣，男，1968年10月20日出生，汉族，居民，住，住福建省龙岩市新罗区/div>

被告:陈蓝蓉，女，1977年9月16日出生，汉族，居民，住，住福建省龙岩市新罗区/div>

被告:赖沛峰，男，1985年4月22日出生，汉族，居民，住，住福建省龙岩市永定区/div>

被告:祁文桢，女，1984年11月20日出生，汉族，居民，住，住福建省龙岩市永定区/div>

被告:江晓天，男，1988年2月15日出生，汉族，居民，住，住福建省龙岩市新罗区/div>

被告：周龙辉，男，1982年10月5日出生，汉族，居民，住，住福建省武平县/div>

被告:陈东湖，男，1980年5月19日出生，汉族，居民，住，住福建省龙岩市新罗区岩山镇莱山村莱山路**/div>

被告:傅阿熹，男，1969年9月2日出生，汉族，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:罗琴花，女，1970年11月14日出生，汉族，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:曾健，男，1971年1月2日出生，汉族，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:黄再健，男，1966年8月29日出生，汉族，住福，住福建省龙岩div>

被告:毛雪丽，女，1971年8月20日出生，汉族，住福，住福建省龙岩div>

被告:邓元强，男，1972年2月21日出生，汉族，居民，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:赖蓉清，女，1954年8月24日出生，汉族，住福，住福建省厦门市div>

被告:池建太，男，1982年12月30日出生，汉族，个体户，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:刘桃荣，男，1975年6月3日出生，汉族，居民，住福，住福建省上杭县div>

被告:***，女，1978年9月26日出生，汉族，居民，住福，住福建省上杭县div>

被告:蓝录勤，男，1974年6月17日出生，汉族，居民，住龙，住龙岩市新罗区div>

被告:谢小琴，女，1975年4月7日出生，汉族，居民，住龙，住龙岩市新罗区div>

被告:方秋燕，女，1989年7月2日出生，汉族，居民，住龙，住龙岩市新罗区div>

被告:寿永锋，男，1982年4月24日出生，汉族，居民，住龙，住龙岩市新罗区div>

被告:徐胜威，男，1984年8月20日出生，汉族，居民，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:陈玉文，男，1973年9月4日出生，汉族，居民，住龙，住龙岩市新罗区div>

被告:陈如珍，女，1980年8月12日出生，汉族，居民，住龙，住龙岩市新罗区div>

被告:邱木银，男，1969年9月26日出生，汉族，居民，住龙，住龙岩市新罗区div>

被告:林丽钦，女，1984年10月8日出生，汉族，居民，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:卢浩生，男，1965年10月31日出生，汉族，农民，住福，住福建省永定区div>

被告:戴寿广，男，1975年2月4出生，汉族，个体户，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:王旭标，男，1977年1月16日出生，汉族，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:林燕，女，1981年8月7日出生，汉族，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:彭玉英，女，1984年4月22日出生，汉族，住福，住福建省上杭县div>

被告:包小平，男，1980年11月20日出生，汉族，电气工程师，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:陈天英，女，1978年11月8日出生，汉族，居民，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:陈应顺，男，1974年3月18目出生，汉族，居民，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:陈小琴，女，1975年12月14日出生，汉族，居民，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:张灿丰，男，1984年12月25日出生，汉族，居民，住福，住福建省龙岩市永定区div>

被告:谢秋香，女，1985年7月9日出生，汉族，居民，住福，住福建省龙岩市永定区div>

被告:姚俊杰，男，1987年1月11日出生，汉族，居民，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:林璋钦，男，1972年8月9日出生，汉族，居民，住福，住福建省龙岩市新罗区div>

被告:吕月龙，男，1970年10月2日出生，汉族，居民，住福，住福建省漳平市div>

被告:廖蕾，女，1984年8月3日出生，汉族，居民，住福，住福建省龙岩市新罗区东城街道北环安置小区****div>

被告:陈香娇，女，1959年12月27日出生，汉旋，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:叶庆东，男，1976年8月1日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:吴宇梁，男，1989年3月10日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市永定区v>

被告:张夏薇，女，1983年7月10日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:赖仲文，男，1962年9月10日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:林瑜，女，1970年4月29日出生，汉族，居民。

被告:刘桂，男，1969年1月14日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:周三连，女，1971年10月10日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:张永新，女，1971年4月3日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:陈志兰，女，1979年12月8日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:魏富生，男，1977年8月1日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市永定区v>

被告:陈卓勋，男，1986年4月23日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:詹笑妹，女，1987年1月30日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:罗诚超，男，1988年7月4日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:陈树养，男，1983年10月25日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省武平县v>

被告:钟兰燕，女，1982年10月5日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省武平县v>

被告:刘飞燕，女，1984年11月4日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:林目松，男，1976年7月23日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:詹怡章，男，1979年6月5日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:詹巧村，女，1980年6月14日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:蔡永芳，男，1964年5月5日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省连城县v>

被告:谢亮，男，1982年7月3日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:陈晓芬，女，1984年8月21日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:刘传淼，男，1974年8月9日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:陈应权，男，1966年5月25日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

委托诉讼代理人：许晓钰，福建瀛楠律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈晓燏，福建瀛楠律师事务所律师。

被告:麻泰泉，男，1975年1月15日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告：黄阳霞，女，1976年2月1日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:吴丽梅，女，1976年2月21日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:廖桥英，女，1984年6月12日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:傅文华，女，1960年5月2日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:傅薇，女，1986年7月8日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:包汉祯，男，1984年9月12日，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:李富华，女，1987年3月17日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:季恺斌，男，1980年12月25日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:邓美琴，女，1977年7月16日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:林雄章，男，1972年3月17日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:张卫东，男，1968年7月21日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:林莉莉，1968年11月18日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:苏敏，女，1978年2月22日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:中国工商银行股份有限公司龙岩岩城支行，住，住所地福建省龙岩市新罗区西城街道九一南路**一社会信用代码91350800857820841X。

负责人:钱斌，行长。

被告:何启坤，男，1980年5月10日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告：兰秀金，女，1984年12月2日出生，畬族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:福建省龙岩市新罗区南城街道溪南社区居民委员会，住所，住所地福建省龙岩市新罗区南城街道溪南路**溪南大厦机构代码B3349715。

法定代表人:邱汉成，主任。

被告:赖富煌，男，1984年8月18日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:游秀骞，女，1970年11月10日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告：杨苗，女，1973年10月14日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告：林小清，女，1981年6月15日出生，汉族，居民，住龙岩市，住龙岩市新罗区v>

被告：张江平，男，1976年5月12日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省泉州市泉港区v>

被告梁万英，女，1970年6月25日出生，汉族，居民，住福建省，住福建省龙岩市新罗区v>

被告:中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行，住所，住所地福建省龙岩市新罗区中城街道九一北路**社会信用代码91350802857881281K。

负责人:张如初，行长。

委托诉讼代理人：卢仁彩，福建向远律师事务所律师。

委托诉讼代理人：苏尚葵，福建向远律师事务所律师。

被告:福建省惠五建设工程有限公司，住所地福，住所地福建省惠安县螺城镇新霞社区世纪大道东侧危房改造安置工程****楼**信用代码9135052115622043XN。

法定代表人:张佳伟，董事长。

被告:福建省资龙贸易有限公司，住所地福，住所地福建省龙岩市新罗建省龙岩市新罗区龙腾中路**（华鼎公馆）****J信用代码913508006765271608。

法定代表人:邬萍萍。

第三人：龙岩市贯日房地产开发有限公司，住所地福，住所地福建省龙岩市新罗区南，住所地福建省龙岩市新罗区南城街道莲东路&ldquoo，统一社会信用代码913508006668866299。

法定代表人：王挺，执行董事兼总经理。

原告***与被告泉州农村商业银行股份有限公司经济技术开发区支行（以下简称：泉州农商行经开区支行）、***、林彬荣、陈启龙、官林生、谢添祥、赖冬兰、郭永健、黄**香、阮小钊、罗玉明、陈辉泉、林丽红、詹玉钗、苏金文、余晶晶、杨庆荣、游丽莲、胡汉鹏、胡少斐、郭振深、陈群峰、黄桂春、陈莉平、邱建铨、黄莉珍、袁健荣、陈蓝蓉、赖沛峰、祁文桢、江晓天、周龙辉、陈东湖、傅阿熹、罗琴花、曾健、黄再健、毛雪丽、邓元强、赖蓉清、池建太、刘桃荣、***、蓝录勤、谢小琴、方秋燕、寿永锋、徐胜威、陈玉文、陈如珍、邱木银、林丽钦、卢浩生、戴寿广、王旭标、林燕、彭玉英、包小平、陈天英、陈应顺、陈小琴、张灿丰、谢秋香、姚俊杰、林璋钦、吕月龙、廖蕾、陈香娇、叶庆东、吴宇梁、张夏薇、赖仲文、林瑜、刘桂、周三连、张永新、陈志兰、魏富生、陈卓勋、詹笑妹、罗诚超、陈树养、钟兰燕、刘飞燕、林目松、詹怡章、詹巧村、蔡永芳、谢亮、陈晓芬、刘传淼、陈应权、麻泰泉、黄阳霞、吴丽梅、廖桥英、傅文华、傅薇、包汉祯、李富华、季恺斌、邓美琴、林雄章、张卫东、林莉莉、苏敏、中国工商银行股份有限公司龙岩岩城支行（以下简称：工行岩城支行）、何启坤、兰秀金、龙岩市新罗区南城街道溪南社区居民委员会（以下简称：溪南居委会）、赖富煌、游秀骞、杨苗、林小清、张江平、梁万英，中国农业银行股份有限公司龙岩新罗支行（以下简称：农行新罗支行）、福建省惠五建设工程有限公司（以下简称：惠五公司）、福建省资龙贸易有限公司（以下简称：资龙公司）、第三人龙岩市贯日房地产开发有限公司（以下简称：贯日公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。除原告***、被告泉州农商行经开区支行委托诉讼代理人罗静岑、被告陈应权委托诉讼代理人许晓钰、陈晓燏、被告农行新罗支行委托诉讼代理人卢仁彩到庭参加诉讼外，其余被告及第三人经本院依法传唤均未到庭。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1、判决停止对***购买的坐落于龙岩市新罗区产及Ｃ178车位的强制执行、查封。2、判决确认***与贯日公司于2014年9月27日签订的《阳光莲景苑客户购房认购单》合法有效。

事实和理由：***于2014年9月27日与贯日公司签订一份《“阳光莲景苑”客户购房认购单》，约定由***购买阳光莲景苑4#705A、705B房产及C178车位。该认购书涵盖了***所购房产、车位的位置、面积130.82平方米、单价6900元、总价1052658元，其中车位15万元及违约责任等事项；约定于2014年10月10日前，贯日公司应与***签订《商品房买卖合同》并协助办理预售登记。根据《认购单》认定，***如期支付了322258元购房款（含车位款），占总价款30.65%。贯日公司违约。***多次催贯日公司办理相关手续未果，2016年9月贯日公司将***所购房产交付***装修，将车位交***占有使用，***即对该房进行装修（装修费总计33.5万余元），同时，办理水、电、有线电视等过户手续，缴纳相应的物业管理费、车位管理费等，入住至今已达3年5个月。

2017年1月13日，泉州农商行经开区支行与贯日公司因借贷纠纷一案涉诉，申请强制执行，龙岩市新罗区人民法院作出(2016)闽0802执6699号之一执行裁定书，裁定：将***购买的贯日公司违约未过户给***的阳光莲景苑4#705AB及C178车位予以查封。2020年1月8日，***向龙岩市新罗区人民法院提出执行异议，并提供购买依据等相关证据，要求解除查封、中止对上述财产的执行。2020年1月15日，龙岩市新罗区人民法院作出（2020）闽0802执异9号执行裁定书，裁定驳回***的异议，明确告知可在15日内向人民法院提起诉讼。

***与贯日公司签订的《阳光莲景苑客户认购单》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关强制性规定，合法有效。同时，***购买上述标的物后，虽未办理产权过户登记，但是***已依合同支付全部首付价款并占有标的物至今。为此，根据我国《物权法》第十五条“当事入之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，***与贯日公司签订的《认购单》具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品买卖合同的主要内容，并且贯日公司已按照约定收受了***的购房款，该《认购单》应认定为《商品房买卖合同》。

还须说明，贯日公司虽是以在建工程作抵押取得房地产开发贷款，但其还款来源主要是卖房，贷款正常存续（未到期）期间，贯日公司对上述标的物面向全社会公开销售这一点泉州农商行经开区支行是知晓的。因此，2014年9月27日***与贯日公司签订的《阳关莲景苑客户认购单》的交易行为是合情、合理、合法的。2016年10月26日泉州农商行经开区支行因与贯日公司借款纠纷才提起诉讼，2016年11月25日龙岩市新罗区人民法院作出的（2016）闽0802民特308号民事裁定，迟了***与贯日公司交易整整25个月且***已装修入住。而泉州农商行经开区支行与贯日公司之间的借款纠纷，将不利后果转嫁***（消费者），由***承担，不符合公平原则，严重损害***利益。现***提起诉讼，请求判如所请。

泉州农商行经开区支行辩称，一、泉州农商行经开区支行对坐落于龙岩市新罗区南城街道莲东北路19号阳光莲景苑4幢705A、705B房屋及地下车位C178（以下简称“涉案房产”）享有合法的抵押权。

2014年1月20日，泉州农商行经开区支行与贯日公司签订《委托贷款借款合同》、《委托贷款抵押合同》，并将涉案房产所在的龙岩市新罗区莲东北路19号【阳光莲景苑】在建工程办理在建工程抵押登记手续，前述贷款到期后又办理了展期。2014年11月11日，泉州农商行经开区支行再次将涉案房产在建工程办理了在建工程抵押登记手续，在建工程抵押登记证明（龙房建字第××号）载明的债权数额为6841万元，泉州农商行经开区支行系第一顺位抵押权人，具有事实与法律依据。因此，泉州农商行经开区支行依法在上述债权限额内享有担保财产优先受偿权。2014年9月27日，***与贯日公司签订《“阳光莲景苑”客户购房认购单》，购买涉案房产。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。”因此，泉州农商行经开区支行对涉案房产享有合法的抵押权。

二、龙岩市新罗区人民法院对涉案房产的查封合法有据。涉案房产登记在贯日公司名下，因贯日公司未能履行生效法律文书确定的给付义务，泉州农商行经开区支行申请对涉案房产进行查封处置合理。***虽然于2014年9月27日签订《“阳光莲景苑”客户购房认购单》，但至今未签订涉案房产的商品房买卖合同并进行备案登记。***主张对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权利并不成立。

三、***对涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权利。***在查封前并未签订合法有效的书面买卖合同，其与贯日公司签订的《“阳光莲景苑”客户购房认购单》，不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定商品房买卖合同应当具备的主要内容，且《“阳光莲景苑”客户购房认购单》D条约定“认购时间为2014年9月27日约定3天内于2014年10月10日签订《商品房买卖合同》”，***并未在规定的时间内签订书面买卖合同，其签订的《“阳光莲景苑”客户购房认购单》仅属于商品房预约合同。泉州农商行经开区支行对涉案房产享有的是物权，而***享有的仅仅是要求出卖人（贯日公司）将涉案房屋过户到其名下的债权，根据物权优先于债权原则，当两者存在冲突时，应当优先保护抵押权人（泉州农商行经开区支行）的权利。因此，***在案涉房屋上享有的债权不足以排除强制执行。

综上，泉州农商行经开区支行对涉案房产享有合法的抵押权，法院对该房产的查封合法有据，***对涉案房产并不享有足以排除强制执行的民事权利，应当依法驳回***的全部诉讼请求。

陈应权辩称，一、***与贯日公司始终未签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要得到法院支持，必须符合的情形之一便是，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二十九条规定，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，也必须满足在查封之前签订合法有效的书面买卖合同。而本案中，***与贯日公司仅签订一份购房认购单，始终未签订合法有效的书面买卖合同。

该认购单也不能认定为商品房买卖合同，因为根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，认购单必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购单应当认定为商品房买卖合同。但本案中，涉案认购单仅简单确认了买卖双方的姓名及名称、商品房的单元号、面积、房屋单价、车位编号及价格、房屋总价款及付款方式，上述法条规定的其余主要内容均未在认购单中予以约定，未能较完备覆盖交易双方的权利义务，不具备商品房买卖合同成立的基本条件。且***仅支付首付款，并未按认购单约定办理剩余房款的银行按揭。无法办理按揭虽为贯日公司因素，但***也未采用现金方式支付剩余房款，因此，涉案认购单并不能认定为合法有效的书面商品房买卖合同。***对涉案房屋的执行程序提出异议，第一条法定情形即不符合。

二、***已支付的价款未超过合同约定总价款的50%，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项规定的情形。涉案房产的总价款为1052658元，而***仅支付了322658元，尚未达到合同约定总价款的50%，不符合前述条款规定情形。***辩称未支付剩余价款是因为贯日公司的缘故导致无法办理银行按揭贷款，但是并不妨碍***用现金方式支付剩余价款，然而***签订认购单截至今日已近六年，***仍未支付剩余购房款。从支付价款方面，***对涉案房屋不是属于善意购买人。

三、***提供的证据不足以证明其在法院查封前已合法占有涉案房产。***提供的收款收据、通知、受理单据、用水用电明细、照片等证据，陈应权认为不足以证明***在房屋查封前已合法占有该房产。2017年1月13日，该房屋被法院查封，但***提供的证据不能证明在房产查封前，其已经对房屋进行装修并入住。物业费、用水用电明细等主要是2018年1月以后的缴费情况，并没有2017年1月之前的缴费票据，***并没有提供任何装修的票据证明该房屋的具体装修时间，也没有提供具体证据证明入住时间，因此，***在涉案房屋被查封前并未实际占有使用涉案房屋。

四、***购买涉案房屋前，贯日公司已将整个涉案小区在建工程办理了抵押贷款手续，***根本无法取得涉案房屋的所有权，其对涉案房屋并不享有物权，仅对贯日公司基于房屋交易享有债权请求权。2014年1月，贯日公司向泉州农商行经开区支行贷款，将涉案小区在建工程抵押给泉州农商行经开区支行，而***在2014年10月11日才签订涉案认购单。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具体有下列情形之一，导致合同无效或被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……。贯日公司在出售涉案房屋给***前，已经将整个在建工程抵押给银行，其与***签订的订购单根本就是无效的。因此，***根本无法取得涉案房屋的所有权，其对涉案房屋并不享有物权。

五、***对无法及时取得涉案房屋所有权也存在过错，其不属于善意第三人。***在2014年9月27日与贯日公司签订购买涉案房屋的认购单后，虽然也支付了首付款，之后在长达近6年的时间里，无法签订正式的《商品房买卖合同》，也无法办理银行按揭贷款，其根本就是知晓涉案房产已被抵押的事实，知道购买该房屋是存在巨大风险，很可能无法取得房屋所有权的。因此，***也在长达6年的时间里不再支付剩余的购房款，未履行剩下的付款义务。***在知道无法签订正式房屋买卖合同的情况下，应及时向贯日公司主张合同无效的责任，而不是继续将该房屋接收过来进行装修使用，而且提起本案诉讼欲排除执行程序。其不享有足以排除本案执行程序的实体权利，也不符合能够排除执行程序的法定情形。

综上，陈应权认为***对涉案房屋不享有注意排除执行程序的实体权利也不符合法律规定足以阻却执行程序的情形，应驳回其诉讼请求。

农行新罗支行辩称，***对涉案房产不享有足以排除强制执行的物权。理由：

一、***不享有对涉案房产的物权，实质上其对贯日公司享有债权。2014年9月27日***与贯日公司签订《“阳光莲景苑”客户购房认购单》，并支付了占双方约定总价款不足50%的购房款，***与贯日公司未签订合法有效的商品房买卖合同、未办理不动产备案登记或者产权登记手续。根据我国《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故***与贯日公司之间形成债权债务关系，对涉案房产不享有所有权。

二、***在人民法院查封之前未签订合法有效的书面买卖合同。本案中，***只是提供了2014年9月27日其与贯日公司签订的是认购单，其中认购单D条约定：认购时间为2014年9月27日约定3天内于2014年10月10日签订《商品房买卖合同》。可以看出双方签订该认购单的主要意思表示是为将来签订正式的商品房买卖合同做准备，因此该认购单不应认定为商品房买卖合同。另外，《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。该条规定明确了商品房买卖合同的必备条款。但是，***与贯日公司仅仅签订了商品房认购单，该认购单中只注明了房屋面积及价款，对于《商品房销售管理办法》第十六条规定的必备条款欠缺多项，不具备商品房买卖合同合法有效的要件。

三、***已支付的价款未超过合同约定总价款的百分之五十。根据***提供的现金交款单、收款收据、POS签购单以及***在诉状中的陈述，***向贯日公司支付了322658元购房款，而双方约定房屋及车位购房款合计为1052658元。显然，***已支付的价款未超过购买涉案不动产总价款的50%。

综上，***对涉案房产不享有物权，且对涉案房产提起的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，故其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。

其他被告及第三人均未作书面答辩。

本院经审理认定事实如下：2014年9月27日，***（买受人）与贯日公司（出卖人）签订《“阳光莲景苑”客户购房认购单》，主要约定：买受人向出卖人认购4#705A、705B房产及C178车位；房屋面积130.82平方米、每平方米6900元，车位15万元，购房总价1052658元；认购人已付款（认购金额）322658元，即按揭首付30%，余款70%为73万于银行办理按揭支付；认购时间为2014年9月27日，约定3天内于2014年10月10日签订《商品房买卖合同》；买受人未按规定的时间签订该套商品房买卖合同的视为违约，出卖人有权没收买受人所预付的购房款并抵作违约金归开发商所有，同时取消买受人的认购资格，此认购单自然失效；需办理住房按揭贷款的客户在签订《商品房买卖合同》之前须提供以上按揭首付款存款凭证（需买受人姓名）及复印件一份并且提交完整所有办理按揭贷款的相关资料方可签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》签订后于2014年10月20日买受人去银行签订《个人住房借款合同》…，若因买受人原因造成无法提供相关的按揭资料而使其套房的按揭贷款无法按时办理，合同无法按时签订则开发商有权将该套商品房收回另行销售，并将买受人签订的认购单中所预付的购房认购定金抵作违约金归开发商所有。认购单签订当日，***通过银行转账向贯日公司支付322658元（占总价款30.65%），贯日公司向***出具收款收据一份，载明收到4#705AB定金322658元。之后，***与贯日公司未依约签订《商品房买卖合同》。2016年9月30日，贯日公司将上述商品房交付***。***于当日分别办理用电、用水开户手续，同年11月9日交纳装修保证金2000元后开始装修，之后，入住使用。

另查明，泉州农商行经开区支行与贯日公司申请实现担保物权一案，本院于2016年10月26日立案受理后，于2016年11月25日作出（2016）闽0802民特308号民事裁定书，裁定：一、对贯日公司坐落于福建省龙岩市新罗区［阳光莲景苑（原莲东社区商住苑）］在建工程（见抵押物清单）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，泉州农商行经开区支行对变价后所得款项在6841万元的范围内享有优先受偿权；二、本裁定生效后，贯日公司逾期未履行债务的，泉州农商行经开区支行可以向人民法院申请强制执行。该裁定生效后，贯日公司未能履行生效法律文书确定的义务，泉州农商行经开区支行向本院申请强制执行。本院于2017年1月13日作出（2016）闽0802执6699号之一执行裁定书，裁定冻结、划拨、查封、扣押、拍卖、变卖、扣留、提取被执行人贯日公司的银行存款或财产，并于2017年2月4日向福建省龙岩市不动产登记中心送达（2016）闽0802执6699号之一执行裁定书及协助执行通知书，要求协助查封属贯日公司所有的坐落于福建省龙岩市新罗区房屋及地下车位Ｃ178与其他房屋、车位。***于2020年1月8日向本院提出执行异议，请求解除对阳光莲景苑4幢4＃705Ａ、705Ｂ室房屋及地下车位Ｃ178的查封并停止执行，本院于2020年1月15日作出（2020）闽0802执异9号执行裁定，裁定驳回案外人***的异议请求。本院依法送达前述执行裁定书后，***在法定期限内向本院提起诉讼。

本案其他被告作为申请人向本院申请强制执行贯日公司的案件均已立案并在执行过程中。

以上事实，有***提供的《“阳光莲景苑”客户购房认购单》、（2020）闽0802执异9号执行裁定书、收款收据、农村信用社储蓄取款凭证、龙岩供电公司开户通知、供用水合同、业务受理单据、用电用水票据、发票、物业收款收据、发票、自来水收费清单、电费明细、装修保证金收款票据、新建商品住宅质量保证书、新建商品住宅使用说明书、房屋室内照片及当事人的庭审陈述为证。

本院认为，案外人执行异议之诉的目的是请求人民法院排除对特定标的物的执行行为,而当事人所基于的理由是案外人对执行标的物是否享有实体权利以及人民法院的执行行为是否妨害了其所有的实体权益。本案的争议焦点为***对本案涉案房屋是否享有物权并足以阻却执行的实体权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生法律效力,未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下未有其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,涉案房屋登记在贯日公司名下,***与贯日公司签订的《“阳光莲景苑”客户购房认购单》虽在本院查封之前,但该认购单不是商品房买卖合同,其条款和内容不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定。其次,***至今未付清全部购房款。根据该双方约定，该商品房及车位总价款为1052658元，而***支付的322658元购房款，仅占总价款的30.65%未超过总价款的50%。因此，***并未取得涉案房产的物权。根据上述规定,***的物权期待权不能对抗申请执行人债权的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”规定,本案中，泉州农商行开发区支行对涉案房产依法享有对抗案外人的抵押权,***对涉案房产只是取得房屋买卖合同的债权,涉案房产未过户至***名下,***并未取得该房产的物权。根据物权优于债权原则,***的主张及其所提供的证据不足以排除强制执行,故其请求停止执行、查封涉案房产的依据不足,本院不予支持。***要求确认***与贯日公司于2014年9月27日签订的《“阳光莲景苑”客户购房认购单》合法有效的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉的受案范围，本院依法不予并案审理，***应另案处理。其余被告及第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定,判决如下:

驳回***的诉讼请求。

案件受理费15600元，由***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。

本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审　判　长　吴　 庆　 华

人民陪审员　林　 春　 亮

人民陪审员　林　 蔚　 俊

二〇二〇年八月二十六日

书　记　员　段林杏（代）

附：引用的主要法律条文

1、《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。

第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院起诉。

3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。

第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。

第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

4、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十九条金钱债权执行中,对登记在被执行人房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下未有其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

6、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》

第十九条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。