上海康丰房地产开发有限公司与上海西部建筑有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

上海市青浦区人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪0118民初10274号

原告：上海康丰房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：马仁德，董事长。

委托诉讼代理人：乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈青，上海市ＸＸ律师事务所律师。

被告：上海西部建筑有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：朱仁，总经理。

委托诉讼代理人：罗根达，上海市君悦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李芳，上海市君悦律师事务所律师。

原告上海康丰房地产开发有限公司诉被告上海西部建筑有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2017年9月12日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人乔雨，被告委托诉讼代理人罗根达到庭参加诉讼。原告申请对系争房屋的市场租金进行评估，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司进行评估并出具估价报告。本案于2017年12月11日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人陈青，被告委托诉讼代理人罗根达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海康丰房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求如下：1、被告从青浦区五厍浜路XXX号-XXX号(双)、184号、190号、194号商铺腾退并交付原告；2、被告支付原告房屋占有使用费，按每天每平方米人民币3.80元计算1386.09平方米，自2015年1月16日起计算至实际交付之日止。审理中，原告撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：要求被告支付房屋占有使用费495万元(2015年1月16日至2017年9月18日)。事实和理由：2008年12月26日，原、被告签订《建设工程施工合同补充协议》，约定被告承接原告“汇丰豪轩”商铺工程，工程内容为商铺A、B、C、D、E、开闭所及F、G、垃圾房、门卫、地下室车库。合同履行过程中，因拆迁等原因，导致工期延误，至2015年1月16日，B、C、D、地下室车库及门卫竣工验收，之后被告迟迟不肯退出建造的商铺，无理由占有170号-174号(双)、184号、190号、194号商铺至今，原告多次发函要求被告腾退移交未果，故起诉至本院。

被告上海西部建筑有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。被告已经按照合同约定完成施工，并把商铺和钥匙交给原告，因双方有多年合作关系，故未办理书面移交手续。原告已经将该期商铺出租，地下车库也已经启用。原告掌握钥匙并占有商铺，但因为部分商铺无法出租空置至今，被告没有任何阻碍原告行驶权利的行为。因为施工需要，经原告同意，实际施工人将一间办公室设在170-174号商铺二楼内，且办公家具均由原告提供，该办公室用于施工现场指挥存放资料，故被告使用办公室是为了原告的利益，如果原告认为办公室里的东西不需要可以自行处置，被告不应承担占有使用费。系争房屋在竣工备案前不具备使用条件，水电不通，2016年3月25日才办理出产证，办产证前不能合法出租。原告在2015年7月15日的函件中称被告占用两间商铺，后又起诉认为被告占用4间商铺，相互矛盾。

本院经审理认定事实如下：本案系争房屋位于上海市青浦区五厍浜路XXX-XXX号(双)(建筑面积378.42平方米)、184号(建筑面积309.17平方米)、190号(建筑面积352.98平方米)、194号(建筑面积345.52平方米)。类型为商铺，权利人为原告。

2008年12月26日，原告与被告签订《建设工程施工合同补充协议》，约定被告承包工程内容：商铺A、B、C、D、E、开闭所及F、G、垃圾房、门卫、地下室车库。2009年1月1日开工，2009年12月31日竣工。工程通过竣工验收后向原告交付钥匙和相应的资料等。

2015年1月16日，商业B、C、D、地下车库及门卫竣工验收合格。竣工验收组成员包括被告项目副经理张国忠。

2015年8月24日，被告就商业B、C、D、地下车库及门卫取得建设工程竣工验收备案证书。

2015年7月15日，原告向被告寄送《工作联系单》，要求被告配合办理工程竣工备案工作，同时表示被告项目部未移交同时占用二间商铺作为办公室使用，要求被告对办公室及商铺进行移交等。

2016年12月5日，原告向被告寄送《通知》，表示被告至今未移交同时占用4套商铺(170-174号、184号、190号及194号，计1,382平方米)作为办公室及仓库使用，原告在2015年7月15日已发工作联系单至被告要求对商业部分建筑进行移交，现再次重申要求被告在10日内对占用的商业部分商铺进行清理并移交，同时对地下车库进行移交。如被告不移交，原告将追究被告经济损失等。

2016年12月8日，被告针对原告上述通知回函，表示原告长期恶意拖欠工程款，造成被告重大经济损失，被告要求原告赔偿损失无果。关于原告提出的被告占用商铺事宜，请原告先行处理被告提出的赔偿损失事宜，原告要算房租，请先与被告签订租赁协议，被告保管商铺至今对被告造成了经济损失，现在一并提出商铺的看管费，每年100万元计算，共计200万元等。

审理中，依据原告的申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋2015年1月16日至2017年9月18日期间的租金标准进行评估并出具估价报告，估价结果为170-174号(双)房屋在上述期间的租金为149.40万元，184号房屋在上述期间的租金为106万元，190号房屋在上述期间的租金为121.10万元，194号房屋在上述期间的租金为118.50万元。原告为此支付了鉴定费13,380元。

2017年9月18日，本院组织原、被告至系争房屋现场进行查看，原告工作人员持钥匙打开系争4套房屋的大门，170-174号(双)房屋的二楼有少量办公家具和施工资料，其余房屋中有少量的办公桌椅、消防器材和施工标牌。被告当天将170-174号(双)房屋的一把钥匙交给原告，并表示系争4套房屋中无被告任何物品。

案外人张睿、张春红、陆娟英起诉原告要求被告支付逾期交房损失一案，本院以(2014)青民三(民)初字第1840号案件予以受理，在该案审理过程中，本院依据当事人的申请对青浦区五厍浜路XXX号房屋的租金进行评估，评估报告显示2013年租金单价为3.70元/平方米/日，2014年租金单价为3.89元/平方米/日。

以上查明的事实，由原、被告的陈述、建设工程施工合同补充协议、建设工程竣工验收报告、建设工程竣工验收备案证书、通知、公函、快递单、工作联系单、民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。

原告认为：房屋竣工后，由被告通知原告办理移交，原告组织被告和物业公司三方现场办理移交手续，原告和物业人员查验后，由被告将房屋钥匙交付物业公司，物业公司收到钥匙后出具整体物业移交单。每套房屋入户门有两扇，每扇门有三把钥匙，若有后门再增加一套5把防盗门钥匙。因被告占用四套房屋拒绝移交，导致二期商业BCD及地下车库至今未整体移交给物业公司。经原告多次催讨，被告方的张国忠于2016年6月将184号和194号一扇入户门的一把钥匙交付给原告。但由于被告在上述两套房屋内堆放大量建筑材料，导致原告无法对外招租和销售。起诉后的2017年9月7日，被告方的张国忠将170-174号(双)和190号其中一扇入户门的一把钥匙交付给原告，但未办理移交手续。为此原告提供了物业接管交接书和起诉后拍摄的照片一组，被告认为物业接管交接书系原告与物业公司之间形成的，与本案无关，照片真实性不予认可，不能证明原告的证明目的。被告承包的工程交付给原告均没有办理过书面交接手续。

被告认为：被告于2015年1月16日前后向原告交付了合同项下房屋的钥匙和相应的资料，具体时间记不清了，肯定在竣工验收备案证日期之前已完成全部交付。原告与被告之间的合作项目均没有书面交接手续。为此被告提供了2017年8月拍摄的照片一组和2015年12月16日和2016年6月2日的百度实景地图一组，欲证明在2015年12月16日整排商铺都处于招租状态，没有一家成功出租，2016年6月2日仅有个别商铺已出租，原告在系争房屋上张贴了租售广告。原告对被告提供的照片真实性不予认可。对百度实景地图照片认为：

根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告签订的《建设工程施工合同补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，原被告均应按约履行。本案争议的焦点系被告有无将系争房屋的钥匙交付原告。根据原被告之间来往的函件，原告于2015年7月15日和2016年12月5日两次发函给被告要求移交房屋，而被告在2016年12月8日的回函中未否认尚未移交系争房屋，相反还向原告主张保管房屋的看管费。结合本院至现场查看的情形，系争房屋中尚有部分施工指示牌、消防器材和办公家具，与被告函件中所述的被告使用状况较吻合。即使原、被告之间就其他已移交的房屋没有双方之间直接的书面移交手续，也不能因此免除被告举证移交房屋的义务。综上，本院有理由相信被告在上述时间并未将房屋移交给原告，理应支付原告房屋占有使用费。原告自认被告于2016年6月将两套房屋的一扇门的一把钥匙交付原告，2017年9月7日将另两套房屋的一扇门的一把钥匙交付原告，对此本院认为原告在拿到钥匙后有义务及时收回房屋避免损失的进一步扩大。虽然被告未按照约定及时将房屋移交原告，但是从原、被告来往的函件中可以看出，双方就施工合同的履行存有争议，被告没有将房屋对外出租收益，系争房屋在竣工验收后到可以交付使用和对外招租还需要一定的时间。对此，本院综合当事人的过错程度、合同履行程度、房屋的实际使用状况和周边房屋的使用状况、原告的实际损失、被告回函中主张的房屋看管费等因素，酌情认定被告应当支付原告房屋占有使用费200万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

被告上海西部建筑有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海康丰房地产开发有限公司房屋占有使用费200万元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费46,400元，减半收取计23,200元，由原告负担11,800元，被告负担11,400元；保全费5,000元，由被告负担；鉴定费13,380元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　金　艳

二〇一七年十二月二十八日

书记员　谭泓洁

附：相关法律条文

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。