安徽天德源置业有限公司、中国工商银行股份有限公司淮南分行等申请执行人执行异议之诉民事二审民事判决书

安徽省淮南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）皖04民终43号

上诉人（原审被告）：安徽天德源置业有限公司，住所地安徽省淮南市经济开发区管委会大楼五层。统一社会信用代码：913404007950685267（1-1）。

法定代表人：史海堂，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：胡弟昌，安徽金天阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王娟，安徽金天阳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司淮南分行，住所地安徽省淮南市田家庵区国庆中路287号。统一社会信用代码：91340400850224852C（1-1）。

主要负责人：陈庆，该分行行长。

委托诉讼代理人：於振林，该分行员工。

委托诉讼代理人：王体勇，安徽韶美律师事务所律师。

原审被告：王朝王，男，1992年10月20日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。

原审被告：薛雯，女，1993年2月10日出生，住安徽省淮南市田家庵区。

原审第三人：安徽中友电力工程有限公司，住所地安徽省合肥市包河工业区包河花园小区E区C#商办楼。统一社会信用代码：91340100786512285Q（2-2）。

法定代表人：吴玉榜，该公司总经理。

上诉人安徽天德源置业有限公司（以下简称天德源公司）与被上诉人中国工商银行股份有限公司淮南分行（工商银行淮南分行）、原审被告王朝王、原审被告薛雯、原审第三人安徽中友电力工程有限公司（以下简称中友电力公司）申请执行人执行异议一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初5612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月5日立案受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

天德源公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审，本案一审和二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.王朝王、薛雯对案涉房屋享有物权期待权，查封前的以房抵债不违反债的平等性。一审法院确认了《场外变配电工程款支付协议》真实性，据此上诉人的债务在抵债额度内已经消灭，相应的抵债价款转化为房款。上诉人早于查封前就向王朝王、薛雯交付了案涉房屋，王朝王、薛雯于2017年12月9日即开始装修入住，两人对案涉房屋符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。在案涉房屋查封之前，上诉人有权处置自己名下财产，该做法并不违反债的平等性。2.王朝王、薛雯符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。2017年12月1日，上诉人与王朝王、薛雯签订《商品房买卖合同》，约定：王朝王、薛雯购买香榭华都1-8幢502号房，面积144.19平方米，每平方米4150元，总金额598389元。付款方式为签订该合同时付清全部房款。《商品房买卖合同》与《场外变配电工程款支付协议》约定的房屋位置、面积、价款明确一致，上诉人出具了金额为598389元的收据，收款方式为以房抵债。王朝王、薛雯在人民法院查封之前便签订了合法有效的书面买卖合同，已经支付全部房款。一审中，王朝王提交了《淮南市住宅室内装饰装修工程施工合同》《用气合同》《燃气保险投保确认单》《中国电信公司淮南分公司业务回执单》，以及物业费、水费、电费缴纳凭证等材料。足以证明王朝王、薛雯在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，并实际生活居住。安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403执异42号执行裁定书查明，上诉人办理了在建工程抵押，案涉房屋包含在其中，故案涉房屋未办理过户登记并非王朝王、薛雯自身原因所致。3.中友电力公司在工程款优先权行使期限内以房抵工程款，有权排除其他普通金钱债权人对案涉房产的执行。中友电力公司以与上诉人签订《场外变配电工程款支付协议》方式，行使建设工程价款优先受偿权，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定。承包人将建设工程价款债权转让的，建设工程价款优先受偿权随之转让。《场外变配电工程款支付协议》签订后，根据中友电力公司出具的书面声明，上诉人与王朝王、薛雯签订《商品房买卖合同》，王朝王、薛雯以冲抵工程款方式购买案涉房屋。中友电力公司与上诉人以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，并将该权利让与王朝王、薛雯，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。被上诉人对上诉人享有的是普通债权，而中友电力公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，其优先于被上诉人的普通债权而得到受偿。在中友电力公司将该权利让与王朝王、薛雯情形下，王朝王、薛雯就案涉房屋享有的权利足以排除被上诉人的强制执行。

工商银行淮南分行未提交书面答辩意见。

原审被告王朝王、薛雯以及原审第三人中友电力公司均未作书面陈述。

工商银行淮南分行向一审法院提出诉讼请求:准许执行淮南市田家庵区国庆东路香榭华都一期8栋502室房屋。

一审法院认定事实：天德源公司是一家房地产开发企业，经营范围为房地产开发、销售，投资咨询，建筑材料、装饰材料、家具、床上用品销售。2010年12月，工商银行淮南分行与天德源公司签订了《商品房买卖合同》，工商银行淮南分行于签约时支付了房款300万元，用于购买天德源公司开发的位于田家庵区国庆路宏大?香榭华都第2-2栋106、107、108号房产。2013年，天德源公司将所售房屋及其他房屋办理了在建工程抵押。2015年，工商银行淮南分行向安徽省淮南市田家庵区人民法院提起诉讼，要求解除购房合同，返还购房款并承担损失。2016年4月12日，安徽省淮南市田家庵区人民法院作出（2015）田民一初字第03740号民事判决书，判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，天德源公司支付工商银行淮南分行购房款、违约金等损失合计468.83万元。同年7月6日，因天德源公司不履行生效判决所确定的给付义务，工商银行淮南分行向安徽省淮南市田家庵区人民法院申请强制执行，执行案件案号为（2016）皖0403执973号。执行过程中，经工商银行淮南分行申请，安徽省淮南市田家庵区人民法院依法将案涉房屋（香榭华都一期8栋502室）进行查封。2019年10月23日，王朝王、薛雯向法院提出书面执行异议，称案涉房屋在法院查封前，已由天德源公司将该房以抵付工程款的方式交由中友电力公司，中友电力公司已将该房通过声明方式改至薛雯名下，并与天德源公司签订了《商品房买卖合同》。安徽省淮南市田家庵区人民法院审查后，于2020年10月21日作出（2020）皖0403执异42号执行裁定书，认为异议成立，裁定中止对案涉房屋（香榭华都一期8幢502室）的执行。

一审法院认为，案件争议焦点为工商银行淮南分行诉请准许执行淮南市田家庵区国庆东路香榭华都一期8栋502室房屋，是否有事实和法律依据。分析认为：按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。王朝王、薛雯对案涉不动产所享有的权利来自于以物抵债协议，并未实际支付购房款，该权利属于金钱债权，而非不动产买受人的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错买受人物权期待权的保护。物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债权，不应优先于另一个金钱债权的实现。由此可见，王朝王、薛雯对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权利。故工商银行淮南分行的的诉讼请求具有事实和法律依据，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决对坐落于本区香榭华都小区一期8栋502室房屋许可执行。案件受理费9784元，由王朝王、薛雯以及天德源公司共同负担。

二审中，上诉人天德源公司、被上诉人工商银行淮南分行、原审被告王朝王、原审被告薛雯、原审第三人中友电力公司均未提交新证据。

本院对一审查明的证据和事实予以确认。

本院归纳本案二审争议焦点为：1.上诉人主张王朝王、薛雯通过权利让与获得建设工程价款优先受偿权，依法应否支持。2.王朝王、薛雯对案涉房屋是否具有物权期待权，且能否据此阻却工商银行淮南分行的强制执行。

针对上述焦点，本院分析评判如下：

1.关于能否认定王朝王、薛雯通过权利让与获得建设工程价款优先受偿权问题。无论是《合同法》第二百八十六条，还是《民法典》第八百零七条，我国法律均明确规范了建设工程价款优先受偿权制度。同时，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条规定，享有建设工程价款优先受偿权的主体必须是与发包人订立建设工程施工合同的承包人。建设工程施工合同标的是建设工程项目，关涉国家和社会公共利益，因而其承包人具有严格准入门槛和法定资质要求。结合《中华人民共和国建筑法》第十三条的规定，只有具备从事工程建设相应资质等级的法人组织，方可在其资质等级许可范围内承包相应建设工程、订立相关合同。据此而言，自然人个人不能与发包人签订或形成建设工程合同，不具有承包人资格，继而无法享有建设工程价款优先受偿权。本案中，王朝王、薛雯依法不得直接享有建设工程价款优先受偿权。

审查天德源公司提交的证据《场外变配电工程款支付协议》可知，其系天德源公司与中友电力公司于2017年12月24日所签,该协议约定天德源公司欠付中友电力公司工程进度款用香榭华都2套房屋抵付(东区一期1-8#-502室、西区二期2-3#-1102室)。中友电力公司于2017年12月23日向天德源置业公司出具声明:“根据签订的《场外变配电工程款支付协议》,我公司同意以香榭华都东区8#楼502室房屋作价冲抵工程款,现改名至薛雯名下。”上述协议与声明内容也可佐证王朝王、薛雯并非与发包人订立建设工程施工合同的承包人，其不符合享有工程价款优先受偿权的法定条件。

关于承包人的建设工程价款优先受偿权的行使方式，以及该项特殊权利能否另行转让，目前司法实践中存在争议。但即便认为承包人可以通过非诉讼的、与发包人协商折价的方式行使，也需先行明确承包人是否享有优先受偿权、能在多大范围内行使该优先受偿权，必要时还需查明行使权利时是否超出法定除斥期间。同时，即便认为建设工程价款优先受偿权可以另行转让，也需先行明确具体转让时间及方式、各方意思表示是否真实自愿、是否侵害他人权利和社会公共利益等。法律适用时对该优先受偿权的行使方式及其实际效力不宜作宽泛解释。结合本案，上诉人主张的实质内容是认为中友电力公司对案涉房屋享有工程价款优先受偿权，并将该权利让与王朝王、薛雯享有。但目前中友电力公司对案涉房屋是否享有工程价款优先受偿权尚不明确，该优先受偿权是否产生合法转让法律效果也缺乏证据支撑。在中友电力公司自身并未提出充分权利抗辩情形下，不具有该权利主体资格的天德源公司却将优先受偿权作为抗辩事由，且未提出足以佐证其该项主张的相关证据证实，故本院对天德源公司该项主张依法不予支持。

2.王朝王、薛雯对案涉房屋是否具备物权期待权，且能否据此阻却工商银行淮南分行的强制执行。本院认为，王朝王、薛雯不具备消费者购房人的法定要件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规范条款所保护的是消费者购房人的居住权，而本案中王朝王、薛雯与天德源置业公司签订商品房买卖合同，如其所述真实目的是为了抵销债务，并非基于生活居住目的，同时以受让债权名义并未实际支付购房款，故依法不得认定为消费者购房人，不得据此享有排除强制执行的权利。

同时，王朝王、薛雯也不符合商品房消费者之外的一般买受人排除执行权利要件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，王朝王、薛雯不符合在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋的情形。审查全案证据可知，其提交的《淮南供电公司电费缴费凭证》时间为2020年1月6日至2021年1月4日。提交的《淮南市信谊物业管理有限责任公司收据》（物业费收据）时间分别为2019年7月7日、2021年1月3日。提交的《淮南首创水务有限责任公司账单》（水费账单）时间分别为2019年8月23日、2019年9月28日、2019年12月18日、2019年12月4日。案涉房屋查封时间为2019年5月21日，现有缴费凭证（电费、物业费、水费）均为法院查封后所缴纳，并无证据佐证查封之前存在用于日常生活的缴费行为。故上诉人主张王朝王、薛雯在法院查封之前已合法占有案涉房屋，依据明显不足。

另外，王朝王、薛雯不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。本案中，案涉房屋未办理产权过户登记，天德源公司主张系因其先前办理了在建工程抵押，从而导致王朝王、薛雯无法办理过户，未过户原因非王朝王、薛雯所致。但结合在案证据，天德源公司办理在建工程抵押时间为2013年，王朝王、薛雯与天德源公司签订《商品房买卖合同》时间为2017年12月1日，显然签订合同前王朝王、薛雯便可知悉案涉房屋存在抵押、后续可能无法过户风险。另外，2019年4月底，天德源公司向淮南市不动产登记中心申请解除部分房屋的在建工程抵押，该中心解除的抵押房屋包含有案涉房屋。由此可知，自案涉房屋解除抵押到后续法院予以查封期间，王朝王、薛雯完全可以申请办理过户登记，但本案中并无证据佐证该期间王朝王、薛雯存在申请办理过户登记的行为。上诉人主张案涉房屋未办理过户登记非因王朝王、薛雯自身原因，与案件证据和事实不符。据此，上诉人认为王朝王、薛雯通过以物抵债获得不动产买受人物权期待权，并主张阻却工商银行淮南分行强制执行，本院依法不予认可。

综上所述，安徽天德源置业有限公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9784元，由安徽天德源置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　桂华雷

审判员　　王元元

审判员　　王洪用

二〇二二年二月十三日

书记员　　许小玄

附:相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十七条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。