中国工商银行股份有限公司淮南分行、某某等执行异议之诉民事一审民事判决书

安徽省淮南市田家庵区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖0403民初111号

原告：中国工商银行股份有限公司淮南分行，住所地安徽省淮南市田家庵区国庆中路287号，统一社会信用代码91340400850224852C（1-1）。

主要负责人：姜涌，该分行行长。

委托诉讼代理人：於振林，该分行员工。

委托诉讼代理人：王体勇，安徽韶美律师事务所律师。

被告：***，男，1967年7月3日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区××路××村××幢××室。

委托诉讼代理人：王永忠，安徽志同律师事务所律师。

被告：安徽天德源置业有限公司，住所地安徽省淮南市经济开发区管委会大楼五层，统一社会信用代码913404007950685267。

法定代表人：史海堂，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：胡弟昌，安徽金天阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王娟，安徽金天阳律师事务所律师。

第三人：安徽中友电力工程有限公司，住所地安徽省合肥市包河区包河花园小区E区C#商办楼，统一社会信用代码91340100786511285Q（2-2）。

法定代表人：吴玉榜，该公司总经理。

委托诉讼代理人：于长江，安徽胜悦律师事务所律师。

原告中国工商银行股份有限公司淮南分行（以下简称工商银行淮南分行）与被告***、安徽天德源置业有限公司（以下简称天德源置业公司）、第三人安徽中友电力工程有限公司（以下简称中友电力公司）执行异议之诉一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行淮南分行的委托诉讼代理人於振林、王体勇、被告***的委托诉讼代理人王永忠、被告天德源置业公司的委托诉讼代理人胡弟昌、王娟、第三人中友电力公司的委托诉讼代理人于长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

工商银行淮南分行向本院提出诉讼请求：准许执行淮南市田家庵区国庆东路香榭华都一期8栋901室房屋。事实与理由：原告2010年12月与天德源置业公司签订了《商品房买卖合同》，购买天德源置业公司开发的位于本区国庆路宏大·香榭花都第2-2栋106、107、108号的门面房，签约时全额支付了房款300万元。天德源置业公司于2013年在交房前将所售房屋及其他房屋办理了在建工程抵押。原告于2015年向法院起诉解除购房合同，请求返还购房款并承担损失。2016年4月，田家庵区人民法院下达（2015）田民一初字第03740号判决书支持原告的诉请，并判令天德源置业公司支付原告购房款、违约金及损失合计468.83万元。2016年7月6日，原告申请强制执行，执行案号为（2016）皖0403执973号。2019年初，由淮南市房产局向原告提供天德源置业公司未备案房屋信息，随后原告派员工去天德源置业公司开发的香榭华都小区8#楼实地查看，发现均为空置。2019年5月，经原告申请，田家庵区人民法院依法将涉案房屋进行查封。***向法院提出执行异议申请，称该房产已抵债给自己，并出具《商品房买卖合同》、抵工程款收据以及中友电力公司向天德源置业公司出具的声明,内容为：“同意以香榭华都东区8#楼901室房屋作价冲抵工程款，现改名至***名下”。原告认为,***提出的执行异议申请，事实不清，不符合法律规定。***与天德源置业公司之间的购房行为，实质为：首先是天德源置业公司的债务由履行金钱变更为履行实物，其次是应该向债权人中友电力公司履行变更为***履行，均是没有实质交付涉案房屋的情况下发生的，故不发生物权的变动，仅是债权债务关系的转移。转移债权债务和变更履行方式均不属于为了生活居住的消费行为，只是为了更好更快地履行债务。天德源置业公司作为房地产开发商并没有将涉案房屋向社会不特定的消费者公开销售，而是向特定的债权人进行以物低债，***也没有实际支付涉案房屋的价款。依据法律和司法解释的规定，债权人、债务人以物抵押时，应当真实合法且不损害第三人利益，且登记后方为转移物权。中友电力公司与天德源置业公司的债权债务通过以物抵债的方式履行，以***名义接受涉案房屋，***与天德源置业公司既不是债权债务关系，也不是房屋买卖关系。涉案房屋目前仍在天德源置业公司名下，且购房合同也未发生备案，***不仅没有取得涉案房屋的物权，也没有取得一般购房消费的物权期待权。***并没有实际占有和使用该房屋，法院查封时该房屋是空置的，并且不具备居住条件。综上，***提出的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，请求贵院依法支持原告的查封申请，并依法判决准许执行涉案房屋，维护原告的合法权益。

***辩称：一、中友电力公司基于天德源置业公司拖欠工程款，并在自身享有工程价款优先受偿权的基础上，与天德源置业公司签订涉案房屋折价抵偿工程款的《场外变配电工程款支付协议》，并出具声明将涉案房屋改名至答辩人名下，答辩人对涉案房屋享有物权期待权，系涉案房屋的真实买受人。二、根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，中友电力公司有权与天德源置业公司协商将涉案房屋予以折价抵偿，而不必通过拍卖受偿。三、中友电力公司的工程价款优先受偿权已通过房屋折价的方式实现，其将涉案房屋改名至答辩人名下，且答辩人就涉案房屋已签订书面《商品房买卖合同》，全额支付了购房款项，并实际占有该房屋，就涉案折价抵偿房屋享有实体权利，足以排除法院的强制执行。综上，恳请贵院依法驳回原告诉讼请求。

天德源置业公司辩称：同意***的答辩意见。***系商品房消费者之外的一般买受人，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对涉案房屋享有物权期待权。2015年，答辩人（甲方）、第三人（乙方）签订《场外变配电工程款支付协议》。2015年10月16日，答辩人与***签订《商品房买卖合同》，购买香榭华都一期8栋901室房屋，同日答辩人向***出具收据，载明收款方式抵工程款。2015年10月18日，中友电力公司向答辩人出具声明：“根据签订的《场外变配电工程款支付协议》，我公司同意以香榭华都东区8#楼901室房屋冲抵工程款，改名至***名下”。《场外变配电工程款支付协议》与《商品房买卖合同》约定的房屋位置、面积、价款明确且一致，《商品房买卖合同》符合买卖合同的基本特征，属于房屋买卖行为，***在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付全部价款。《商品房买卖合同》签订后，答辩人向***发出《宏大香榭华都入伙通知书》，向其交付了涉案房屋。***在法院查封之前已经实际占有并使用房屋，涉案房屋因办理了在建工程抵押，无法办理过户登记。综上，***对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求贵院依法判决驳回原告的诉讼请求。

中友电力公司述称：同意***、天德源置业公司的答辩意见。天德源置业公司以房抵付第三人工程款的行为是合法有效的。原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定是错误的，应当适用第二十八条规定，***对其行使抗辩是完全成立的。第二十九条规定中针对的是尚未支付全额购房款项，且可能存在买受人自身原因未能办理过户登记情形，第二十八条和第二十九条所规定的情形是完全不同的。原告依据第二十九条抗辩是错误的。请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的营业执照、身份证、网络查询企业信息单、执行异议申请书、执行裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：

1、***提交的《商品房买卖合同》、收据、入伙通知书复印件各1份，证明：一、按照《商品房买卖合同》约定，***购买香榭华都一期8栋901室房屋，面积143、17平方米，每平方米4080元，总金额585422元。付款方式为一次性付款，买受人于签合同之日一次性付清。天德源置业公司向***出具收据，载明收款方式抵工程款，收款金额585000元。二、***在法院查封前已签订商品房买卖合同并支付全部房款，天德源置业公司也向***交付了房屋，***已合法占有该房屋，拥有物权期待权。工商银行淮南分行质证意见：三性和证明观点都有异议，合同签订日期系2015年10月16日，收据出具日期也是2015年10月16日，天德源置业公司举证的声明及抵债协议，均为2015年10月18日，合同内容及收据显属虚假。天德源置业公司质证意见：无异议，是真实有效的。中友电力公司质证意见：三性均无异议。本院认证意见：该组证据的真实性，本院予以确认。

2、***提交的物业费收据5份、电费缴费凭证复印件12份，证明：***对涉案房屋实际占有使用，拥有物权期待权，足以对抗法院的强制执行。工商银行淮南分行质证意见：真实性无异议，但对证明观点有异议。不能证明***实际居住涉案房屋。对生活缴费凭证的真实性有异议，其内容并不能证明涉案房屋。天德源置业公司质证意见：三性均无异议。中友电力公司质证意见：无异议。本院认证意见：该组证据中,物业费收据记载缴费时间自2016年11月11日至2020年12月24日；电费缴费凭证记载缴费时间自2020年1月4日至2021年1月4日。对上述情况，本院予以确认。

3、天德源置业公司提交的工程款支付协议1份、中友电力公司声明复印件1份，证明：截止2015年6月底，天德源置业公司应付中友电力公司工程进度款558.187万元；债务履行期届满后，天德源置业公司采用涉案房屋抵付工程进度款585422元；中友电力公司出具书面声明，同意以涉案房屋作价冲抵工程款，改名***名下工商银行淮南分行质证意见：支付协议的真实性由法庭核实。声明是复印件，其真实性不认可。协议的第一条目的是为解决工程进度款的进度支付，而不是为了商品房的买卖；第一条中“否则甲方有权收回乙方已抵付住宅的相关已办理的抵房手续并承担相关违约和法律责任”，即甲方仍然有可能因为乙方的履约不到位，支付收费还款，并不是为了消费。***质证意见：无异议。中友电力公司质证意见：无异议。本院认证意见：该组证据的真实性，本院予以确认。

4、中友电力公司提交的施工合同1份，证明：2015年3月1日，中友电力公司与天德源置业公司关于香榭华都小区变配电工程施工，签订施工合同，双方对于工程的价款、支付方式、承包方式等均作出了明确的约定。工商银行淮南分行质证意见：真实性没有异议。合同3.3条证明双方签订施工合同的时候，就已经约定了以物抵债，是在合同期履行届满前就已经签订了。***质证意见：无异议。天德源置业公司质证意见：无异议，涉案房屋的抵付不在合同约定的30%以物抵债范围内。本院认证意见：该证据的真实性，本院予以确认。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2010年12月，工商银行淮南分行与天德源置业公司签订了《商品房买卖合同》，购买天德源置业公司开发的位于本区国庆路宏大·香榭华都第2-2栋106、107、108号房产，签约时全额支付了房款300万元。2013年，天德源置业公司在交房前将所售房屋及其他房屋办理了在建工程抵押。2015年，工商银行淮南分行向本院提起诉讼，要求解除购房合同、返还购房款并承担损失。2016年4月12日，本院作出（2015）田民一初字第03740号民事判决，判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，天德源置业公司支付工商银行淮南分行购房款、违约金等损失合计468.83万元。2016年7月6日，因天德源置业公司不履行生效判决所确定的给付义务，工商银行淮南分行向本院申请强制执行，执行案件为（2016）皖0403执973号。执行过程中，经工商银行淮南分行申请，本院于2019年5月21日依法将涉案房屋（香榭华都一期8幢901室）进行查封。2019年10月23日，***向本院提出书面执行异议，称涉案房屋在法院查封前已与天德源置业公司签订了《商品房买卖合同》，并支付全部价款；2015年天德源置业公司将涉案房屋交付给我，由于天德源置业公司办理了在建工程抵押，故而一直未能办理物权登记。本院审查后，于2020年12月2日作出（2020）皖0403执异46号执行裁定，认为异议成立，裁定中止对涉案房屋（香榭华都一期8幢901室）的执行。

另查明，***户籍地为安徽省合肥市瑶海区××路××村××幢××室,该房屋的产权人系***妻子平云霞。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，***虽与天德源置业公司签订《商品房买卖合同》，但并未办理涉案房屋的过户登记手续，现涉案房屋仍登记在天德源置业公司名下。关于涉案房屋是否***用于居住及其名下有无其他用于居住的房屋的问题。庭审中，***提交了物业收据、电费缴费凭证予以证明。经审查，本院查封涉案房屋的时间为2019年5月21日，***提出书面执行异议的时间为2019年10月23日。另审查，***提交的电费缴费凭证记载缴费时间自2020年1月4日至2021年1月4日。庭审后，***经本院要求，一直未能提交其自2016年12月至2020年1月的电费、水费、燃气费等生活缴费凭证。根据在卷证据，仅能证明涉案房屋在本院查封后开始缴纳水电费，***应承担举证不利后果。再审查，***户籍地为安徽省合肥市瑶海区××路××村××幢××室,该房屋的产权人系***妻子平云霞，***不属于无其他用于居住的房屋的情形。综上，***提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。故工商银行淮南分行的诉请有事实和法律依据，本院依法予以支持。

依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：

对坐落于本区香榭华都小区一期8栋901室房屋许可执行。

案件受理费9654元，由被告***、安徽天德源置业有限公司共同负担（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。

审　判　长　　闫　军

人民陪审员　　朱陶清

人民陪审员　　谢培仁

二〇二一年四月十二日

书　记　员　　冯明茗

附：相关法律条文

《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。

对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。

自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》

第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。