上某某实业有限公司等与上海捷居活动房有限公司房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书

上海市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪01民终8441号 上诉人（原审被告、反诉原告）：上***实业有限公司，住所地上海市奉贤区光明镇东街**。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海***律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：***，男，1955年5月16日生，汉族，住上海市奉贤区。 委托诉讼代理人：***，上海***律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海捷居活动房有限公司，住所地上海市浦东新区上川路******。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，上海川汇律师事务所律师。 上诉人上***实业有限公司（以下简称**公司）、***与被上诉人上海捷居活动房有限公司（以下简称捷居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初1739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。 上诉人**公司、***共同上诉请求：1.撤销原审判决第二、三、四、五项；2.改判驳回捷居公司的一审全部诉讼请求，捷居公司向***支付2019年11月和12月代缴的水电费7,805元，赔偿***不锈钢大门损失8,000元。事实与理由：一、原审判决在未认定上诉人一方存在违约行为的情况下，亦未认定被上诉人提前搬离租赁场所构成违约，而在此情况下判决上诉人返还租金及支付补偿搬迁费，无事实和法律依据。上诉人认为本案中违约方应为被上诉人，上诉人无需向被上诉人返还租金16,875元及支付补偿搬迁费5,000元。二、既然一审在认定双方均不存在违约的情况下，判定上诉人需要承担相应责任，则被上诉人亦应补偿上诉人相应的经济损失。被上诉人在租赁期间系向案外人缴纳水电费，然其未提供任何证据证明已缴纳了2019年11月和12月份的水电费，原审判决对于上诉人提供的证据未予采信，有违证据规定。对于不锈钢大门损失，上诉人提供的证据具有明显的优势，不锈钢大门损失8,000元应由被上诉人赔偿之事实已具高度盖然性，原审判决未予认定，有悖证据高度盖然性的规定。 被上诉人捷居公司辩称，不同意**公司、***的上诉请求。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 捷居公司的一审诉讼请求：1.判决**公司、***退还捷居公司已支付但未实际享受到的2019年11月和12月的两个月租金45,000元；2.判决**公司、***支付捷居公司未提前3个月通知解除合同的租金共67,500元；3.判决**公司、***支付捷居公司相当于3个月租金的违约金共67,500元；4.判决**公司、***支付捷居公司临时转场的搬迁费用共50,000元；5.判决**公司、***支付捷居公司以上述各项合计230,000元为基数，自2019年11月1日至实际付款之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 **公司、***的一审反诉请求：1.解除双方于2018年7月1日签订的租赁合同；2.捷居公司支付***水电费7,805元；3.捷居公司赔偿***不锈钢大门损失8,000元；4.捷居公司支付***违约金67,500元。 一审法院认定事实：2018年7月1日，**公司、***（甲方）与捷居公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方奉贤区XX镇XX路XX号（登记所有人为**公司）厂区场地2,572平方米（以下简称涉案场地），租金每年270,000元，租期自2018年7月1日至2021年6月30日。合同第四条第7款约定：有以下情形之一的，双方有权单方面解除合同：……（5）甲方发现乙方存在安全生产隐患，或生产、经营、储存、使用危险品或处置废气危险化学品的，在书面告知乙方责令整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的。合同第四条第8款约定：违约方除了承担违约责任外，还必须支付守约方3个月房租的违约金，此外双方不做其他任何赔偿。合同第七条约定：合同生效之日起至合同终止，消防治安责任即由乙方责任承担，乙方不得违反消防法和消防有关规定，若由于乙方的原因给甲方造成的损失，由乙方负责赔偿。合同第八条约定：甲乙双方在合同生效期间内，不得提前终止合同，否则被视为违约处理，特殊情况下必须提前终止合同时，必须提前三个月通知对方共同协商解决，并以三个月租金赔偿给守约方。 2019年9月17日，奉贤区青村镇人民政府经济发展科面向青村镇全体工商业房产房东企业拟制《致青村镇房东企业的告知信》，告知为有效遏制“二房东”乱象，净化工业厂房租赁市场，向全体房东提出几点整改要求。 2019年11月6日，上海市奉贤区青村镇消防安全工作委员会向捷居公司发出《限期搬离告知书》，内容为：为了规范青村镇工业厂房出租转租行为，经排摸发现原上***实业有限公司（奉贤区XX镇XX路XX号）内租赁单位，在生产安全、消防安全存在突出问题，严重违反生产安全、消防安全等法律法规，也未落实上海市奉贤区企业入驻评审相关要求并通过评审，违规入驻。根据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国消防法》***区企业入驻评审相关要求，**单位在收到限期搬离告知书后，及时停止违法违规行为，认真落实法律责任，并于2019年11月13日前搬离，逾期未搬离继续存在违法违规行为的，镇相关执法部门将采取必要的临时强制措施阻止企业违法行为，消除安全隐患。 同日，捷居公司法定代表人***出具《***》，承诺：在未通过奉贤区企业入驻评审以及环保、生产安全、消防安全符合相关法律要求之前，我单位将于2019年12月20日前停止任何生产经营行为，并搬离该生产经营地址，并接受光明园区监督执行，如违反上述承诺，愿意无条件承担相应法律责任以及相关职能部门断水断电等强制停产措施。 之后，捷居公司寻觅新址、组织搬离，至2019年12月31日全部搬离。为搬离，捷居公司支付搬场费50,000元。 捷居公司于2019年度陆续支付***2019年1月1日至12月31日止的租金270,000元。 一审法院认为，捷居公司与**公司、***签订的租赁合同，是租赁双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同双方应当按约履行。 **公司、***认为租赁合同于2019年12月31日解除，捷居公司主张***在2019年10月中旬口头要求捷居公司搬离，合同已经解除。一审法院认为，捷居公司主张2019年10月中旬租赁合同解除，没有事实依据；经政府相关部门通知，捷居公司于2019年12月31日全部搬离，捷居公司应当很清楚租赁合同不再履行，**公司、***也主张该日解除合同，一审法院可认定该日为合同解除日。 捷居公司租金已经支付至2019年12月31日止，涉案场地占有使用至该日，但是捷居公司自2019年11月6日（一审笔误为2019年11月16日）收到政府相关部门发出《限期搬离告知书》起，就着手搬离事宜，进行搬离涉案场地的工作，必然对涉案场地的正常使用造成影响，并在逐步减少使用范围，故2019年11月6日（一审笔误为2019年11月16日）之后至12月31日止的租金可以酌情减少，一审法院酌定**公司、***返还租金16,875元。捷居公司主张返还两个月租金，理由不足，不予采纳。 关于违约责任问题：第一，从捷居公司提供的《致青村镇房东企业的告知信》、《限期搬离告知书》等证据可知，政府部门要求捷居公司搬离，目的是为了整治和规范工业厂房出租转租行为。第二，捷居公司提前搬离涉案场地，提前终止租赁合同，并不是捷居公司本意。第三，捷居公司的法定代表人***签署《***》系配合政府相关部门工作，从***内容看，其并未认可捷居公司有环保、生产安全、消防安全等不符合相关法律规定的行为。第四，捷居公司也无有效证据证明**公司、***提前三个月知道政府部门要求捷居公司在2019年11月通知捷居公司搬离。第五，让捷居公司提前搬离也不是**公司、***的本意，如果政府部门不干预不整治，涉案租赁合同可能还在继续履行。第六，捷居公司主张正是**公司之前的消防安全问题导致政府部门要求捷居公司搬离，并不准确。第七，**公司、***未提供有效证据证明，政府部门要求捷居公司搬离是因为捷居公司存在生产安全、消防安全等情况，《限期搬离告知书》并未认定捷居公司存在生产安全、消防安全等的违法行为。所以不能认定租赁合同一方包括捷居公司、**公司、***违约。由此，捷居公司诉请**公司、***承担未提前三个月通知解除合同的违约行为的违约金、解除合同的违约行为的违约金，无事实依据和法律依据，一审法院均不予支持；**公司、***反诉请求捷居公司承担提前搬离和解除合同的违约金，一审法院也不予支持。 在租赁合同终止后，承租人返还租赁物是其主要的法定义务，搬迁费是必然要发生的费用，一般不应由出租人进行补偿。而本案中，出租人**公司、***对提前解除合同的结果并没有明显过错，没有违约，但一审法院考量约定的租期3年，捷居公司正常使用涉案场地不到一半时间，提前解除合同非捷居公司本意，该搬迁费损失按照公平原则可由**公司、***适当分担，一审法院酌定**公司、***补偿5,000元。 捷居公司提出的关于利息的第五项诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持；**公司、***提出的支付水电费的诉请、赔偿不锈钢大门损失的诉请，均无事实依据，一审法院不予支持。综上，捷居公司的部分诉讼请求于法有据，一审法院予以支持；**公司、***的确认合同解除的诉请于法有据，一审法院予以支持。 一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2020年6月29日作出判决如下：一、上海捷居活动房有限公司与上***实业有限公司、***签订的《租赁合同》于2019年12月31日解除；二、上***实业有限公司、***于判决生效之日起十日内返还上海捷居活动房有限公司租金人民币16,875元；三、上***实业有限公司、***于判决生效之日起十日内补偿上海捷居活动房有限公司搬迁费人民币5,000元；四、对上海捷居活动房有限公司的其余本诉诉讼请求不予支持；五、对上***实业有限公司、***的其余反诉诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,750元，减半收取计2,375元，由上海捷居活动房有限公司负担2,202元，由上***实业有限公司、***共同负担173元；反诉案件受理费941元，由上海捷居活动房有限公司负担40元，由上***实业有限公司、***共同负担901元。 二审中，双方当事人未提交证据材料。 经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点在于上诉人是否需返还被上诉人部分租金及补偿其搬迁费，上诉人主张的水电费及不锈钢大门损失是否具有合法依据，应否予以支持。本案上诉人认为，被上诉人擅自提前搬离已构成违约，故上诉人无需返还其被上诉人部分租金及补偿其搬迁费。对此，本院认为，根据本案已查明的事实，被上诉人提前搬离涉案场地系因收到政府部门出具的《限期搬离告知书》，而《致青村镇房东企业的告知信》、《限期搬离告知书》、《***》等在案证据材料显示，政府整治该园区目的系为了整治和规范工业厂房出租转租行为，且上述证据亦不能证明被上诉人存在生产安全、消防安全等方面的违法行为，而未办理入驻评审亦不能归责于被上诉人一方。因此，被上诉人提前搬离涉案场地并非擅自搬离，上诉人亦无充足证据证明被上诉人存在的违约行为。关于2019年11月至12月的租金，被上诉人自2019年11月6日起至2019年12月底逐步搬离了涉案场地，而搬迁行为对其经营使用确实造成一定影响，故一审法院酌定上诉人返还部分租金16,875元，并无不当，本院予以认同。关于搬迁费，一审考虑到双方的合同租赁期限、被上诉人的实际租赁时间及提前搬离的原因，基于公平原则酌定由上诉人补偿5,000元，亦无不当，本院亦予认同。据此，对于上诉人主张因被上诉人违约故其无需返还租金及补偿搬迁费的上诉意见，无事实及法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人应向其支付代缴的水电费7,805元，一则即便2019年11、12月被上诉人在涉案场地内可能产生水电费，但上诉人并未提供充分证据材料证明水电费的实际发生金额，二则上诉人亦未提供证据证明其已代被上诉人支付了该部分水电费，故综合在案证据情况，上诉人关于被上诉人应支付其水电费7,805元的主张，依据不足，本院不予支持。关于不锈钢大门损失8,000元，上诉人称被上诉人将其不锈钢大门拆除并搬走导致其损失，但并未提供充分证据材料证明其主张，故本院对此亦不予支持。 综上，一审判决正确，本院予以维持。上诉人**公司、***的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）**规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费742元，由上诉人上***实业有限公司、***共同负担。 本判决为终审判决。 审判长　毛　焱 审判员　*** 审判员　*** 二〇二〇年十月三十日 书记员　*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……