某某、安徽天德源置业有限公司等执行异议之诉民事二审民事判决书

安徽省淮南市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）皖04民终1084号

上诉人（原审被告）：***，男，1967年7月3日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区××路××村××幢××室。

委托诉讼代理人：王永忠，安徽志同律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：安徽天德源置业有限公司，住所地安徽省淮南市经济开发区管委会大楼五层，统一社会信用代码913404007950685267。

法定代表人：史海堂，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：胡弟昌，安徽金天阳律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王娟，安徽金天阳律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司淮南分行，住所地安徽省淮南市田家庵区国庆中路287号，统一社会信用代码91340400850224852C（1-1）。

主要负责人：姜涌，该分行行长。

委托诉讼代理人：於振林，该分行员工。

委托诉讼代理人：王体勇，安徽韶美律师事务所律师。

第三人：安徽中友电力工程有限公司，住所地安徽省合肥市包河区包河花园小区E区C#商办楼，统一社会信用代码91340100786511285Q（2-2）。

法定代表人：吴玉榜，该公司总经理。

上诉人***、安徽天德源置业有限公司（以下简称天德源置业公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司淮南分行（以下简称工商银行淮南分行）、原审第三人安徽中友电力工程有限公司（以下简称中友电力公司）执行异议之诉一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2021）皖0403民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：撤销一审判决，驳回工商银行淮南分行诉讼请求。事实和理由：一、***已实际占有涉案房屋,对房屋享有物权期待权。2015年10月,中友电力公司与天德源置业公司签订《场外变配电工程款支付协议》,协议中约定天德源置业公司欠付中友电力公司工程进度款用香榭华都2套房屋抵付(东区8#楼901、东区8#楼801),中友电力公司同时向天德源置业公司出具声明:“根据签订的《场外变配电工程款支付协议》,我公司同意以香榭华都东区8#楼901室房屋冲抵工程款,改名至***名下”,***与天德源置业公司又签订了《商品房买卖合同》,购买香榭华都一期8栋901室房屋,天德源置业公司出具购房款收据,载明收款方式为抵工程款。而且,《场外变配电工程款支付协议》与《商品房买卖合同》约定的房屋位置、面积、价款明确一致,***在人民法院查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同,支付全部价款。《商品房买卖合同》签订后,天德源置业公司向上诉人发出《宏大香榭华都入伙通知书》,向其交付了涉案房屋,***也缴纳了物业费、水电费等相关费用。也就是说,***在法院查封之前已经实际占有并使用该房屋,涉案房屋因办理了在建工程抵押,无法办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,***对涉案房屋享有物权期待权。二、中友电力公司与天德源置业公司签订《场外变配电工程款支付协议》,系行使建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定,在发包人逾期不支付工程价款的情形下,承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿,也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。本案中,中友电力公司承建了天德源置业公司开发的“香榭华都”项目场外变配电工程。天德源置业公司欠付中友电力公司该项目工程进度款。双方于2015年10月签订《场外变配电工程款支付协议》,约定以案涉位于“香榭华都”项目的2套房屋作价1170844元抵偿天德源置业公司欠付中友电力公司工程款,中友电力公司又向天德源置业公司出具声明,将冲抵工程款的香榭华都东区8#楼901室房屋,改名至***名下,天德源置业公司与***就案涉房屋签订《商品房买卖合同》,***以冲抵工程款的方式购买案涉房屋,其实质是通过协商折价抵偿实现中友电力公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权,***与天德源置业公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款,符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。三、***享有的工程价款优先受偿权足以排除工商银行淮南分行的强制执行。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”工商银行淮南分行对天德源置业公司享有的是普通债权,而中友电力公司(***)作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,该工程款债权优先于工商银行淮南分行的普通债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,***就案涉房屋享有的权利足以排除工商银行淮南分行的强制执行,且司法实践中最高人民法院也有类似判例。

工商银行淮南分行辩称，工商银行淮南分行与天德源置业公司没有房屋买卖合同，其视为是抵债行为，***没有全额支付价款，只是用债务抵付。天德源置业公司与中友电力公司不是建筑施工关系，而是配电工程，不能适用建设工程价款的相关规定。同时***是配电施工人，与天德源置业公司不存在直接的债权债务关系。天德源置业公司与中友电力公司之间不存在房屋买卖关系，中友电力公司向天德源置业公司申请将房屋转让给***，***对案涉房屋不存在物权期待权。

天德源置业公司辩称，同意***的上诉请求。

中友电力公司未作书面陈述。

天德源置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实不清,适用法律错误。安徽中友电力工程有限公司以工程协议折价形式行使工程款优先受偿权,并将该权利让与***,***以抵付工程款的方式购买香榭华都一期8栋901室房屋,***对该房屋享有的权利优于一般债权。1.中友电力公司与天德源置业公司签订的《场外变配电工程款支付协议》,实质是中友电力公司通过协商折价实现对案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定.“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”中友电力公司承包天德源置业公司开发的“宏大香榭华都”项目变配电工程,截止2015年6月底,天德源置业公司欠付中友电力公司工程款5581870元,双方签订《场外变配电工程款支付协议》,约定以案涉香榭华都一期8栋901室房屋在内的两套房屋作价1170844元抵付欠付的工程款,实质是通过协商折价的方式实现对案涉项目房屋所享有的优先受偿权,符合法律规定。2.***对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。《场外变配电工程款支付协议》签订后,中友电力公司向天德源置业公司出具声明将案涉房屋改名至***名下。***与天德源置业公司签订的《商品房买卖合同》,约定:1、***购买香榭华都第1-8幢901号房,面积143.17平方米,每平方米4089元,总金额585422元。2、付款方式为一次性付款,买受人于签合同之日一次性付清总房款人民币585422元。天德源置业公司向***出具了收据,收款方式载明抵工程款。中友电力公司以工程协议折价形式行使工程款优先受偿权,并将该权利让与***。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”***依据商品房买卖合同、收据对合同标的物即案涉房屋享有的权利优于一般债权。二、原审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定错误,即使本案依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》,应当适用第二十八条规定。《九民会议纪要》第125条规定,案外人系商品房消费者,参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定。买受人名下无其他用于居住的房屋,可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。《九民会议纪要》第127条规定,案外人系商品房消费者之外的一般买受人,金钱债权执行中,商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,请求排除执行的,参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定,符合下列情形的依法予以支持:一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三是已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四是非因买受人自身原因未办理过户登记。2015年10月16日商品房买卖合同签订后,天德源置业公司向***交付了案涉房屋，***提交的物业费收据、电费缴费凭证足以证明其在人民法院查封之前已经实际占有并使用房屋，案涉房屋因办理了在建工程抵押，无法办理过户登记。***同时满足上述四个条件，能够排除强制执行。

工商银行淮南分行辩称，与对***上诉的答辩意见一致。配电工程不享有工程价款优先受偿权。即使享有，也只是工程价款优先受偿权，而不是物权期待权。当时查封时，***并未入住。

***辩称，同意天德源置业公司的上诉请求。

中友电力公司未作书面陈述。

工商银行淮南分行向一审法院起诉请求：准许执行淮南市田家庵区国庆东路香榭华都一期8栋901室房屋。

一审法院认定事实：2010年12月，工商银行淮南分行与天德源置业公司签订了《商品房买卖合同》，购买天德源置业公司开发的位于本区国庆路宏大·香榭华都第2-2栋106、107、108号房产，签约时全额支付了房款300万元。2013年，天德源置业公司在交房前将所售房屋及其他房屋办理了在建工程抵押。2015年，工商银行淮南分行向一审法院提起诉讼，要求解除购房合同、返还购房款并承担损失。2016年4月12日，一审法院作出（2015）田民一初字第03740号民事判决，判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，天德源置业公司支付工商银行淮南分行购房款、违约金等损失合计468.83万元。2016年7月6日，因天德源置业公司不履行生效判决所确定的给付义务，工商银行淮南分行向一审法院申请强制执行，执行案件为（2016）皖0403执973号。执行过程中，经工商银行淮南分行申请，一审法院于2019年5月21日依法将涉案房屋（香榭华都一期8幢901室）进行查封。2019年10月23日，***向一审法院提出书面执行异议，称涉案房屋在法院查封前已与天德源置业公司签订了《商品房买卖合同》，并支付全部价款；2015年天德源置业公司将涉案房屋交付给我，由于天德源置业公司办理了在建工程抵押，故而一直未能办理物权登记。一审法院审查后，于2020年12月2日作出（2020）皖0403执异46号执行裁定，认为异议成立，裁定中止对涉案房屋（香榭华都一期8幢901室）的执行。

另查明，***户籍地为安徽省合肥市瑶海区××路××村××幢××室,该房屋的产权人系***妻子平云霞。

一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，***虽与天德源置业公司签订《商品房买卖合同》，但并未办理涉案房屋的过户登记手续，现涉案房屋仍登记在天德源置业公司名下。关于涉案房屋是否***用于居住及其名下有无其他用于居住的房屋的问题。庭审中，***提交了物业收据、电费缴费凭证予以证明。经审查，一审法院查封涉案房屋的时间为2019年5月21日，***提出书面执行异议的时间为2019年10月23日。另审查，***提交的电费缴费凭证记载缴费时间自2020年1月4日至2021年1月4日。庭审后，***经一审法院要求，一直未能提交其自2016年12月至2020年1月的电费、水费、燃气费等生活缴费凭证。根据在卷证据，仅能证明涉案房屋在一审法院查封后开始缴纳水电费，***应承担举证不利后果。再审查，***户籍地为安徽省合肥市瑶海区××路××村××幢××室,该房屋的产权人系***妻子平云霞，***不属于无其他用于居住的房屋的情形。综上，***提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。故工商银行淮南分行的诉请有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。

依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决：对坐落于本区香榭华都小区一期8栋901室房屋许可执行。案件受理费9654元，由被告***、安徽天德源置业有限公司共同负担（应于本判决生效之日起十日内交纳至一审法院）。

二审中，双方未提交新证据。二审认定事实同一审一致。

本院归纳本案二审争议焦点为，***是否享有足以排除工商银行淮南分行强制执行的权利。

关于***是否享有物权期待权的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条保护的是消费者购房人的居住权。***受让他人债权，与天德源置业公司签订商品房买卖合同，其真实目的是为了消灭债务，而非居住，不应认定为消费者购房人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。关于薛良是否是在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。经查，***提交的电费缴费凭证记载缴费时间自2020年1月4日至2021年1月4日，案涉房屋查封时间为2019年5月21日，***也未能提交2019年5月21日之前的电费、水费、燃气费等生活缴费凭证。故***主张在人民法院查封之间已合法占有案涉房屋依据不足。综上，***关于其享有案涉房屋物权期待权证据不足，不予支持。

关于***是否享有工程价款优先受偿权，是否能够排除执行的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。第二十二条，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。首先，***陈述，中友电力公司与天德源置业公司签订《场外变配电工程款支付协议》,协议中约定天德源置业公司欠付中友电力公司工程进度款用香榭华都2套房屋抵付(东区8#楼901、东区8#楼801),中友电力公司同时向天德源置业公司出具声明:“根据签订的《场外变配电工程款支付协议》,我公司同意以香榭华都东区8#楼901室房屋冲抵工程款,改名至***名下”。根据上述内容可以看出***并非与发包人订立建设工程施工合同的承包人，不符合法律规定的享有工程价款优先受偿权的条件。其次，中友电力公司未经法定程序主张工程价款优先受偿权，其是否享有工程价款优先受偿权尚不明确，***认为其通过转让方式取得工程价款优先受偿权缺乏根据。综上，***关于其享有工程价款优先受偿权并足以排除工商银行淮南分行的强制执行的上诉理由不能成立。因天德源置业公司与***请求及上诉理由一致，本院不再单独分析评判。

综上所述，***、天德源置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

***预交的二审案件受理费9654元，由***负担；安徽天德源置业有限公司预交的二审案件受理费9654元，由安徽天德源置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　桂华雷

审判员　　王雪霞

审判员　　李　侠

二〇二一年七月八日

书记员　　鲁颖然

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。