遵义京熙联合物业服务有限公司与贵州茗乡工程项目管理有限公司、某某物业服务合同纠纷一审民事判决书

贵州省湄潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0328民初2475号 原告：遵义京熙联合物业服务有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区遵南社区华城都汇物业办1-3楼。统一社会信用代码：91520321314244075Y。 法定代表人：**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司经理。 被告：贵州茗乡工程项目管理有限公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县湄江街道天文大道滨江豪苑二栋四楼。统一社会信用代码：9152032807203092XG。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司职工。 被告：***，男，1978年9月1日出生，汉族，住贵州省湄潭县。 委托诉讼代理人：***，贵州教学律师事务所律师。 原告遵义京熙联合物业服务有限公司（以下简称京熙物业公司）与被告贵州茗乡工程项目管理有限公司（以下简称茗乡工程公司）、***物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。在诉讼过程中，经被告茗乡工程公司申请，本院依法追加***为本案共同被告参与诉讼。原告京熙物业公司的委托诉讼代理人***、被告茗乡工程公司的委托诉讼代理人***、被告***及其委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告京熙物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告物业服务费20007.30元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月1日，原告与湄江办事处***城小区业主委员会签订《***城物业服务合同》，委托原告为***城小区的业主提供物业服务，并约定按建筑面积2元/平方米收取物业服务费。合同签订后，原告按约履行了合同义务，但被告2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费20007.30元至今未缴纳，原告多次催收未果。本院依法追加***为本案共同被告后，原告京熙物业公司要求被告茗乡工程公司、***连带承担支付上述款项的责任。 被告茗乡工程公司辩称，1、2018年7月1日至2019年6月30日，被告***系案涉商铺的实际使用人；2、业主委员会选聘原告为小区业主提供物业服务的程序不合法，合同约定的收费标准过高，且业主委员会没有商铺成员；3、原告提供的物业服务不到位；4、商铺未使用电梯，原告收取电梯费用不合理，被告仅承担原告所提供相应服务部分的费用。 被告***辩称，1、2018年7月1日至2019年6月30日，被告***系案涉商铺的实际使用人；2、小区业主委员会和原告签订物业服务合同的程序不合法；3、原告未提供相应的物业服务；4、被告愿意缴纳原告所提供相应服务部分的费用，超出部分不应支付。 本院经审理认定事实如下：2018年7月1日至2019年6月30日，被告茗乡工程公司系湄潭县***城步行街11#楼B2栋2层12#、13#商铺（建筑面积833.64㎡）的业主，在此期间，其将上述商铺租赁给被告***经营家居销售。2017年3月1日，商铺所在小区的业主委员会即湄江办事处***城小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了《***城物业服务合同》，约定原告为***城小区（商住综合体）的业主提供物业服务；步行街及外围的商铺由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2元向乙方缴纳物业服务费；委托管理期限为3年，自2017年3月1日0时起至2020年2月29日0时止；该合同在第二章委托管理服务事项第九条约定：公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；第十一条：维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、公共卫生。双方还对相关权利义务进行了约定。后原告进驻该小区提供物业服务至今，案涉商铺2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费至今未缴纳。 庭审中，被告***提供了2016年12月26日载有“***城小区业主委员会”字样及盖有“湄江办事处***城小区业主委员会”印章的《公示》复印件、2016年12月28日载有“***城小区业主委员会”字样的《记分表》、视频证实小区业主委员会选聘原告，且与原告签订《***城物业服务合同》的程序不合法；被告***提交《***城商铺缴交物业服务费调查表》、湄潭县公安局警情信息、监控视频证实小区商业街大部分业主对原告的服务不满意，且原告在该小区公共秩序的维护上不到位;被告***提交照片证实小区环境卫生脏乱差、商业街经营的环境差。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，湄江办事处***城小区业主委员会与原告签订《***城物业服务合同》合法有效，对该小区的业主具有约束力。对被告茗乡工程公司、***提出区业主委员会选聘原告为该小区业主提供物业服务程序不合法的抗辩，其提交的《公示》、《记分表》、视频不符合证据的三性，本院不予采信，应由其承担举证不能的法律后果，故对此抗辩，本院不予支持。原告为湄潭县***城小区提供物业管理服务，案涉商铺2018年7月1日至2019年6月30日由被告***租赁使用，被告***作为实际的物业使用人，其与原告存在事实上的物业服务合同关系，故原告要求其支付物业服务费的诉讼请求，应予支持。至于支付的金额，被告***提交照片、监控视频等所反映的问题，表明原告提供的物业服务存在瑕疵，没有达到合同约定的服务质量要求。鉴于此，原告主张的物业服务费应当予以适当酌减，结合原告实际提供的物业服务项目、水平、质量等情况，本院认为应按照其主张数额20007.30元（2元/平方米×833.64平方米×12个月=20007.30元）的85%予以确定较为公平合理，即为17006.21元（20007.30元×85%=17006.21元）。被告茗乡工程公司作为案涉商铺的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，被告茗乡工程公司应对上述物业服务费承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条之规定，判决如下： 一、限被告***于本判决生效后三日内一次性支付原告遵 义京熙联合物业服务有限公司2018年7月1日至2019年6月30日的物业服务费17006.21元； 二、被告贵州茗乡工程项目管理有限公司对上述第一项的履行承担连带责任； 三、驳回原告遵义京熙联合物业服务有限公司其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费150元，由原告遵义京熙联合物业服务有限公司负担22元，被告贵州茗乡工程项目管理有限公司、***负担128元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决生效后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员　　*** 二〇一九年七月二十六日 书记员　　余彬彬