海阳市金道成机械有限公司与上海明联建设工程有限公司、上海明联建设工程有限公司烟台分公司建筑设备租赁合同纠纷一审民事判决书

山东省海阳市人民法院

民 事 判 决 书

(2020)鲁0687民初41号

原告：海阳市金道成机械有限公司，住所地山东省海阳市方圆工业园海信路8号。

法定代表人：孙成道，总经理。

委托诉讼代理人：张有科，北京市盈科（烟台）律师事务所律师。

被告：上海明联建设工程有限公司，住所地上海市崇明工业园区秀山路34号309室。

法定代表人：韩翠萍，总经理。

被告：上海明联建设工程有限公司烟台分公司，住所地海阳市金海湾花园小区南区6号楼102号。

法定代表人：唐晓东，总经理。

二被告委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。

原告海阳市金道成机械有限公司（以下简称金道成公司）与被告上海明联建设工程有限公司（以下简称明联公司）、上海明联建设工程有限公司烟台分公司（以下简称明联烟台分公司）建筑设备租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年3月19日进行了第一次庭审，2020年4月27日进行了第二次庭审，原告金道成公司法定代表人孙成道、委托诉讼代理人张有科及两被告委托诉讼代理人孙华丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金道成公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告明联公司于2014年4月9日签订的房屋抵顶租赁款协议；2.请求法院判令二被告支付拖欠原告租赁费610885元；3.请求法院判令二被告支付违约金29322元；4.请求法院判令二被告支付逾期付款利息671844元（以586440元为基数，自2014年4月10日起至2019年9月3日止按中国人民银行同期贷款利率4倍计算），并自2019年9月4日起至判决确定的给付之日，以586440元为基数按中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告计付逾期付款利息；5.本案的诉讼费用由被告承担。上述诉讼请求标的额合计1312051元。事实与理由：2013年5月28日、2014年3月20日，原告与被告明联公司分别签订塔机租赁合同，被告明联公司租赁原告塔式起重机四台、一台用于海德公园体育综合体项目一期工程，合同约定塔机租赁费结算费方式为“每月25日结算一次当月租金的60%。剩余塔机租金在塔机退场后一个月内付清，如乙方（被告明联公司）不能按时付清，每天必须付给甲方（原告）剩余塔机租金的5‰作为利息”，合同约定如有纠纷双方协商解决，协商不成可向海阳市人民法院提起诉讼，原告依约履行合同约定义务。2014年6月3日、2014年6月12日、2015年1月25日原告又与被告明联公司分别签订塔机租赁合同，明联公司租赁原告塔式起重机两台、一台、一台用于海德公园二期项目工程，合同约定塔机租赁费结算费方式为“每月25日核对本月的租赁费，次月支付上月40%的租赁费，另60%的塔机租金先转为甲方（原告）订购乙方（被告明联公司）该项目楼盘的房款，结算房款剩余的租赁金在塔机退场后半年支付”，合同约定如有纠纷双方协商解决，协商不成可向海阳市人民法院提起诉讼。2014年4月9日，原告与被告明联公司达成协议，被告明联公司同意将海德公园2#楼702室抵顶原告塔吊租赁款的586440元，如有违约，由违约方承担违约责任并按房价的5%承担违约金。同日，被告明联公司向山东明镁置业有限公司出具介绍信办理海德公园2#楼702室房屋买卖手续。2016年12月23日，原告与明联烟台分公司确认“海德公园塔机租赁费结算单”，确认租赁总额为1403465元，已付款为792580元，顶房金额为586440元，未付款24445元，案外人已经涉案抵顶房产出售，原告无法取得涉案抵顶房产，故原告诉至法院。庭审中原告变更诉请第四项，请示被告支付原告逾期付款利息为426276.15元。

原告为其诉请提供了以下证据：

证据一、塔机租赁合同5份，证明自2013年5月28日起至2015年1月25日期间，原告与被告明联公司签订《塔机租赁合同》，被告明联公司租赁原告塔式起重机用于海德公园体育综合体项目工程一、二期，并约定如被告不能按时付清约定剩余塔机租金，每天付给原告剩余塔机租金的5‰利息;

证据二、协议书及介绍信,证明:2014年4月9日,原告与被告明联公司签订协议,原告同意将海德公园2号楼702室抵顶原告塔吊租赁款586440元,并约定违约金为房价的5%;

证据三、2014年8月1结算单一份，原告与被告明联烟台分公司对海德公园项目部一期塔吊租赁费进行结算确认，被告方经理陈杰、会计***等签字，证明海德公园一期4台塔机按合同约定应支付221739元+196197元=417936元，其中234624元用房款抵顶，其余支付现金。

证据四、2016年12月23日结算单一份,原告与被告明联烟台分公司对涉案塔吊全部租赁费进行结算确认,被告方会计***签字，截止2016年12月23日涉案塔机租赁费共计1403465元,已付款792580元,扣除顶房金额586440元,尚欠租赁费24445元。

证据五、2016年、2017年、2020年原告在海阳农商行处借款的《流动资金借款合同》(2018年和2019年合同未找到)及2016年至2020年四年贷转存凭证、贷款利息通知单，借款合同期限均为一年，该贷款一部分用于购买塔式起重机租赁及偿还租给被告方租赁使用的塔式起重机的购买分期付款。证明原告的贷款月利率是5.94167‰，如果被告能够及时支付租赁费，贷款本金可以相应减少，同样，相应部分的利息也不需要原告支付，且原告在贷款过程中，除了支付利息外，还要支付其他的费用，因被告不支付租金期间，原告向银行贷款产生的资金占用费用损失，即证明原告方实际损失，且实际损失远远大于该利息。

经质证，被告质证意见如下：对证据一，五份租赁合同的真实性无异议，但主张该五份合同只是约定了租赁费、租赁设备、价款等内容，租赁费的结算需要双方对工程总体进行账目核对确定已付款数额、尚欠数额后，由原告开具发票到被告公司办理结算；对证据二，认可顶房协议书及介绍信的真实性，且称原告已实际收到被告方按协议约定发出的介绍信，因原告怠于行使权利导致无法办理房屋买卖手续，并不能认定被告方违约；对证据三、四两份结算单的真实性无异议；对证据五有异议，贷款合同中有两份用途为购置钢材，贷转存凭证及贷款利息通知单与本案没有关联性，被告欠付的租赁费总额是50万元左右，而原告提供的贷款凭证载明的数额达上千万，原告以如此大的数额来证实区区几十万元的租赁费给原告造成的损失，是不相匹配的，即使没有租赁费的欠付，原告的贷款也会发生，因此该组凭证不足以证实原告主张。

被告明联公司辩称，我方与原告确实签订过塔机租赁合同，现在工程已结束，双方应当对于尚欠的租赁费进行对账，无异议后支付给原告，经我方单方核算，尚欠的租赁费为610146元，与原告主张的租赁费相差739元。1.原告要求解除2014年4月9日签订的房屋抵顶工程款协议书，我方已经按照协议约定发出了介绍信，原告也已经收到，但是原告迟迟没有到开发商处办理房屋买卖手续，由于原告怠于行使自己的权利导致该房屋被开发商出售，责任不应当由我方承担，原告具有过错，原告在将该事情向我公司反映后，我公司积极给与协调，重新办理顶房或对账付款，但原告一直不能接受而导致至今该事情尚未解决。2.原告要求的违约金及利息明显过高，本案房屋未抵顶成功并非被告的过错导致，被告不应当承担违约责任，原告主张的违约金及利息不应当计算，即使计算只能从原告起诉之日起算，原告主张的第四项逾期付款利息667055.96元甚至超过了主债权，无论是数额及计算时间均没有依据。

被告明联烟台分公司辩称，租赁合同是被告明联公司与原告签订的，责任应当由明联公司承担，其余同明联公司意见。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的事实，本院予以确认，对有争议的事实，本院认定如下：2013年5月28日和2014年3月20日，原告作为甲方与被告明联公司作为乙方分别签订了塔机租赁合同，被告明联公司分别租赁原告塔式起重机四台和一台，用于海德公园体育综合体项目一期工程，两合同约定塔机租赁费结算费方式为每月25日结算一次当月租金的60%,如有拖欠租金，甲方有权使该塔机停用，停用的损失由乙方全部负责。剩余塔机租金在塔机退场后一个月内付清，如乙方不能按时付清，每天必须付给甲方剩余塔机租金的5‰作为利息。其中，2014年3月20日签订的合同落款处手写“本租赁合同租赁费先予抵房款（甲方购买海德公园2#702室的购房款）”。2014年6月3日、2014年6月12日、2015年1月25日原告又分别与被告明联公司签订了塔机租赁合同，明联公司分别租赁原告塔式起重机两台、一台和一台，用于海德公园二期项目工程，三合同约定塔机租赁费结算费方式为每月25日核对本月的租赁费，次月支付上月40%的租赁费，另60%的塔机租金先转为甲方订购乙方该项目楼盘的房款，结算房款剩余的租赁金在塔机退场后半年支付。上述合同各自履行，但租赁费用结算是合并结算。

2014年4月9日，被告明联公司作为甲方与原告作为乙方达成协议，协议约定甲方同意乙方用塔吊租赁款的40%(以双方办理结算为准)抵海德公园的购房款。支付办法：甲方已经和山东明镁置业有限公司沟通好，将其开发的海德公园一套房屋抵作为甲方的工程款（由甲方与开发商在工程款结算时一并结算），甲方将此套房屋再抵做乙方海德公园塔吊租赁款。该房屋为2#楼702室，面积为95.88㎡，按建设方给予甲方的实际价格抵作为乙方相等的租赁款，房屋总价为人民币586440元。在最终结算时，如甲方尚欠乙方租赁款不够抵付乙方购买的上述房产款时，由甲方再行支付完毕。甲方配合乙方办理房屋买卖手续，房屋买卖合同甲方配合乙方办理，本协议签订后，双方不得反悔，如有违约，由违约方承担违约责任并按房价的5%承担违约金（违约金支付给守约方）。本协议签订后，甲方给予乙方出具介绍信，乙方只需凭介绍信到开发商办理房屋买卖手续。同日，被告明联公司向山东明镁置业有限公司出具介绍信办理海德公园2#楼702室房屋买卖手续。

2014年7月28日原告针对海德公园体育综合体项目一期工程租赁费与被告进行了结算，结算书载明，234624元抵顶房款，417936元现金支付，2013其中年支付22.1万元，2014年支付8万元，尚欠116936元，2014年8月1日被告方工作人员陈杰、***等在结算单上签字确认。

2016年3月21日被告将双方约定的抵顶房屋出售给他人。2016年12月23日，原告与明联烟台分公司确认“海德公园塔机租赁费结算单”，确认租赁总额为1403465元，已付款为792580元，顶房金额为586440元，未付款24445元，截至2016年12月23日，已开发票金额为827186元，该结算单盖有原告及被告明联烟台分公司公章，并有原告方辛晓静、孙成道、被告方***签字。

另查，原告于2016年4月12日、2017年3月31日、2018年3月28日、2019年3月22日、2020年3月8日分别向山东海阳农村商业银行股份有限公司办理一年贷款数百万元，上述贷款月利率均为5.94167‰。

原告对变更诉请违约金426276.15元的计算方式：以194466元（截至2014年4月9日欠付租赁费）为基数，按中国人民银行同期贷款利率（1-3年）的4倍，分段计算利息为114181.79。2016年12月24日至2019年8月19日（天数968天）以610885元为基数，按照利率19%计算，利息312094.36元，共计426276.15元，之后的违约金仍按中国人民银行同期贷款利率的4倍计付至判决确定给付之日止。

本院依原告申请，依法截留冻结二被告银行账户存款150万元。

本院认为，原、被告之间的租赁合同及顶房协议书均是双方当事人真实意思表示，本院认定合法有效，双方应当依约履行合同义务。本案争议的焦点如下：

一、关于顶房协议应否解除。因被告已将房屋出售给他人，不能按照协议书约定完成顶房行为，致使双方顶房协议目的不能实现，原告作为非违约方请求解除合同，于法有据，本院予以支持。

二、关于被告尚欠租赁费金额。原、被告双方签订顶房协议书时并未约定消灭原有的合同给付货款债务，该协议应认定为双方当事人另行增加的一种清偿债务的履行方式，现协议约定的房屋并未转移所有权于原告名下，而是出售别人，被告作为债务人未实际履行以物抵债协议，亦未遵循诚实信用原则，即原、被告之间的旧债务并未消灭，故被告对其原拟通过以房抵债履行债务的行为不能够完成，从而消灭相应金额的租赁费，因此原告请求被告按照2016年12月23日双方确认的租赁费结算单载明的顶房金额586440元+未付款24445元=610885元支付租赁费，证据充分，本院予以支持。

三、关于顶房协议的违约金。2014年4月9日原、被告签订的顶房协议书中明确表示将总价为586440元的海德公园2#楼702室的房屋抵顶租赁款，该协议内容不违反法律规定，且协议约定原告方“只需凭介绍信到开发商那边办理房屋买卖手续”即可，现被告明联公司未经原告同意便将协议书中的房屋出售，且无证据证明原告系怠于办理抵顶房屋手续所致，应认定被告违约在先，按照顶房协议书约定应当按房价的5%承担违约责任，即支付原告违约金586440元×5%=29322元。

四、关于逾期付款违约金。原告与被告明联公司共签订五份塔机租赁合同，均约定了租赁费的支付时间，两份用于海德公园体育综合体项目一期工程，三份用于二期工程。(一)用于海德公园体育综合体项目一期工程两份合同，分别于2013年5月28日、2014年3月20日签订，根据原、被告2014年8月1日结算单显示，一期工程完工时，用以抵顶租赁费的房款已经发生的数额为234624元，尚欠应以现金支付的塔机租赁费116936元。1.关于原计划顶房部分234624元租赁费的逾期付款违约金。上述两份合同均约定“如乙方不能按时付清，每天必须付给甲方剩余塔机租金的5‰作为利息”，因被告的原因导致顶房不成功，对顶房款部分的租赁费仍应按约定承担违约责任，被告主张过高，原告对其实际损失进行了举证，即在银行借款产生的利息损失。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因原告说不清楚顶房款部分234624元租赁费实际发生时间和应付款时间，双方在2014年8月1日结算单中认可2014年7月23日一期所用塔机报停，该部分租赁费违约金的起算时间自2014年8月1日，计算至最后一次开庭时间2020年4月27日为宜，以234624元基数，按原告在银行贷款月利率5.94167‰的1.3倍计算为126617.61元，自2020年4月29日至判决确定给付之日仍按月利率5.94167‰的1.3倍计付。原告认可约定违约金过高，自愿调整为按同期银行贷款利率的四倍计算，该标准超过了其实际损失的百分之三十，对超过部分，本院不予支持。2.关于当时尚欠部分116936元租赁费的违约金，因原告无法提供该租赁费的实际发生时间、应付款时间及实际还款时间，故对此租赁费的逾期付款违约金本院无法认定。（二）用于海德公园体育综合体项目二期工程三份合同，分别于2014年6月3日、2014年6月12日、2015年1月25日签订，按双方约定586440元-234624元=351816元租赁费应转为顶房款，根据双方2016年12月23日结算单，可证实截至结算当日，除了顶房部分租赁费，被告还欠原告租赁费24445元，虽然三合同均未约定违约金，原告仍有权主张因被告违约给其造成的损失。1.关于原计划顶房部分351816元租赁费的违约责任。因原告说不清楚该租赁费的发生时间、应付款时间，损失的起算自双方对账之日2016年12月23日，计算至最后开庭之日2020年4月27日为宜，以351816元为基数，按原告在银行贷款月利率5.94167‰计算为85078.20元，自2020年4月29日起至判决确定给付之日止的利息损失仍按月利率5.94167‰计付。2.关于欠付24445元租赁费的违约责任。因原告说不清楚该租赁费的发生时间、应付款时间，故对2016年12月23日对账之前的损失无法认定，对2016年12月23日之后的违约责任，以24445元为基数，自2016年12月23日至2020年4月27日按原告在银行贷款月利率5.94167‰计算为5911.43元，自2020年4月29日起至判决确定给付之日止的利息损失仍按月利率5.94167‰计付。

综上，原、被告之间的顶房协议应予解除，合同解除后，原告仍有权要求被告按照顶房协议的约定承担违约金，该违约金系顶房不成由违约方向守约方支付，即被告承担的是顶房不成的违约金，被告认可所顶房屋出售时间为2016年11月3日，而被告与原告于2016年12月23日对帐时，仍扣除了原计划顶房款586440元，被告具有明显过错，违反了诚实信用原则，被告对欠付原告租赁费610885元，应当承担逾期付款违约金，该违约金与顶房协议中的违约金并不冲突，被告抗辩即使其违约也只应承担顶房协议中的违约金，于理无据，本院不予支持。虽然租赁合同是原告与被告明联公司签订，但最后2016年12月23日对账时，被告明联烟台分公司作为承租方盖章确认，故原告请求两被告共同承担责任，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：

一、解除原告海阳市金道成机械有限公司与被告上海明联建设工程有限公司于2014年4月9日签订的顶房协议书；

二、被告上海明联建设工程有限公司、上海明联建设工程有限公司烟台分公司于判决生效后十日内支付原告海阳市金道成机械有限公司租赁费610885元；

三、被告上海明联建设工程有限公司、上海明联建设工程有限公司烟台分公司于判决生效后十日内付给原告海阳市金道成机械有限公司顶房协议违约金29322元；

四、被告上海明联建设工程有限公司、上海明联建设工程有限公司烟台分公司于判决生效后十日内付给原告海阳市金道成机械有限公司逾期付款违约金217607.24元，自2020年4月28日至判决确定给付之日止的逾期付款违约金，分别以234624元为基数，按月利率5.94167‰的1.3倍计付给原告海阳市金道成机械有限公司，以376261元+24445元=400706元为基数，按月利率5.94167‰计付给原告海阳市金道成机械有限公司；

五、驳回原告海阳市金道成机械有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费7199元，由原告海阳市金道成机械有限公司负担1010元，由被告上海明联建设工程有限公司、上海明联建设工程有限公司烟台分公司负担6189元；保全费5000元，由被告上海明联建设工程有限公司、上海明联建设工程有限公司烟台分公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

审判员　　姜雪莲

二〇二〇年四月二十七日

书记员　　潘秋余