上海西部建筑有限公司与上海康丰房地产开发有限公司返还原物纠纷二审民事判决书

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2018）沪02民终2437号

上诉人(原审被告)：上海西部建筑有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：**，总经理。

委托诉讼代理人：***，上海市君悦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，上海森岳律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：上海康丰房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：**，上海市ＸＸ律师事务所律师。

上诉人上海西部建筑有限公司(以下简称“西部公司”)因与被上诉人上海康丰房地产开发有限公司(以下简称“康丰房产”)返还原物纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初10274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人西部公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回康丰房产一审的诉讼请求。事实与理由：一审法院遗漏重要证据和事实，西部公司在一审中提供了相应照片及百度实景地图等证据，足以证明康丰房产在涉案的相应房屋内张贴广告，其实际可以使用。此外，一审法院未对双方是否存在实际交接的惯例或约定进行查证。至于使用费金额的确定，一审法院对房屋实际面积、具备使用条件的起始时间等事实未予查明核实，仅基于评估报告作为判决依据是行使自由裁量不当。

被上诉人**房产辩称：康丰房产一审提供的数份证据可以证明，在康丰房产多次要求交接房屋的情况下，西部公司均明确予以拒绝。西部公司提供的地图缺乏明确的时间，不能证明其主张。请二审法院驳回上诉，维持原判。

康丰房产向一审法院起诉请求：1、西部公司从青浦区五厍浜路XXX号-XXX号(双)、XXX号、XXX号、XXX号商铺(以下简称“系争房屋”)腾退并交付康丰房产；2、西部公司支付康丰房产房屋占有使用费，按每天每平方米人民币(以下币种均为人民币)3.80元计算1386.09平方米，自2015年1月16日起计算至实际交付之日止。一审审理中，康丰房产撤回第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为：要求西部公司支付房屋占有使用费495万元(2015年1月16日至2017年9月18日)。

一审法院经审理查明，本案系争房屋位于上海市青浦区五厍浜路XXX-XXX号(双)(建筑面积378.42平方米)、184号(建筑面积309.17平方米)、190号(建筑面积352.98平方米)、194号(建筑面积345.52平方米)。类型为商铺，权利人为康丰房产。

2008年12月26日，康丰房产与西部公司签订《建设工程施工合同补充协议》，约定西部公司承包工程内容：商铺A、B、C、D、E、开闭所及F、G、垃圾房、门卫、地下室车库。2009年1月1日开工，2009年12月31日竣工。工程通过竣工验收后向康丰房产交付钥匙和相应的资料等。

2015年1月16日，商业B、C、D、地下车库及门卫竣工验收合格。竣工验收组成员包括西部公司项目副经理***。

2015年8月24日，西部公司就商业B、C、D、地下车库及门卫取得建设工程竣工验收备案证书。

2015年7月15日，康丰房产向西部公司寄送《工作联系单》，要求西部公司配合办理工程竣工备案工作，同时表示西部公司项目部未移交同时占用二间商铺作为办公室使用，要求西部公司对办公室及商铺进行移交等。

2016年12月5日，康丰房产向西部公司寄送《通知》，表示西部公司至今未移交同时占用4套商铺(XXX-XXX号、XXX号、XXX号及XXX号，计1,382平方米)作为办公室及仓库使用，康丰房产在2015年7月15日已发工作联系单至西部公司要求对商业部分建筑进行移交，现再次重申要求西部公司在10日内对占用的商业部分商铺进行清理并移交，同时对地下车库进行移交。如西部公司不移交，康丰房产将追究西部公司经济损失等。

2016年12月8日，西部公司针对康丰房产上述通知回函，表示康丰房产长期恶意拖欠工程款，造成西部公司重大经济损失，西部公司要求康丰房产赔偿损失无果。关于**房产提出的西部公司占用商铺事宜，请康丰房产先行处理西部公司提出的赔偿损失事宜，康丰房产要算房租，请先与西部公司签订租赁协议，西部公司保管商铺至今对西部公司造成了经济损失，现在一并提出商铺的看管费，每年100万元计算，共计200万元等。

一审审理中，依据康丰房产的申请，一审法院依法通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司对系争房屋2015年1月16日至2017年9月18日期间的租金标准进行评估并出具估价报告，估价结果为170-174号(双)房屋在上述期间的租金为149.40万元，184号房屋在上述期间的租金为106万元，190号房屋在上述期间的租金为121.10万元，194号房屋在上述期间的租金为118.50万元。康丰房产为此支付了鉴定费13,380元。

2017年9月18日，一审法院组织康丰房产、西部公司至系争房屋现场进行查看，康丰房产工作人员持钥匙打开系争4套房屋的大门，170-174号(双)房屋的二楼有少量办公家具和施工资料，其余房屋中有少量的办公桌椅、消防器材和施工标牌。西部公司当天将170-174号(双)房屋的一把钥匙交给康丰房产，并表示系争4套房屋中无西部公司任何物品。

一审法院另查明，案外人**、***、陆娟英起诉康丰房产要求其支付逾期交房损失一案，一审法院以(2014)青民三(民)初字第1840号案件予以受理，在该案审理过程中，法院依据当事人的申请对青浦区五厍浜路XXX号房屋的租金进行评估，评估报告显示2013年租金单价为3.70元/平方米/日，2014年租金单价为3.89元/平方米/日。

康丰房产认为：房屋竣工后，由西部公司通知康丰房产办理移交，康丰房产组织西部公司和物业公司三方现场办理移交手续，康丰房产和物业人员查验后，由西部公司将房屋钥匙交付物业公司，物业公司收到钥匙后出具整体物业移交单。每套房屋入户门有两扇，每扇门有三把钥匙，若有后门再增加一套5把防盗门钥匙。因西部公司占用四套房屋拒绝移交，导致二期商业BCD及地下车库至今未整体移交给物业公司。经康丰房产多次催讨，西部公司方的***于2016年6月将184号和194号一扇入户门的一把钥匙交付给康丰房产。但由于西部公司在上述两套房屋内堆放大量建筑材料，导致康丰房产无法对外招租和销售。起诉后的2017年9月7日，西部公司方的***将170-174号(双)和190号其中一扇入户门的一把钥匙交付给康丰房产，但未办理移交手续。为此康丰房产提供了物业接管交接书和起诉后拍摄的照片一组，西部公司认为物业接管交接书系康丰房产与物业公司之间形成的，与本案无关，照片真实性不予认可，不能证明康丰房产的证明目的。西部公司承包的工程交付给康丰房产均没有办理过书面交接手续。

西部公司认为：西部公司于2015年1月16日前后向**房产交付了合同项下房屋的钥匙和相应的资料，具体时间记不清了，肯定在竣工验收备案证日期之前已完成全部交付。康丰房产与西部公司之间的合作项目均没有书面交接手续。为此西部公司提供了2017年8月拍摄的照片一组和2015年12月16日和2016年6月2日的百度实景地图一组，欲证明在2015年12月16日整排商铺都处于招租状态，没有一家成功出租，2016年6月2日仅有个别商铺已出租，康丰房产在系争房屋上张贴了租售广告。康丰房产对西部公司提供的照片真实性不予认可。

一审法院经审理后认为，康丰房产与西部公司签订的《建设工程施工合同补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。本案争议的焦点系西部公司有无将系争房屋的钥匙交付康丰房产。根据双方之间来往的函件，康丰房产于2015年7月15日和2016年12月5日两次发函给西部公司要求移交房屋，而西部公司在2016年12月8日的回函中未否认尚未移交系争房屋，相反还向康丰房产主张保管房屋的看管费。结合法院至现场查看的情形，系争房屋中尚有部分施工指示牌、消防器材和办公家具，与西部公司函件中所述的西部公司使用状况较吻合。即使康丰房产、西部公司之间就其他已移交的房屋没有双方之间直接的书面移交手续，也不能因此免除西部公司举证移交房屋的义务。综上，法院有理由相信西部公司在上述时间并未将房屋移交给康丰房产，理应支付康丰房产房屋占有使用费。康丰房产自认西部公司于2016年6月将两套房屋的一扇门的一把钥匙交付康丰房产，2017年9月7日将另两套房屋的一扇门的一把钥匙交付康丰房产，对此法院认为康丰房产在拿到钥匙后有义务及时收回房屋避免损失的进一步扩大。虽然西部公司未按照约定及时将房屋移交康丰房产，但是从双方来往的函件中可以看出，双方就施工合同的履行存有争议，西部公司没有将房屋对外出租收益，系争房屋在竣工验收后到可以交付使用和对外招租还需要一定的时间。对此，法院综合当事人的过错程度、合同履行程度、房屋的实际使用状况和周边房屋的使用状况、康丰房产的实际损失、西部公司回函中主张的房屋看管费等因素，酌情认定西部公司应当支付康丰房产房屋占有使用费200万元。

一审法院据此作出判决：上海西部建筑有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海康丰房地产开发有限公司房屋占有使用费200万元。

二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，康丰房产以西部公司未按约移交系争房屋为由提起诉讼，要求其承担房屋使用费的损失，故本案的争议焦点应为西部公司在完成工程竣工验收后是否向**房产移交了系争房屋。需要指出的是，上述移交完成后，**房产应当完全取得系争房屋的占有、使用等权利，而西部公司在无合法理由的情况下，无权继续占用系争房屋。

根据在案证据及双方当事人的陈述，康丰房产与西部公司之间并无办理书面移交手续的惯例，上述情况极易造成诸多纠纷，显属不当。鉴此，本案中双方当事人均应承担相应的举证责任。本案中，双方当事人就是否完成交接各执一词，也提供了相应证据欲证明各自的观点，但从目前在案证据而言，均无法足以使法院直接认定某一方当事人的主张。在此情况下，一审法院基于西部公司的回函内容及现场勘查情况，推定西部公司未完成交付系争房屋的义务，并无不妥。西部公司在本案审理中主张相关表述系情绪化宣泄，但其应当知晓在履行合同过程中函件往来的内容会产生相应法律后果。现西部公司在本案二审期间并未就其已向**房产移交了系争房屋的主张提供新的证据，故本院对西部公司的上述主张，不予采信。

至于房屋使用费金额一节，一审法院基于本案已查明的事实及相关因素，酌情确定为200万元，并无明显不当，本院予以认同。西部公司就上述金额提出异议，但未提供依据予以证明，故本院对其上述主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币22,800元，由上诉人上海西部建筑有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长*辰

审判员*跃

审判员***

二〇一八年四月二十六日

书记员*晨

附：相关法律条文

附：相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……