四川遇见企业管理服务有限公司、某某、某某等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3838号 上诉人（原审原告）：四川遇见企业管理服务有限公司。住所地：四川省南充市顺庆区玉带路1幢4层1号。 法定代表人：***，执行董事。 委托诉讼代理人：文虹、**，四川兴恒平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：***，男，汉族，1976年9月30日出生，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人（特别授权）：***，四川法界律师事务所律师。 原审第三人：南充市顺庆区东方美人健康管理服务有限公司。住所地：四川省南充市顺庆区玉带路1幢4层1号。 法定代表人：***，总经理。 原审第三人：***，女，汉族，1967年5月3日出生，住四川省蓬安县。 原审第三人：**，女，汉族，1971年9月9日出生，住四川省南充市顺庆区。 共同委托诉讼代理人：***、***，四川泰宇律师事务所律师。 原审第三人：南充东岸置业有限公司。住所地：四川省南充市高坪区龙门街道办事处龙门古镇游客接待中心。 法定代表人：**平，总经理。 原审第三人：南充市高坪区龙门古镇开发建设有限公司。住所地：四川省南充市高坪区龙门街道办炮台街104号。 法定代表人：***，董事长。 共同委托诉讼代理人：梁栩、**，四川智典律师事务所律师。 原审第三人：**，男，汉族，1984年3月1日出生，住四川省岳池县。 原审第三人：**，男，汉族，1968年1月8日出生，住四川省南充市顺庆区。 原审第三人：***，男，汉族，1982年4月28日出生，住四川省西充县。 原审第三人：***，女，汉族，1980年2月7日出生，住四川省西充县。 共同委托诉讼代理人：文虹、**，四川兴恒平律师事务所律师。 上诉人四川遇见企业管理服务有限公司（以下简称遇见管理公司）因与被上诉人***、原审第三人南充市顺庆区东方美人健康管理服务有限公司（以下简称东方美人公司）、**、***、**、**、南充东岸置业有限公司、南充市高坪区龙门古镇开发建设有限公司、***、***纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初1156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人四川遇见企业管理服务有限公司上诉请求：一、撤销南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初1156号民事判决，判令被上诉人立即搬离所承租的上诉人所有的位于南充市顺庆区房屋。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：2018年2月11日，上诉人作为出租房，被上诉人作为承租方，原审第三人南充市顺庆区东方美人健康管理服务有限公司作为担保人，三方签订了《营业房租赁合同》，约定被上诉人承租上诉人所有的位于南充市顺庆区内用品，租期10年，租金总共300万元，2018年4月15日前付清。合同签订后上诉人依约交付出租房屋及室内设施设备，而被上诉人一直未将租金交付给上诉人，经多次催收被上诉人均没有履行合同义务，致使上诉人的合同目的不能实现。2018年12月6日，上诉人依法通知被上诉人解除了双方签订的《营业房租赁合同》，要求被上诉人交回承租房屋和社会设备，但被上诉人没有搬离和交回。在一审审理过程中被上诉人提出其将款项交与了上诉人以前法定代表人**的个人账户，并且不知道上诉人法定代表人已经变更，因此被上诉人并无过错，已经履行完毕义务。原审法院审理后认为，虽然上诉人法定代表人变更并且**不应继续履职，但是由于租赁合同并没有约定租金支付方式，因此在出租人没有特别通知的情况下，将租金支付给以前的法定代表人，并不构成违约，因此驳回了上诉人的一审诉请。上诉人认为原审判决违背了《公司法》的关于公司法律人格独立的基本原则。上诉人是依法成立的具有独立法律人格的有限责任公司，公司财务独立于股东也独立于法定代表人，任何交易相对方将应付的公司款项转入股东或者法定代表人账户，不进入公司账户的行为均是违反法律的禁止性规定行为，相关收款人构成对公司资产的侵占行为，涉嫌违法犯罪。因此原判这一认定没有依据，依法应予撤销。 被上诉人***答辩称：一审判决事实认定、法律适用正确，应予维持。1、签订合同时法定代表人是**，被上诉人按照合同约定履行金额及方式将租金转入**账户，其行为代表遇见管理公司，法律后果应由遇见管理公司承担。2、***与遇见管理公司签订的合同中并未约定收款账号，也并未特别约定款项进入遇见公司单位账户，***按照遇见管理公司法定代表人指定的个人账户打款的行为是履行合同约定的行为，主观上无过错。3、遇见管理公司时隔几个月之后法定代表人做了调整，但***不清楚。公司内部调整按照法律规定，遇见管理公司应当对***进行告知的义务，这是合同约定的附随义务。***按照**的指示打入**账户，是延续之前的履约方式，这是一种交易习惯。4、2018年2月28日，上诉人所称之后，由***出具收条上加盖遇见管理公司印章，是遇见管理公司变更法定代表人之后，收条明确表示是***要求***打入**账户，最后一次***没有得到明确通知的情况下，***将租金打入**账户没有过错。二、一审查明事实可见，遇见管理公司法定代表人进行变更，但实际经营、管理人是**，并没有变化。5、上诉人称与***租赁合同已经解除，但无事实依据。上诉人一审中举出一份通知，但***并没有收到，上诉人也无证据证明***收到，无法单方认定上诉人举出通知的真实性。6、合同是否解除的问题。最核心的是是否存在根本违约的行为。***在租赁合同中完全按照合同约定支付租金，且遇见管理公司内部调整，***不知情，其是善意第三人，不应当由善意相对人来承担责任。请求维持一审判决。 原审第三人南充市顺庆区东方美人健康管理服务有限公司、**、*****：1、上诉人在没能有效证明租赁合同已经解除或到期、一审法院已经释明是否将诉讼请变更或增加的情况下，上诉人并未变更或增加，具有法律障碍。2、遇见管理公司现有股东***、***是代持股份，是基于第三人借款1000万元作为还款担保才商议将股份变更人债权人名下，变更之后该公司实际经营者、管理人仍然是原股东**等人。变更后***出具的收条仍然加盖遇见管理公司的印章，这一行为也充分说明了即使将股份变更了，仍然是由**、***经营并且独立使用公章。一审中我方也提到遇见管理公司主体不适格。综上，一审法院认定事实正确，使用法律正确，请求维持原判。 原审第三人南充东岸置业有限公司、南充市高坪区龙门古镇开发建设有限公司**：对于原审判决事实方面无补充，请求法院依法判决。 原审第三人***、***未**意见。 四川遇见企业管理服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即搬离所承租的原告所有的位于南充市顺庆区房屋；2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：遇见管理公司成立于2015年3月18日，原法定代表人和财务负责人为**。2017年4月10日，股权变更为**出资4500万元、***出资500万元。2018年2月11日，遇见管理公司与***及东方美人公司签订《营业房租赁合同》，约定遇见管理公司将其所有的位于南充市顺庆区出租给***，租期10年，租金为300万元。对租金的给付双方约定：2018年3月15日前付80万元，3月23日前付120万元，4月15日前付100万元。合同另约定由东方美人公司对遇见管理公司的合同义务提供担保。合同签订后，***分别于2018年3月15日、3月19日、3月28日及4月14日向**个人账户转款80万元、100万元、50万元、50万元，共计300万元。其中，2018年3月28日的50万元，由***出具《收条》并加盖了遇见管理公司的印章，其余款项均由**出具收条，所有收条均载明系收到的房屋租金。 另查明，2018年1月12日，龙门古镇开发公司出借1000万元给**，并由遇见管理公司提供担保。该款名义借款为**，实际借款人为遇见管理公司。为保障债权实现，根据龙门古镇公司的要求，遇见管理公司于2018年3月26日将法定代表人和财务负责人变更为郑丁，将**、***的股权转移到龙门古镇开发公司及东岸公司名下。后因上述两公司不便持有股权，2018年5月14日，经**、***同意，将遇见管理公司的法定代表人变更为**，并将股权转移到**、**名下。2018年12月3日，**通过个人账户向龙门古镇开发公司转款1000万元，归还了该笔借款。同日，遇见管理公司的法定代表人变更为***，**、**的股权也转移至***、***名下。后因向***主张权利未果，原告遂诉讼来院。诉讼中，原告提交了落款时间为2018年12月5日的《解除的通知》，上载明主要内容为：因***未按《营业房租赁合同》的约定支付房屋租金，致使合同目的无法实现，故通知解除该合同。在该通知书上另批注：该通知已于2018年12月8日送到***承租的遇见公司的房屋的营业前台。庭审中，***否认收到该文书，遇见管理公司也未提交其它证据证明送达了该通知。本院释明后，遇见管理公司仍认为合同已经解除，并请求支持其诉请。 一审法院认为，**、***称***、***系代持遇见管理公司的股权并代为保管公司印章等，但并无相应证据证明，因此，其称遇见管理公司不具备诉讼主体资格的意见，因证据不足，本院不予采纳。遇见管理公司与***自愿签订《房屋租赁合同》，该合同没有违反法律强制性规范，合法有效。本案争议的是***是否履行了该合同约定的给付租金的义务？庭审查明，合同签订后，**分别于2018年3月15日、3月19日、3月28日及4月14日收到***支付的80万元、100万元、50万元、50万元。该款虽由**个人收取，但其个人向***出具的《收条》及***出具并加盖遇见管理公司印章的《收条》均载明系收到的房屋租赁款。《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款规定“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”，在收取其中的80万元和100万元时，**系遇见管理公司的法定代表人和财务负责人，该收款行为的法律后果应当由遇见管理公司承担。至于后期两笔款项，虽然当时遇见管理公司的股东和法定代表人已经发生变更，但此时东岸公司及龙门古镇管理公司均系代持股权、代为保管公司印章，并未参与公司的经营管理。因此，**收取款项的行为仍属代表遇见管理公司履行职务。退而之，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”规定，即使遇见管理公司的法定代表人发生变更且**不应继续履职，但对***而言，在签订租赁合同时双方并未约定款项支付方式，其在分期履行合同约定的租金给付义务时，按遇见管理公司的指示将前两期款项支付给公司法定代表人**，之后在没有得到公司特别通知的情况下，其依照交易习惯将后两期款项仍支付给**，也不能视为违约。综上，***已经履行完毕《房屋租赁合同》约定的义务，不存在违约行为。 本案中，遇见管理公司称合同已经通知而解除，但并无向***发出通知的相应证据。其诉请判令***搬出承租房屋，但并未请求解除合同，且经本院释明后仍不愿意增加该项诉请。鉴于遇见管理公司的诉请实际已包含解除合同的意思表示，本院仍应对合同是否应当解除予以审查。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三、四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，本案中，***并不存在违约行为，遇见管理公司以其违约不能实现合同目的解除合同，没有事实与法律依据，应不予支持。基于此，遇见管理公司诉请***搬出诉争房屋的主张，也不应支持。 综上，原告的诉请不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三、四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告四川遇见企业管理服务有限公司的诉讼请求。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，2018年2月11日，遇见管理公司与***及东方美人公司签订《营业房租赁合同》，该合同未约定款项支付方式，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”之规定，***于2018年3月15日、3月19日向**个人账户转款80万元、100万元时，**系遇见管理公司的法定代表人和财务负责人，该收款行为的法律后果应当由遇见管理公司承担。***2018年3月28日向**个人账户转款50万元，由***出具《收条》并加盖了遇见管理公司的印章，应视为遇见管理公司对该款项的承认。遇见管理公司在没有举证证明公司通知***相关事项变更的情况下，***2018年4月14日依照交易习惯向**个人账户转款50万元，应视为履行合同义务。故遇见管理公司关于***未履行合同义务、致使上诉人的合同目的不能实现的上诉理由本院不予支持。遇见管理公司未提交证据证明***签收了其发出的《解除的通知》，也无解除合同的正当理由，故遇见管理公司关于合同已经解除的上诉理由本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人四川遇见企业管理服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　韩　莉 审判员　　董　行 二〇一九年十二月二十七日 书记员　　***